【正文】 個百分點。 2001年涪陵區(qū)農(nóng)村固定資產(chǎn)投資也呈增長態(tài)勢，據(jù)區(qū)農(nóng)調(diào)隊調(diào)查，抽樣的 10 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、 18 個行政村的農(nóng)村集體和私營企業(yè) 2001 年固定資產(chǎn)投資完成額為 萬元，上年同期為 萬元，同比增長 %。 （ 11）涪陵區(qū)城鄉(xiāng)居民儲蓄余額突破 40 億 涪陵區(qū)今年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款持續(xù)增加，雙雙躍上新臺階： 3 月末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達到，比年初增長 %，城鎮(zhèn)居民儲蓄余額和農(nóng)村居民儲蓄余額分別突破 30億元和 10 億元關口，城鎮(zhèn)居民存款達 億元，比年初增長 %，農(nóng)村居民存款達 億元。 2000 年涪陵區(qū)各國有商業(yè)銀行個人消費貸款余額為 22658萬元， 2001 年各項貸款增幅為 9%，消費貸款增幅為 17%，到今年初，各項貸款增幅為12%，消費貸款增幅為 22%。 （ 15）人民物質文化生活提高情況 指 標 名 稱 單位 1995 年 1998 年 1999 年 2000 年 城鄉(xiāng)居民收入水平 農(nóng)民人均純收入 元 1105 1692 1789 1850 在崗職工年均貨幣工資 元 3986 6055 7487 8370 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 3674 5052 5357 5646 每人每年生活消費 (當年價 ) 全區(qū)居民消費水平 元 1544 2112 2257 2471 農(nóng)業(yè)居民 元 1057 1303 1376 1493 非農(nóng)業(yè)居民 元 3525 5081 5386 5791 住房面積 城鎮(zhèn)居民平均每人使用面積 ㎡ 城鎮(zhèn)居民平均每人居住面積 ㎡ 農(nóng)村居民平均每人住房面積 ㎡ 教育 每萬人擁有大學生 人 60 60 60 61 每萬人口在校學生 人 1155 1313 1377 1452 儲蓄 年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 萬元 148969 255843 317882 374191 平均每人儲蓄存款余額 元 1399 2348 2898 3388 衛(wèi)生 每萬人口擁有醫(yī)院病床數(shù) 張 每萬人口擁有醫(yī)生數(shù) 人 物價 居民消費價格總指數(shù) (以上年＝ 100) ％ 商品零售物價總指數(shù) (以上年＝ 100) ％ （ 16） “九五”期間社會消費品零售總額 單位 :萬元 年 份 社會消費品零售總額 國有經(jīng)濟 集體經(jīng)濟 私營經(jīng)濟 個體經(jīng)濟 1996 122587 21890 19750 684 24734 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 23 頁 1997 144184 16291 28938 1526 32101 1998 164078 26566 17572 3585 46784 1999 179278 19714 6738 7152 67404 2000 197106 18759 7304 19785 73748 商業(yè)市場分析 （ 1）涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金水平 ① 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 涪陵區(qū)的商業(yè)主要集中在興華中路（高筍塘轉盤至黎明路轉盤）、高筍塘路、廣場路、人民東路（南門山至紅豆夜總會段）和人民西路（南門山至區(qū)人民銀行 ），這里集聚了 700 多家商業(yè)、服務業(yè)門面（含商場），總商業(yè)、服務業(yè)經(jīng)營面積達 6 萬多平方米，包含了皮革、服裝、美容化妝、家電（含通訊）、五金建材、文化、餐飲娛樂、醫(yī)藥零售、汽車、家俱等行業(yè)。 從上圖可以看出，綜合商業(yè)占的面積比例最大，仍是經(jīng)營的主流，而服裝類因多選擇最為繁華而租金又較高的門面，在選擇門面大小上則偏向于面積較小的。 皮革類 皮革在各個城區(qū)都占據(jù)著重要的位置，在涪陵區(qū)也不例外。而從經(jīng)營的主要商品品質來看，興華中路以品牌服裝為主，這里有雅戈爾、與狼共舞等知名品牌；其次是廣場路，這里有紅豆、勁霸等品牌，同時，廣場路經(jīng)營的服裝中，女裝占了主導地位。 五金建材裝飾類 興華中路之所以在本業(yè)態(tài)中占有這么高的比，其主要原因是，這里有建材裝飾市場，涪陵的建材交易中心就集中在金穗路口與興華中路一帶。作為新興商業(yè)中心的興華中路，這里不僅商業(yè)服務業(yè)發(fā)達，同時政府機構也較多，其在文化類中占有 %的比例也就不足為奇了。這 8家家俱店主要分布在人民西路，并且大多屬于普通的低檔家俱，而通過對其它城市的調(diào)查，家俱行業(yè)的收益率已經(jīng)逐漸接近大眾化商品了。 總結：通過以上各圖例，我們可以發(fā)現(xiàn)，涪陵區(qū)目前的商服業(yè)中心是以高筍塘轉盤為中心的興華中路和高筍塘路片區(qū)。 就涪陵各街區(qū)而言，興華中路（高筍塘至體育館段）的租金價格最高，但就實際租金價格來看，該路段的均價并不是最高的，高筍塘和廣場路反而較高，這主要是由于該路段門面面積較大、臨街進深較大、臨街寬度較小等原因造成的。其次是服裝類，通過前面的分析，我們知道，服裝在大部分街區(qū)中也是主導交易商品。 興華中路為涪陵區(qū)的新興商業(yè)交易中心，這里主要分布的門面主要特征是：從高筍塘轉盤到體育館，這里經(jīng)營的是中高檔商品；而從體育館到黎明路轉盤，則是涪陵區(qū)的建材裝飾交易中心?，F(xiàn)在這一段發(fā)展處于半停滯狀態(tài)，門面普遍破舊，租金水平低下，經(jīng)營雜亂。 注：該調(diào)查路段主要為南門山至紅豆夜總會段。 從上圖可以看出，高筍塘現(xiàn)在已經(jīng)逐步形成了餐飲娛樂中心，其商業(yè)地位已經(jīng)逐漸被其它街區(qū)取代，現(xiàn)有的一 個地下商場和綜合商場已經(jīng)明顯地處于頹勢（愛家超市除外）。 但是，市場也并不是一兩家巨頭所能夠占據(jù)了的，畢竟他們不可能滿足所有購物者的需求，同時他們的經(jīng)營也不是面面俱到。 本案位于廣場路和高筍塘路結合點，按人流方向和所處位置可歸屬于“南門山轉盤次商圈”。 （ 5）商業(yè)零售發(fā)展趨勢 隨著流通體制改革的進一步深入，市場竟爭繼續(xù)向多元化、多層次、多主體方向發(fā)展。它不僅使零售業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的熱點行業(yè)，而且對整個流通業(yè)乃至經(jīng)濟運行方式都產(chǎn)生了積極影響。租金水平普遍下調(diào)，新建商業(yè)物業(yè)空置率繼續(xù)上升。現(xiàn)在呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭的有連鎖店、倉儲店、專賣店、超市、精品店、購物中心等。 綜合分析，商業(yè)零售業(yè)將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢： 質量價格比更加合理，零售企業(yè)低利運行。為滿足顧客多樣化和不同檔次的消費要 求，商品種類朝著品牌系列的縱深和廣度發(fā)展。誰能提供具有附加價值，不斷滿足甚至超出顧客期望的優(yōu)質服務，誰就能獲得并保有顧客，占據(jù)市場，從而獲得忠誠顧客的終生價值。 零售業(yè)態(tài)調(diào)整的速度加快。 中國社會經(jīng)濟狀況和零售業(yè)的發(fā)展情況在不同的地區(qū)將有不同的表現(xiàn)形式，因此任何一個項目都必須把零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律與當?shù)厍闆r相結合才能作出正確的決策。 作為涪陵區(qū)的中心廣場 涪陵廣場與南門山轉盤相呼應，人口密集，交通便利，市政配套完善，商業(yè)服務業(yè)基礎雄厚，隨著步行街拆遷建設步伐的加快，以及重 百、新世紀這兩大商業(yè)巨頭的進駐，必將引起金融、商業(yè)界的關注，該片區(qū)成為商業(yè)核心地位已經(jīng)指日可待。 （ 3） O（機會） ① 涪陵區(qū)的工業(yè)發(fā)展較好，如太極、建陶、榨菜等知名企業(yè)的效益顯著，有效地擴大了就業(yè)機會，推動了涪陵經(jīng)濟的迅速發(fā)展，市民收入有了較大幅度增長，消費需求放大，對于商業(yè)物業(yè)的投資和經(jīng)營需求空間也很大； ② 渝涪高速公路的全程通車，以及涪陵區(qū)特有的歷史人文景觀，帶動了涪陵旅游業(yè)的發(fā)展，從而使涪陵的商業(yè)貿(mào)易更加繁榮，拓展了涪陵商業(yè)物業(yè)市場； ③ 目前涪陵商業(yè) 市場雖然較為繁榮，但業(yè)態(tài)分布雜亂，經(jīng)營規(guī)模與經(jīng)營檔次都較低，市場空白點較多，只要對物業(yè)業(yè)態(tài)進行準確定位，經(jīng)營前景一定美好； ④ 與涪陵消費力增長不相協(xié)調(diào)的是，涪陵目前沒有一家購物環(huán)境優(yōu)良的商場。如何調(diào)和這些矛盾是本物業(yè)推廣的難題。 我們擬將本物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：以若干個現(xiàn)代情景主題商場為主的集購物、觀光、休閑、運動、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心。在博宇后加上帝都，意為天宇主宰者居住的城市，延伸為高貴豪 華之所。 時尚之都 —— 博宇帝都 博宇帝都 —— 傳遞新的生活文化 博宇帝都 —— 讓時尚裝扮您！讓美麗陪伴您！ 6．商業(yè)物業(yè)目標投資者和經(jīng)營者定位 （ 1）涪 陵區(qū)城區(qū)中小投資者（約占 40%） 根據(jù)我們對市場的調(diào)研顯示：目前涪陵區(qū)中心商圈的商鋪 75%以上為租賃經(jīng)營，但這些經(jīng)營戶 60%以上想擁有自己的商鋪，而目前能夠滿足他們要求的物業(yè)并不多，他們要求物業(yè)性價比較高，而且有較大的升值潛力。 （ 3）周邊區(qū)縣投資者（約占 10%） 這類投資者比較看好涪陵區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景，他們大多是灰色收入者，隱性收入較多，投資行為較謹慎，考察和觀望期較長，但如果抓住他們的“心理”之后，是能夠爭取的。他們的投資一般采用租賃方式獲得物業(yè)的使用權，而且越是品牌知名度高的商業(yè)物業(yè)所付租賃費用越低。這樣就可以讓商家或投資者得到聚集人氣的希望，同時也得到回報的希望。主力店中的內(nèi)部空間可根據(jù)入住商家的要求進行設計。科學合理的商區(qū)劃分 將會使“博宇帝都”的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，能使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)。 2．規(guī)劃建議 （ 1）外立面設計及建筑風格 通過對涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)的調(diào)查分析，以及本案的區(qū)位特征，我們建議：本案的外立面（商業(yè)部分）采用白色中空玻璃幕墻，讓消費者能看到商場的經(jīng)營空間層次，也增加室內(nèi)的采光和通透感。（ B1A負 2 若引進超市，則其電動扶梯的設計還要重新考慮） （ 3）休閑設施 在各樓層設立若干休閑 椅，同時在 B 棟 3 層和 4 層、 A棟 2 層設計休閑長廊，便于顧客的休憩、有效增加顧客的停留時間，同時也有利于積聚人氣。 通過對重慶市區(qū)的大型高檔購物中心和涪陵當?shù)氐纳虉鲣佄婚g隔調(diào)查，結合本案的特征，我們建議用新 型彩鋁加白色玻璃作鋪位間隔，這樣可以打破單一色調(diào)帶來的凝滯感。我們可借用本案地塊特點，自然而然地將商場的三層皆設計成臨街商鋪，并通過內(nèi)設電動扶梯和與街道相連的開放式扶梯，使商場的內(nèi)部交通和外部交通更加順暢自然。使整個店堂，充滿一種舒適、富麗堂皇、雍容華貴的感覺！ 大 門外櫥窗，不同的季節(jié)，推出不同風格的、雅致的、與時尚合拍的設計與制作。如何在客戶能接受的價格范圍內(nèi)，訂出最能吻合收益目標的價格，是一門需要細致編排的藝術，它直接關系到本案商場的商鋪和住宅能否被購買者接受，也關系到開發(fā)商能否如期收回成本，贏得利潤。 三、損益表 項目 金額（萬元） 備注 銷售收入 成本 直接成本 間接成本 合計 費用 累計投入 累計利潤 所得稅 按稅前利潤 33%提取 稅后利潤 稅后利潤率 % 從損益表中可以看出，本案商業(yè)物業(yè)按均價 7075 元 /㎡、住宅物業(yè)按均價 1300 元 /㎡、車位按 5 萬元 /個，稅后投資收益率為 %。（ ） 100% = % 從盈虧平衡系數(shù)中可知，當本案物業(yè)銷售總額達到 ，即可實現(xiàn)盈虧平衡，突破這一底線就能因獲利而擺脫風險。 商業(yè)物業(yè)要想銷售成功，首先必須經(jīng)營成功，在推廣過程中不 能只考慮物業(yè)銷售，而重點要考慮如何經(jīng)營，經(jīng)營氛圍的形成與否，直接影響著投資者的信心和物業(yè)的銷售。 首先要為商場目標消費者著想，營造一個能最大程度滿足其購物需求的商業(yè)場所，這個場所不只是 提供品質保證，價錢合理的商品，還為顧客提供休閑、觀光、運動、娛樂等超值服務，無限增加商品附加利益，真正地視顧客為“上帝”。要靠新興的業(yè)態(tài)、嶄新的經(jīng)營理念、良好經(jīng)營管理模式來吸引投資者；靠最佳的服務來吸納購物者，使商場人氣鼎盛，生意興隆，使投資者無論經(jīng)營或出租都有較高的投資回報。品牌的營建實質是客 戶（不論是“博宇帝都”的投資客戶，還是投資者的租賃客戶，抑或是經(jīng)營者的消費客戶）信心度的營建，在務實的營銷中，它可引導目標市場的購買方向，培養(yǎng)目標銷費群體生成或催化客戶的購買決心，加速客戶的購買進程；而服務的忠誠可滋生客戶的好感，引導客戶的購買傾向。 按本案開工時間為 2002 年 3月份，計劃裙樓本年 9 月份可以完成主體建設，塔樓約 2020 年 3 月份能夠封頂， 2020 年 8 月份可交付使用，整個開發(fā)周期為 20 個月。 我們認為當前（ 2002 年 5 月底）就可開始進行品牌導入宣傳，經(jīng)過三個月的市場導入宣傳后，目標市場對于本案品牌已從認知到一定的認同，于本年度 9月份（售樓中心裝修好后）銷售人員即可入場并開始內(nèi)部認購，至 10 月 1 日開盤銷售。 根據(jù)本案開發(fā)特點和營銷需要，我們將整個營銷活動分為品牌導入期、造勢期暨內(nèi)部認購期、開盤期、旺鋪熱銷期、開業(yè)經(jīng)營期五個營銷階段（這里未考慮住宅物業(yè)的銷售，住宅物業(yè)可在商場熱銷期時推出）。 同時面向外區(qū)域進行招商，通過網(wǎng)上發(fā)布信息、召開招商懇談會和上門拜訪等設法引進品牌零售商和品牌餐飲。 （ 5）開業(yè)經(jīng)營期： 2020 年 2 月初－達成銷售目標 開業(yè)前，盡量將已銷售或未銷售的商鋪通通招商，必要時免租招商，避免有空置鋪位，造成負面效應，從而影響剩余商鋪的銷售和降低物業(yè)價值。 建立統(tǒng)一的視覺識別系統(tǒng) (Visual Identity) 建立統(tǒng)一的信息傳達系統(tǒng) (Outpvi Identity) 導入 VI，將 VI 基礎部分進行延伸使用于營銷全部過程和所有場合。 3．品牌傳播 選擇涪陵區(qū)市民最