【正文】 外區(qū)域客戶，把“蛋糕”做大，以謀求“多贏”； ⑥ 引進品 牌店，提升本商場物業(yè)形象，打動消費者，形成良好的經(jīng)營氛圍。同時，由于幾大主力店的拉動，周邊區(qū)縣的人流也將會會聚于此，若本案定位準確、規(guī)劃合理，必將會成為涪陵商圈中商業(yè)核心主力店之一而成為市民及投資者注目的焦點。 作為重慶市兩大副中心之一的涪陵，位于三峽庫區(qū)腹心，為重慶市重點建設的城市之一。 1998 年是中國大百貨商場的倒閉年， 1999 年以后進入零售業(yè)態(tài)結構調整期，今年的調整速度大大快于以往，集休閑、娛樂、購物為一體的購物中心以及方便消費者的商業(yè)步行街在我市有良好的發(fā)展前景，并會很快進入成熟期，引發(fā)中國百貨業(yè)的革命。 技術投入大，管理模式更先進。 服務質量提高。隨著市場條件變化，零售業(yè)獲取超額利潤的時代已結束。還有如直銷、電視購物、網(wǎng)上購物等處于萌芽狀態(tài)的新興業(yè)態(tài)。有的城市高達40%— 50%。 隨著居民消費水平和購買力的提高，其消費需求，消費結構，消費方式，消費心理等都發(fā)生了變化，形成了巨大的消費市場和多樣化的消費需求。一方面，在前幾年，新商廈以驚人的速度倍增，外資零售業(yè)大舉進入，超市、專業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn)，競爭白熱化程度不斷加?。涣硪环矫?，具有休閑、購物和娛樂功能的購物中心以及商業(yè)步行 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 23 頁 街由于綜合功能強漸漸 受到青睞；零售業(yè)的業(yè)態(tài)也在結構調整中不斷向專業(yè)化發(fā)展。由于從南門山至人民東路要修步行街，“步行街”在我國作為正在興起的一種新的商業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)象，由于 規(guī)劃有序、街面整潔、購物環(huán)境好，從而在各個商圈中人氣最旺、商業(yè)氛圍最隆，逐漸成為其所在商圈中經(jīng)營環(huán)境最佳的核心商圈；再者，商業(yè)中心也不是一兩家商家所能形成的，穩(wěn)固的商圈核心和良好的商業(yè)氛圍是靠多個品牌商家和眾多專業(yè)市場經(jīng)過合理的整合形成的，在南門山轉盤旁將有重百和新世紀兩大品牌商場，而“高筍塘轉盤次商圈”中品牌商家較少，僅有“新大興”一家主力商場，顯然競爭力不及“南門山轉盤次商圈”。另外，他們的進入，還給本案帶來了商機，因為這樣可以形成新的更加緊密的商圈，增加商圈的外向輻射能力，帶來大量的人流，包括周 邊區(qū)縣的顧客，有巨大的人流量為基礎，則市場機會就形成了。 （ 2）涪陵商業(yè)物業(yè)調查 涪陵商業(yè)物業(yè)調查表： 項目名稱調查內容 宏泰經(jīng)典 御座名邸 朝發(fā)新城 太極百貨 發(fā)展商 涪陵宏泰實業(yè) 涪陵日興房產(chǎn) 朝發(fā)新城 太極集團 區(qū)位特征 人民東路 18 號中檔商業(yè)街 (位于規(guī)劃中的步行街 ) 涪陵廣場南沿規(guī)劃建設中的商業(yè)休閑中心 南門山規(guī)劃中的商業(yè)步行街區(qū) 南門山規(guī)劃中的商業(yè)步行街 規(guī)模 5400 多㎡ 14000 多㎡ 1 萬多㎡ 1 萬多㎡ 類型 整體租售 (具體未定 ) 整體租售 重百大樓入住 新世紀百貨入住 業(yè)態(tài)定位 中高檔綜 合商場 中高檔綜合商場或專業(yè)商場 中高檔 中高檔 租售價格 售：一層 15000 元 /㎡； 二層 2500 元 /㎡；三層 2300 元 /㎡ 租： 80 元 /㎡ /月；售： 6500元 /㎡ 租售狀況 未租售 未租售 已確定 已確定 綜合評價 現(xiàn)實商業(yè)氛圍較差，預計前景較好 規(guī)劃中的商業(yè)休閑中心，大樓規(guī)劃設計屬區(qū)域一流，有較好的商業(yè)基礎 規(guī)劃中的商步行街區(qū)，有很好發(fā)展前景，可以帶動周邊商業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展 規(guī)劃中的商步行街區(qū)，有很好發(fā)展前景，可以帶動周邊商業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展 （ 3）競爭分析 ① 近期上市物業(yè)競爭分析 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 23 頁 以上商業(yè)物業(yè)在涪 陵區(qū)正在規(guī)劃建設的物業(yè)中具有代表性，對于本案具有一定的影響，這其中包括競爭威脅，也包括市場機會。 同人民西路一樣，該街區(qū)在南門山一帶的商業(yè)氛圍和商業(yè)交易量已經(jīng)處于下降的趨勢，但從市政建設及房地產(chǎn)開發(fā)的形勢來看，這里孕育著巨大的希望。 注：該調查路段主要為南門山至涪陵廣場段。 注：該調查路段主 要為南門山至人民銀行段。而汽車、家俱這些大宗交易品在這里沒有市場空間。 具體租金水平如下 圖： 注：興華中路 — 調查路段起于高筍塘轉盤，止于黎明路轉盤 人民東路 — 調查路段起于南門山，止于紅豆夜總會 人民西路 — 調查路段起于南門山，止于人民銀行 ③ 主要街區(qū)分析 主城區(qū)內較具代表性的商業(yè)街區(qū)有高筍塘路、高筍塘轉盤、興華中路、廣場路、人民東路、 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 23 頁 人民西路等幾大片區(qū)，以高筍塘轉盤為中心的新商圈和以南門山轉盤為中心的老商圈這兩大商圈。在這些商業(yè)業(yè)態(tài)分布中，服裝、家電利潤居各業(yè)種之首。這就給我們一個啟示，我們是否可以考慮在適當?shù)臉菍釉O置高檔家俱店，以滿足中心區(qū)的市民需求，同時也可以給商業(yè)物業(yè)定位尋找一個空白點。 餐飲娛樂類 從上圖可以看出，餐飲娛樂在涪陵分布較為均衡，這中現(xiàn)象其實在其他城市也較為普遍。而作為老商業(yè)中心的廣場路到大東門一帶，卻沒有多大的比例，說明這里的業(yè)態(tài)仍傾向于以高收益 的商品為主。 美容化妝類 這里所講的美容化妝類，包含了美容、化妝品、裝飾品等多種與人的美容及裝飾佩帶有關的產(chǎn)品及服務業(yè)，這種商業(yè)、服務業(yè)中，化妝品的利潤最高，超過了很多商業(yè)業(yè)種，作為新興商業(yè)中心的興華中路，這里街區(qū)環(huán)境好，人流量大，商品交易量大，是理想的化妝品銷售場所，而對于其它街區(qū)而言，是無法比擬的。而對于涪陵各街區(qū)來說，人民西路的皮革商業(yè)門面則占據(jù)了絕對地位， %的比例讓其它街區(qū)望塵莫及，其次是廣場路，該路段占了 %的比例。 從上圖可以看出，以高筍塘為中心的興華中路、高筍塘路為商業(yè)集中區(qū)，其門面占總數(shù)量的比例高達 %，而其中興華中路（高筍塘轉盤至黎明路轉盤）占總數(shù)量的達 %，說明該路段處于商業(yè)集中區(qū)。 通過實地調查，我們從不同街區(qū)臨街商業(yè)鋪面所經(jīng)營的商品種類，經(jīng)營面積以及租金走勢等多個層面進行了綜合比較和整理。消費貸款的增速明顯高于各項貸款。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 23 頁 （ 12）全區(qū)個體私營企業(yè)去年納稅突破六千萬元 目前，全區(qū)個體工商戶累計已達 17800 戶，私營企業(yè)達 538 戶，個體私營經(jīng)濟從業(yè)人員突破3 萬人。 （ 9）涪陵區(qū)住房公積金突破億元 截止 2001 年底，全區(qū)住房公積金歸集突破億元大關，累計歸集公積金 10060 萬元， 2001年全年新增公積金 3339 萬元。 （ 8）涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資完成 35 億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資呈增長態(tài)勢 涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資受三峽庫區(qū)和西部大開發(fā)經(jīng)濟的拉動給涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資帶來較好的投資環(huán)境，使涪陵區(qū)今年的固定投資呈穩(wěn)步增長勢頭。 （ 7）涪陵區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲豐收 ,出口高于全國水平 個百分點 去年全區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作喜獲全面豐收。全區(qū)農(nóng)民收入穩(wěn)中有升。 （ 5）涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，農(nóng)村居民收入大幅度增長 2001 年涪陵區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟保持了穩(wěn)步發(fā)展的良好勢頭。 （ 2）涪陵區(qū)經(jīng)濟增長形勢喜人 今年 1 月，涪陵區(qū)經(jīng)濟建設開局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財政等方面均呈現(xiàn)較快的增長態(tài)勢：全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長 %，其中重點工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成 億元， 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 23 頁 增長 %；涪陵區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %，實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額 408萬美元，增速高達 %，實現(xiàn)郵電業(yè)務收入 1873 萬元，增長 ，實現(xiàn)財政總收入 9918 萬元，增長 %，其中地方財政收入 4436 萬元，增 長 %。）在原規(guī)劃的基礎上提出了一些調整建議，以使產(chǎn)品更為完善，減小未來入市障礙，并根據(jù)該項目的市場定位、產(chǎn)品定位和涪陵的市場環(huán)境，尋求最佳的市場推廣方案，以協(xié)助貴公司實現(xiàn)物業(yè)銷售上的營 銷目標。 我們重慶萬博廣告有限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓”進行了策劃論證?！痹绞且?guī)模宏大的項目，越是寸土寸金的位置，越是要通過周密的調研 、準確的定位和精心的策劃，才能保證在激烈的市場爭奪戰(zhàn)中立于不敗之地。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 23 頁 涪陵博宇帝都全程策劃方案 策劃機構：重慶萬博廣告有限公司 目 錄 前言 第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位 一、項目概況 1．項目簡介 2．經(jīng)濟技術指標 二、市場分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟狀況簡析） 商業(yè)市場分析 分析 三、商業(yè)物業(yè)的市場定位 1．定位原則 2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 3．業(yè)態(tài)定位 4．檔次定位 5．概念定位 6．商業(yè)物業(yè)目標投資者和經(jīng)營者定位 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場各樓層功能分區(qū) 1．主力店建設 2．設立主題商場 3．樓層功能分區(qū) 二、產(chǎn)品規(guī)劃設計建議 1．規(guī)劃建議的基本原則 2．規(guī)劃建議 3．通過合理規(guī)劃可設計出以下賣點 三、價格定位建議 第三部分 經(jīng)濟效益分析 一、項目收入估算表 二、成本構成 三、損益表 四、盈虧平衡點分析 五、敏感性分析 成本變化對收益的影響 銷售價格變化對收益的影響 銷售率對收益的影響 第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場推廣 一、市場推廣的戰(zhàn)略構思 1．全面營銷戰(zhàn)略 2．全面品質管理戰(zhàn)略 3．品牌營銷戰(zhàn)略 二、市場推廣階段性劃分 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 23 頁 1．市場推廣階段性劃分 2．各銷售階段的推廣 要領 三、品牌建立與傳播 1．項目品牌形象設計 2．售樓部的包裝 3．品牌傳播 4．品牌維護與品牌提升 四、銷售推廣策略 1．實施全面品質管理 2．引入品牌物管顧問 3．引進品牌商家，設立主力店 4．整體招租和商鋪分零銷售并舉 5．旺鋪拍賣 6．統(tǒng)一經(jīng)營，保租銷售 7．商場促銷帶動物業(yè)銷售 8．落實政府優(yōu)惠政策 9．戶口遷入和子女免借讀費入學 10．免租招商 11．注意力促銷 12．網(wǎng)絡營銷 13．價格變化策略 14．優(yōu)惠折扣 15．無理由退鋪 16．首付分期付款 第五部分 風險預測與防范 1．風險預測 2．風險防范 前 言 重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。歷史的經(jīng)驗告訴我們：“凡事預則立，不預則廢。重慶涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)公司慧眼獨 具，拆巨資在涪陵廣場路南端（涪陵廣場旁）興建“博宇商住樓”，真可謂有膽有識。 在貴公司的配合下，經(jīng)過詳細的市場調查和認真分析，我們對該項目商業(yè)物業(yè)進行了極為準確的業(yè)態(tài)定位，（因項目的推廣難點和實現(xiàn)利潤的關鍵是商業(yè)部分，住宅部分只是為項目攤薄土地成本，在本案中我們只是針對商業(yè)物業(yè)進行反復論證而忽略住宅部分。預計到 2002 年， 涪陵城鎮(zhèn)人口將達 37 萬人，屆時城市化率提高到 35%。分別比上年增長 %、 %、 %。全區(qū)轉移農(nóng)村剩余勞動力 萬人，勞務創(chuàng)收 7 億元。受發(fā)展水平差距縮小的影響，涪陵區(qū)城鄉(xiāng)消費在絕對額上的差距也逐步縮小， 110 月城市消費品零售額實現(xiàn) 億元，農(nóng)村消費品零售額為 ，城、鄉(xiāng)消費之比為 ： 1，這一差距一季度為 ： 1，上半年縮小至 ： 1，下半年末進一步縮小。去年上半年，涪陵區(qū)完成進出口實績 1392萬美元，比前年同期增長 %，其中出口 1191 萬美元，同比增長 %，比全國水平高出