【正文】 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 23 頁 比例則僅僅才 %。 家俱類 通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，涪陵區(qū)的家俱行業(yè)并不發(fā)達(dá)，在調(diào)查的幾大街區(qū)中，高檔的家俱店極少，而所有的家俱店也才 8家。就商業(yè)物業(yè)本身來講，也有多種因素的作用，包括臨街寬度、臨街進深、總面積、樓層、臨商圈中心的距離，以及臨主要交通樞紐（如車站、碼頭和機場）的距離，等等。 注：該路段的調(diào)查主要為高筍塘轉(zhuǎn)盤至黎明路轉(zhuǎn)盤段。但是，這里也是商業(yè)潛力最大 的街區(qū)之一，如果市政規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)整治得當(dāng)，將會帶來巨大的商機。因此，本案必須作出比較新穎的合理的定位，并且制定出理想的推廣方案，才能對抗競爭。 （ 4）涪陵區(qū)商業(yè)市場 總結(jié) ① 涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較混亂，經(jīng)營還處于無序狀態(tài)； ② 涪陵區(qū)缺少規(guī)?；?、品牌化的商家，現(xiàn)今的商圈輻射半徑較小，輻射能力較弱，以高筍塘轉(zhuǎn)盤和南門山轉(zhuǎn)盤為交易中心的兩個新舊商圈都缺乏真正的凝聚力，在該區(qū)域商圈中缺少主力店，不能形成區(qū)域的商業(yè)主體地位，涪陵的商圈核心亟待形成； ③ 涪陵現(xiàn)有的商業(yè)市場缺乏統(tǒng)一的管理和科學(xué)的經(jīng)營，從而使經(jīng)營商品品質(zhì)管理失控，假冒偽劣產(chǎn)品泛濫，商品售后服務(wù)沒有保障； ④ 涪陵區(qū)除建材市場、金穗路飲食一條街這兩個專業(yè)市場外，無其它專業(yè)市場，因此具有開辟其它業(yè)種專業(yè)市場的空間； ⑤ 至今為止涪陵區(qū)城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)自身品質(zhì)較低，無大規(guī)模、高檔次的標(biāo)志性商業(yè)建筑； ⑥ 涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)管理還處于低級的安保水平，更無品牌物管公司進入； ⑦ 涪陵區(qū)的商業(yè)經(jīng)營還都處于被動的侯客上門狀態(tài)，缺少傳播推廣和促銷。零售企業(yè)相對于社會商品零售總額的上升和相對于 現(xiàn)實購買力過剩以及不合理的格局使行業(yè)平均利潤躍入最低點，多數(shù)商家在虧損中運行。以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，間或伴有一些小的局部性的消費熱潮的平穩(wěn)增長將是近段時期消費品市場運行總體特征?，F(xiàn)代商業(yè)服務(wù)內(nèi)涵正在向更深更廣的領(lǐng)域延伸，多功能，全方位、多元化是新一輪商場服務(wù)革新的方向。經(jīng)濟增 長由原來的投資驅(qū)動、生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費驅(qū)動和市場導(dǎo)向，流通產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)作用增強。 （ 2） W（劣勢） ① 商場臨街步道較窄，商場門前只有較寬闊的空間才能有效截流和聚集人群； ② 商場 A棟和 B 棟高差較大，不在同一平面上，缺乏整體氣勢； ③ 廣場路街面較為陳舊狹窄，與高品質(zhì)商業(yè)不太協(xié)調(diào)； ④ 拆遷費過高，導(dǎo)致成本 較高，壓縮了利潤空間； ⑤ 涪陵市場大多需求獨立門面，本案的大開間設(shè)計會縮小物業(yè)銷售的目標(biāo)市場空間； ⑥ 交通車不便，只有一路交通車從此經(jīng)過。）為最大程度的發(fā)揮項目具有的優(yōu)勢條件，以比較先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和良好的購物環(huán)境營造商業(yè)氣氛，增加物業(yè)的附加值，以主力店、特色餐飲帶動人氣、商氣，拉動小商鋪銷售，爭取最大投資收益。 （ 2）概念提煉 本物業(yè)概念應(yīng)體現(xiàn)購物中心集休閑、運動、娛樂、購物和餐飲為一體的現(xiàn)代化時尚購物中心的內(nèi)涵，概念主題應(yīng)響亮、大氣，能夠顯示出涪陵區(qū)商業(yè)市場第一品牌的王者氣派。 （ 5）大型商業(yè)機構(gòu)（約占 20%） 這類投資者的投資行為非常理性，通常要經(jīng)過一到兩年的市場研究和可行性分析，然后才作出投資決策。以品牌快餐或品牌零售商家作為“博宇帝都”的主力店?？稍O(shè)“流行名街”、“時尚精品館”、“仕女服飾館”等 B 棟四層 A 棟二層 兒童服裝、兒童玩具、兒童家飾用品、兒童天地、品牌餐飲、布藝、床上用品、健身房 設(shè)“美食館”和兒童主題商場、兒童娛樂設(shè)施等 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議 1．規(guī)劃建議的基本原則 （ 1）必須符合市場定位，符合業(yè)態(tài)功能需要； （ 2）產(chǎn)品屬性要符合消費者的心理需求，產(chǎn)品風(fēng)格要具有視覺沖擊力； 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 23 頁 （ 3）要求建成高品質(zhì)的為涪陵城區(qū)一流的商 場，形成涪陵區(qū)新的核心商圈主力商場，建立競爭優(yōu)勢； （ 4）引入 SHOPPING MALL 概念，貫穿情景式互動的商業(yè)理念，形成吸納人流的保障； （ 5）要能弱化項目劣勢，強化項目優(yōu)勢。根據(jù)我們對涪陵區(qū)投資者的調(diào)查，我們建議將鋪位面積劃分為 12— 70 平方米，這種面積既可滿足中小投資者的投資，也可以引進專業(yè)的品牌店入駐。 將商場的營業(yè)空間設(shè)計成干凈優(yōu)雅、燈光迷人的溫馨的店堂，用不同樣式的燈具、不同顏色的燈光，交相輝映；布置各種道具、不同顏色、不同造型，搭配協(xié)調(diào)，主次分明。在今后的實際成本控制中，要將該項成本考慮進去；此成本估算中的政府規(guī)費按正常房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)費計算。強調(diào)盡量縮短銷售周期，且用市場的資金去運作項目，減少開發(fā)商自身資金的風(fēng)險投入，以資本的低投入獲取高回報。 最后是投資者。 二、市場推廣階段性劃分 1．市場推廣階段性劃分 實際上，廣告推廣計劃根據(jù)銷售計劃制定，銷售推廣計劃要視工程排期來調(diào)整，因此，工程進度（特別是前期）在整個計劃中起著至關(guān)重要的作用?？紤]到我們運作的特點及控制 問題，營銷推廣投入不宜太分散，推廣費用應(yīng)主要集中在關(guān)鍵階段作攻堅之用；第三，住宅部分與商業(yè)部分應(yīng)錯開銷售時間，市場推廣傳播較難同時兼顧住宅與商業(yè)的不同主題。 （ 4）旺鋪熱銷期： 2002 年 11 月初－ 2020 年 2 月 初 借前幾期宣傳所造成的聲勢及開盤余熱，配合小量的廣告宣傳和大量的活動宣傳以及階段性的不同的促銷政策，進行旺鋪促銷。 裝飾售樓部，設(shè)計合理的售樓部各分區(qū)功能及人流通道，在售樓部內(nèi)以沙盤模型、展板、易拉寶、形象墻、小品景觀等進行布置，售樓人員著裝統(tǒng)一，保安和保潔人員提前入場，從整體上展示物業(yè)的前沿陣地形象。 開業(yè)經(jīng)營時，借開業(yè)慶典再掀起一輪銷售和招商高潮，迅速消化剩余商鋪。劃分如下： （ 1）品牌導(dǎo)入期： 2002 年 6 月初－ 2002 年 9 月初 （ 2）造勢期暨內(nèi)部認(rèn)購期： 2002 年 9 月初－ 2002 年 9 月底 （ 3）開盤期： 2002 年 10 月 1 日－ 2002 年 10 月底 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 23 頁 （ 4）旺鋪熱銷期： 2002 年 11 月初－ 2020 年 2 月初 （ 5）開業(yè)經(jīng)營期： 2020 年 2 月初－達(dá)成銷售目標(biāo) 2．各銷售階段的推廣要領(lǐng) （ 1）品牌導(dǎo)入期： 2002 年 6 月初－ 2002 年 9 月初 在銷售中心未建成或正在施工的情況下，對工地圍墻進行包裝，可利用報紙軟文、戶外媒體、公共關(guān)系活動，對外進行品牌占位和品牌形象宣傳。 售樓中心在裙樓主體完工時即可在裙樓中設(shè)置，裙樓在本年度 9月份即有一定的工程形象，并可取得預(yù)售許可證，那么， 9 月份就能進行內(nèi)部認(rèn)購。 2． 全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略 在“博宇帝都”物業(yè)銷售推廣中，不僅僅只依靠幾個新奇的點子（單一的銷售策略），更重要的是要在涪陵區(qū)商業(yè)市場塑造一個全新的品質(zhì)形象，最終形成相應(yīng)的品牌形象，而品牌形象的建立，也不僅僅是靠廣告進行（海陸空）轟炸，品牌形象的建立是以品質(zhì)為基礎(chǔ)的。只有成功的經(jīng)營，才能贏得投資者、經(jīng)營者和顧客，最終才會因商業(yè)價值的抬高而提升物業(yè)價值，獲取理想的收益。投資效益很高。在這里， 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 23 頁 讓您觸摸到當(dāng)令最前衛(wèi)、最流行的感覺！如有品牌商家入駐，其經(jīng)營空間可按其要求進行裝飾。 （ 6）通道設(shè)定及人流動線設(shè)計 商場的人流動線設(shè)計不僅僅是商場的內(nèi)部人流交通與疏散問題，它更為重要的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)的人流溝通關(guān)系和商場平面、立體人流的自然順暢、平均分配關(guān)系，其根本目的就是要最大限度地避免商場內(nèi)的商業(yè)盲區(qū)和商業(yè)死角問題，同時考慮到消費者在商場內(nèi)游覽的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。色彩以象牙白為主色調(diào)，底層點綴成咖啡色的大方塊變色塊，形成清新的現(xiàn)代色調(diào)和商業(yè)城的整體性和可識別性。 2．設(shè)立主題商場 在激烈競爭的商業(yè)化社會里，你沒有更多的東西給予消費者，消費者自然不會成為你的目標(biāo)客戶，因此，對主題商場進行挖掘，就成為競爭日益激 烈的商業(yè)零售業(yè)開發(fā)的新趨勢，根據(jù)專家預(yù)測，主題商場將成為 21 世紀(jì)的發(fā)展主流。但是這類機構(gòu)的到來，可以聚集人氣，增加商業(yè)氛圍，大大提升物業(yè)的價值。還有相當(dāng)一部分有一定存款的非經(jīng)營戶或買斷工職者，或灰色收入層，都有投資或租賃經(jīng)營的要求。 4．檔次定位 由于重百和新世紀(jì)即將進駐涪陵區(qū)，且其店址選擇在涪陵區(qū)新規(guī)劃的步行街口，擁有本案無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，對本案物業(yè)銷售和未來商場的經(jīng)營都形成了巨大的競爭壓力，我們?nèi)绻谏虉鰴n次的定位上低于前兩個項目，必然在涪陵區(qū)的市場中失去自己應(yīng)有的地位，從而失去大量的客戶，也同時降低了自身物業(yè)的商業(yè)價值，這對于本物業(yè)的銷售或招商乃至于未來的 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 23 頁 經(jīng)營都是不利的。如果能在本物業(yè)的外觀造型、材質(zhì)，以及內(nèi)部空間設(shè)計、交通設(shè)計、裝飾等上面認(rèn)真磋研，建設(shè)一座涪陵區(qū)最有檔次，最有逛頭的購物場所，其經(jīng)營狀況和商業(yè)價值一定會很理想； ⑤ 與重百、新世紀(jì)共同造勢，打造涪陵高檔商圈，能有效擴大該商圈的輻射半徑，既能留住本地的客戶，又能吸引外區(qū)域客戶，把“蛋糕”做大，以謀求“多贏”； ⑥ 引進品 牌店，提升本商場物業(yè)形象，打動消費者，形成良好的經(jīng)營氛圍。 作為重慶市兩大副中心之一的涪陵，位于三峽庫區(qū)腹心，為重慶市重點建設(shè)的城市之一。 技術(shù)投入大，管理模式更先進。隨著市場條件變化，零售業(yè)獲取超額利潤的時代已結(jié)束。有的城市高達(dá)40%— 50%。一方面，在前幾年，新商廈以驚人的速度倍增，外資零售業(yè)大舉進入，超市、專業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn)，競爭白熱化程度不斷加??；另一方面，具有休閑、購物和娛樂功能的購物中心以及商業(yè)步行 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 23 頁 街由于綜合功能強漸漸 受到青睞；零售業(yè)的業(yè)態(tài)也在結(jié)構(gòu)調(diào)整中不斷向?qū)I(yè)化發(fā)展。另外，他們的進入，還給本案帶來了商機，因為這樣可以形成新的更加緊密的商圈，增加商圈的外向輻射能力，帶來大量的人流，包括周 邊區(qū)縣的顧客，有巨大的人流量為基礎(chǔ)，則市場機會就形成了。 同人民西路一樣，該街區(qū)在南門山一帶的商業(yè)氛圍和商業(yè)交易量已經(jīng)處于下降的趨勢，但從市政建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)的形勢來看，這里孕育著巨大的希望。 注：該調(diào)查路段主 要為南門山至人民銀行段。 具體租金水平如下 圖： 注：興華中路 — 調(diào)查路段起于高筍塘轉(zhuǎn)盤，止于黎明路轉(zhuǎn)盤 人民東路 — 調(diào)查路段起于南門山，止于紅豆夜總會 人民西路 — 調(diào)查路段起于南門山，止于人民銀行 ③ 主要街區(qū)分析 主城區(qū)內(nèi)較具代表性的商業(yè)街區(qū)有高筍塘路、高筍塘轉(zhuǎn)盤、興華中路、廣場路、人民東路、 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 23 頁 人民西路等幾大片區(qū)，以高筍塘轉(zhuǎn)盤為中心的新商圈和以南門山轉(zhuǎn)盤為中心的老商圈這兩大商圈。這就給我們一個啟示，我們是否可以考慮在適當(dāng)?shù)臉菍釉O(shè)置高檔家俱店，以滿足中心區(qū)的市民需求，同時也可以給商業(yè)物業(yè)定位尋找一個空白點。而作為老商業(yè)中心的廣場路到大東門一帶，卻沒有多大的比例，說明這里的業(yè)態(tài)仍傾向于以高收益 的商品為主。而對于涪陵各街區(qū)來說，人民西路的皮革商業(yè)門面則占據(jù)了絕對地位， %的比例讓其它街區(qū)望塵莫及，其次是廣場路，該路段占了 %的比例。 通過實地調(diào)查，我們從不同街區(qū)臨街商業(yè)鋪面所經(jīng)營的商品種類，經(jīng)營面積以及租金走勢等多個層面進行了綜合比較和整理。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 23 頁 （ 12）全區(qū)個體私營