【正文】 （ 5）開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)期： 2020 年 2 月初－達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo) 開(kāi)業(yè)前，盡量將已銷(xiāo)售或未銷(xiāo)售的商鋪通通招商，必要時(shí)免租招商，避免有空置鋪位，造成負(fù)面效應(yīng)，從而影響剩余商鋪的銷(xiāo)售和降低物業(yè)價(jià)值。 按本案開(kāi)工時(shí)間為 2002 年 3月份，計(jì)劃裙樓本年 9 月份可以完成主體建設(shè)，塔樓約 2020 年 3 月份能夠封頂， 2020 年 8 月份可交付使用，整個(gè)開(kāi)發(fā)周期為 20 個(gè)月。 商業(yè)物業(yè)要想銷(xiāo)售成功，首先必須經(jīng)營(yíng)成功，在推廣過(guò)程中不 能只考慮物業(yè)銷(xiāo)售，而重點(diǎn)要考慮如何經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)氛圍的形成與否，直接影響著投資者的信心和物業(yè)的銷(xiāo)售。使整個(gè)店堂，充滿(mǎn)一種舒適、富麗堂皇、雍容華貴的感覺(jué)！ 大 門(mén)外櫥窗，不同的季節(jié)，推出不同風(fēng)格的、雅致的、與時(shí)尚合拍的設(shè)計(jì)與制作。 2．規(guī)劃建議 （ 1）外立面設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格 通過(guò)對(duì)涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)的調(diào)查分析，以及本案的區(qū)位特征，我們建議：本案的外立面（商業(yè)部分）采用白色中空玻璃幕墻，讓消費(fèi)者能看到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)空間層次，也增加室內(nèi)的采光和通透感。他們的投資一般采用租賃方式獲得物業(yè)的使用權(quán)，而且越是品牌知名度高的商業(yè)物業(yè)所付租賃費(fèi)用越低。 我們擬將本物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：以若干個(gè)現(xiàn)代情景主題商場(chǎng)為主的集購(gòu)物、觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式購(gòu)物中心。 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和零售業(yè)的發(fā)展情況在不同的地區(qū)將有不同的表現(xiàn)形式，因此任何一個(gè)項(xiàng)目都必須把零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律與當(dāng)?shù)厍闆r相結(jié)合才能作出正確的決策。 綜合分析，商業(yè)零售業(yè)將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)： 質(zhì)量?jī)r(jià)格比更加合理，零售企業(yè)低利運(yùn)行。 （ 5）商業(yè)零售發(fā)展趨勢(shì) 隨著流通體制改革的進(jìn)一步深入，市場(chǎng)竟?fàn)幚^續(xù)向多元化、多層次、多主體方向發(fā)展。 注：該調(diào)查路段主要為南門(mén)山至紅豆夜總會(huì)段。 就涪陵各街區(qū)而言，興華中路（高筍塘至體育館段）的租金價(jià)格最高，但就實(shí)際租金價(jià)格來(lái)看，該路段的均價(jià)并不是最高的，高筍塘和廣場(chǎng)路反而較高，這主要是由于該路段門(mén)面面積較大、臨街進(jìn)深較大、臨街寬度較小等原因造成的。 五金建材裝飾類(lèi) 興華中路之所以在本業(yè)態(tài)中占有這么高的比，其主要原因是，這里有建材裝飾市場(chǎng)，涪陵的建材交易中心就集中在金穗路口與興華中路一帶。 （ 15）人民物質(zhì)文化生活提高情況 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單位 1995 年 1998 年 1999 年 2000 年 城鄉(xiāng)居民收入水平 農(nóng)民人均純收入 元 1105 1692 1789 1850 在崗職工年均貨幣工資 元 3986 6055 7487 8370 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 3674 5052 5357 5646 每人每年生活消費(fèi) (當(dāng)年價(jià) ) 全區(qū)居民消費(fèi)水平 元 1544 2112 2257 2471 農(nóng)業(yè)居民 元 1057 1303 1376 1493 非農(nóng)業(yè)居民 元 3525 5081 5386 5791 住房面積 城鎮(zhèn)居民平均每人使用面積 ㎡ 城鎮(zhèn)居民平均每人居住面積 ㎡ 農(nóng)村居民平均每人住房面積 ㎡ 教育 每萬(wàn)人擁有大學(xué)生 人 60 60 60 61 每萬(wàn)人口在校學(xué)生 人 1155 1313 1377 1452 儲(chǔ)蓄 年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 萬(wàn)元 148969 255843 317882 374191 平均每人儲(chǔ)蓄存款余額 元 1399 2348 2898 3388 衛(wèi)生 每萬(wàn)人口擁有醫(yī)院病床數(shù) 張 每萬(wàn)人口擁有醫(yī)生數(shù) 人 物價(jià) 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) (以上年＝ 100) ％ 商品零售物價(jià)總指數(shù) (以上年＝ 100) ％ （ 16） “九五”期間社會(huì)消費(fèi)品零售總額 單位 :萬(wàn)元 年 份 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 國(guó)有經(jīng)濟(jì) 集體經(jīng)濟(jì) 私營(yíng)經(jīng)濟(jì) 個(gè)體經(jīng)濟(jì) 1996 122587 21890 19750 684 24734 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 23 頁(yè) 1997 144184 16291 28938 1526 32101 1998 164078 26566 17572 3585 46784 1999 179278 19714 6738 7152 67404 2000 197106 18759 7304 19785 73748 商業(yè)市場(chǎng)分析 （ 1）涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金水平 ① 商業(yè)業(yè)態(tài)分布 涪陵區(qū)的商業(yè)主要集中在興華中路（高筍塘轉(zhuǎn)盤(pán)至黎明路轉(zhuǎn)盤(pán)）、高筍塘路、廣場(chǎng)路、人民東路（南門(mén)山至紅豆夜總會(huì)段）和人民西路（南門(mén)山至區(qū)人民銀行 ），這里集聚了 700 多家商業(yè)、服務(wù)業(yè)門(mén)面（含商場(chǎng)），總商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 6 萬(wàn)多平方米，包含了皮革、服裝、美容化妝、家電（含通訊）、五金建材、文化、餐飲娛樂(lè)、醫(yī)藥零售、汽車(chē)、家俱等行業(yè)。去年上半年，涪陵區(qū)完成進(jìn)出口實(shí)績(jī) 1392萬(wàn)美元，比前年同期增長(zhǎng) %，其中出口 1191 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %，比全國(guó)水平高出 個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)到 2002 年， 涪陵城鎮(zhèn)人口將達(dá) 37 萬(wàn)人，屆時(shí)城市化率提高到 35%。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 23 頁(yè) 涪陵博宇帝都全程策劃方案 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：重慶萬(wàn)博廣告有限公司 目 錄 前言 第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、市場(chǎng)分析 涪陵 — 充滿(mǎn)希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析） 商業(yè)市場(chǎng)分析 分析 三、商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位 1．定位原則 2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 3．業(yè)態(tài)定位 4．檔次定位 5．概念定位 6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場(chǎng)各樓層功能分區(qū) 1．主力店建設(shè) 2．設(shè)立主題商場(chǎng) 3．樓層功能分區(qū) 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1．規(guī)劃建議的基本原則 2．規(guī)劃建議 3．通過(guò)合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣(mài)點(diǎn) 三、價(jià)格定位建議 第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 一、項(xiàng)目收入估算表 二、成本構(gòu)成 三、損益表 四、盈虧平衡點(diǎn)分析 五、敏感性分析 成本變化對(duì)收益的影響 銷(xiāo)售價(jià)格變化對(duì)收益的影響 銷(xiāo)售率對(duì)收益的影響 第四部分 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)推廣 一、市場(chǎng)推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思 1．全面營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 2．全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略 3．品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 二、市場(chǎng)推廣階段性劃分 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 23 頁(yè) 1．市場(chǎng)推廣階段性劃分 2．各銷(xiāo)售階段的推廣 要領(lǐng) 三、品牌建立與傳播 1．項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì) 2．售樓部的包裝 3．品牌傳播 4．品牌維護(hù)與品牌提升 四、銷(xiāo)售推廣策略 1．實(shí)施全面品質(zhì)管理 2．引入品牌物管顧問(wèn) 3．引進(jìn)品牌商家，設(shè)立主力店 4．整體招租和商鋪分零銷(xiāo)售并舉 5．旺鋪拍賣(mài) 6．統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保租銷(xiāo)售 7．商場(chǎng)促銷(xiāo)帶動(dòng)物業(yè)銷(xiāo)售 8．落實(shí)政府優(yōu)惠政策 9．戶(hù)口遷入和子女免借讀費(fèi)入學(xué) 10．免租招商 11．注意力促銷(xiāo) 12．網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo) 13．價(jià)格變化策略 14．優(yōu)惠折扣 15．無(wú)理由退鋪 16．首付分期付款 第五部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范 1．風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 2．風(fēng)險(xiǎn)防范 前 言 重慶市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)八年的變換，潮起潮落，終于邁向理性化的征程。 （ 2）涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)喜人 今年 1 月，涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開(kāi)局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財(cái)政等方面均呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，其中重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成 億元， 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 23 頁(yè) 增長(zhǎng) %；涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 408萬(wàn)美元，增速高達(dá) %，實(shí)現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入 1873 萬(wàn)元，增長(zhǎng) ，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 9918 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政收入 4436 萬(wàn)元，增 長(zhǎng) %。 （ 8）涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資完成 35 億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資受三峽庫(kù)區(qū)和西部大開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)給涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資帶來(lái)較好的投資環(huán)境，使涪陵區(qū)今年的固定投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭。 通過(guò)實(shí)地調(diào)查，我們從不同街區(qū)臨街商業(yè)鋪面所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)，經(jīng)營(yíng)面積以及租金走勢(shì)等多個(gè)層面進(jìn)行了綜合比較和整理。而作為老商業(yè)中心的廣場(chǎng)路到大東門(mén)一帶，卻沒(méi)有多大的比例，說(shuō)明這里的業(yè)態(tài)仍?xún)A向于以高收益 的商品為主。 具體租金水平如下 圖： 注：興華中路 — 調(diào)查路段起于高筍塘轉(zhuǎn)盤(pán)，止于黎明路轉(zhuǎn)盤(pán) 人民東路 — 調(diào)查路段起于南門(mén)山，止于紅豆夜總會(huì) 人民西路 — 調(diào)查路段起于南門(mén)山，止于人民銀行 ③ 主要街區(qū)分析 主城區(qū)內(nèi)較具代表性的商業(yè)街區(qū)有高筍塘路、高筍塘轉(zhuǎn)盤(pán)、興華中路、廣場(chǎng)路、人民東路、 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 23 頁(yè) 人民西路等幾大片區(qū)，以高筍塘轉(zhuǎn)盤(pán)為中心的新商圈和以南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)為中心的老商圈這兩大商圈。 同人民西路一樣，該街區(qū)在南門(mén)山一帶的商業(yè)氛圍和商業(yè)交易量已經(jīng)處于下降的趨勢(shì)，但從市政建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形勢(shì)來(lái)看，這里孕育著巨大的希望。一方面，在前幾年，新商廈以驚人的速度倍增，外資零售業(yè)大舉進(jìn)入，超市、專(zhuān)業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)白熱化程度不斷加??；另一方面，具有休閑、購(gòu)物和娛樂(lè)功能的購(gòu)物中心以及商業(yè)步行 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 23 頁(yè) 街由于綜合功能強(qiáng)漸漸 受到青睞；零售業(yè)的業(yè)態(tài)也在結(jié)構(gòu)調(diào)整中不斷向?qū)I(yè)化發(fā)展。隨著市場(chǎng)條件變化，零售業(yè)獲取超額利潤(rùn)的時(shí)代已結(jié)束。 作為重慶市兩大副中心之一的涪陵，位于三峽庫(kù)區(qū)腹心，為重慶市重點(diǎn)建設(shè)的城市之一。 4．檔次定位 由于重百和新世紀(jì)即將進(jìn)駐涪陵區(qū)，且其店址選擇在涪陵區(qū)新規(guī)劃的步行街口，擁有本案無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)本案物業(yè)銷(xiāo)售和未來(lái)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)都形成了巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，我們?nèi)绻谏虉?chǎng)檔次的定位上低于前兩個(gè)項(xiàng)目，必然在涪陵區(qū)的市場(chǎng)中失去自己應(yīng)有的地位，從而失去大量的客戶(hù)，也同時(shí)降低了自身物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，這對(duì)于本物業(yè)的銷(xiāo)售或招商乃至于未來(lái)的 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 23 頁(yè) 經(jīng)營(yíng)都是不利的。但是這類(lèi)機(jī)構(gòu)的到來(lái)，可以聚集人氣，增加商業(yè)氛圍，大大提升物業(yè)的價(jià)值。色彩以象牙白為主色調(diào)，底層點(diǎn)綴成咖啡色的大方塊變色塊，形成清新的現(xiàn)代色調(diào)和商業(yè)城的整體性和可識(shí)別性。在這里， 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 23 頁(yè) 讓您觸摸到當(dāng)令最前衛(wèi)、最流行的感覺(jué)！如有品牌商家入駐，其經(jīng)營(yíng)空間可按其要求進(jìn)行裝飾。只有成功的經(jīng)營(yíng)，才能贏得投資者、經(jīng)營(yíng)者和顧客，最終才會(huì)因商業(yè)價(jià)值的抬高而提升物業(yè)價(jià)值，獲取理想的收益。 售樓中心在裙樓主體完工時(shí)即可在裙樓中設(shè)置，裙樓在本年度 9月份即有一定的工程形象，并可取得預(yù)售許可證，那么， 9 月份就能進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，借開(kāi)業(yè)慶典再掀起一輪銷(xiāo)售和招商高潮，迅速消化剩余商鋪。 （ 4）旺鋪熱銷(xiāo)期： 2002 年 11 月初－ 2020 年 2 月 初 借