【正文】 前幾期宣傳所造成的聲勢及開盤余熱，配合小量的廣告宣傳和大量的活動宣傳以及階段性的不同的促銷政策，進(jìn)行旺鋪促銷。 二、市場推廣階段性劃分 1．市場推廣階段性劃分 實(shí)際上，廣告推廣計(jì)劃根據(jù)銷售計(jì)劃制定，銷售推廣計(jì)劃要視工程排期來調(diào)整，因此，工程進(jìn)度（特別是前期）在整個(gè)計(jì)劃中起著至關(guān)重要的作用。強(qiáng)調(diào)盡量縮短銷售周期，且用市場的資金去運(yùn)作項(xiàng)目，減少開發(fā)商自身資金的風(fēng)險(xiǎn)投入，以資本的低投入獲取高回報(bào)。 將商場的營業(yè)空間設(shè)計(jì)成干凈優(yōu)雅、燈光迷人的溫馨的店堂，用不同樣式的燈具、不同顏色的燈光，交相輝映；布置各種道具、不同顏色、不同造型，搭配協(xié)調(diào)，主次分明?？稍O(shè)“流行名街”、“時(shí)尚精品館”、“仕女服飾館”等 B 棟四層 A 棟二層 兒童服裝、兒童玩具、兒童家飾用品、兒童天地、品牌餐飲、布藝、床上用品、健身房 設(shè)“美食館”和兒童主題商場、兒童娛樂設(shè)施等 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1．規(guī)劃建議的基本原則 （ 1）必須符合市場定位，符合業(yè)態(tài)功能需要； （ 2）產(chǎn)品屬性要符合消費(fèi)者的心理需求，產(chǎn)品風(fēng)格要具有視覺沖擊力； 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 23 頁 （ 3）要求建成高品質(zhì)的為涪陵城區(qū)一流的商 場，形成涪陵區(qū)新的核心商圈主力商場，建立競爭優(yōu)勢； （ 4）引入 SHOPPING MALL 概念，貫穿情景式互動的商業(yè)理念，形成吸納人流的保障； （ 5）要能弱化項(xiàng)目劣勢，強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢。 （ 5）大型商業(yè)機(jī)構(gòu)（約占 20%） 這類投資者的投資行為非常理性，通常要經(jīng)過一到兩年的市場研究和可行性分析，然后才作出投資決策。）為最大程度的發(fā)揮項(xiàng)目具有的優(yōu)勢條件，以比較先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和良好的購物環(huán)境營造商業(yè)氣氛，增加物業(yè)的附加值，以主力店、特色餐飲帶動人氣、商氣，拉動小商鋪銷售，爭取最大投資收益。經(jīng)濟(jì)增 長由原來的投資驅(qū)動、生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動和市場導(dǎo)向，流通產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)作用增強(qiáng)。以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，間或伴有一些小的局部性的消費(fèi)熱潮的平穩(wěn)增長將是近段時(shí)期消費(fèi)品市場運(yùn)行總體特征。 （ 4）涪陵區(qū)商業(yè)市場 總結(jié) ① 涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較混亂，經(jīng)營還處于無序狀態(tài)； ② 涪陵區(qū)缺少規(guī)?；⑵放苹纳碳?，現(xiàn)今的商圈輻射半徑較小，輻射能力較弱，以高筍塘轉(zhuǎn)盤和南門山轉(zhuǎn)盤為交易中心的兩個(gè)新舊商圈都缺乏真正的凝聚力，在該區(qū)域商圈中缺少主力店，不能形成區(qū)域的商業(yè)主體地位，涪陵的商圈核心亟待形成； ③ 涪陵現(xiàn)有的商業(yè)市場缺乏統(tǒng)一的管理和科學(xué)的經(jīng)營，從而使經(jīng)營商品品質(zhì)管理失控，假冒偽劣產(chǎn)品泛濫，商品售后服務(wù)沒有保障； ④ 涪陵區(qū)除建材市場、金穗路飲食一條街這兩個(gè)專業(yè)市場外，無其它專業(yè)市場，因此具有開辟其它業(yè)種專業(yè)市場的空間； ⑤ 至今為止涪陵區(qū)城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)自身品質(zhì)較低，無大規(guī)模、高檔次的標(biāo)志性商業(yè)建筑； ⑥ 涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)管理還處于低級的安保水平，更無品牌物管公司進(jìn)入； ⑦ 涪陵區(qū)的商業(yè)經(jīng)營還都處于被動的侯客上門狀態(tài)，缺少傳播推廣和促銷。但是，這里也是商業(yè)潛力最大 的街區(qū)之一，如果市政規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)整治得當(dāng)，將會帶來巨大的商機(jī)。就商業(yè)物業(yè)本身來講，也有多種因素的作用，包括臨街寬度、臨街進(jìn)深、總面積、樓層、臨商圈中心的距離，以及臨主要交通樞紐（如車站、碼頭和機(jī)場）的距離，等等。而高筍塘路的手機(jī)門面占了調(diào)查街區(qū)總和的 %，其中心地位是顯而易見的；其次是興華中路，占了 %；其它街區(qū)合計(jì) 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 23 頁 比例則僅僅才 %。涪長高速公路使涪陵與重慶主城區(qū)的距離縮短約 13 公里，特別是全長 2500 米的黃草山隧道貫通，使往來車輛免去了翻山越嶺之苦，行車更為安全、快捷，涪陵及三峽庫區(qū) 與重慶主城區(qū)聯(lián)系更為密切。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額4115 萬美元，完成年計(jì)劃的 %，同比增長 %?，F(xiàn)城市建成區(qū)面積 14 平方公里，城鎮(zhèn)人口 23萬人（其中城鎮(zhèn)職工 萬人），城市化率為 %， 1997 年即進(jìn)入城市化發(fā)展階段。 房地產(chǎn)市場從短缺價(jià)值 —— 競爭價(jià)值 —— 整合價(jià)值的變化之迅速，是人們始料不及的。 （ 3）涪陵區(qū)工業(yè)生產(chǎn)速度與效益同步增長 去年涪陵區(qū)工業(yè)系統(tǒng)抓住機(jī)遇開拓進(jìn)取，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %，高出全市平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，居全市第二位，技術(shù)創(chuàng)新的力度進(jìn)一步加大，促成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)不斷涌現(xiàn)，企業(yè)虧損面得到控制，使全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持了速度與效益增長的良好態(tài)勢。 2001年涪陵區(qū)全社會固定資產(chǎn)完成投資 億元，同比增長 %，比重慶市增速快 個(gè)百分點(diǎn)。 從上圖可以看出，服裝類占有比例最大，而汽車類則比例最小。 文化用品類 這里說的文化用品類，主要包括書報(bào)、文具、文印和音像等商品，這些商品在很大程度上是為其它高收益的商品交易服務(wù)的，如果這里的商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華，則這里的文化也就相對較為豐富，這樣便于促進(jìn)綜合商業(yè)的發(fā)展。 注：該路段的調(diào)查主要為涪陵廣場至高筍塘轉(zhuǎn)盤段。原因有：一是規(guī)劃中的步行街位于該路段；二是重百、新世紀(jì)這兩大商業(yè)巨頭將入住于此。新一輪的商業(yè)革命將依靠精密策劃、準(zhǔn)確定位和經(jīng)營特色出奇制勝。在低利狀態(tài)下運(yùn)行和生存，零售企業(yè)只有降低成本，在經(jīng)營和管理上練“真功夫”。在涪陵區(qū)第一次“三代”會上，涪陵區(qū)委、區(qū)政府在堅(jiān)持超前性、科學(xué)性的原則的基礎(chǔ)上，提出了涪陵區(qū)“城市化”發(fā)展戰(zhàn)略，并已制定出“后靠東移、西進(jìn)北連”的戰(zhàn)略措施， 規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)董 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 23 頁 家灣片區(qū)、順江小區(qū)和太極工業(yè)園區(qū)，并與兩個(gè)政經(jīng)合一的開發(fā)區(qū)（橋南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和李渡私營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）連成一片，加快城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐和加大舊城改造力度。 因此，本物業(yè)品質(zhì)檔次的定 位是：涪陵區(qū)最豪華、最具觀賞性、最有逛頭的高檔購物中心 5．概念定位 （ 1）項(xiàng)目命名建議 鑒于本案營銷重點(diǎn)是商業(yè)物業(yè)部分，而博宇花園名稱缺乏商業(yè)物業(yè)應(yīng)有的吉祥、發(fā)達(dá)、恢弘、大氣等特點(diǎn)，只適合于住宅物業(yè)，不易傳達(dá)商場概念，有礙商業(yè)物業(yè)的品牌塑造，還會使很多有“財(cái)運(yùn)亨通”等心理要求的經(jīng)商人士產(chǎn)生抗性，也較難給商場的消費(fèi)者明顯的識別。 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場各樓層功能分區(qū) 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 23 頁 1．主力店建設(shè) 作為一個(gè)頗具規(guī)模的購物中心，若沒有主力店的進(jìn)入，則很難提高其業(yè)態(tài)檔次、吸引人流形成旺市。 建筑物形體要求挺拔 清秀；建筑物外立面要求直線與弧形造型結(jié)合，水平方向與垂直方向上的凸出與凹進(jìn)要簡潔；無論是平面輪廓線、立面天際線、細(xì)部裝飾線條，還是大面積玻璃門窗、玻璃幕墻等建筑造型盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件本身的邏輯美、材料美，均需富有時(shí)代氣息的現(xiàn)代化風(fēng)格。 3．通過合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn) （ 1） SHOPPING MALL 概念：引入 SHOPPING MALL 理念，實(shí)現(xiàn)一站式休閑購物； （ 2）品牌主力店：設(shè)立主力店，拉動人流深入，聚集商氣； （ 4）情景式主題商場：建立情景式主題商場，注意業(yè)態(tài)功能的合理分布，使整個(gè)商業(yè)城條理清晰、特色鮮明； （ 5）人流動線順暢：根據(jù)地勢特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成三層平街商鋪，還有 對外開放扶梯的設(shè)計(jì)，形成良好的人流動線，使消費(fèi)者輕松、順暢、愉悅的購物；； （ 6）休閑娛樂設(shè)施：注意休閑和康體功能及兒童游樂場所的置入，增加消費(fèi)者的購物情趣，增加客流的滯留時(shí)間； （ 7）時(shí)尚購物天地：注意建筑的形態(tài)美以及外觀色彩的和諧與變化，注意商業(yè)空間與街區(qū)環(huán)境的情景互動設(shè)計(jì)，提升經(jīng)營的文化特質(zhì)，營造內(nèi)外一致的時(shí)尚購物環(huán)境。 因此，在本案的商業(yè)物業(yè)推廣中，建議導(dǎo)入全面營銷觀念和實(shí)施全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略。 也可分二期進(jìn)行開發(fā) ,商業(yè)物業(yè)為第一期，住宅物業(yè)為第二期。 三、品牌建立與傳播 1．項(xiàng)目品牌形象設(shè)計(jì) 要塑造品牌，必須讓目標(biāo)市場受眾對品牌有一個(gè)強(qiáng)化的認(rèn)知，能有效地與其它品牌區(qū)別并能從眾多的品牌中識別出自己 。 開盤期間亦可以配合旺鋪拍賣，進(jìn)行炒作，推波助瀾。總之，我們的市場推廣原則是：以經(jīng)營為根本、以品牌為導(dǎo)向、以廣告為促進(jìn)、以銷售為目的、以利潤最大化為目標(biāo)。我們認(rèn)為，再周密的計(jì)劃，都有可能被突變的市場侵襲得全盤崩潰，所以，在一般規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)中，我們規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的基本原則是：兵貴神速。內(nèi)部裝飾要重視品味與時(shí)尚，一點(diǎn)一滴，精心設(shè)計(jì)與制作，處處體現(xiàn)出精致的、新的生活文化理念?？稍O(shè)“紳士服飾館 ”、“休閑運(yùn)動館”、“精致名品館”等 B 棟三層 A棟一層 飾品、化妝品、女性服裝、女內(nèi)衣、女包、女鞋、女雜類等 女人主題商場。他們比較看重物業(yè)在當(dāng)?shù)氐目诒蜗蠛偷匚弧? 2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 （ 1） 科學(xué)的規(guī)劃布局 （ 2） 便捷的交通組織 （ 3） 鮮明的人文景觀 （ 4） 合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū) （ 5） 適用的商鋪面積 （ 6） 1 個(gè)主力店 （ 7） 優(yōu)秀的物業(yè)管理 （ 8） 優(yōu)惠的政策鼓勵(lì) （ 9） 適合的銷售價(jià)位 3．業(yè)態(tài)定位 客觀認(rèn)真地分析了涪陵商業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，根據(jù)對涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布格局的分析，我 們發(fā)現(xiàn)該區(qū)商業(yè)市場缺少高檔次的商業(yè)旗艦，再加之本物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、便利的交通環(huán)境和所處的總體商業(yè)環(huán)境，（這具體包括：商圈內(nèi)的人口密度、人口流量；商圈的輻射范圍及發(fā)展方向；商圈內(nèi)消費(fèi)者的收入水平及消費(fèi)特征；營業(yè)范圍及時(shí)間是否受到某種限制；商圈內(nèi)的商業(yè)繁華程度，商圈級別、店鋪數(shù)量、營業(yè)類型及競爭情況、商業(yè)經(jīng)營者的資歷及開拓精神等。 零售業(yè)作為流通的最終通道對上游產(chǎn)業(yè)的拉動作用和主導(dǎo)化日趨呈現(xiàn)。 考慮到城市居民無法回避的、關(guān)系到個(gè)人生活的基本要求約束，以及農(nóng)村居民特殊的消費(fèi)習(xí)慣和消 費(fèi)環(huán)境，中國消費(fèi)品市場很難由于偶然因素或政治性因素影響而再度進(jìn)入火暴增長階段。 因此，未來很有可能本案所在的“南門山轉(zhuǎn)盤次商圈”將會成為涪陵區(qū)商圈的核心商圈，從而處于優(yōu)越的商圈地位。 廣場路處于涪陵廣場與南門山之間，人流量較大，但路況并不理想，尤其是人行道窄而且破爛，道路坡度較大，這給商業(yè)交易帶來了困難。 ② 商業(yè)租金水平 商業(yè)物業(yè)的租金水平是隨著多種因素的變動而變動的，這些因素包括市政規(guī)劃建設(shè)、物業(yè)自身因素及周邊商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展因素等。 家電類 這里的家電類包含有通訊產(chǎn)品交易，這些商品的利潤率也是很高的，特別是手機(jī)，這種在幾年前還屬于奢侈品的商品利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于相關(guān)的日常生活用品。 （ 14）涪長高速公路改善了涪陵的交通環(huán)境 涪長高速公路是重慶主城區(qū)通向重慶東部的大通道，也是兩區(qū)縣改善投資環(huán)境，迎接西部大開發(fā)的戰(zhàn)略通道。一是對外 貿(mào)易實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 第一部分 商業(yè)市場分析和商業(yè)物業(yè)市場定位 一、 項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目名稱：博宇花園 位 置：涪陵區(qū)廣場路南端（涪陵廣場旁） 開 發(fā) 商：重慶市涪陵博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶市涪陵住宅開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)：中煤工程設(shè)計(jì)咨詢集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)研究院 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： 8880 平方米 建筑占地面積： 4392 平方米 總建筑面積： 81452 平方米 其中 商場面積： 平方米 A棟住宅建面： 平方米 B 棟住宅建面： 平方米 五、六層面積： 6549 平方米 其 它： 平方米 地下停車場： 平方米 設(shè)備層： 平方米 容積率： 綠化率： 15% 室內(nèi)停車場： 89 個(gè) 住宅總戶數(shù)： 318 戶 二、 市場分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡析） （ 1）城市人口規(guī)模 涪陵城區(qū)位于長江、烏江交匯處，是重慶市第二大水運(yùn)港，烏江流域最大的物資集散地，自古有“烏江門戶”之稱。一方面商業(yè)門面銷售火爆，一方面零星店鋪慘淡經(jīng)營；一方面大型商場硝煙未盡已門可羅雀，一方面專業(yè)市場相繼開業(yè)人頭攢動??人們無論如何也不能明白：同在一塊藍(lán)天下，同處一段熱銷期，甚至同處一塊黃金區(qū)域，何以有如此大的差異？其實(shí)，這是市場規(guī)律使之然。 （ 4）在崗職工年平均工資水平 去年涪陵區(qū)在崗國營企業(yè)職工年平均工資是 8727 元，城鎮(zhèn)集體企業(yè)職工年平均工資是 6156元，其他經(jīng)濟(jì)體職工年平均工資是 8180 元。投資總額大幅度增長，主要是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目起了重要支撐作用。經(jīng)過分析，我們可得到：作為中心商業(yè)，汽車類經(jīng)營因市場需