【正文】 森鉑金酒店高尚配套，五 星級商務綜合體與城市脈動財富共贏。 項目劣勢分析 . 23 . 項目周邊的配套建設(shè)，需要一定的時間周期來進一步完善。形象的標志性即用簡潔明快的手法體現(xiàn)建筑的時代性、建筑的個性，給人留下強烈的視覺效果。 其他：服務型企業(yè) /創(chuàng)業(yè)型企業(yè) /企事業(yè)單位 /科貿(mào)企業(yè)或其他辦事處、保險金融、培訓機構(gòu)等。 ? 描述 具有很強的資金實力； 對該區(qū)域及本案的發(fā)展 前景看好，以物業(yè)保值增值和投資回報為第一性； 注重經(jīng)營管理公司提供的推廣及經(jīng)營管理服務。接受客戶咨詢，可達成初步意向。 2. 20xx 年 8 月 1 日至 20xx 年 9月 20 日現(xiàn)場臨時設(shè)施完成。 . 31 . 總量（㎡） 出售比例 出售數(shù)量 出售時間1 辦公用房 59471 40% ～ 2 辦公用房 59471 20% 2 0 1 3 . 1 ～2 0 1 4 . 3 3 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 4 ～2 0 1 4 . 6 4 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 7 ～2 0 1 5 . 9 合計序號建筑物名稱數(shù)量 平均單價（萬元）金額（萬元） 地下車位一半用于銷售，計 240 個， 15 萬 /個，預計銷售收入 3600萬 ， 共計銷售收入： 萬元 。 總量（M 2 ） 出售比例 出售數(shù)量 出售時間1 辦公用房 59471 40% ～ 2 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 1 ～2 0 1 4 . 3 3 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 4 ～2 0 1 4 . 6 4 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 7 ～2 0 1 5 . 9 合計 平均單價（萬元）金額（萬元）序號建筑物名稱數(shù)量 根據(jù)上表計劃，刨去支付工程款部分，還款計劃如下： 20xx 年 1 月前 120xx 萬 20xx 年 6 月前 8000 萬 杭州廣建置業(yè)有限公司 20xx 年 10 月 。 出租比例 出租數(shù)量 出租時間1 商業(yè)用房 14437 100% 14437 2 0 1 4 . 8 ～2 0 1 5 . 7 11942 地下車庫 480個 50% 240 2 0 1 4 . 8 ～2 0 1 5 . 7 30 263合計 1457序號 建筑物 名稱 總量數(shù)量 平均單價（元/天）金額（萬元） 項目前三年租金收入遞增測算 隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的趨與成熟，租金收益保守估計將以每年 12%至 15%的比例遞增，那么按照項目租金每年 12%的 遞增，那么項目前 3 年的租金收益測算如下表所示。 4. 20xx 年 9 月 14 日施工圖設(shè)計完成。同時，不間斷的媒體推廣，增強本案曝光率。 （二） 招商及經(jīng)營策略 項目的招商，建議與項目營銷推廣同步，形成互動效果，相互呼應，也相應支持。 ? 商業(yè)客戶定位 商業(yè)物業(yè)的特殊性決定了本案對目標客戶的研究將包括三個部分，即終端消費者、經(jīng)營者及投資者。連續(xù)性即關(guān)注城市空間和綠地的連續(xù)。 CBD 核心博奧城（住宅） 項目位置：蕭山錢江世紀城內(nèi)，蕭山開發(fā)區(qū)青年路（毗鄰奧體博覽城，青年路和建設(shè)二路東北口） 開 發(fā) 商：杭州德圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總 建 面：約 18 萬平方米 戶型面積： 75～ 150 平方米寫字樓 交付時間： 20xx 年底 銷售價格： 萬 ～ 萬元 /平方米 項目說明：建設(shè)中的青年路在緊鄰項目西側(cè)通過，直接連通奧體博覽城。保利地產(chǎn)和多個商業(yè)總部的進駐，將會給該板塊帶來大量的人流。奧體博覽城還將規(guī)劃另外一條配套通道，即青年路過江隧道，目前已經(jīng)在規(guī)劃中。如今，他們之間的連接紐帶 慶春路過江隧道已全線通車，將兩岸的時空距離壓縮至五六分鐘以內(nèi)，從地理上讓錢江世紀城更緊密地與杭州市主城融合。 （ 3） 浙江省民資外資互動發(fā)展的新平臺 浙江省是全國民營發(fā)展速度較快、民營經(jīng)濟實力和影響巨大的省份，浙江發(fā)展的模式也與其他地區(qū)存在明顯的差異。 2. 具體目標：現(xiàn)代化、國際化、綜合化、生態(tài)化、數(shù)字化、人本化CBD。在未來 10～ 15 年間，錢江世紀城將建成基礎(chǔ)設(shè)施完善，大型民企集團總部高度 集聚，現(xiàn)代服務系統(tǒng)配套齊全，金融、商務、物流、會展、信息、旅游、休閑娛樂、房地產(chǎn)等相關(guān)都市產(chǎn)業(yè)高度繁榮，信息化水平居全國同類商務中心前列，城市生態(tài)環(huán)境和社會綜合發(fā)展水平主要指標居全國同類城區(qū)前列的杭州 CBD 新城區(qū)。全區(qū)共引進市外內(nèi)資項目 306 個，協(xié)議資金 億元，到位資金 億元。全年一般貿(mào)易出口75 億美元，增長 %；加工貿(mào)易出口 億美元，增長 %。年末全區(qū)擁有各類專業(yè)市場共計 153 個。 20xx 年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總體平穩(wěn)，呈現(xiàn)投資增幅較快、施工規(guī)模正常、房價基本平穩(wěn)，銷售顯著下降的局面。全年共接待境內(nèi)外游客 1418 萬人次，實現(xiàn)旅游總收入 億元，分別比上年增長 %和 %。 產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大。 強隊建設(shè)成績喜人。 工業(yè)經(jīng)濟取得突破 。20xx 年 1～ 6 月份，杭州主城區(qū)共成交商品房 21952 套，一年前這一數(shù)據(jù)為 10764 套，同比漲幅達 %。 . 7 . 另一方面，新建商品房銷售市場似乎有回暖的勢頭，銷售量近一年來首次由負轉(zhuǎn)正。 首先，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始回升。 20xx 年，杭州市整體經(jīng)濟運行平穩(wěn)，實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，與20xx 年相比增長 %，連續(xù) 21 年持續(xù)兩位數(shù)增長，增速快于全國、全. 6 . 省。杭州經(jīng)濟發(fā)達，有 “ 錢塘自古繁華 ” 之稱，經(jīng)濟總量居全國省會城市第二位，經(jīng)濟綜合實力躋身全國大中城市前十位。 該公司成立主要就是為本項目成立的，建設(shè)項目為高檔甲級寫字樓及商業(yè)餐飲用房，該項目得到市區(qū)兩級政府的高度重視與支持，并與政府各相關(guān)職能部門建立了綠色通道。東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江，毗鄰杭州 蕭山國際機場、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、浙贛、蕭甬鐵路，貫通蕭山新老城區(qū)的市心北路和有“省門第一路”之稱的機場快速路從境內(nèi)穿過，連接杭州錢江新城的慶春路過江隧道，離杭州最繁華的商業(yè)中心錢江新城、杭州市民中心只有 10 分鐘車程，地鐵 2 號、 6 號、 7 號線將在區(qū)內(nèi)貫穿而過。 本項目地理位置優(yōu)越，道路交通便利，屬杭州繞城公路圈中心。無重大訴訟或在進行的法院判決。杭州是中國最大的經(jīng)濟圈 — 長江三角洲地區(qū)重要的第三大中心城市。電子信息產(chǎn)業(yè)成主力軍如：阿里巴巴、支付寶、連連科技、網(wǎng)盛生意寶等 30 多家知名商業(yè)模式創(chuàng)新企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年 5 月份，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保 持較快增長，受供應增加和降價促銷的共同影響，商品房銷售由負轉(zhuǎn)正。其中銀行貸款增長 %，增幅較 1～4 月提高 個百分點。 隨著 6 月份成交數(shù)據(jù)公布， 20xx 年上半年杭州樓市 “ 成績單 ” 出爐。財政總收入超越寧波市鄞州區(qū)躍居浙江省首位。 20xx 年 全區(qū)規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長 %，高于工業(yè)平均水平 個百分點；全年累計實現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，同比增長 %，新產(chǎn)品產(chǎn)值率達 %。 年末，在全省建筑業(yè)大會上，蕭山區(qū)榮獲 “ 浙江省建筑強區(qū) ” 稱號，成為杭州市唯一上榜的縣（市、區(qū)）。特別是旅游業(yè)發(fā)展優(yōu)勢凸顯， 20xx，成功舉辦休博會、動漫節(jié)等重大節(jié)慶活動。 房地產(chǎn)業(yè)總體平穩(wěn)。 市場持續(xù)健康發(fā)展。其中，出口總額 億美元，增長 %。當年新批外資項目 104 個，增資 63 家，合同利用外資 億美元，增長 %，實際利用外資 億美元，增長 %。 錢江世紀城計劃以 “ CBD” 為概念，著力打造特色鮮明、功能特殊的現(xiàn)代化、國際化地區(qū)商務中心，逐步成為杭州灣商務信息集聚輻射地帶，商務企業(yè)、商務生態(tài)涵養(yǎng)地帶，商務服務產(chǎn)品的成長和創(chuàng)新地帶。其次，在長三角一體化進程不斷加快、有機聯(lián)系日益緊密的 城市系統(tǒng) 逐步形成的. 14 . 趨勢下，錢江世紀城作為杭州的一部分參與長三角的分工，在與對岸錢江新城的共同推動下，成為長三角制造業(yè)支撐體系 中的一個重要環(huán)節(jié)，確立長三角 CBD 系統(tǒng)中僅次于上海的 “ 亞中心 ” 地位，一是要滿足長三角以上海為中心的城市體系功能分布的要求，二是要利用自身特點和優(yōu)勢，完善長三角服務鏈，提高長三角服務系統(tǒng)的有效性和競爭力。因此，錢江世紀城必須要承擔起為制造業(yè)服務的功能，爭取成為杭州灣制造業(yè)的服務基地。 根據(jù)《杭州市城市總體規(guī)劃》，錢江世紀城將與錢江新城共同構(gòu)成未來的杭州城市核心和中央商務區(qū)，共同組成一個城市公共中心，在功能上遙相呼應、優(yōu)勢互補。 目前，錢江世紀城通往杭州主城區(qū)主要有兩大動脈，一個是原有的錢江三橋，一個是已通車的慶春路過江隧道，這是杭州市的首條過江隧道，只要五六分鐘時間就能到達對岸。 出讓地塊為樓盤建設(shè)提供了基礎(chǔ)，而錢江世紀城的發(fā)展將產(chǎn)生巨大的住房需求。 ? 德圣 項目定位 項目市場形象定位 ? 錢江世紀城 ? 與城市設(shè)計的關(guān)系： 由于本項目地處錢江世紀城中央商務區(qū)，在設(shè)計上要求充分考慮城市設(shè)計的要求，本設(shè)計關(guān)注城市設(shè)計中的連續(xù)性、通達性和呼應性。 . 25 . 裙房商業(yè)定位及運營策略 （一） 項目商業(yè)定位 ? 項目功能定位 集休閑、娛樂、健身、高檔飲食為一體的高檔消費中心 依托錢江世紀城定位和項目寫字樓高端客群，形成區(qū)域性高檔消費中心和商務配套中心。 ? 商業(yè)運營模式定位 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷推廣 由開發(fā)商統(tǒng)一持有產(chǎn)權(quán)（只租不售），對商業(yè)進行統(tǒng)一規(guī)劃，對符合. 27 . 項目商業(yè)規(guī)劃的定位的品牌進行統(tǒng)一招商，所有經(jīng)營戶必須服從商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理，并有商場管理公司進行統(tǒng)一營銷推廣，進行商業(yè)的前期培育，已達到商業(yè)的成功運行。 第三步：全面招商期、銷售期（ 20xx 年 8 月 ～ 月底） 目標：與主力商家簽定租賃協(xié)議，發(fā)布簽約信息，刺激投資者購買欲望，增強各界對本案的信心，也刺激經(jīng)營者決策。 3. 20xx 年 8 月 29 日至 20xx年 9 月 4 日試樁靜載試驗完成。 項目租金收入測算 項目第一年的租金收益測算 本項目計劃自持地上商業(yè)用房 14437 ㎡、地下面積 10000 ㎡，以三年為周期進行產(chǎn)業(yè)培育，并以租金收入作為第二還款來源，具體租金收益如