【正文】 格在4500元/㎡以上，名為住宅，實為商?。坏投似胀ㄗ≌瑸?5002600元/㎡）。西安市部分三星級酒店調(diào)查表酒店名稱標(biāo)準(zhǔn)間折扣價（元/㎡天）套房數(shù)地址隴海大酒店220308解放路建苑大廈260177五味什字鐘鼓樓大酒店268130社會路延煉大廈268192南二環(huán)東方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鴻業(yè)大酒店198258含光北路民航大廈230勞動南路金海大廈210蓮湖路文商酒店218騾馬市解放飯店160363火車站萬達(dá)圣和酒店150友誼東路民生大酒店258143南大街房地大廈188東五路鐘樓飯店340321鐘樓從上表可見，大部分三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間價格在200300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%60%。第二章項目規(guī)劃概況項目名稱：西寶花園通宇大廈建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質(zhì)：居住用地。⊙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬㎡12500萬㎡，平均每年有450萬㎡650萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。同時加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達(dá)到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。目前居民消費結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，也正是增加住房消費的良機(jī)。據(jù)了解，今年市上計劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的市場行為。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標(biāo)是，到2020年人均住房面積達(dá)到2025㎡?！迅拍畛醋魅找嫒狈κ袌觯M者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。19902002年西安市房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)比較指標(biāo)1990年2001年2002年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量省市兩級共200家市注冊企業(yè)600余家700余家%為國營70%以上為民營個人購房所占比例不足10%93%95%以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。周邊寫字樓調(diào)查表項目名稱地址層數(shù)總面積（㎡）售價（元/㎡）租價（元/㎡）售租率備注海聯(lián)大廈振興路北口西9500055005050%地下車位租金300元/月精英大廈振興路中段830005590%泛美大廈南稍門什字294000050003595%租價不含各種服務(wù)費偉業(yè)佳大廈南關(guān)正街213650055005590%車位租金100元/月調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己?，需求旺盛；售價普遍在50005500元/㎡，租價（均價）為5055元/㎡月。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。樓層：318層面積：12096㎡戶數(shù)：12096247。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）247。200481216:18:00鮮花(1)雞蛋(0)327等級：地產(chǎn)新秀文章：25積分：158門派：鐵血王朝注冊：200489第2樓以下內(nèi)容只有回復(fù)后才可以瀏覽第五章營銷方案寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機(jī)動車位留出11個外，其余100個出租。C、建設(shè)配套費用包括招投標(biāo)費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。I、建設(shè)期利息按本項目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。36264+1300]247。變化因素變化幅度利潤（萬元）年投資利潤率(%)出租率+10%+5%5%10%+2即住宅18層72戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出租100個。E、投資回報率按50年經(jīng)營周期（不變價），[654（5010）+6604]247。以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表時間項目2003年2004年23456789101112123456789101112前期可行性論證設(shè)計招標(biāo)建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售酒店開始營業(yè)