【正文】 ...................................................... 18 周邊市場結論 ....................................................................................................... 21 三、 項目定位 ................................................................................................................... 22 項目優(yōu)劣勢分析 ...................................................................................................... 22 項目優(yōu)勢分析 ....................................................................................................... 22 項目劣勢分析 ....................................................................................................... 22 項目定位 .................................................................................................................. 23 項目市場形象定位 ............................................................................................... 23 項目目標客群的定位 ........................................................................................... 24 裙房商業(yè)定位及運營策略 ................................................................................... 25 四、 項目建設的依據(jù)及施工完成情況 ........................................................................... 29 項目建設依據(jù) .......................................................................................................... 29 項目施工完成情況 .................................................................................................. 29 五、 項目投資預算及財務分析 ....................................................................................... 30 項目建設主要技術經(jīng)濟指標 .................................................................................. 30 財務測算 .................................................................................................................. 30 項目銷售收入測算 ............................................................................................... 30 項目租金收入測算 ............................................................................................... 31 項目建設投資估算 ............................................................................................... 32 項目投資收益表 ................................................................................................... 33 工程進度計劃表 ................................................................................................... 33 六、 項目融資計劃及還款來源 ....................................................................................... 34 項目融資計劃 .......................................................................................................... 34 . 2 . 一、 項目概述 項目簡介 項目位置 本項目位于杭州錢江世紀城中央商務區(qū)核心地段，東南臨廣場路，西南至公園西路，西南面向杭州奧體博覽城；杭州錢江世紀城地處錢塘江南岸，與杭州錢江新城隔江相望。 公司介紹 公司基本情況介紹 . 4 . 杭州廣建置業(yè)有限公司（以下簡稱廣建公司）成立于 20xx 年 5 月，經(jīng)杭州市人民政府批準，在杭州市 工商行政管理局蕭山分局注冊登記，注冊資金 20xx 萬元，法定代表人許承阜。杭州歷史源遠流長，自秦設縣治以來，已有 2200 多年歷史。 “ 杭州制造 ” 的前進齒輪箱、西子奧的斯電梯、杭州平面磨床、浙富水電設備、華立電能表 、錢潮變壓器??在全國都是 “ 頂呱呱 ” 的，其中有些產(chǎn)品還填補了國內(nèi)空白。民間投資步伐進一步加快，全市民間投資達 億元，增長 %，占全市投資的 56%，比上年提高 個百分點。住宅新開工面積降幅也在縮小，這也使得企業(yè)到位資金的降幅也持續(xù)縮小。主城區(qū)成交 6751 套，其中住宅成交 5217 套，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。全年完成財政總收入 億元，增長%。 創(chuàng)新能力再上臺階。 20xx 年在全區(qū)建筑業(yè)企業(yè)的共同努力下，建筑業(yè)發(fā)展取得了 十二五 開門紅，呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長的良好態(tài)勢。信息、金融和科技等生產(chǎn)性服務業(yè)加快拓展。三產(chǎn)完成投資 億元，增長 %。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 對外貿(mào)易穩(wěn)定增長。 招商引資逆勢發(fā)展。 就區(qū)域性要素流動、資源整合、區(qū)域合力等核心功能而言，長三角南翼制造業(yè)的進一步發(fā)展一方面迫切需要獲得 “ 亞中心 ” 全方位服務體系的支撐，另一方面 “ 亞中心 ” 服務體系的完善也將為區(qū)域制造業(yè)提升創(chuàng)造更為優(yōu)越的條件。 ? 世紀城建設的意義： 1. 世紀城建設是提升長三角南翼制造業(yè)的需要 1) 長三角南翼制造業(yè)期待進一步提升 2) 世紀城將以生產(chǎn)服務業(yè)為重點促進長三角南翼制造業(yè)的提升 . 13 . 2. 世紀城建設是杭州打造 “ 亞中心 ” 的需要 1) 杭州打造 “ 亞中心 ” 需要進一步拓展城市價值鏈 2) 世紀城將是杭州建設長三角 “ 亞中心 ” 的關鍵步驟 3. 世紀城建設是引領蕭山從工業(yè)時代向知識經(jīng)濟時代過渡的需要 1) 蕭山邁向知識經(jīng)濟時代要求進一步加快轉(zhuǎn)型 2) 世紀城將成為蕭山從工業(yè)時代向知識經(jīng)濟時代過渡的經(jīng)典例證 ? 發(fā)展背景與開發(fā)條件： 1. 發(fā)展機遇分析 1) 國際制造業(yè)新一輪轉(zhuǎn)移為錢江世紀城建設提供新契機 2) 長三角一體化進程使錢江世紀城凸顯要沖地位 3) 浙江三大制造產(chǎn)業(yè)帶提升打開錢江世紀城發(fā)展空間 4) 杭州城市功能重組賦予錢江世紀城發(fā)展新方位 2. 開發(fā)條件分析 1) 腹地廣闊、五流交匯的區(qū)位條件 2) 實力雄厚、競爭力強的產(chǎn)業(yè)基礎 3) 土地資源豐富、開發(fā)成本低廉的比較優(yōu)勢 4) 人文精神卓著、體制機制靈活的發(fā)展環(huán)境 ? 發(fā)展目標與戰(zhàn)略定位 1. 總體目標：杭州 CBD 的重要組成、長三角 CBD 系統(tǒng)的亞中心。制造業(yè)的成長與發(fā)展過程，也是一個對服務業(yè)需求的量不斷增加、品種不斷增多的過程 ，也就是說，是一個服務業(yè)的大發(fā)展過程。 錢江世紀城的開發(fā)建設，是貫徹杭州市委、市政府實施 “ 沿江開發(fā)、跨江發(fā)展 ” 戰(zhàn)略，實現(xiàn)該區(qū) “ 接軌大都市、建設新蕭山 ” 方針，使杭州由 “ 西湖時代 ” 逐步邁向 “ 錢塘江時代 ” 的重大舉措。 ? 錢江世紀城交通 對于房地產(chǎn)業(yè)來說，項目地段是決定樓盤價值的首要 因素，而交通配套則是決定地段優(yōu)劣的核心元素。從土地性質(zhì)上看， 18 宗成交的地塊只有 1 宗為住宅用地，即蕭政儲出【 20xx】 69 號，其余均為商業(yè)用地。 . 20 . ? 雷迪森財富中心 項目位置：蕭山錢江世紀城內(nèi)，蕭山市心北路 108 號，緊鄰地鐵一期建設二路站 開 發(fā) 商：杭州威斯汀置業(yè)有限公司 總 建 面：約 20 萬平方米 戶型面積： 178～ 300 平方米寫字樓 交付時間： 20xx 年底 銷售價格：均價 萬元 /平方米 項目說明：引入了雷迪森酒店管理模式， 245 米地標建筑，高達 50層，建成之后它將對消費者對城市乃至整個社會都有著深刻的影響，將成為蕭山的最高地標建筑物。 8. 發(fā)達的浙江經(jīng)濟和杭州企業(yè)，及蕭山強大的經(jīng)濟實力，為本項目的成功開發(fā)提供堅實的基礎。空間的豐富性即建筑空間組 織中高與低、虛與實、內(nèi)與外的穿插組合。 浙江的房產(chǎn)投資者：寫字樓相對于住宅而言，具有不限購不限貸和投資