【正文】 第一節(jié)　物業(yè)管理概述　　 　　▲　　■物業(yè)　　　◇是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地　　■物業(yè)管理　　　◇是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)　　■物業(yè)管理的內(nèi)涵　　　◇物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)　　　◇依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同　　　◇內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)　　■兩個(gè)主體　　　◇物業(yè)服務(wù)企業(yè)－指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)　　　◇業(yè)主－即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋的所有權(quán)人　　■物業(yè)管理的主要目的　　　◇保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序　　■作用　　　◇有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量　　　◇有利于增加就業(yè)，擴(kuò)大居民消費(fèi)　　　◇有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，推動(dòng)精神文明建設(shè)　　　◇有利于促進(jìn)財(cái)富增值，培育民主意識(shí)　　▲　　■社會(huì)化　　■專業(yè)化　　■市場(chǎng)化　　▲（八項(xiàng)內(nèi)容）　　■物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理－共用部位　　■物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理－共用設(shè)施　　■環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)－環(huán)境綠化　　■機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停放管理－車輛管理　　■物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)－公共秩序　　■物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)－裝飾裝修　　■物業(yè)檔案資料的管理－檔案資料　　■通過物業(yè)服務(wù)合同約定的其它事項(xiàng)－其它　　▲（四階段）　　■物業(yè)管理的策劃階段　　　◇早期介入　　　◇制定物業(yè)管理方案　　　◇制定臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度　　　◇選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)　　■物業(yè)管理的前期階段　　　◇物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定　　　◇物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)　　　◇物業(yè)管理規(guī)章制度的制定　　■物業(yè)管理的啟動(dòng)階段　　　◇物業(yè)的接管驗(yàn)收　　　◇用戶入住　　　◇檔案資料的建立　　　◇首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立　　■物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段　　　◇日常綜合服務(wù)與管理　　　◇系統(tǒng)的協(xié)調(diào)　?。ㄆ唔?xiàng)）◆　　■業(yè)主大會(huì)制度　　■管理規(guī)約制度　　■物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度　　■物業(yè)承接驗(yàn)收制度　　■物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度　　■物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度　　■住宅專項(xiàng)維修資金制度　　 第二節(jié)　物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)　　　　▲　　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)　　■是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織　　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立　　■向工商行政部門注冊(cè)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照　　■向房地產(chǎn)行政主管部門申報(bào)資質(zhì)證書　　　◇種類　　　　△一級(jí)　　　　△二級(jí)　　　　△三級(jí)　　　◇資質(zhì)管理－分級(jí)審批制度　　　　△國(guó)務(wù)院建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)一級(jí)資質(zhì)的頒發(fā)與管理　　　　△省級(jí)負(fù)責(zé)二級(jí)　　　　△市級(jí)（還包括直轄市）負(fù)責(zé)三級(jí)　　 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)　　■六項(xiàng)權(quán)利　　　◇制定物業(yè)管理制度　　　◇收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)　　　◇制止、糾正違反物業(yè)管理制度的行為　　　◇要求委托人協(xié)助管理　　　◇選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理業(yè)務(wù)　　　◇其它　　■五項(xiàng)義務(wù)　　　◇提供物業(yè)管理服務(wù)　　　◇接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督　　　◇定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和資金賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì)　　　◇接受行政部門的監(jiān)督管理　　　◇其它　　、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)◆　　 業(yè)主與物業(yè)的使用人（都是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象）　　■業(yè)主　　　◇指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人（所有權(quán)人），是物業(yè)服務(wù)的對(duì)象　　　◇業(yè)主對(duì)建筑物專用部分享有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利　　　◇業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分，對(duì)共有部分的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓　　　◇規(guī)劃的汽車車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定　　　◇占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有　　■物業(yè)使用人　　　◇不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人，是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象　　　◇其與業(yè)主權(quán)利上最大的區(qū)別是沒有對(duì)物業(yè)最終處置權(quán)　　【2008年真題】　　◆建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，其產(chǎn)權(quán)（ ?。??！　。ā　。　√崾荆簠⒁娊滩腜222　　[答疑編號(hào)500431090105]　　『正確答案』錯(cuò)　　『答案解析』選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利　　 　　 管理規(guī)約　　■性質(zhì)　　　◇由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范　　　◇調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)的文件（注意不是調(diào)整業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系）　　　◇以前叫業(yè)主公約　　■程序（兩步）　　　◇建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約，在銷售時(shí)向買受人明示　　　◇業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，由籌備組擬定管理規(guī)約草案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過生效　　【2006年真題】　　◆業(yè)主公約是業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，因此建設(shè)單位不得制定業(yè)主公約或者業(yè)主臨時(shí)公約。 　　 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算方法　　■物業(yè)服務(wù)成本或支出的測(cè)算方法　　　◇各項(xiàng)目分別計(jì)算，然后匯總求和　　■法定稅費(fèi)　　　◇營(yíng)業(yè)稅及附加　　■利潤(rùn)　　　◇按政府部門確定的比率　　■酬金　　　◇可按某個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)或按一定比例從物業(yè)服務(wù)資金中提取　　 漏交率問題　　■漏交率　　　◇物業(yè)管理收繳很難達(dá)到100%，收不到的物業(yè)服務(wù)費(fèi)占總服務(wù)費(fèi)的比例是漏交率　　■解決途徑　　　◇一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)　　　◇另一方面業(yè)主要增強(qiáng)物業(yè)管理消費(fèi)觀念，按時(shí)繳費(fèi)　　　◇第三在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)要留有一定余地　　▲　　■適用范圍－普通住宅小區(qū)，高檔商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，不適用于此規(guī)定　　　◇普通商品住房　　　◇經(jīng)濟(jì)適用住房　　　◇房改房　　　◇集資建房　　　◇廉租住房　　■服務(wù)等級(jí)　　　◇一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)　　■服務(wù)等級(jí)評(píng)定的六大內(nèi)容　　　◇基本要求　　　◇房屋管理　　　◇共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)　　　◇協(xié)助維護(hù)公共秩序　　　◇保潔服務(wù)　　　◇綠化養(yǎng)護(hù)管理　　■選擇服務(wù)等級(jí)的考慮因素　　　◇住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)　　　◇配套設(shè)施設(shè)備　　　◇服務(wù)功能　　　◇業(yè)主的居住消費(fèi)能力　　◆　　 住宅專項(xiàng)維修資金的概念、性質(zhì)和用途　　■用途　　　◇專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金　　■性質(zhì)　　　◇由業(yè)主交存，屬業(yè)主所有　　　◇從公有住房售房款中提取的屬公有住房售房單位所有　　【2009年真題】　　◆業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。3.（　）是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前（?。┤胀瓿?。，包括（?。?。（　）。19.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)（?。┘?jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。，需要經(jīng)（?。┩?。（?。?，表述錯(cuò)誤的是（?。?。，包干制是指（　）。，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由（?。┐?。，即（?。＃ā。?。，說法不正確的是（?。?，表述正確的是（?。?。，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人和使用人。，物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)包括物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的接管驗(yàn)收。、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合?！　。ā。?，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，可以計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的基本特征”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063965】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063969】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063973】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063977】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063981】 【該題針對(duì)“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063985】 27. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P223，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。31. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P225，公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。34. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P227，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。38. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P232，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％。 【該題針對(duì)“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064006】 系統(tǒng)外部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門及單位相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。8. 【正確答案】：BCD【答案解析】：參見教材P221，省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064016】 所以A選項(xiàng)不正確。2. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P212，業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人。6. 【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P216，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)包括物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的接管驗(yàn)收。10. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P220，物業(yè)管理實(shí)施原則是業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合。 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064035】 17. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P222，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。21. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P225，物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的委托合同。25. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P228 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064047】 30. 【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P232，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資