【正文】 　　　◇按政府部門確定的比率　　■酬金　　　◇可按某個固定的標準或按一定比例從物業(yè)服務資金中提取　　 漏交率問題　　■漏交率　　　◇物業(yè)管理收繳很難達到100%，收不到的物業(yè)服務費占總服務費的比例是漏交率　　■解決途徑　　　◇一方面物業(yè)服務企業(yè)必須提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務　　　◇另一方面業(yè)主要增強物業(yè)管理消費觀念，按時繳費　　　◇第三在進行物業(yè)管理經(jīng)費財務預算時要留有一定余地　　▲　　■適用范圍－普通住宅小區(qū)，高檔商品房實行市場調(diào)節(jié)價，不適用于此規(guī)定　　　◇普通商品住房　　　◇經(jīng)濟適用住房　　　◇房改房　　　◇集資建房　　　◇廉租住房　　■服務等級　　　◇一級、二級、三級三個服務等級　　■服務等級評定的六大內(nèi)容　　　◇基本要求　　　◇房屋管理　　　◇共用設施設備維修養(yǎng)護　　　◇協(xié)助維護公共秩序　　　◇保潔服務　　　◇綠化養(yǎng)護管理　　■選擇服務等級的考慮因素　　　◇住宅小區(qū)的建設標準　　　◇配套設施設備　　　◇服務功能　　　◇業(yè)主的居住消費能力　　◆　　 住宅專項維修資金的概念、性質(zhì)和用途　　■用途　　　◇專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金　　■性質(zhì)　　　◇由業(yè)主交存，屬業(yè)主所有　　　◇從公有住房售房款中提取的屬公有住房售房單位所有　　【2009年真題】　　◆業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。（ 　）　　提示：參見教材P232　　[答疑編號500431090204]　　『正確答案』對 　　 住宅專項維修資金的管理　　■業(yè)主大會成立前－由物業(yè)所在地建設（房地產(chǎn)）主管部門代管　　■業(yè)主大會成立后－將賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的帳戶，將賬目移交業(yè)主委員會，管理單位由業(yè)主大會決定　　■在商業(yè)銀行開戶，以物業(yè)管理區(qū)域或以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬　　■業(yè)主分戶帳面余額不足首期交存額的30%的，應續(xù)交　　■續(xù)交方案的確定　　　◇成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定　　　◇未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由政府房地產(chǎn)管理部門會同財政部門制定　　【2008年真題】－綜合分析題　　◆下列關于住宅專項維修資金的表述中，正確的為（ ?。?。 　　 住宅專項維修資金的使用　　■列支規(guī)定　　　◇商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間，按建筑面積分攤　　　◇售后公有住房之間，按各業(yè)主與單位所交存的專項資金的比例分攤，業(yè)主部分再按建筑面積分攤　　　◇售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間，先按建筑面積分攤，再按業(yè)主與單位的交存比例分攤　　　◇尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或公有住房單位按尚未售出商品住宅或公有住房的面積分攤　　■不得從住宅專項維修資金中列支的項目　　　◇應由建設單位或施工單位承擔的費用　　　◇應由相關單位承擔的費用（主要是市政設施）　　　◇人為損壞的共用部門的修復費用　　　◇應從物業(yè)服務費用中支出的共用部分的維修養(yǎng)護費用（日常維護費用）　　■資金的使用　　　◇可用于購買國債　　■購買國債的批準　　　◇應經(jīng)業(yè)主大會同意　　　◇未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意　　　◇公有住房中提取維修基金的購買國債，需經(jīng)同級財政部門同意第 九 章　物業(yè)管理制度與政策一、單項選擇題，說法錯誤的是（　）。2.（　）是物業(yè)管理社會化的必要前提。3.（?。┦俏飿I(yè)管理最主要的特點。（?。?.（ ）是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜的、完整的系統(tǒng)工程。，建設單位應與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂（?。?，新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前（　）日完成。（　）之前完成選聘物業(yè)服務企業(yè)。（　 ）。（?。┎⒑炗啞段飿I(yè)服務合同》后，物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理中所做的各項工作。，包括（　）。《物業(yè)管理條例》確立的基本制度的是（?。?。13.（　）的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業(yè)服務專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。（?。＃ā。?，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設（?。┠甑臅憾ㄆ?。（?。?8.《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，（　）負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。19.《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責（?。┘壩飿I(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。（?。?，表述錯誤的是（?。?。（?。?，需要經(jīng)（　）同意。，應當經(jīng)（?。┑臉I(yè)主同意。，需要經(jīng)（　）同意。，表述不正確的是（?。＃ā。?。（　）。（　）。，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的是（?。?。，表述錯誤的是（?。?。（ ）合同。，表述錯誤的是（?。?。，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定（?。?。，包干制是指（?。?，酬金制是指（　）。（　）所有。、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的（?。?。，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由（?。┐?。，由（　）決定。二、多項選擇題，表述正確的是（?。?。2.（?。┦俏飿I(yè)管理的三個基本特性。，即（?。?。（　）等基本環(huán)節(jié)。，說法錯誤的是（　）。6.《物業(yè)管理條例》確立的基本制度，包括（?。＃ā。?。8.《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理的部門為（?。?。（?。┦马椀臎Q定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。，目前在我國，物業(yè)管理的委托方有（?。┲黧w。，說法不正確的是（?。＃ā。?。，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括（?。?，預收的物業(yè)服務資金包括（?。?。，表述正確的是（?。?。16.（?。?，除業(yè)主大會另有決定外，都應當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。（?。┵M用不得從住宅專項維修資金中列支。三、判斷題，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人和使用人。，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。，開發(fā)企業(yè)就應盡早制訂物業(yè)管理方案，但不可聘請物業(yè)服務企業(yè)代為制訂。，物業(yè)的接管驗收是對包括物業(yè)的共用部位、共用設施設備在內(nèi)的接管驗收。《物業(yè)服務合同》前，物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理中所做的各項工作。，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準則。、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制其核心是專業(yè)化。、自我管理與物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合?！　。ā。?　?。ā。?　　（?。?　?。ā。?（?。?業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。，享有權(quán)利，承擔義務；可以放棄權(quán)利不履行義務。，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。，業(yè)主共同決定重建建筑物及其附屬設施事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。，公房出售單位作為原業(yè)主，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，負責首次選聘物業(yè)服務企業(yè)。22.《物業(yè)服務合同》簽訂后，其原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務合同》繼續(xù)有效。，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，可以計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿前的維修和更新、改造的資金。、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。％的，應當及時續(xù)交。、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。答案部分 一、單項選擇題1. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P212，同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。 【該題針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識點進行考核】 【答疑編號10063963】 【該題針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識點進行考核】 【答疑編號10063964】 【該題針對“物業(yè)管理的基本特征”知識點進行考核】 【答疑編號10063965】 【該題針對“物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容”知識點進行考核】 【答疑編號10063966】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進行考核】 【答疑編號10063967】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進行考核】 【答疑編號10063968】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進行考核】 【答疑編號10063969】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進行考核】 【答疑編號10063970】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進行考核】 【答疑編號10063971】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進行考核】 【答疑編號10063972】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進行考核】 【答疑編號10063973】 【該題針對“物業(yè)管理條例確立的物業(yè)服務基本制度”知識點進行考核】 【答疑編號10063974】 【該題針對“物業(yè)管理條例確立的物業(yè)服務基本制度”知識點進行考核】 【答疑編號10063975】 【該題針對“物業(yè)服務企業(yè)”知識點進行考核】 【答疑編號10063976】 【該題針對“物業(yè)服務企業(yè)”知識點進行考核】 【答疑編號10063977】 【該題針對“物業(yè)服務企業(yè)”知識點進行考核】 【答疑編號10063978】 【該題針對“物業(yè)服務企業(yè)”知識點進行考核】 【答疑編號10063979】 【該題針對“物業(yè)服務企業(yè)”知識點進行考核】 【答疑編號10063980】 【該題針對“物業(yè)服務企業(yè)”知識點進行考核】 【答疑編號10063981】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進行考核】 【答疑編號10063982】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進行考核】 【答疑編號10063983】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進行考核】 【答疑編號10063984】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進行考核】 【答疑編號10063985】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進行考核】 【答疑編號10063986】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進行考核】 【答疑編號10