【正文】 　　　◇按政府部門確定的比率　　■酬金　　　◇可按某個固定的標(biāo)準(zhǔn)或按一定比例從物業(yè)服務(wù)資金中提取　　 漏交率問題　　■漏交率　　　◇物業(yè)管理收繳很難達(dá)到100%，收不到的物業(yè)服務(wù)費占總服務(wù)費的比例是漏交率　　■解決途徑　　　◇一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)　　　◇另一方面業(yè)主要增強(qiáng)物業(yè)管理消費觀念，按時繳費　　　◇第三在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費財務(wù)預(yù)算時要留有一定余地　　▲　　■適用范圍－普通住宅小區(qū)，高檔商品房實行市場調(diào)節(jié)價，不適用于此規(guī)定　　　◇普通商品住房　　　◇經(jīng)濟(jì)適用住房　　　◇房改房　　　◇集資建房　　　◇廉租住房　　■服務(wù)等級　　　◇一級、二級、三級三個服務(wù)等級　　■服務(wù)等級評定的六大內(nèi)容　　　◇基本要求　　　◇房屋管理　　　◇共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)　　　◇協(xié)助維護(hù)公共秩序　　　◇保潔服務(wù)　　　◇綠化養(yǎng)護(hù)管理　　■選擇服務(wù)等級的考慮因素　　　◇住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)　　　◇配套設(shè)施設(shè)備　　　◇服務(wù)功能　　　◇業(yè)主的居住消費能力　　◆　　 住宅專項維修資金的概念、性質(zhì)和用途　　■用途　　　◇專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金　　■性質(zhì)　　　◇由業(yè)主交存，屬業(yè)主所有　　　◇從公有住房售房款中提取的屬公有住房售房單位所有　　【2009年真題】　　◆業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。（ ?。　√崾荆簠⒁娊滩腜232　　[答疑編號500431090204]　　『正確答案』對 　　 住宅專項維修資金的管理　　■業(yè)主大會成立前－由物業(yè)所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管　　■業(yè)主大會成立后－將賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的帳戶，將賬目移交業(yè)主委員會，管理單位由業(yè)主大會決定　　■在商業(yè)銀行開戶，以物業(yè)管理區(qū)域或以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬　　■業(yè)主分戶帳面余額不足首期交存額的30%的，應(yīng)續(xù)交　　■續(xù)交方案的確定　　　◇成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定　　　◇未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由政府房地產(chǎn)管理部門會同財政部門制定　　【2008年真題】－綜合分析題　　◆下列關(guān)于住宅專項維修資金的表述中，正確的為（ ?。?。 　　 住宅專項維修資金的使用　　■列支規(guī)定　　　◇商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間，按建筑面積分?jǐn)偂　　　笫酆蠊凶》恐g，按各業(yè)主與單位所交存的專項資金的比例分?jǐn)偅瑯I(yè)主部分再按建筑面積分?jǐn)偂　　　笫酆蠊凶》颗c商品住宅或者非住宅之間，先按建筑面積分?jǐn)?，再按業(yè)主與單位的交存比例分?jǐn)偂　　　笊形词鄢龅纳唐纷≌⒎亲≌蛘吖凶》康?，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位按尚未售出商品住宅或公有住房的面積分?jǐn)偂　　霾坏脧淖≌瑢ｍ椌S修資金中列支的項目　　　◇應(yīng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的費用　　　◇應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的費用（主要是市政設(shè)施）　　　◇人為損壞的共用部門的修復(fù)費用　　　◇應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費用中支出的共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費用（日常維護(hù)費用）　　■資金的使用　　　◇可用于購買國債　　■購買國債的批準(zhǔn)　　　◇應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意　　　◇未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意　　　◇公有住房中提取維修基金的購買國債，需經(jīng)同級財政部門同意第 九 章　物業(yè)管理制度與政策一、單項選擇題，說法錯誤的是（　）。2.（?。┦俏飿I(yè)管理社會化的必要前提。3.（?。┦俏飿I(yè)管理最主要的特點。（?。?。5.（ ）是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。，建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂（?。?。，新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前（　）日完成。（　）之前完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（　 ）。（?。┎⒑炗啞段飿I(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)管理中所做的各項工作。，包括（?。??！段飿I(yè)管理條例》確立的基本制度的是（?。?3.（?。┑奶厥庑?、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點，決定了應(yīng)對物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員實行職業(yè)資格制度。（?。?。（?。?，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)（?。┠甑臅憾ㄆ?。（?。?8.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，（?。┴?fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。19.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)（　）級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。（?。?，表述錯誤的是（?。＃ā。?，需要經(jīng)（?。┩?。，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（?。┑臉I(yè)主同意。，需要經(jīng)（　）同意。，表述不正確的是（?。＃ā。?。（　）。（　）。，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的是（?。?。，表述錯誤的是（?。?。（ ）合同。，表述錯誤的是（?。?，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定（?。?。，包干制是指（?。?。，酬金制是指（?。?。（?。┧?。、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的（?。?。，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由（　）代管。，由（?。Q定。二、多項選擇題，表述正確的是（　）。2.（　）是物業(yè)管理的三個基本特性。，即（?。?。（?。┑然经h(huán)節(jié)。，說法錯誤的是（　）。6.《物業(yè)管理條例》確立的基本制度，包括（?。?。（?。?.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理的部門為（　）。（　）事項的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。，目前在我國，物業(yè)管理的委托方有（　）主體。，說法不正確的是（?。＃ā。?。，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括（?。?。，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（　）。，表述正確的是（?。?。16.（　），除業(yè)主大會另有決定外，都應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。（　）費用不得從住宅專項維修資金中列支。三、判斷題，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人和使用人。，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實施專業(yè)化管理。，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制訂物業(yè)管理方案，但不可聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為制訂。，物業(yè)的接管驗收是對包括物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的接管驗收?！段飿I(yè)服務(wù)合同》前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)管理中所做的各項工作。，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制其核心是專業(yè)化。、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合?！　。ā。?　?。ā。?　?。ā。?　?。ā。?（?。?業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。，業(yè)主共同決定重建建筑物及其附屬設(shè)施事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。，公房出售單位作為原業(yè)主，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。22.《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，其原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》繼續(xù)有效。，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，可以計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿前的維修和更新、改造的資金。、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。％的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。答案部分 一、單項選擇題1. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P212，同一宗物業(yè)，往往分屬一個或多個產(chǎn)權(quán)所有者。 【該題針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063963】 【該題針對“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063964】 【該題針對“物業(yè)管理的基本特征”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063965】 【該題針對“物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063966】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063967】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063968】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063969】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063970】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063971】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063972】 【該題針對“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063973】 【該題針對“物業(yè)管理條例確立的物業(yè)服務(wù)基本制度”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063974】 【該題針對“物業(yè)管理條例確立的物業(yè)服務(wù)基本制度”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063975】 【該題針對“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063976】 【該題針對“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063977】 【該題針對“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063978】 【該題針對“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063979】 【該題針對“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063980】 【該題針對“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063981】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063982】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063983】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063984】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063985】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10063986】 【該題針對“業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號10