【正文】 ３０～４０萬左右，在價(jià)格和居住舒適度方面找到了比較好的平衡點(diǎn)。 王卉：說到小戶型投資，任何一個項(xiàng)目在開發(fā)伊始，投資狀況都是首要考慮因素。 郭玉山：實(shí)際上小戶型是相對大戶型來說的，沒有什么固定的模式，它的特點(diǎn)就是總價(jià)偏低，還款壓力小，投資價(jià)值明顯。 王卉：我們的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，功能性考慮得就比較多。從廚衛(wèi)的要求來講，小戶型保持了前期中等面積戶型廚衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在廚衛(wèi)不縮減面積的情況下，只把客廳和臥室的面積相對縮小，以達(dá)到居室面積功能分區(qū)相對舒適的要求。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ０多個，有的甚至有幾十萬平方米的體量。像小型的超市、餐館、酒吧、洗衣店等都會為業(yè)主提供方便的日常需求。 特點(diǎn)之六： 對位置和周邊環(huán)境要求高 小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配套設(shè)施來彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)為使工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便利也必不可少。這些費(fèi)用主要都是依據(jù)建筑面積來核算的，選擇小戶型也會使后期居住費(fèi)用降低。２０平方米的超小戶型已經(jīng)不再 被吹捧，人們的選擇更趨于理性，那些設(shè)計(jì)更為精巧、符合人體功能需要的合理的小戶型更受消費(fèi)者青睞。 促使“新生代”購買小戶型的主要原因還是小戶型誘人的低總價(jià)。調(diào)查結(jié)果從多方面反映了目前市場對小戶型產(chǎn)品的真實(shí)需求情況。而高檔寫字樓中的白領(lǐng)，對小戶型的要求大致為距辦公室近，戶型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，生活設(shè)施配套齊全，總價(jià)及自供負(fù)擔(dān)不致太高。認(rèn)清自己選擇什么樣的物業(yè)形式較為有利，因?yàn)樾粜蛯τ诿總€人來說，可能只是生命長河中的一個過渡居住空間。 面積過小會降低舒適程度 超小戶型雖然降低了總房價(jià)，卻是以縮小面積、犧牲舒適度為代價(jià)的。 明明白白小戶型（六） ——————————————————————————————————————— 超小戶型要慎選 所謂“超小戶型”，就是將單套戶型的總面積控制在 30 平方米以下，以在標(biāo)準(zhǔn)小戶型的基礎(chǔ)上壓縮面積降低總房價(jià)。一般來說，同質(zhì)小戶型在單價(jià)上與大戶型相比，高 10%比較合理，這是因?yàn)樾粜徒ㄖ杀颈纫话愦髴粜鸵?8%，加上基礎(chǔ)配套等，大約為 10%。 上下交通不便。同時(shí)，由于大部分大小戶型混居樓中的小戶型全朝北設(shè)計(jì)，對居住健康或多或少會產(chǎn)生不利的影響。 而屬于同一經(jīng)濟(jì)水平線上的小家庭購房群體， 與“新生代”中的“單身貴族”、“丁克一族”的需求有所差異： 從人口構(gòu)成看，小家庭購房群體一般是夫妻倆人加一已有或即將有的小孩，這就要求面積本身不大的小戶型在功能上更為合理完善，以滿足三口之家的日常起居要求； 從社區(qū)配套看，小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。雖然政府出臺了一系列激活二手房市場的相關(guān)政策，但供需失衡的問題 并沒有得到真正的解決，目前仍屬于賣方市場，有效房源的供給量不足仍是制約發(fā)展的關(guān)鍵因素。自己住了一段時(shí)間，待經(jīng)濟(jì)上允許，可換個大一些的 2居或 3 居，將現(xiàn)有的 1居投入租賃市場，利用租金還貸。 成本的低廉 現(xiàn)代小家庭對于住宅的要求是：不僅要買得起，還要住得起。 實(shí)例 5：東三環(huán)勁松橋東北角富頓國際公寓的 D9 戶型，建筑面積 平 方米，為酒店式公寓，樓層平面基本采用酒店的長走廊式排列，戶型也多為酒店標(biāo)準(zhǔn)客房配置。由于布局簡單，采光充分，布置起辦公設(shè)施來，與寫字樓沒什么實(shí)質(zhì)性的差別，只是多了廚房、衛(wèi)生間，用起來更有些靈活和舒適。最好是有一個大廳，形成公共辦公區(qū)，小一點(diǎn)的房間，可以是經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室、會議室或者談判室等等。還有一個更重要的原因，這類小型而獨(dú)立的辦公空間，使許多處于初創(chuàng)階段的公司和個人，獲得了既能暫時(shí)安身立命，又能伺機(jī)蓄勢待發(fā)的場所。 居 家型是自住型買家的最愛 居家型小戶型的核心在于：小面積仍要達(dá)到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會客外，在寸土寸金的面積中，適時(shí)增加讀書、休閑等功能，盡量滿足生活多方面的需求。通常衛(wèi)生間設(shè)置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小 ，若改成小浴缸，3 平方米都不富裕。 該戶型面積的均好性還可以： 平方米的衛(wèi)生間和 平方米的廚房基本夠用，只是 平方米的居室稍有些局促。目前，絕大多數(shù)樓盤在戶型面積上提供兩個數(shù)據(jù)，即，建筑面積和套內(nèi)建筑面積，前者為銷售時(shí)的計(jì)價(jià)面積，而后者為戶型所占用的面積。比較一致的看法是： 1 居室 60 平方米、 2 居室 80 平方米、 3 居室 100 平方米。繼去年第一季度，一些樓盤推出了總面積 1550 平方米的酒店式、商住式小公寓，以相對高的單價(jià)和相對低的總價(jià)，得到了年輕人的認(rèn)同，掀起了熱銷浪潮，但同時(shí)也在業(yè)界引起了爭論，擔(dān)心這類犧牲居住功能而求得縮小面積以達(dá)到降低總價(jià)的住宅，會成為過渡型產(chǎn)品。 盡管小戶型的單價(jià)往往比同質(zhì)的大戶型要高，但對于買家來說，總的負(fù)擔(dān)要小一些； 二是 出租便捷。 近一兩年，北京商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有降，尤其是去年 12 月末，每平方米平均售價(jià)為 4467 元，比上年末下降了 249 元，降到了近幾年的最低點(diǎn)。在混合居室的樓中， 1居室雖然常常被設(shè)計(jì)在朝向最不好的一面，但因面積太小，很難兼顧采光、通風(fēng)、戶型、均好性等方方面面； 銷售利潤不大。 縮小面積與增加功能常常是一對矛盾， 80 年代以前的戶型，因功能相對單一，居室可以做得小巧些，像 1 居室 40 平方米， 2 居室 60 平方米，而 3 居室也就才 70 平方米，這些戶型中大多是只有過廳沒有客廳，實(shí)際上是少了一個主要功能空間，也就是少了一間房。 明明白白小戶型（二） ————————————————————————————— 小戶型的分類 小戶型按戶型樣式分為合體 1居和分體 1 居；按使用功能分為居家型、商住型和商務(wù)型。尤其是進(jìn)門處的小玄關(guān)，設(shè)計(jì)巧妙，既能擺放柜子，又不至于使居室直接暴露在大門口。 實(shí)例 2：西三環(huán)紫竹橋東南豪柏國際公寓 A1 號樓的 04/05 戶型，建筑面積 平方米，樓體偏向西北 13 度，尤其是轉(zhuǎn)角總長為 米的玻璃 幕墻，橫跨起居室和臥室，采光、觀景極為充分，使本來不太寬裕的空間，在視覺上得到了延伸。 整個戶型的均好性不太令人滿意，臥室偏小，門廳偏大，使得總面積并不算太小的戶型，感到有些局促。寫字樓吸引眾多公司，是因?yàn)樵O(shè)施醒目、公司扎堆，便于客 人尋找。近年有一些開放式的設(shè)計(jì)，使戶內(nèi)分割自由、隨意，一定程度上減少了空間的浪費(fèi)。 商務(wù)型是投資型買家的首選 倚商養(yǎng)房是投資型買家的主要選擇，對于小戶型來說，莫過于位于商務(wù)中 心區(qū)以及附近的商務(wù)型的公寓。特別是在窗戶拐角處設(shè)置了隱性晾衣區(qū)，富于匠心。像位于東四環(huán)外的炫特 區(qū)，集中了 82 種小戶型，以 5600 元 /平方米帶精裝修的開盤價(jià)，配上家具和家電，吸引了許多年輕人踴躍購買。北京比 起其它大城市來，除去單價(jià)偏高外，房型也偏大，因而造成總價(jià)偏高。 明明白白小戶型（四） ————————————————————————————— 誰在購買小戶型 小戶型的目標(biāo)客戶群，主要有三類人組成：一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自住；一類是二次或多次置業(yè)的投資型買家，他們購買的目的是追求回報(bào)；還有一 類是外地移民，他們購買的目的是建立一個立足都市的生活平臺。但近兩年，隨著租金的逐步下跌，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。 從生活氛圍講 居住人群繁雜。迷宮似的樓道，使外人闖入難以察覺，給不法分子留下了可乘之機(jī)；一旦出現(xiàn)火災(zāi)、地震等，也不易迅速疏散；租戶的經(jīng)常變化，使得已經(jīng)不太穩(wěn)定的鄰居變 得更加動蕩，公共安全明顯遜色于以大戶型為主的社區(qū)。從目前市場看，一些項(xiàng)目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個樓、甚至大半個社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點(diǎn)。因 此，當(dāng)超小戶型出現(xiàn)在商務(wù)區(qū)及其邊緣地帶時(shí)，煽起了一部分“單身貴族”、“丁克一族”或投資型客戶們的熱情。 比例失諧會影響家具擺放 超小戶型的片面求小導(dǎo)致了犧牲居住的根本需要，像不到 20 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮的非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調(diào)，并且交通空間也隨之加大。現(xiàn)有的小戶型基本為一兩個采光面，通風(fēng)、采光都受到了一定的局限，因此，盡可能選擇采光面寬一些、采光窗大一些的套型，以增強(qiáng)居室的自然生態(tài)性能。因此，各功能空間的面積、尺度的恰當(dāng)與否，是小戶型品質(zhì)高低的關(guān)鍵。據(jù)了解，目前在售小戶型項(xiàng)目的客戶也呈現(xiàn)出明顯的年輕化特點(diǎn)。但近兩年，投資型房產(chǎn)的供給量比較大，受供求關(guān)系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。所以，對他們來說，低總價(jià)是最大的吸引力。從調(diào)查結(jié)果可以看出，小戶型的購房人雖然對于建筑形式 —— 板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨(dú)立客廳要求，１００％都要求有獨(dú)立廚房。地鐵和公交車仍是購買小戶型消費(fèi)者的出行首選。 由于短期主要是用于自住，因此消費(fèi)者對戶型、配套、周邊環(huán)境等條件還是比較關(guān)注 的。一是后現(xiàn)代城是個從設(shè)計(jì)開始的純粹小戶型，并非后期改造的，所以它從頭到腳都是按照小戶型的模式設(shè)計(jì)的，因此針對性比較強(qiáng)，避免了很多不足，考慮比較周到，功能分區(qū)和各種使用功能都比較齊全和完善。比如炫特區(qū)的面積是從４０到８０平方米，廚房衛(wèi)生間都很獨(dú)立，居住功能是齊全的，而且客廳和起居室也是獨(dú)立分區(qū)。炫特區(qū)戶型 的使用功能是齊全的，比如廚房，我們采用了燃?xì)獾膹N房，這對通風(fēng)要求較高，就要有獨(dú)立對外的窗。為什么呢？我認(rèn)為剛開始買后現(xiàn)代城的，大多數(shù)是因?yàn)樗鄬Φ偷膬r(jià)格可以解決自己居住的問題，而到后 來更多的人看到了后現(xiàn)代城的投資潛力。原因我們也考慮了一下，無外乎兩點(diǎn)：一是“鳳蝶獨(dú)立”周圍沒有與它類似的物業(yè)存在，“鳳蝶獨(dú)立”有其唯一性；再有就是“鳳蝶獨(dú)立”周邊對小戶型的需求很強(qiáng)，這兩點(diǎn)是導(dǎo)致鳳蝶獨(dú)立在投資方面比我們前期預(yù)期要好的原因。認(rèn)定一個產(chǎn)品是否“過渡”有幾方面： 第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業(yè)主就沒有理由因?yàn)槭孢m度去調(diào)換房子。我們這兒有一個很有意思的現(xiàn)象，就是白領(lǐng)帶著父母一起入住。后現(xiàn)代城北部是一個城市鐵路的貨運(yùn)站，這個貨運(yùn)站雖然沒有什么噪音，但是在景觀上面是比較差的，過了貨運(yùn)站就是通惠河，通惠河那邊有奧林匹克運(yùn)動公園。炫特區(qū)在配套上完全依照年輕人的需求設(shè)置，比如青鳥會所，有７０００平方米，包括室內(nèi)游泳池、球類等。小戶型產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)就存在使用率偏低的弊端，這無法避免，但客戶在理解到之后還是可以接受的。對于廣大業(yè)主來說，也沒有必要擔(dān)心開發(fā)商沒有資金投入、沒有實(shí)力等等，目前炫特區(qū)的投資商還沒有跟銀行貸過款。超小戶型面積過小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。 特質(zhì)４ 人口 密度的降低 當(dāng)初，許多人看過榮豐“非常男女”后，一個直觀的感覺就是小戶型與其說是家，不如說是宿舍更為妥帖。泰悅豪庭（原堅(jiān)果國際公寓）私人俱樂部性的四個個 性化會所還經(jīng)常舉行一些時(shí)尚活動，增進(jìn)彼此的交流。滿足成長型小企業(yè)的需求成為小ＯＦＦＩＣＥ的主要方向，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透。在采光和通風(fēng)上，由于樓體必須保證一定的進(jìn)深，多個小戶型安排在同一樓層時(shí)，不 大容易統(tǒng)籌兼顧；而在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡。 擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟(jì)的功能設(shè)計(jì)，應(yīng)是小戶型發(fā)展的方向。 病癥五：腎功能衰竭 病因：物業(yè)管 理、配套不到位 癥狀： 許多“單身公寓”的開發(fā)商在銷售時(shí)為客戶勾勒了一幅美妙的藍(lán)圖，但在最后交房時(shí)能否真正兌現(xiàn)自己的承諾呢？事實(shí)不容樂觀。 目前政府相關(guān)部門將加大對租務(wù)市場的規(guī)范和整頓，二級市場和三級市場的不完全開放性也影響投資，這對并不便宜的小戶型投資將是很大的“地震”。 鏈接一 一味偏方 關(guān)于小戶型的戶型和功能設(shè)計(jì) 針對目前市場上小戶型產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)，“醫(yī)師”們提出一些優(yōu)化對策，供大家參考： １．改點(diǎn)式為板式，創(chuàng)新平面布局 改變整體建筑造型，將點(diǎn)式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型，這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機(jī)等的專用放置空間等。房地產(chǎn)研究中心王水男 鏈接二 ＳＯＬＯ 居住體驗(yàn) 我購買的是有著一定代表意義的ＳＯＬＯ一代小戶型，這是一套建筑面積４６平多的居室，價(jià)格嘛還算能承受得起， 每月除去月供還能有充足的娛樂和原始積累的資金。然而面對早已沸沸揚(yáng)揚(yáng)的爭議、供應(yīng)的激增和新房貸政策的擠壓，小戶型能否繼續(xù)風(fēng)光無限呢？ 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場上以小戶型自居的項(xiàng)目已有