【正文】 第二，它是否能滿足基本的生活需要，而且在基本需求滿足的情況下，它是否有情調(diào)。 郭玉山：炫特區(qū)在開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)是每平方米５６００元，總價(jià)基本上在３０～４０萬(wàn)左右，在價(jià)格和居住舒適度方面找到了比較好的平衡點(diǎn)。 郭玉山：小戶(hù)型在市場(chǎng)上的投資價(jià)值應(yīng)該是一直存在的，尤其在東區(qū)，公司和年輕人的數(shù)量在不斷增加，需求自然上升，投資價(jià)值當(dāng)然也不弱。 王卉：說(shuō)到小戶(hù)型投資，任何一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)伊始，投資狀況都是首要考慮因素。這個(gè)投資潛力我個(gè)人認(rèn)為是對(duì)后現(xiàn)代城的評(píng)價(jià)。 郭玉山：實(shí)際上小戶(hù)型是相對(duì)大戶(hù)型來(lái)說(shuō)的，沒(méi)有什么固定的模式，它的特點(diǎn)就是總價(jià)偏低，還款壓力小，投資價(jià)值明顯。 第 三關(guān)鍵詞：概念淖終 小戶(hù)型到底是什么東西？ 吳江：我認(rèn)為小戶(hù)型實(shí)際上應(yīng)該是緊湊型的產(chǎn)品，并不是說(shuō)只要小就一切ＯＫ。 王卉：我們的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，功能性考慮得就比較多。 第二關(guān)鍵詞：零居室 你們的小戶(hù)型是不是省掉廚房、起居室的迷你戶(hù)型？ 吳江：現(xiàn)在來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)商品房的主力已經(jīng)從金字塔尖向大量的年輕人轉(zhuǎn)移，這部分年輕人需要的是首付、月還款壓力都小的房子，但絕不是功能不全的房子。從廚衛(wèi)的要求來(lái)講，小戶(hù)型保持了前期中等面積戶(hù)型廚衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在廚衛(wèi)不縮減面積的情況下，只把客廳和臥室的面積相對(duì)縮小，以達(dá)到居室面積功能分區(qū)相對(duì)舒適的要求。 二是我認(rèn)為小戶(hù)型的舒適度不應(yīng)該只看室內(nèi)，還要全面衡量舒適度，比如通風(fēng)、采光和周?chē)呐涮浊闆r、空間完善程度等，從這方面看后現(xiàn)代城是比較出色的。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ０多個(gè)，有的甚至有幾十萬(wàn)平方米的體量。而那些小家庭購(gòu)房群體（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），對(duì)面積和戶(hù)型的使用功能則要求更高，從社區(qū)配套看，小家庭購(gòu)房群體對(duì)幼兒園、購(gòu)物、交通的依賴(lài)，要超過(guò)洗衣房、咖啡屋、健身房。像小型的超市、餐館、酒吧、洗衣店等都會(huì)為業(yè)主提供方便的日常需求。對(duì)生活配套的要求，調(diào)查問(wèn)卷顯示，對(duì)超市的需求最高，其次是運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療和網(wǎng)絡(luò)，顯然信息與健康是主要生活配套需求。 特點(diǎn)之六： 對(duì)位置和周邊環(huán)境要求高 小戶(hù)型由于空間不足所帶來(lái)的生活缺憾需要較為完善的配套設(shè)施來(lái)彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)為使工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便利也必不可少。絕大多數(shù)人對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)要求較高，至少是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。這些費(fèi)用主要都是依據(jù)建筑面積來(lái)核算的，選擇小戶(hù)型也會(huì)使后期居住費(fèi)用降低。 從調(diào)查問(wèn)卷中可以清晰的看出，對(duì)小戶(hù)型總價(jià)的要求集中在２０～４０萬(wàn)之間，４０萬(wàn)以下占絕大多數(shù)；顯然消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是決定性因素。２０平方米的超小戶(hù)型已經(jīng)不再 被吹捧，人們的選擇更趨于理性，那些設(shè)計(jì)更為精巧、符合人體功能需要的合理的小戶(hù)型更受消費(fèi)者青睞。 特點(diǎn)之三： 外地移民是生力軍 隨著中國(guó)加入ＷＴＯ、申奧成功等一系列利好不斷涌現(xiàn)， 北京作為國(guó)際化大都市，吸引了更多的外來(lái)客。 促使“新生代”購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的主要原因還是小戶(hù)型誘人的低總價(jià)。 特點(diǎn)之一： 首次置業(yè)的“新生代”是主力軍 有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶(hù)群是小戶(hù)型的主力需求者。調(diào)查結(jié)果從多方面反映了目前市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品的真實(shí)需求情況。 小 戶(hù)風(fēng)潮之需求篇 ——————————————————————————————————————— 解讀小戶(hù)型七大需求特點(diǎn) 在總結(jié)了小戶(hù)型市場(chǎng)走勢(shì)，診斷了小戶(hù)型發(fā)展中存在的問(wèn)題，研究了小戶(hù)型產(chǎn)品特點(diǎn)之后，本期我們對(duì)小戶(hù)型的需求特點(diǎn)做一總結(jié)。而高檔寫(xiě)字樓中的白領(lǐng)，對(duì)小戶(hù)型的要求大致為距辦公室近，戶(hù)型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，生活設(shè)施配套齊全，總價(jià)及自供負(fù)擔(dān)不致太高。對(duì)于 1梯 6 戶(hù)和 3 梯 18 戶(hù)而言，雖然電梯平均戶(hù)數(shù)一樣，但前者的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，不僅走道面積減少，提高了得房率，而且安寧和安全也有了保障。認(rèn)清自己選擇什么樣的物業(yè)形式較為有利，因?yàn)樾?hù)型對(duì)于每個(gè)人來(lái)說(shuō)，可能只是生命長(zhǎng)河中的一個(gè)過(guò)渡居住空間。 明明白白小戶(hù)型（七） ————————————————————————————— 選擇小戶(hù)型的關(guān)鍵 功能齊全的小戶(hù)型能使人感受到便捷；服務(wù)上乘的酒店式公寓能使人體味到尊貴；而總價(jià)低廉的超小戶(hù)型能使人將購(gòu)房變得可望又可及。 面積過(guò)小會(huì)降低舒適程度 超小戶(hù)型雖然降低了總房?jī)r(jià)，卻是以縮小面積、犧牲舒適度為代價(jià)的。 超小戶(hù)型雖然解決了部分人的購(gòu)房需求，但過(guò)分炒作必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的畸形發(fā)展，因?yàn)槌?hù)型有著難以克服的缺陷： 價(jià)格偏高會(huì)失去增值空間 超小戶(hù)型最大的優(yōu)勢(shì)就在于低總價(jià)，這一點(diǎn)使一些買(mǎi)家趨之若鶩。 明明白白小戶(hù)型（六） ——————————————————————————————————————— 超小戶(hù)型要慎選 所謂“超小戶(hù)型”，就是將單套戶(hù)型的總面積控制在 30 平方米以下，以在標(biāo)準(zhǔn)小戶(hù)型的基礎(chǔ)上壓縮面積降低總房?jī)r(jià)。但在市場(chǎng)追捧的后面，則是轉(zhuǎn)讓和出租的困 難，因?yàn)閼?hù)型的稀缺是占據(jù)市場(chǎng)制高點(diǎn)的重要因素。一般來(lái)說(shuō)，同質(zhì)小戶(hù)型在單價(jià)上與大戶(hù)型相比，高 10%比較合理，這是因?yàn)樾?hù)型建筑成本比一般大戶(hù)型要多78%，加上基礎(chǔ)配套等，大約為 10%。 設(shè)施損耗增加。 上下交通不便。一般來(lái)說(shuō)，小戶(hù)型聚集的樓盤(pán)年輕人會(huì)多一些，這些雖然會(huì)給社區(qū)帶來(lái)活力，但也會(huì)增加不安定的因素，像每層十幾戶(hù)至幾十戶(hù)，使進(jìn)進(jìn)出出的人流加大 ，多少會(huì)對(duì)鄰居產(chǎn)生干擾；而小戶(hù)型多為過(guò)渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟(jì)和家庭成員的變化，進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)更大一些的戶(hù)型，而將手中的小戶(hù)型投入租賃或二手房市場(chǎng)，同時(shí)，小戶(hù)型本來(lái)就是投資者青睞的對(duì)象等等，這些都會(huì)使鄰居走馬燈 似的更迭不斷。同時(shí)，由于大部分大小戶(hù)型混居樓中的小戶(hù)型全朝北設(shè)計(jì)，對(duì)居住健康或多或少會(huì)產(chǎn)生不利的影響。 “外來(lái)客”注重住宅性?xún)r(jià)比 隨著中國(guó)加入 WTO、申奧成功等一系列利好不斷涌現(xiàn)，北京作為國(guó)際化大都市，吸引了更多的外來(lái)客，其中許多人逐漸從租房轉(zhuǎn)入了購(gòu)房。 而屬于同一經(jīng)濟(jì)水平線上的小家庭購(gòu)房群體， 與“新生代”中的“單身貴族”、“丁克一族”的需求有所差異： 從人口構(gòu)成看，小家庭購(gòu)房群體一般是夫妻倆人加一已有或即將有的小孩，這就要求面積本身不大的小戶(hù)型在功能上更為合理完善，以滿足三口之家的日常起居要求； 從社區(qū)配套看，小家庭購(gòu)房群體對(duì)幼兒園、購(gòu)物、交通的依賴(lài)，要超過(guò)洗衣房、咖啡屋、健身房。 “新生代”青睞住宅新時(shí)尚 “新生代”指剛出校門(mén)、工作幾年的年輕人。雖然政府出臺(tái)了一系列激活二手房市場(chǎng)的相關(guān)政策，但供需失衡的問(wèn)題 并沒(méi)有得到真正的解決，目前仍屬于賣(mài)方市場(chǎng)，有效房源的供給量不足仍是制約發(fā)展的關(guān)鍵因素。 像建筑面積 100 平方米左右的戶(hù)型，在廣州、上海等地可以設(shè)計(jì)成 3居室外加保姆間，在北京卻只能做成 2 居室。自己住了一段時(shí)間，待經(jīng)濟(jì)上允許，可換個(gè)大一些的 2居或 3 居，將現(xiàn)有的 1居投入租賃市場(chǎng)，利用租金還貸。（插圖 1） 空間的濃縮 簡(jiǎn)潔舒適、經(jīng)濟(jì)實(shí)用是現(xiàn)代都市年輕人對(duì)私人生活空間的理解，這中間包括了經(jīng)濟(jì)薄弱、家庭成員簡(jiǎn)單、日常很多活動(dòng)在公共空間完成等等諸多緣由，因而對(duì)空間功能要求可以不那么齊全。 成本的低廉 現(xiàn)代小家庭對(duì)于住宅的要求是：不僅要買(mǎi)得起，還要住得起。 廚區(qū)位于里側(cè)，因缺少通風(fēng)窗口，只適合加工簡(jiǎn)單的西餐。 實(shí)例 5：東三環(huán)勁松橋東北角富頓國(guó)際公寓的 D9 戶(hù)型，建筑面積 平 方米，為酒店式公寓，樓層平面基本采用酒店的長(zhǎng)走廊式排列，戶(hù)型也多為酒店標(biāo)準(zhǔn)客房配置。商務(wù)公寓主要是針對(duì)商務(wù)人士日常起居所設(shè)立的居所，相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)公寓來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)為建筑裝修高檔，設(shè)施配套精致，服務(wù)水準(zhǔn)一流。由于布局簡(jiǎn)單，采光充分，布置起辦公設(shè)施來(lái)，與寫(xiě)字樓沒(méi)什么實(shí)質(zhì)性的差別，只是多了廚房、衛(wèi)生間，用起來(lái)更有些靈活和舒適。 設(shè)施管理。最好是有一個(gè)大廳，形成公共辦公區(qū)，小一點(diǎn)的房間，可以是經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室或者談判室等等。而商住公寓同樣需要“聚氣”，需要公司云集。還有一個(gè)更重要的原因，這類(lèi)小型而獨(dú)立的辦公空間，使許多處于初創(chuàng)階段的公司和個(gè)人，獲得了既能暫時(shí)安身立命，又能伺機(jī)蓄勢(shì)待發(fā)的場(chǎng)所。門(mén)廳處形成的小玄關(guān)，迎面留出了大面積墻面，為住戶(hù)提供了極好的裝飾天地，但也因處于交通樞紐，不好擺放家具，空間上顯得有些浪費(fèi)。 居 家型是自住型買(mǎi)家的最?lèi)?ài) 居家型小戶(hù)型的核心在于：小面積仍要達(dá)到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會(huì)客外，在寸土寸金的面積中，適時(shí)增加讀書(shū)、休閑等功能，盡量滿足生活多方面的需求。 整個(gè)戶(hù)型在 米開(kāi)間中劃分： 11 平方米的臥室，恰到好處地容納下雙人床、床頭柜和衣柜； 21 平方米的起居室，顯得寬敞、明亮，同時(shí)充滿了時(shí)尚； 3平方米的門(mén)廳，既解決了此處門(mén)比較集中的問(wèn)題，又起到了玄關(guān)的作用，使起居室不致于一下子完全暴露在入門(mén)處。通常衛(wèi)生間設(shè)置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小 ，若改成小浴缸，3 平方米都不富裕。建議在大門(mén)靠近居室一側(cè)增加一條 60 公分寬的磨砂玻璃屏風(fēng)，這樣既可以增加居室的私密性，又可以遮擋電視機(jī)和柜子。 該戶(hù)型面積的均好性還可以： 平方米的衛(wèi)生間和 平方米的廚房基本夠用，只是 平方米的居室稍有些局促。 合體 1 居是超小戶(hù)型的必然選擇 標(biāo)準(zhǔn)的 1 居室是 1 室 1 廳，不管是過(guò)去的室大廳小，還是現(xiàn)在的室 小廳大，睡覺(jué)和起居或就餐都是分在不同的帶有采光面的空間。目前，絕大多數(shù)樓盤(pán)在戶(hù)型面積上提供兩個(gè)數(shù)據(jù)，即，建筑面積和套內(nèi)建筑面積，前者為銷(xiāo)售時(shí)的計(jì)價(jià)面積，而后者為戶(hù)型所占用的面積。而現(xiàn)在隨著“動(dòng)靜分區(qū)”、“潔污分離”、“干濕分開(kāi)”、“主客分衛(wèi)”、“中西分廚”等等標(biāo)志生活品質(zhì)和習(xí)慣的樣式，以及儲(chǔ)藏間、衣帽間、休閑陽(yáng)臺(tái)、家政陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)等等空間的設(shè)置逐漸地滲透到各種戶(hù)型中，居住的舒適度較之從前大為提高，但面積也相應(yīng)地加 大。比較一致的看法是： 1 居室 60 平方米、 2 居室 80 平方米、 3 居室 100 平方米。賣(mài)一套小戶(hù)型和賣(mài)一套大戶(hù)型的手續(xù)和所費(fèi)的功夫相差無(wú)幾，但大戶(hù)型的總利潤(rùn)卻大得多。繼去年第一季度，一些樓盤(pán)推出了總面積 1550 平方米的酒店式、商住式小公寓，以相對(duì)高的單價(jià)和相對(duì)低的總價(jià)，得到了年輕人的認(rèn)同，掀起了熱銷(xiāo)浪潮，但同時(shí)也在業(yè)界引起了爭(zhēng)論，擔(dān)心這類(lèi)犧牲居住功能而求得縮小面積以達(dá)到降低總價(jià)的住宅，會(huì)成為過(guò)渡型產(chǎn)品。 但是，由于市區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量極為有限，加上拆遷成本居高不下，期望過(guò)多地降低銷(xiāo)售價(jià)格，似乎不切實(shí)際。 盡管小戶(hù)型的單價(jià)往往比同質(zhì)的大戶(hù)型要高，但對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，總的負(fù)擔(dān)要小一些； 二是 出租便捷。 小戶(hù)型之所以受到熱捧，原因有三： 一是總 價(jià)相對(duì)較低。 近一兩年，北京商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有降，尤其是去年 12 月末，每平方米平均售價(jià)為 4467 元，比上年末下降了 249 元，降到了近幾年的最低點(diǎn)。因此，一些開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)空檔，將過(guò)去分散在樓層中的小戶(hù)型集中在整棟 樓甚至整個(gè)社區(qū)中推出。在混合居室的樓中， 1居室雖然常常被設(shè)計(jì)在朝向最不好的一面，但因面積太小，很難兼顧采光、通風(fēng)、戶(hù)型、均好性等方方面面； 銷(xiāo)售利潤(rùn)不大。 何謂小戶(hù)型 什么是小戶(hù)型？狹義的認(rèn)為， 6070 平方米以下的，具有廚、衛(wèi)、宿功能的 1 居室 ，這中間包括超小型的酒店式公寓或單身公寓；廣義的認(rèn)為，總面積相對(duì)于市場(chǎng)主流戶(hù)型為小的精巧戶(hù)型或稱(chēng)做標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型。 縮小面積與增加功能常常是一對(duì)矛盾， 80 年代以前的戶(hù)型，因功能相對(duì)單一，居室可以做得小巧些，像 1 居室 40 平方米， 2 居室 60 平方米，而 3 居室也就才 70 平方米，這些戶(hù)型中大多是只有過(guò)廳沒(méi)有客廳，實(shí)際上是少了一個(gè)主要功能空間，也就是少了一間房。 另外，使用率的大小也是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。 明明白白小戶(hù)型（二） ————————————————————————————— 小戶(hù)型的分類(lèi) 小戶(hù)型按戶(hù)型樣式分為合體 1居和分體 1 居；按使用功能分為居家型、商住型和商務(wù)型。 實(shí)例 1：南三環(huán)草橋南的璽萌鵬苑“鉆石公寓”戶(hù)型，建筑面積 平方米，朝向?yàn)檎保涞夭Ａш?yáng)臺(tái)，層高 米。尤其是進(jìn)門(mén)處的小玄關(guān)，設(shè)計(jì)巧妙，既能擺放柜子，又不至于使居室直接暴露在大門(mén)口。那么，對(duì)于分體 1居而言，究竟“小”到什么程度才算合適？一般來(lái)說(shuō)，客廳 20平方米以上，可以擺放三件沙發(fā)、餐桌和書(shū)桌什么的，而 15 平方米以下，就只能擺放簡(jiǎn)易沙發(fā)和小餐桌；臥室 14 平方米，可以增加電視桌、梳妝臺(tái)， 12 平方米以下，只能滿足“臥”的基本需要；衛(wèi)生間 35 平方米、廚房 57平方米就能使用，當(dāng)然寬大一點(diǎn)會(huì)增加舒適度，至于再大一些面積，無(wú)非是進(jìn)行“潔污分區(qū)”、 “中西分廚”，或者放進(jìn)洗衣機(jī)、冰箱什么的。 實(shí)例 2：西三環(huán)紫竹橋東南豪柏國(guó)際公寓 A1 號(hào)樓的 04/05 戶(hù)型，建筑面積 平方米，樓體偏向西北 13 度，尤其是轉(zhuǎn)角總長(zhǎng)為 米的玻璃 幕墻，橫跨起居室和臥室，采光、觀景極為充分，使本來(lái)不太寬裕的空間，在視覺(jué)上得到了延伸。朝向西北的玻