【正文】 ，則小戶型產(chǎn)品一般會走中高價路線，且在銷售上常常走兩個極端，一是要求開盤即要求實(shí)現(xiàn)全部銷售，要不就充分結(jié)合銷控策略，通過對可銷售房源的控制，以階段性限量銷售的策略，結(jié)合工程的進(jìn)度實(shí)行銷售，待到交房時，在全部實(shí)現(xiàn)銷售。他與小戶型產(chǎn)品通過宣傳推廣來對產(chǎn)品進(jìn)行個性化營銷相比較，有更深的視覺基礎(chǔ)與觸覺基礎(chǔ)，可感性與可觸性會高于推廣，因而也更具有說服力與影響力，更有效果 價格策略與居住理念的關(guān)系小戶型產(chǎn)品營銷很重要的一個方面，就是通過對居住理念的詮釋，來提升小戶型產(chǎn)品的附加值。但是這都是建立在發(fā)展商犧牲利潤的條件下來進(jìn)行的，沒有實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者共贏的局面。因此從這幾個角度來看，小戶型產(chǎn)品進(jìn)行裝修房營銷，可以起到對小戶型產(chǎn)品單價的有效弱化。且小戶型公攤較大，責(zé)成套內(nèi)面積銷售時，單價就顯得比大戶型產(chǎn)品高出很多。小戶型裝修房價格隨著裝修檔次提高，其附加值空間也就越大。消費(fèi)者對小戶型產(chǎn)品裝修，通常受使用者自身各種條件的制約，常常產(chǎn)生諸多煩惱。相對于清水房的使用性功能障礙，裝修房顯得更符合小戶型目標(biāo)客戶群的需求。與大型小區(qū)不同對物業(yè)管理要求的安全，厚重，溫情不同的是，小戶型物業(yè)管理要求的是快捷，方便，迅速。要有畢其功于一役的勇氣與智慧。對小戶型產(chǎn)品推出的時機(jī)的討論主要有以下幾個階段，一是在項(xiàng)目進(jìn)行到地基階段時，就通過對樣板房的包裝，對概念進(jìn)行炒作，由于目前商品房銷售管理?xiàng)l令的限制，目前這種手段只能進(jìn)行放號、訂購，因此將逐漸淡出房產(chǎn)營銷領(lǐng)域；二是在項(xiàng)目到可銷售階段，利用產(chǎn)品未成現(xiàn)的模糊性，對產(chǎn)品概念進(jìn)行炒作；三是當(dāng)產(chǎn)品完全成現(xiàn)時，通過樣板房與實(shí)體的充分展示，結(jié)合對概念的炒作，進(jìn)行發(fā)售。確保市場當(dāng)我們的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場時，市場不會是供過于求的狀態(tài)。造型上除了對中國傳統(tǒng)文化的深度挖掘外，可以更多的借鑒國外比較流行的，新奇的造型。◆ 現(xiàn)代感的外立面設(shè)計與顏色配搭現(xiàn)代感的外立面設(shè)計與顏色搭配，可以充分顯示項(xiàng)目與眾不同的個性。產(chǎn)品獨(dú)特性主要體現(xiàn)在差異化上面，簡單的說就是走情理之中，意料之外的設(shè)計路線，比如知識層次越高的人們越容易接受復(fù)合色，市場大多在用色中，以咖啡色，褐色等色彩來對產(chǎn)品進(jìn)行個性塑造。比如南方集團(tuán)的“南方花園，安居樂園；南方花園，康居樂園”就與小戶型產(chǎn)品所要求的價值觀與審美觀格格不入。因?yàn)橐粋€比較有實(shí)力的發(fā)展商，其主打產(chǎn)品肯定不是小戶型，因此不能直接構(gòu)成小戶型產(chǎn)品品牌營銷的支撐元素。消費(fèi)心理學(xué)告訴我們，消費(fèi)者具有向比自己更高層次的消費(fèi)人群看齊的消費(fèi)觀念。賦予小戶型先進(jìn)與時尚的居住理念的途徑有兩條，其一是引用別的城市應(yīng)用過的概念，比如SOLO，SOHO，STADIOU等概念。產(chǎn)品配套不僅是項(xiàng)目智能化設(shè)施的提高，還應(yīng)包括樓盤公共設(shè)施的配置，由于受項(xiàng)目體量的限制，公共配套中的會所的大部分功能難以在項(xiàng)目中進(jìn)行體現(xiàn)。由于較高的產(chǎn)品配制會帶來成本的升高，相當(dāng)多的發(fā)展商不愿這樣做，怕帶來不必要的價格風(fēng)險。這樣發(fā)展商就可以通過裝修的規(guī)模效應(yīng)獲取一部分超額利潤，從而提高發(fā)展商開發(fā)產(chǎn)品的利潤。小戶型產(chǎn)品特定的購買群體，決定了裝修后的小戶型不僅不會影響小戶型產(chǎn)品的營銷，反而會極大促進(jìn)小戶型產(chǎn)品的營銷。因品牌化是一個泛概念，因此我們將通過多個角度的營銷策闡述時，對品牌化作出全面的分析。南坪由于作為新興城市區(qū)域，原來的老基礎(chǔ)人口相當(dāng)薄弱，沒有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支撐；而作為新區(qū)，其文化底蘊(yùn)尚未形成，因而在該區(qū)內(nèi)，不僅小戶型產(chǎn)品顯得比較少，而且價格也不具備相對優(yōu)勢。在此并不是否定我們的結(jié)論。當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭處于強(qiáng)勢時，小戶型產(chǎn)品的價格應(yīng)該具有預(yù)見性與市場競爭力?！?核心商業(yè)區(qū)價格會高于非核心區(qū)產(chǎn)品的價格；因地段關(guān)系與功能關(guān)系，核心商業(yè)區(qū)的價格會高于非核心商業(yè)區(qū)的價格。非商業(yè)區(qū)由于地塊功能的未被認(rèn)識性，或者消費(fèi)者觀念上的拒絕，因此需求會低于商業(yè)中心。從而賺取合理而又穩(wěn)妥的價差利益。我們這里的地段將細(xì)化到項(xiàng)目的背臨街面，與步行街等城市中心的距離將以米數(shù)進(jìn)行計算。我們在此提出小戶型產(chǎn)品行銷推廣要素，是為了強(qiáng)調(diào)小戶型產(chǎn)品營銷的整體性，全面把握整個產(chǎn)品的精神，而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個要素進(jìn)行營銷推廣，以至是使?fàn)I銷陷入困境的尷尬。這種分類對小戶型產(chǎn)品營銷的影響并不十分強(qiáng)烈，我們在此不再進(jìn)行單獨(dú)討論。識別當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對小戶型營銷具有重要意義，人口結(jié)構(gòu)對小戶型產(chǎn)品營銷通常具有決定意義，是小戶型產(chǎn)品立項(xiàng)中最為關(guān)鍵的因素，營銷者應(yīng)對此保持高度重視。小戶型產(chǎn)品客觀上需要有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)進(jìn)入老齡社區(qū)，家庭結(jié)構(gòu)中，空巢期家庭有相當(dāng)比重。對小戶型產(chǎn)品本身、營銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。這種狀況隨著三產(chǎn)業(yè)的繁榮而愈加強(qiáng)烈。如果項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)業(yè)，小戶型需求將非常有限。因時尚消費(fèi)圈充當(dāng)了一個城市消費(fèi)潮流的代言人，因此越是距離時尚消費(fèi)圈近的地方，產(chǎn)品的創(chuàng)新與革新程度越高，其營銷推廣的方式也就需要不挺的更新。核心商圈對小戶型產(chǎn)品的另一個規(guī)定性體現(xiàn)在產(chǎn)品的價格上，核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產(chǎn)品的價格也就越高，產(chǎn)品的種類也越多；核心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價格也就越低，種類也越少。從居住，投資或者商用三個方面來分析，我們有以下結(jié)論：核心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的三種功能都能得到比較完全的市場認(rèn)同。因此更應(yīng)該注意對這個原理的合理運(yùn)用。在另一個方面，由于項(xiàng)目功能規(guī)劃產(chǎn)生與項(xiàng)目建設(shè)成績，也會影響到政府部門對該地理區(qū)域的功能規(guī)劃。因?yàn)橐淖內(nèi)藗冃哪恐屑榷ㄐ蜗螅@種形象越是深刻，就是越難改變?！?街區(qū)功能規(guī)劃城市社區(qū)模式，街區(qū)功能規(guī)劃對小戶型產(chǎn)品的影響主要體現(xiàn)在城市的功能規(guī)劃上。這些地方由于在空間距離上具有可選擇性，因此也頗受小戶型買家的青睞。這些地方不僅城市生活配套設(shè)施落后，人們意識形態(tài)與觀念落后，而且通常也缺乏改變這種情況的新興的公司出現(xiàn)。交通發(fā)達(dá)可分為兩種不同的情況，一是作為公交車始發(fā)地點(diǎn)線路的多少，二是作為中間站過往的公交車線路的多少。從以上分析，我們可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個地方是否適宜營建小戶型產(chǎn)品，除了與核心商圈的絕對距離的遠(yuǎn)近外，與核心商圈的心理距離就成了是否建設(shè)小戶型產(chǎn)品重要標(biāo)準(zhǔn)。心理距離遠(yuǎn)近的另一個重要因素就是與時尚商圈、時尚潮流聯(lián)系的緊密程度。到達(dá)工作地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中的重要因素。在這個階段的年輕城市白領(lǐng)，如果不是家底殷實(shí)，只能*自己創(chuàng)業(yè)來滿足住房需求的話，大房對他們而言，無疑是奢侈品，能夠享受車房同時擁有的年輕金領(lǐng)人士，在我們的城市應(yīng)該說是一個相對小的范圍。小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是單身或者丁克家族的終極用房，這類使用者購買小戶型物業(yè)，將之使用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產(chǎn)品的使用功能；二是準(zhǔn)單身與準(zhǔn)丁克家庭將之作為過度房使用，該種使用者，更側(cè)重對產(chǎn)品臨時性過度性功能；三是炒房族，他們關(guān)注的是房屋的投資回報率與出租率。◆ 與核心商圈的心理距離與核心商圈的心理距離是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認(rèn)識也不同。因此可以說小戶型產(chǎn)品營銷的繁榮程度是由核心商圈為軸心，向外延展的。產(chǎn)品的創(chuàng)新與產(chǎn)品的高附加值是緊密聯(lián)系在一起的，綜觀解放碑小戶型樓市，我們可以得出這樣一個結(jié)論，即裝修房的價格在扣除裝修成本后，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水房的價格。與之相匹配的是他們的高收入與高消費(fèi)?！?與核心商圈的絕對距離：與核心商圈的絕對距離，是小戶型產(chǎn)品地段因素中最為重要的因素。小戶型產(chǎn)品的心理位置，其關(guān)系要素有與核心商圈的心理距離、與時尚消費(fèi)圈連接的緊密程度、與前沿思想潮流圈結(jié)合的緊密程度。小戶型產(chǎn)品的絕對地理位置主要是指小戶型產(chǎn)品的地理坐標(biāo)位置，其關(guān)系要素有該地和核心商圈的絕對距離，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等因素。為此我們將從我們所列舉的因素中對小戶型產(chǎn)品的地段因素進(jìn)行分析。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學(xué)歷的高層知識文化精英。比如最先小戶型的裝修房營銷，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場中，我們可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產(chǎn)品營銷。而與核心商圈的絕對距離越近，這種狀態(tài)也就越明顯。因此我們可以得出這樣一個結(jié)論，即與核心商圈的絕對距離越近，也就越適宜生產(chǎn)高附加值與革新性產(chǎn)品，而產(chǎn)品營銷成功的可能性也就越大。這種心理上的不同認(rèn)知感，對小戶型的營銷顯得尤為重要。由于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與我國教育改革的程度，在目前，我國的知識階層大多集中在25—35歲這個年齡階段。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了發(fā)展自己的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要因素。在重慶樓市中，金島花園就是一個極為典型的范例。在同樣的絕對距離，交通條件尚不及的地，對小戶型的認(rèn)同度，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另一個地方，則充分證明了心理距離的遠(yuǎn)近對小戶型需求的重要程度。在城市，交通條件的發(fā)達(dá)與否，通常決定了地塊與房屋的價值。這是因?yàn)?，非核心商圈的人口聚居地，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，整個地區(qū)顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。它們到各個壓核心商圈的距離大致相等。從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建設(shè)小戶型產(chǎn)品時，我們一定不要在遠(yuǎn)離核心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品。房產(chǎn)企業(yè)在處理街區(qū)的歷史功能與產(chǎn)品規(guī)劃時，應(yīng)注重與街區(qū)的歷史功能相結(jié)合，這種結(jié)合程度，與街區(qū)的歷史功能的強(qiáng)度密切相關(guān)—即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相關(guān)，街區(qū)歷史功能越是突出的地方，項(xiàng)目的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應(yīng)越高。因此發(fā)展商在確定項(xiàng)目的功能時，除了應(yīng)密切關(guān)注政府規(guī)劃方面的動態(tài)外，還應(yīng)密切關(guān)注整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，與地塊地理位置與經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的連接點(diǎn)之間的關(guān)系，自行預(yù)測將來在本區(qū)域可能擁有的機(jī)遇，從而預(yù)先規(guī)劃產(chǎn)品的功能形態(tài)，避免出現(xiàn)產(chǎn)品功能規(guī)劃失敗的重大決策錯誤。這是因?yàn)樾粜彤a(chǎn)品的營銷對象更為單一，性格指向也更具特色，營銷的風(fēng)險性也更大。核心商圈的商業(yè)成熟度越高，小戶型產(chǎn)品的功能就更為廣泛。而遠(yuǎn)離核心商圈，或者核心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話，小戶型產(chǎn)品的商用功能則幾乎可以忽略不計。時尚消費(fèi)圈與小戶型產(chǎn)品的關(guān)