【正文】 明明白白小戶型（三） ——————————————————————————————————————— 鐘情小戶型的幾個(gè)理由 小戶型之所以火爆，從負(fù)面上講，一方面是因?yàn)橥惍a(chǎn)品匱乏 ,當(dāng)潛在的年輕人購房群體凸現(xiàn)時(shí)，供求關(guān)系產(chǎn)生了失衡；另一方面是房價(jià)普遍偏高，造成供需難以對位，使一部分急于購房的買家將就選擇了小戶型；再有一方面是個(gè)人投資渠道還不夠?qū)挿?，選擇房產(chǎn)是盤活閑置資金的一種方式。像位于 CBD核心區(qū)的戀日國際，打出了“國際標(biāo)準(zhǔn) 1 居”的旗幟，以 222 套 5075平方米的定制化公寓，配以酒店式服務(wù)，與周邊完善的商務(wù)配套交相輝映，使生活更為便捷。這其中既包含了前期購房費(fèi)用，如購房款、契稅，維修基金等，也包含了后期居住的運(yùn)行費(fèi)用，如采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。像位于東四環(huán)外的炫特 區(qū)，集中了 82 種小戶型，以 5600 元 /平方米帶精裝修的開盤價(jià)，配上家具和家電，吸引了許多年輕人踴躍購買。某種意義上說，小戶型只要設(shè)計(jì)合理，面積縮小但功能不減，仍然可以烘托出高質(zhì)量的生活氛圍。 進(jìn)退的自如 小戶型總價(jià)相對較低，同時(shí)又屬于過渡型產(chǎn)品，在居住上可進(jìn)可退。相對大戶型而言，小戶型的單位面積投資回報(bào)要高一些，如果直接進(jìn)入二手房交易市場，相比大戶型來說，低總價(jià)也容易成交。北京比 起其它大城市來，除去單價(jià)偏高外，房型也偏大，因而造成總價(jià)偏高。 二是經(jīng)濟(jì)適用房有效供給不足。 三是二手房市場未全面啟動(dòng)。 四是投資房產(chǎn)漸成時(shí)尚。 明明白白小戶型（四） ————————————————————————————— 誰在購買小戶型 小戶型的目標(biāo)客戶群，主要有三類人組成：一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自?。灰活愂嵌位蚨啻沃脴I(yè)的投資型買家，他們購買的目的是追求回報(bào)；還有一 類是外地移民，他們購買的目的是建立一個(gè)立足都市的生活平臺。他們經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，還款能力有限，但渴望在城市中擁有一個(gè)自己的空間。試想，當(dāng)一個(gè)手中有著三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個(gè)“首付 萬元，月供 880元”的廣告，怎么能不心動(dòng)？這類購買群體因?yàn)槭亲宰。瑢π粜偷囊笾饕獮橹械蜋n樓盤，往往那些樓體外立面設(shè)計(jì)絢麗多彩，社區(qū)配套新潮時(shí)尚，戶內(nèi)提供全屋精裝修甚至配備家 具家電的項(xiàng)目，容易引起他們的共鳴。 “投資者”留意商務(wù)高回報(bào) 近些年，隨著儲蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn) 領(lǐng)域。但近兩年，隨著租金的逐步下跌，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價(jià) 比，顯得比較務(wù)實(shí)，不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動(dòng) 明明白白小戶型（五） ——————————————————————————————————————— 小戶型的缺憾 市場上的小戶型，有些是滯銷的大戶型改裝而成，有些是迎合市場的需要，匆匆而就，也有些是在大戶型為主的樓層中，充當(dāng)著“填縫”的角色，因而導(dǎo)致了種種先天的不足 。在空 間設(shè)計(jì)和取舍上，小戶型受總面積的限制，各功能空間容易產(chǎn)生相互影響，并且戶型也比較單一，像面寬較窄、進(jìn)深較大的直套型 1居室，往往客廳灰暗，臥室卻過于明亮，使生活需求倒置；在采光和通風(fēng)上，由于樓體必須保證一定的進(jìn)深，多個(gè)小戶型安排在同一樓層時(shí)，不大容易統(tǒng)籌兼顧；而在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡。 房間使用率降低。 從生活氛圍講 居住人群繁雜。 住戶識別變難。走入樓道，往往使人失去方位，不辯南北，只能依靠門牌號碼。一梯十幾戶至幾十戶，也使得乘電梯變得相對困難，平均每部電梯每天要承載一二百戶的運(yùn)量，即便每戶只有 1 人居住，每天數(shù)百人次的上下進(jìn)出，其擁擠及等候狀況可想而知。迷宮似的樓道，使外人闖入難以察覺，給不法分子留下了可乘之機(jī)；一旦出現(xiàn)火災(zāi)、地震等，也不易迅速疏散；租戶的經(jīng)常變化，使得已經(jīng)不太穩(wěn)定的鄰居變 得更加動(dòng)蕩，公共安全明顯遜色于以大戶型為主的社區(qū)。由于社區(qū)戶型密集度加大，單位面積人員增多，同時(shí)年輕人又充滿青春活力，因而各種設(shè)施的使用頻率較之大戶型社區(qū)來說，要多許多，一定程度上加大了損耗。由于需求火爆，開發(fā)商的價(jià)碼也與日俱增。但從目前市場看，一些項(xiàng)目中小戶型的單價(jià)已經(jīng)高出了同質(zhì)大戶型 1520%，使價(jià)格價(jià)值相 背離。從目前市場看，一些項(xiàng)目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個(gè)樓、甚至大半個(gè)社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點(diǎn)。比如一個(gè)大戶型云集的社區(qū)，小戶型可能成為掌上明珠，而小戶型過于集中的樓盤，如果投資者占據(jù)較大份額，出租時(shí)會因?yàn)楦偁幾鈶舳傁鄽r(jià)。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會造成轟動(dòng)效應(yīng)，但長遠(yuǎn) 會阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。 北京擁有眾多的商務(wù)流動(dòng)人口，為小戶型市場提供了充足的客源，而其中一些人對小戶型只是要求能像酒店、賓館那樣滿足睡眠需求即可。因 此，當(dāng)超小戶型出現(xiàn)在商務(wù)區(qū)及其邊緣地帶時(shí)，煽起了一部分“單身貴族”、“丁克一族”或投資型客戶們的熱情。但目前市場上現(xiàn)有的超小戶型價(jià)格比起同社區(qū)的大戶型來說，要貴了許多，基本都在 70008000 元以上。凡此種種，都使得超小戶型在未來市場上，失去了增值空間。像去年樓市中出現(xiàn)的超小戶型代表 SOLO 1 和非常男女，基本上是樓盤出現(xiàn)滯銷后不得已而為之的救市之舉。 比例失諧會影響家具擺放 超小戶型的片面求小導(dǎo)致了犧牲居住的根本需要，像不到 20 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個(gè)柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮的非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調(diào)，并且交通空間也隨之加大。那么，在形形色色的小戶型此起彼伏時(shí)，應(yīng)該注意些什么呢？ 注意三個(gè)層面 政策面。 基本面。因此，要把這種投資放 在一個(gè)相對長的時(shí)間來考慮，不管是自住、轉(zhuǎn)租，還是放在二手房市場上轉(zhuǎn)賣，都要使其能銜接的緊密，以求獲得效益最大化?，F(xiàn)有的小戶型基本為一兩個(gè)采光面，通風(fēng)、采光都受到了一定的局限，因此，盡可能選擇采光面寬一些、采光窗大一些的套型，以增強(qiáng)居室的自然生態(tài)性能。 投資型看區(qū)域，自住型看配套 住宅租賃的需求主流主要來源于大量的流動(dòng)人口，而租房者選擇的核心是位置，即離 工作地點(diǎn)近，或是上下班方便，像分布在寫字樓集中的商圈周邊的樓盤，可能相對容易出租些。其中 CBD至建國門地區(qū)擁有數(shù)十個(gè)京城最著名的寫字樓和最完備的商業(yè)配套設(shè)施。 如果作為自住型居住，既要考慮社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施配套，因?yàn)樾粜涂臻g不足所帶來的生活缺憾，需要從社區(qū)中彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)也要考慮交通、商業(yè)、 甚至商務(wù)配套，這樣即使是轉(zhuǎn)為租賃市場，也容易獲得較高的回報(bào)。因此，各功能空間的面積、尺度的恰當(dāng)與否，是小戶型品質(zhì)高低的關(guān)鍵。至此本報(bào)“小戶風(fēng)潮”系列報(bào)道將暫告段落。調(diào)查得到了讀者的熱烈反饋，直接收到的反饋問卷達(dá) 200 多件。除此之外，本報(bào)記者還 專門采訪了業(yè)內(nèi)人士和購房人，以此作為專題的結(jié)束，一方面希望為市場發(fā)展提供一些可靠的依據(jù)，另一方面，作為市場研究的起點(diǎn)，也希望此“需求篇”能使小戶型的討論得以延續(xù)，從而推動(dòng)市場的健康發(fā)展。據(jù)了解，目前在售小戶型項(xiàng)目的客戶也呈現(xiàn)出明顯的年輕化特點(diǎn)。他們一般都是低年齡、高學(xué)歷的“ 新生代”。這類人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對私人空間的要求更為細(xì)致，另外，這些人相對比較自我，不太受外界大環(huán)境影響。處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人雖然充滿活力，有著光明的發(fā)展前景，但普遍經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，一般月薪都在５０００元以下，試想，一個(gè)手中只有三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個(gè)“首付３．９萬元，月供８８０元”的廣告，怎能不心動(dòng)？ 特點(diǎn)之二： 多次置業(yè)的投資者 是補(bǔ)充 近些年，隨著儲蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn)領(lǐng)域。但近兩年，投資型房產(chǎn)的供給量比較大，受供求關(guān)系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。以往由于房價(jià)過，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，他們一般都選擇租房，隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟，房價(jià)的回歸和小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)為這些外來客提供了在北京“成個(gè)家”的機(jī)會，許多人逐漸從租房客轉(zhuǎn)入了購房大軍。 誰受青睞 小戶型風(fēng)風(fēng)火火走過了三年，市場的選擇也從另一個(gè)側(cè)面表達(dá)出購房人的喜好。 特點(diǎn)之四： 低總價(jià)最具吸引力 年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自于經(jīng)濟(jì)壓力。所以，對他們來說，低總價(jià)是最大的吸引力。對小戶型單價(jià)的期望值主要集中在３０００～５０００元一檔，對單價(jià)在７０００元以上的小戶型需求極少。這其中既包含了前期購房費(fèi)用，如購房款、契稅、維修基金等，也包含了后期居住的運(yùn)行費(fèi)用，如采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。 特點(diǎn)之五 獨(dú)立廚房是必需 超小戶型的低總價(jià)往往是以縮小單元面積、犧牲居住舒適度為代價(jià)的，比如廚房短缺、空間狹窄；住宅功能比較單一，各居室一字長蛇排開，通風(fēng)、采光都較差；一層十幾戶至幾十戶等問題。從調(diào)查結(jié)果可以看出，小戶型的購房人雖然對于建筑形式 —— 板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨(dú)立客廳要求，１００％都要求有獨(dú)立廚房。 顯然，設(shè)計(jì)合理、功能完善的舒適小戶型才是消費(fèi)者真正需要的。功能性更強(qiáng)一些的還有８０平方米的２居室和１００平方米的３居室，這些精巧戶型面積雖 小，但居住功能和大戶型相比，沒有太大的差異，這樣的小戶型通過精致規(guī)劃，巧妙設(shè)計(jì)，其面積的取舍點(diǎn)盡量卡在既保證功能完善又最少浪費(fèi)上，從而可以做到既經(jīng)濟(jì)而又不局促。 從調(diào)查結(jié)果中可以看出，小戶型的購房人在ＣＢＤ、中關(guān)村、亞運(yùn)村區(qū)域工作的較多，他們對位置、價(jià)格、交通和周邊環(huán)境綜合條件 的要求較高，而開發(fā)商背景則無人關(guān)注。地鐵和公交車仍是購買小戶型消費(fèi)者的出行首選。在物業(yè)服務(wù)方面，主要是對家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強(qiáng)烈。 在社區(qū)配套上沒有必要貼上“高檔”與“品位”的標(biāo)簽，追求的是“實(shí)在”“實(shí)用”與“實(shí)惠”。 特點(diǎn)之七： 主要還是自己住 從調(diào)查問卷中可以清晰的看出，購買小戶型目的主要是用于自住，部分人選擇了先自住再投資，選擇投資的只有幾個(gè)。 由于短期主要是用于自住，因此消費(fèi)者對戶型、配套、周邊環(huán)境等條件還是比較關(guān)注 的。 小戶風(fēng)潮之產(chǎn)品篇 ——————————————————————————————————————— 在小戶型的價(jià)格評判上 直面小戶型８大敏感話題 當(dāng)“小戶型”與年輕、時(shí)尚、獨(dú)立、低總價(jià)、自由等詞聯(lián)系起來的時(shí)候，似乎一夜間它就紅遍了京城上下。反思也好不屑也罷，今年的小戶型仍然高燒不退。 上周五，本報(bào)與焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)前市場上比較有代表性的小戶型項(xiàng)目代表，在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)與網(wǎng)友就小戶型的若干敏感話題進(jìn)行了兩小時(shí)的網(wǎng)上直播。一是后現(xiàn)代城是個(gè)從設(shè)計(jì)開始的純粹小戶型，并非后期改造的，所以它從頭到腳都是按照小戶型的模式設(shè)計(jì)的，因此針對性比較強(qiáng)，避免了很多不足，考慮比較周到，功能分區(qū)和各種使用功能都比較齊全和完善。 三是后現(xiàn)代城的“梯戶比”，早期的小戶型項(xiàng)目一層有二三十套房子，而后現(xiàn)代城一層只容納五到八戶，兩部電梯，使得整個(gè)小戶型的舒展程度很好，通風(fēng)采光各方面 自然比較出色，它的“梯戶比”實(shí)際在按照大戶型的模式做。居室、客廳和臥室的分區(qū)是非常明確的。 郭玉山：北京市場上自始至終都有小戶型，但都是混雜在大戶型中的，純粹的小戶型是從這 兩年開始的。比如炫特區(qū)的面積是從４０到８０平方米，廚房衛(wèi)生間都很獨(dú)立，居住功能是齊全的，而且客廳和起居室也是獨(dú)立分區(qū)。我們認(rèn)為后現(xiàn)代城應(yīng)該叫緊湊型社區(qū)，戶型是緊湊型的戶型，因?yàn)樗谑褂霉δ苌虾途幼?完善性上面，是沒有任何問題的。我們認(rèn)為，尊重客戶才能做出最好的產(chǎn)品。“鳳蝶獨(dú)立”的設(shè)計(jì)思路是絕不能把小戶型作成一個(gè)簡單的宿舍，如果業(yè)主后期的發(fā)展非常好，更換比較大的住宅后，可以把“鳳蝶獨(dú)立”用作投資；如果業(yè)主后期發(fā)展不是很好，也可以把“鳳蝶獨(dú)立”當(dāng)作終身住宅，因?yàn)樗墓δ苄院苋?。炫特區(qū)戶型 的使用功能是齊全的，比如廚房，我們采用了燃?xì)獾膹N房，這對通風(fēng)要求較高，就要有獨(dú)立對外的窗。小戶型是人成長過程中的第一套住宅，也可能成為終身的住宅，因此小戶型也必須滿足使用功能齊全的條件。這也是小戶型應(yīng)市場而生的基本原因，它能夠滿足一部分投資客戶或滿足第一次置業(yè) 的需求。從市場上看，小戶型有它足夠的需求人群，有絕對的立足之地。為什么呢？我認(rèn)為剛開始買后現(xiàn)代城的，大多數(shù)是因?yàn)樗鄬Φ偷膬r(jià)格可以解決自己居住的問題，而到后 來更多的人看到了后現(xiàn)代城的投資潛力。 后現(xiàn)代城是具有城市功能的大盤，我們把它定位為ＣＢＤ周邊的文化中心、休閑中心和輻射ＣＢＤ的商業(yè)磁點(diǎn)。我們認(rèn)為可能很多客戶看到了這一點(diǎn)，所以他們才會選擇后現(xiàn)代城做投資。“鳳蝶獨(dú)立”的特點(diǎn)則決定它是以居住為主，投資為輔。原因我們也考慮了一下，無外乎兩點(diǎn)：一是“鳳蝶獨(dú)立”周圍沒有與它類似的物業(yè)存在，“鳳蝶獨(dú)立”有其唯一性；再有就是“鳳蝶獨(dú)立”周邊對小戶型的需求很強(qiáng)，這