【正文】 百戶的運量，即便每戶只有 1 人居住，每天數(shù)百人次的上下進出，其擁擠及等候狀況可想而知。但從目前市場看，一些項目中小戶型的單價已經(jīng)高出了同質(zhì)大戶型 1520%，使價格價值相 背離。 北京擁有眾多的商務流動人口，為小戶型市場提供了充足的客源，而其中一些人對小戶型只是要求能像酒店、賓館那樣滿足睡眠需求即可。像去年樓市中出現(xiàn)的超小戶型代表 SOLO 1 和非常男女，基本上是樓盤出現(xiàn)滯銷后不得已而為之的救市之舉。因此，要把這種投資放 在一個相對長的時間來考慮，不管是自住、轉(zhuǎn)租，還是放在二手房市場上轉(zhuǎn)賣，都要使其能銜接的緊密，以求獲得效益最大化。 如果作為自住型居住，既要考慮社區(qū)內(nèi)的各種設施配套，因為小戶型空間不足所帶來的生活缺憾，需要從社區(qū)中彌補，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時也要考慮交通、商業(yè)、 甚至商務配套，這樣即使是轉(zhuǎn)為租賃市場，也容易獲得較高的回報。除此之外，本報記者還 專門采訪了業(yè)內(nèi)人士和購房人，以此作為專題的結束，一方面希望為市場發(fā)展提供一些可靠的依據(jù)，另一方面，作為市場研究的起點，也希望此“需求篇”能使小戶型的討論得以延續(xù)，從而推動市場的健康發(fā)展。處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人雖然充滿活力，有著光明的發(fā)展前景，但普遍經(jīng)濟基礎比較薄弱，一般月薪都在５０００元以下，試想，一個手中只有三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個“首付３．９萬元，月供８８０元”的廣告，怎能不心動？ 特點之二： 多次置業(yè)的投資者 是補充 近些年，隨著儲蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn)領域。 特點之四： 低總價最具吸引力 年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自于經(jīng)濟壓力。 特點之五 獨立廚房是必需 超小戶型的低總價往往是以縮小單元面積、犧牲居住舒適度為代價的，比如廚房短缺、空間狹窄；住宅功能比較單一，各居室一字長蛇排開，通風、采光都較差；一層十幾戶至幾十戶等問題。 從調(diào)查結果中可以看出，小戶型的購房人在ＣＢＤ、中關村、亞運村區(qū)域工作的較多，他們對位置、價格、交通和周邊環(huán)境綜合條件 的要求較高，而開發(fā)商背景則無人關注。 特點之七： 主要還是自己住 從調(diào)查問卷中可以清晰的看出，購買小戶型目的主要是用于自住，部分人選擇了先自住再投資，選擇投資的只有幾個。 上周五，本報與焦點房地產(chǎn)網(wǎng)前市場上比較有代表性的小戶型項目代表，在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)與網(wǎng)友就小戶型的若干敏感話題進行了兩小時的網(wǎng)上直播。 郭玉山：北京市場上自始至終都有小戶型，但都是混雜在大戶型中的，純粹的小戶型是從這 兩年開始的?！傍P蝶獨立”的設計思路是絕不能把小戶型作成一個簡單的宿舍，如果業(yè)主后期的發(fā)展非常好，更換比較大的住宅后，可以把“鳳蝶獨立”用作投資；如果業(yè)主后期發(fā)展不是很好，也可以把“鳳蝶獨立”當作終身住宅，因為它的功能性很全。從市場上看，小戶型有它足夠的需求人群，有絕對的立足之地。“鳳蝶獨立”的特點則決定它是以居住為主，投資為輔。戶型也從最初的１．０版升級到３．０版，包括我們配送的家電 、家具也是在不斷升級，是性價比很高的產(chǎn)品。在后現(xiàn)代城的樓道里看不到密密麻麻的樓門和電梯，看到的是非常舒適的過道和開敞的大堂，每層的戶數(shù)只有５到８戶，從這點看后現(xiàn)代城也不渡過度性產(chǎn)品。所以從這個角度講，我們的產(chǎn)品不是一種過渡的產(chǎn)品。另外中關村的社區(qū)還有一個特別突出的優(yōu)勢，就是教育配套相當完善，這種優(yōu)勢得天獨厚。 第三，大家擔心裝修的問題，后現(xiàn)代城在做完樣板間后歡迎客戶去參觀，客戶可以跟我們多做交流，發(fā)展商將盡心盡責做好這個工作。我們還為精裝修專門聘請了專業(yè)的家庭住宅裝修監(jiān)理公司進行監(jiān)理。面對供應此起彼伏的增長，小戶型們不得不正視自身存在的問題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產(chǎn)品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長的影子。局促的空間沒有獨立的廚房 ，沒有自由活動的空間，更多的是滿足一個睡覺的需要。其中最突出的一個例子便是ＳＯＬＯ二代創(chuàng)造的“玻璃盒子”、“云中漫步”等設計新理念：五面皆為玻璃的２．７米見方陽臺，懸在空中的玻璃盒子另類、時尚；直通樓頂?shù)臉翘?，從一層就可以看到７層的玻璃樓頂。擴大交流的范圍，令生活更多姿彩，不再是一成不變的飲食男女。在望京、通州等地陸續(xù)冒出了一些配備小戶型社區(qū)的綜合型樓盤，據(jù)說銷售情況還相當不錯 。對于開發(fā)商而言，他們更有必要對小戶型的產(chǎn)品問題及解決對策做一番理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發(fā)中有所突破。 縮小面積與增加功能常常是一對矛盾，小戶型的片面求小導致了犧牲居住的根本需要，像不到 ２０ 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮得非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調(diào)，并且交通 空間也隨之加大。 病癥四：免疫力降低 病因：居住人群復雜，動蕩性大 癥 狀： 一般來說，小戶型聚集的樓盤年輕人會多一些，這些雖然會給社區(qū)帶來活力，但也會增加不安定的因素，像每層十幾戶至幾十戶，使進進出出的人流加大，多少會對鄰居產(chǎn)生干擾；而小戶型多為過渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟和家庭成員的變化，進而購買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場，同時，小戶型本來就是投資者青睞的對象等等，這些都會使鄰居走馬燈似的更迭不斷。作為過渡型產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)在特定區(qū)域持續(xù)走熱的可能，但最終無法長期成為整個市場的主流。 購房前多算幾筆帳，多問幾個“為什么”，要搞清楚自己買的房子未來究竟會怎么樣？ 實際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細分的結果。 對于 １～２ 人居住的一房一廳來說，其各功能區(qū)域的面積，當然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多，但又不能太小，應以符合人體工程學的基本空間尺度為限。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。 2020 小戶風潮之走勢篇 更新時間： 2020524 來源：精品購物指南 2020年，ＳＯＬＯ、榮豐2020之“非常男女”粉墨登場，“酥皮”在展會上２小時之內(nèi)就被搶購一空，“非常男女”５００個單位３天告罄，小戶型自此閃電般撞擊樓市而廣為人知。短短一年多時間，小戶型已然憑借其低總價、低首付、低月供成為市場的寵兒，不斷擴充著市場領地。在樓市整體價位下挫的形勢下，供應的增量帶來的是價格的回歸，去年榮豐“非常男女”和ＳＯＬＯ７０００～８０００元／平方米的價位，今年已經(jīng)極少出現(xiàn)，項目價位普遍保持在５０００～６０００元／平方米的水平。復合木地板顏色不錯，地板本身的質(zhì)量我現(xiàn)在還不得而知，但工程質(zhì)量可不算優(yōu)秀，入住后３個月就出現(xiàn)了地板起鼓的現(xiàn)象；不過每當我怒氣沖沖地質(zhì) 問物業(yè)時，他們的客服態(tài)度還是無可挑剔的，基本上能起到讓我當時消氣的作用，但是解決效率就沒有他們的態(tài)度那么使人滿意了。 ２．變化局部隔斷，增加儲存空間 為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似 “Ｓ” 形以及“勺子形”、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥 空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風采光的生態(tài)性能。 病癥七：白內(nèi)障 病因：模糊單價，價格與價值相偏離 癥狀： 小戶型最大的優(yōu) 勢就在于低總價，這一點使一些買家趨之若鶩，但目前市場上現(xiàn)有的小戶型價格比起同社區(qū)的大戶型來說，要貴了許多，單價基本都在７０００－８０００元以上。 盡可能地完善社區(qū)的生活、商業(yè)功能，將優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務提供給業(yè)主。這一設計的不合理也是顯然的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于分辨方位和人員的疏 導，有業(yè)主反映，剛入住的一段時間，每每回家進入走道， “趕問家在何方”，除非辨認門牌室號，幾乎沒有其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。 除了這些“標房式”直套房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，并且只有一面能采光，一旦分隔，便暗室暗間，“暗無天日”。小面積、可以自由組合的辦公空間，產(chǎn)品融入許多超前時尚元素。 在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天２４小時供應生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設計增添了人與自然的融合。大面寬落地窗和陽臺、明廚或明衛(wèi)的設計，增加了通風和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效、減少使用面積的無端占用。一年過去了，小戶型相繼創(chuàng)造的熱銷童話和多方位的滲透，始終回應著這些質(zhì)疑?！傍P蝶獨立”的精裝 修是在考慮再三、長期調(diào)研后才推出來的，我們力求在入住階段不發(fā)生任何爭議。 第八關鍵詞：風險配套是否也精簡 小戶型存在哪些風險？如何規(guī)避？ 吳江：小戶型的最大風險在于社區(qū)日后的管理中會面臨經(jīng)常更換房東和房客所帶來的不安全和不舒適的居住氛圍。后現(xiàn)代城的規(guī)劃是十字交叉街，把社區(qū)分為四 塊，在交叉街上營造了美國后街生活，我們希望它成為北京繼東三環(huán)、東四環(huán)以及三里屯以后，一個非常時尚、熱鬧，年輕人愿意光顧的街道。作為一個白領來說，他在平時日常工作中間很忙，回到家以后，他可以去會所，可以健身，可以在兩公里長的十字商業(yè)街上來回逛??后現(xiàn)代城具有微縮城市的功能，除了居住功能，還具有娛樂文化等城市功能。如果一個產(chǎn)品在滿足生活需要的情況下又做出了情調(diào)，就有足夠的生命力。像炫特區(qū)這樣的年輕人社區(qū)針對性極強，定位明確，因此它實際上永遠都是年輕人的社區(qū)，當然是投資的好目標。 后現(xiàn)代城是具有城市功能的大盤，我們把它定位為ＣＢＤ周邊的文化中心、休閑中心和輻射ＣＢＤ的商業(yè)磁點。小戶型是人成長過程中的第一套住宅，也可能成為終身的住宅，因此小戶型也必須滿足使用功能齊全的條件。我們認為后現(xiàn)代城應該叫緊湊型社區(qū)，戶型是緊湊型的戶型，因為它在使用功能上和居住 完善性上面，是沒有任何問題的。 三是后現(xiàn)代城的“梯戶比”，早期的小戶型項目一層有二三十套房子，而后現(xiàn)代城一層只容納五到八戶，兩部電梯，使得整個小戶型的舒展程度很好，通風采光各方面 自然比較出色，它的“梯戶比”實際在按照大戶型的模式做。 小戶風潮之產(chǎn)品篇 ——————————————————————————————————————— 在小戶型的價格評判上 直面小戶型８大敏感話題 當“小戶型”與年輕、時尚、獨立、低總價、自由等詞聯(lián)系起來的時候，似乎一夜間它就紅遍了京城上下。在物業(yè)服務方面，主要是對家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強烈。 顯然，設計合理、功能完善的舒適小戶型才是消費者真正需要的。對小戶型單價的期望值主要集中在３０００～５０００元一檔，對單價在７０００元以上的小戶型需求極少。以往由于房價過，經(jīng)濟實力有限，他們一般都選擇租房，隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟，房價的回歸和小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)為這些外來客提供了在北京“成個家”的機會，許多人逐漸從租房客轉(zhuǎn)入了購房大軍。他們一般都是低年齡、高學歷的“ 新生代”。至此本報“小戶風潮”系列報道將暫告段落。 投資型看區(qū)域，自住型看配套 住宅租賃的需求主流主要來源于大量的流動人口，而租房者選擇的核心是位置，即離 工作地點近，或是上下班方便，像分布在寫字樓集中的商圈周邊的樓盤，可能相對容易出租些。那么，在形形色色的小戶型此起彼伏時，應該注意些什么呢？ 注意三個層面 政策面。但目前市場上現(xiàn)有的超小戶型價格比起同社區(qū)的大戶型來說，要貴了許多，基本都在 70008000 元以上。比如一個大戶型云集的社區(qū)，小戶型可能成為掌上明珠，而小戶型過于集中的樓盤，如果投資者占據(jù)較大份額，出租時會因為競爭租戶而競相殺價。由于社區(qū)戶型密集度加大，單位面積人員增多，同時年輕人又充滿青春活力，因而各種設施的使用頻率較之大戶型社區(qū)來說，要多許多，一定程度上加大了損耗。 住戶識別變難。與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價 比，顯得比較務實，不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動 明明白白小戶型（五） ——————————————————————————————————————— 小戶型的缺憾 市場上的小戶型，有些是滯銷的大戶型改裝而成，有些是迎合市場的需要，匆匆而就，也有些是在大戶型為主的樓層中，充當著“填縫”的角色，因而導致了種種先天的不足 。他們經(jīng)濟基礎薄弱，還款能力有限，但渴望在城市中擁有一個自己的空間。 二是經(jīng)濟適用房有效供給不足。某種意義上說，小戶型只要設計合理，面積縮小但功能不減，仍然