【正文】 璃幕墻，冬冷夏熱，保溫是個(gè)大問題。 整個(gè)戶型的均好性不太令人滿意，臥室偏小，門廳偏大，使得總面積并不算太小的戶型，感到有些局促。一方面，開發(fā)商利用公寓立項(xiàng)，比寫字樓立項(xiàng)要少交納前期開發(fā)所需要的 一些費(fèi)用，因而降低成本；另一方面，購房者在購買商住公寓時(shí)，可以獲得比購買寫字樓至少多出 10%的貸款，這些對(duì)于急需資金運(yùn)營的小型企業(yè)和個(gè)人來說，無疑是至關(guān)重要的。寫字樓吸引眾多公司，是因?yàn)樵O(shè)施醒目、公司扎堆，便于客 人尋找。商住公寓對(duì)于戶型的要求，不象住宅那樣斤斤計(jì)較，什么“動(dòng)靜分區(qū)”、“潔污分離”、“公私分開”，都顯得不那么重要。近年有一些開放式的設(shè)計(jì)，使戶內(nèi)分割自由、隨意，一定程度上減少了空間的浪費(fèi)。 F 戶型為樓體平面中最小的戶型，適合創(chuàng)業(yè)階段的小公司。 商務(wù)型是投資型買家的首選 倚商養(yǎng)房是投資型買家的主要選擇，對(duì)于小戶型來說，莫過于位于商務(wù)中 心區(qū)以及附近的商務(wù)型的公寓。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。特別是在窗戶拐角處設(shè)置了隱性晾衣區(qū)，富于匠心。像位于 CBD核心區(qū)的戀日國際，打出了“國際標(biāo)準(zhǔn) 1 居”的旗幟，以 222 套 5075平方米的定制化公寓，配以酒店式服務(wù)，與周邊完善的商務(wù)配套交相輝映，使生活更為便捷。像位于東四環(huán)外的炫特 區(qū)，集中了 82 種小戶型，以 5600 元 /平方米帶精裝修的開盤價(jià)，配上家具和家電，吸引了許多年輕人踴躍購買。 進(jìn)退的自如 小戶型總價(jià)相對(duì)較低，同時(shí)又屬于過渡型產(chǎn)品，在居住上可進(jìn)可退。北京比 起其它大城市來，除去單價(jià)偏高外，房型也偏大，因而造成總價(jià)偏高。 三是二手房市場(chǎng)未全面啟動(dòng)。 明明白白小戶型（四） ————————————————————————————— 誰在購買小戶型 小戶型的目標(biāo)客戶群，主要有三類人組成：一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自??；一類是二次或多次置業(yè)的投資型買家，他們購買的目的是追求回報(bào)；還有一 類是外地移民，他們購買的目的是建立一個(gè)立足都市的生活平臺(tái)。試想，當(dāng)一個(gè)手中有著三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個(gè)“首付 萬元，月供 880元”的廣告，怎么能不心動(dòng)？這類購買群體因?yàn)槭亲宰?，?duì)小戶型的要求主要為中低檔樓盤，往往那些樓體外立面設(shè)計(jì)絢麗多彩，社區(qū)配套新潮時(shí)尚，戶內(nèi)提供全屋精裝修甚至配備家 具家電的項(xiàng)目，容易引起他們的共鳴。但近兩年，隨著租金的逐步下跌，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。在空 間設(shè)計(jì)和取舍上，小戶型受總面積的限制，各功能空間容易產(chǎn)生相互影響，并且戶型也比較單一，像面寬較窄、進(jìn)深較大的直套型 1居室，往往客廳灰暗，臥室卻過于明亮，使生活需求倒置；在采光和通風(fēng)上，由于樓體必須保證一定的進(jìn)深，多個(gè)小戶型安排在同一樓層時(shí)，不大容易統(tǒng)籌兼顧；而在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡。 從生活氛圍講 居住人群繁雜。走入樓道，往往使人失去方位，不辯南北，只能依靠門牌號(hào)碼。迷宮似的樓道，使外人闖入難以察覺，給不法分子留下了可乘之機(jī)；一旦出現(xiàn)火災(zāi)、地震等，也不易迅速疏散；租戶的經(jīng)常變化，使得已經(jīng)不太穩(wěn)定的鄰居變 得更加動(dòng)蕩，公共安全明顯遜色于以大戶型為主的社區(qū)。由于需求火爆，開發(fā)商的價(jià)碼也與日俱增。從目前市場(chǎng)看，一些項(xiàng)目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個(gè)樓、甚至大半個(gè)社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點(diǎn)。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會(huì)造成轟動(dòng)效應(yīng)，但長遠(yuǎn) 會(huì)阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。因 此，當(dāng)超小戶型出現(xiàn)在商務(wù)區(qū)及其邊緣地帶時(shí)，煽起了一部分“單身貴族”、“丁克一族”或投資型客戶們的熱情。凡此種種，都使得超小戶型在未來市場(chǎng)上，失去了增值空間。 比例失諧會(huì)影響家具擺放 超小戶型的片面求小導(dǎo)致了犧牲居住的根本需要，像不到 20 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個(gè)柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮的非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調(diào)，并且交通空間也隨之加大。 基本面?，F(xiàn)有的小戶型基本為一兩個(gè)采光面，通風(fēng)、采光都受到了一定的局限，因此，盡可能選擇采光面寬一些、采光窗大一些的套型，以增強(qiáng)居室的自然生態(tài)性能。其中 CBD至建國門地區(qū)擁有數(shù)十個(gè)京城最著名的寫字樓和最完備的商業(yè)配套設(shè)施。因此，各功能空間的面積、尺度的恰當(dāng)與否，是小戶型品質(zhì)高低的關(guān)鍵。調(diào)查得到了讀者的熱烈反饋，直接收到的反饋問卷達(dá) 200 多件。據(jù)了解，目前在售小戶型項(xiàng)目的客戶也呈現(xiàn)出明顯的年輕化特點(diǎn)。這類人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，另外，這些人相對(duì)比較自我，不太受外界大環(huán)境影響。但近兩年，投資型房產(chǎn)的供給量比較大，受供求關(guān)系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。 誰受青睞 小戶型風(fēng)風(fēng)火火走過了三年，市場(chǎng)的選擇也從另一個(gè)側(cè)面表達(dá)出購房人的喜好。所以，對(duì)他們來說，低總價(jià)是最大的吸引力。這其中既包含了前期購房費(fèi)用，如購房款、契稅、維修基金等，也包含了后期居住的運(yùn)行費(fèi)用，如采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。從調(diào)查結(jié)果可以看出，小戶型的購房人雖然對(duì)于建筑形式 —— 板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨(dú)立客廳要求，１００％都要求有獨(dú)立廚房。功能性更強(qiáng)一些的還有８０平方米的２居室和１００平方米的３居室，這些精巧戶型面積雖 小，但居住功能和大戶型相比，沒有太大的差異，這樣的小戶型通過精致規(guī)劃，巧妙設(shè)計(jì)，其面積的取舍點(diǎn)盡量卡在既保證功能完善又最少浪費(fèi)上，從而可以做到既經(jīng)濟(jì)而又不局促。地鐵和公交車仍是購買小戶型消費(fèi)者的出行首選。 在社區(qū)配套上沒有必要貼上“高檔”與“品位”的標(biāo)簽，追求的是“實(shí)在”“實(shí)用”與“實(shí)惠”。 由于短期主要是用于自住，因此消費(fèi)者對(duì)戶型、配套、周邊環(huán)境等條件還是比較關(guān)注 的。反思也好不屑也罷，今年的小戶型仍然高燒不退。一是后現(xiàn)代城是個(gè)從設(shè)計(jì)開始的純粹小戶型，并非后期改造的，所以它從頭到腳都是按照小戶型的模式設(shè)計(jì)的，因此針對(duì)性比較強(qiáng)，避免了很多不足，考慮比較周到，功能分區(qū)和各種使用功能都比較齊全和完善。居室、客廳和臥室的分區(qū)是非常明確的。比如炫特區(qū)的面積是從４０到８０平方米，廚房衛(wèi)生間都很獨(dú)立，居住功能是齊全的，而且客廳和起居室也是獨(dú)立分區(qū)。我們認(rèn)為，尊重客戶才能做出最好的產(chǎn)品。炫特區(qū)戶型 的使用功能是齊全的，比如廚房，我們采用了燃?xì)獾膹N房，這對(duì)通風(fēng)要求較高，就要有獨(dú)立對(duì)外的窗。這也是小戶型應(yīng)市場(chǎng)而生的基本原因，它能夠滿足一部分投資客戶或滿足第一次置業(yè) 的需求。為什么呢？我認(rèn)為剛開始買后現(xiàn)代城的，大多數(shù)是因?yàn)樗鄬?duì)低的價(jià)格可以解決自己居住的問題，而到后 來更多的人看到了后現(xiàn)代城的投資潛力。我們認(rèn)為可能很多客戶看到了這一點(diǎn)，所以他們才會(huì)選擇后現(xiàn)代城做投資。原因我們也考慮了一下，無外乎兩點(diǎn)：一是“鳳蝶獨(dú)立”周圍沒有與它類似的物業(yè)存在，“鳳蝶獨(dú)立”有其唯一性；再有就是“鳳蝶獨(dú)立”周邊對(duì)小戶型的需求很強(qiáng)，這兩點(diǎn)是導(dǎo)致鳳蝶獨(dú)立在投資方面比我們前期預(yù)期要好的原因。在后現(xiàn)代城你要看花多少錢買到美國式的后街生活，花了多少錢買到了比較舒適的戶型，花了多少錢買到了比較好的梯戶比，花了多少錢買到了精裝修的配置，這樣算下來它還是很值的。認(rèn)定一個(gè)產(chǎn)品是否“過渡”有幾方面： 第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業(yè)主就沒有理由因?yàn)槭孢m度去調(diào)換房子。這些都賦予了房子更多的情調(diào)生活。我們這兒有一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，就是白領(lǐng)帶著父母一起入住。 郭玉山：從產(chǎn)品和市場(chǎng)的角度來看，炫特區(qū)應(yīng)該是一個(gè)年輕人的社區(qū)，為什么我們一直在突出年輕人的社區(qū)呢？因?yàn)榍嗄曩彿空呤菚?huì)長期存在的，所以這種產(chǎn)品在市場(chǎng)的需求也是長期的。后現(xiàn)代城北部是一個(gè)城市鐵路的貨運(yùn)站，這個(gè)貨運(yùn)站雖然沒有什么噪音，但是在景觀上面是比較差的，過了貨運(yùn)站就是通惠河，通惠河那邊有奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園。后現(xiàn)代城定義為城市運(yùn)營的概念，開發(fā)商不只在做一個(gè)社區(qū)，而是在做城市運(yùn)營商，希望通過這里的配套和設(shè)施吸引ＣＢＤ的人到這里來娛樂購物。炫特區(qū)在配套上完全依照年輕人的需求設(shè)置，比如青鳥會(huì)所，有７０００平方米，包括室內(nèi)游泳池、球類等。 第二，開發(fā)商新松集團(tuán)目前在北京至少 有６個(gè)項(xiàng)目，銷售情況都非常好，實(shí)力也非常強(qiáng)。小戶型產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)就存在使用率偏低的弊端，這無法避免，但客戶在理解到之后還是可以接受的。 郭玉山：在精裝修上，我們希望盡可能不出問題，或者少出問題。對(duì)于廣大業(yè)主來說，也沒有必要擔(dān)心開發(fā)商沒有資金投入、沒有實(shí)力等等，目前炫特區(qū)的投資商還沒有跟銀行貸過款。經(jīng)歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產(chǎn)品已然恢復(fù)了理性。超小戶型面積過小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。 E 特質(zhì)２ 居住舒適性的提高 小面積居室的實(shí)現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價(jià)的。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。 在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計(jì)的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。 特質(zhì)４ 人口 密度的降低 當(dāng)初，許多人看過榮豐“非常男女”后，一個(gè)直觀的感覺就是小戶型與其說是家，不如說是宿舍更為妥帖。滿足了部分追求高品質(zhì)生活人群的要求。泰悅豪庭（原堅(jiān)果國際公寓）私人俱樂部性的四個(gè)個(gè) 性化會(huì)所還經(jīng)常舉行一些時(shí)尚活動(dòng)，增進(jìn)彼此的交流。 ? 特質(zhì)７ 郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì) 小戶型很明顯是一過渡性產(chǎn)品，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來說，小戶型是短期居住、長期投資的房屋，這就從另一個(gè)側(cè)面對(duì)小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務(wù)氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價(jià)值。滿足成長型小企業(yè)的需求成為小ＯＦＦＩＣＥ的主要方向，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透。一年過去了，當(dāng)初 “攪市場(chǎng)之局”的 “首要分子”綠景苑ＳＯＬＯ和榮豐 2020 前前后后都交了樓，暫且不說收樓的種種是非辛苦，那些“非常男女們”入住以后能否如愿以償享受 “非常生活”，這是很多人都很關(guān)心的話題。在采光和通風(fēng)上，由于樓體必須保證一定的進(jìn)深，多個(gè)小戶型安排在同一樓層時(shí)，不 大容易統(tǒng)籌兼顧；而在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡。 病癥二：重癥肌無力癥 病因：戶型居住功能差 癥狀： 不少小戶型業(yè)主都解嘲自己的房子是“流動(dòng)的旅館”， 無獨(dú)立廚房、無日常起居的活動(dòng)空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。 擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟(jì)的功能設(shè)計(jì)，應(yīng)是小戶型發(fā)展的方向。還有平均每部電梯每天要承載一二百戶的運(yùn)量，即便每戶只有１人居住，每天數(shù)百人次的上下進(jìn)出，其擁擠及等候狀況可想而知，對(duì)消防安全的隱患也不容忽視。 病癥五：腎功能衰竭 病因：物業(yè)管 理、配套不到位 癥狀： 許多“單身公寓”的開發(fā)商在銷售時(shí)為客戶勾勒了一幅美妙的藍(lán)圖，但在最后交房時(shí)能否真正兌現(xiàn)自己的承諾呢？事實(shí)不容樂觀。但在市場(chǎng)追捧的后面，則是轉(zhuǎn)售和出租的困難，因?yàn)閼粜偷南∪笔钦紦?jù)市場(chǎng)制高點(diǎn)的重要因素。 目前政府相關(guān)部門將加大對(duì)租務(wù)市場(chǎng)的規(guī)范和整頓，二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的不完全開放性也影響投資，這對(duì)并不便宜的小戶型投資將是很大的“地震”。凡此種種，都使得小戶型在未來市場(chǎng)上的增值空間并不廣闊。 鏈接一 一味偏方 關(guān)于小戶型的戶型和功能設(shè)計(jì) 針對(duì)目前市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)，“醫(yī)師”們提出一些優(yōu)化對(duì)策，供大家參考： １．改點(diǎn)式為板式，創(chuàng)新平面布局 改變整體建筑造型，將點(diǎn)式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型，這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。 小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室以及廚衛(wèi)面積達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，再適時(shí)加以考慮。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲(chǔ)藏室、壁櫥、小陽臺(tái)、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機(jī)等的專用放置空間等。雖說相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運(yùn)用，但尚未普及，而在小戶型的設(shè)計(jì)中，卻幾乎絕跡。房地產(chǎn)研究中心王水男 鏈接二 ＳＯＬＯ 居住體驗(yàn) 我購買的是有著一定代表意義的ＳＯＬＯ一代小戶型，這是一套建筑面積４６平多的居室，價(jià)格嘛還算能承受得起， 每月除去月供還能有充足的娛樂和原始積累的資金。另外，對(duì)門之間的人聲也比我想像中清晰。然而面對(duì)早已沸沸揚(yáng)揚(yáng)的爭(zhēng)議、供應(yīng)的激增和新房貸政策的擠壓，小戶型能否繼續(xù)風(fēng)光無限呢？ 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上以小戶型自居的項(xiàng)目已有３０多個(gè)。 在市場(chǎng)供量擴(kuò)大的同時(shí)，小戶型的產(chǎn)品形態(tài)也有了進(jìn)一步延伸，從普通住宅擴(kuò)大到公寓、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、寫字樓，出現(xiàn)了像炫特區(qū)的國際青年公寓、翡翠城和氵獅城百麗等講究小資情調(diào)的?。裕铮鳎睿瑁铮酰螅?、后現(xiàn)代城的小ＯＦ