【正文】 在市場供量擴大的同時，小戶型的產(chǎn)品形態(tài)也有了進一步延伸，從普通住宅擴大到公寓、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、寫字樓，出現(xiàn)了像炫特區(qū)的國際青年公寓、翡翠城和氵獅城百麗等講究小資情調(diào)的?。裕铮鳎睿瑁铮酰螅?、后現(xiàn)代城的?。希疲疲桑茫?。另外，對門之間的人聲也比我想像中清晰。雖說相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設(shè)計中，卻幾乎絕跡。 小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室以及廚衛(wèi)面積達標的基礎(chǔ)上，再適時加以考慮。凡此種種，都使得小戶型在未來市場上的增值空間并不廣闊。但在市場追捧的后面，則是轉(zhuǎn)售和出租的困難，因為戶型的稀缺是占據(jù)市場制高點的重要因素。還有平均每部電梯每天要承載一二百戶的運量，即便每戶只有１人居住，每天數(shù)百人次的上下進出，其擁擠及等候狀況可想而知，對消防安全的隱患也不容忽視。 病癥二：重癥肌無力癥 病因：戶型居住功能差 癥狀： 不少小戶型業(yè)主都解嘲自己的房子是“流動的旅館”， 無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。一年過去了，當初 “攪市場之局”的 “首要分子”綠景苑ＳＯＬＯ和榮豐 2020 前前后后都交了樓，暫且不說收樓的種種是非辛苦，那些“非常男女們”入住以后能否如愿以償享受 “非常生活”，這是很多人都很關(guān)心的話題。 ? 特質(zhì)７ 郊區(qū)化發(fā)展趨勢 小戶型很明顯是一過渡性產(chǎn)品，對于大多數(shù)消費者來說，小戶型是短期居住、長期投資的房屋，這就從另一個側(cè)面對小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務(wù)氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價值。滿足了部分追求高品質(zhì)生活人群的要求。 在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。 E 特質(zhì)２ 居住舒適性的提高 小面積居室的實現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價的。經(jīng)歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產(chǎn)品已然恢復(fù)了理性。 郭玉山：在精裝修上，我們希望盡可能不出問題，或者少出問題。 第二，開發(fā)商新松集團目前在北京至少 有６個項目，銷售情況都非常好，實力也非常強。后現(xiàn)代城定義為城市運營的概念，開發(fā)商不只在做一個社區(qū)，而是在做城市運營商，希望通過這里的配套和設(shè)施吸引ＣＢＤ的人到這里來娛樂購物。 郭玉山：從產(chǎn)品和市場的角度來看，炫特區(qū)應(yīng)該是一個年輕人的社區(qū)，為什么我們一直在突出年輕人的社區(qū)呢？因為青年購房者是會長期存在的，所以這種產(chǎn)品在市場的需求也是長期的。這些都賦予了房子更多的情調(diào)生活。在后現(xiàn)代城你要看花多少錢買到美國式的后街生活，花了多少錢買到了比較舒適的戶型，花了多少錢買到了比較好的梯戶比，花了多少錢買到了精裝修的配置，這樣算下來它還是很值的。我們認為可能很多客戶看到了這一點，所以他們才會選擇后現(xiàn)代城做投資。這也是小戶型應(yīng)市場而生的基本原因，它能夠滿足一部分投資客戶或滿足第一次置業(yè) 的需求。我們認為，尊重客戶才能做出最好的產(chǎn)品。居室、客廳和臥室的分區(qū)是非常明確的。反思也好不屑也罷，今年的小戶型仍然高燒不退。 在社區(qū)配套上沒有必要貼上“高檔”與“品位”的標簽，追求的是“實在”“實用”與“實惠”。功能性更強一些的還有８０平方米的２居室和１００平方米的３居室，這些精巧戶型面積雖 小，但居住功能和大戶型相比，沒有太大的差異，這樣的小戶型通過精致規(guī)劃，巧妙設(shè)計，其面積的取舍點盡量卡在既保證功能完善又最少浪費上，從而可以做到既經(jīng)濟而又不局促。這其中既包含了前期購房費用，如購房款、契稅、維修基金等，也包含了后期居住的運行費用，如采暖費、物業(yè)費等。 誰受青睞 小戶型風(fēng)風(fēng)火火走過了三年，市場的選擇也從另一個側(cè)面表達出購房人的喜好。這類人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對私人空間的要求更為細致，另外，這些人相對比較自我，不太受外界大環(huán)境影響。調(diào)查得到了讀者的熱烈反饋，直接收到的反饋問卷達 200 多件。其中 CBD至建國門地區(qū)擁有數(shù)十個京城最著名的寫字樓和最完備的商業(yè)配套設(shè)施。 基本面。凡此種種，都使得超小戶型在未來市場上，失去了增值空間。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會造成轟動效應(yīng)，但長遠 會阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。由于需求火爆，開發(fā)商的價碼也與日俱增。走入樓道，往往使人失去方位，不辯南北，只能依靠門牌號碼。在空 間設(shè)計和取舍上，小戶型受總面積的限制，各功能空間容易產(chǎn)生相互影響，并且戶型也比較單一，像面寬較窄、進深較大的直套型 1居室，往往客廳灰暗，臥室卻過于明亮，使生活需求倒置；在采光和通風(fēng)上，由于樓體必須保證一定的進深，多個小戶型安排在同一樓層時，不大容易統(tǒng)籌兼顧；而在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡。試想，當一個手中有著三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個“首付 萬元，月供 880元”的廣告，怎么能不心動？這類購買群體因為是自住，對小戶型的要求主要為中低檔樓盤，往往那些樓體外立面設(shè)計絢麗多彩，社區(qū)配套新潮時尚，戶內(nèi)提供全屋精裝修甚至配備家 具家電的項目，容易引起他們的共鳴。 三是二手房市場未全面啟動。 進退的自如 小戶型總價相對較低，同時又屬于過渡型產(chǎn)品，在居住上可進可退。像位于 CBD核心區(qū)的戀日國際，打出了“國際標準 1 居”的旗幟，以 222 套 5075平方米的定制化公寓，配以酒店式服務(wù)，與周邊完善的商務(wù)配套交相輝映，使生活更為便捷。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。 F 戶型為樓體平面中最小的戶型，適合創(chuàng)業(yè)階段的小公司。商住公寓對于戶型的要求，不象住宅那樣斤斤計較，什么“動靜分區(qū)”、“潔污分離”、“公私分開”，都顯得不那么重要。一方面，開發(fā)商利用公寓立項，比寫字樓立項要少交納前期開發(fā)所需要的 一些費用，因而降低成本；另一方面，購房者在購買商住公寓時，可以獲得比購買寫字樓至少多出 10%的貸款，這些對于急需資金運營的小型企業(yè)和個人來說，無疑是至關(guān)重要的。朝向西北的玻璃幕墻，冬冷夏熱，保溫是個大問題。那么，對于分體 1居而言，究竟“小”到什么程度才算合適？一般來說，客廳 20平方米以上，可以擺放三件沙發(fā)、餐桌和書桌什么的，而 15 平方米以下，就只能擺放簡易沙發(fā)和小餐桌；臥室 14 平方米，可以增加電視桌、梳妝臺， 12 平方米以下，只能滿足“臥”的基本需要；衛(wèi)生間 35 平方米、廚房 57平方米就能使用，當然寬大一點會增加舒適度，至于再大一些面積，無非是進行“潔污分區(qū)”、 “中西分廚”，或者放進洗衣機、冰箱什么的。 實例 1：南三環(huán)草橋南的璽萌鵬苑“鉆石公寓”戶型，建筑面積 平方米，朝向為正北，全落地玻璃陽臺，層高 米。 另外，使用率的大小也是一個不容忽視的問題。 何謂小戶型 什么是小戶型？狹義的認為， 6070 平方米以下的，具有廚、衛(wèi)、宿功能的 1 居室 ，這中間包括超小型的酒店式公寓或單身公寓；廣義的認為，總面積相對于市場主流戶型為小的精巧戶型或稱做標準戶型。因此，一些開發(fā)商瞄準了市場空檔，將過去分散在樓層中的小戶型集中在整棟 樓甚至整個社區(qū)中推出。 小戶型之所以受到熱捧，原因有三： 一是總 價相對較低。 但是，由于市區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量極為有限，加上拆遷成本居高不下，期望過多地降低銷售價格，似乎不切實際。賣一套小戶型和賣一套大戶型的手續(xù)和所費的功夫相差無幾，但大戶型的總利潤卻大得多。而現(xiàn)在隨著“動靜分區(qū)”、“潔污分離”、“干濕分開”、“主客分衛(wèi)”、“中西分廚”等等標志生活品質(zhì)和習(xí)慣的樣式，以及儲藏間、衣帽間、休閑陽臺、家政陽臺、玄關(guān)等等空間的設(shè)置逐漸地滲透到各種戶型中，居住的舒適度較之從前大為提高，但面積也相應(yīng)地加 大。 合體 1 居是超小戶型的必然選擇 標準的 1 居室是 1 室 1 廳，不管是過去的室大廳小，還是現(xiàn)在的室 小廳大，睡覺和起居或就餐都是分在不同的帶有采光面的空間。建議在大門靠近居室一側(cè)增加一條 60 公分寬的磨砂玻璃屏風(fēng)，這樣既可以增加居室的私密性，又可以遮擋電視機和柜子。 整個戶型在 米開間中劃分： 11 平方米的臥室，恰到好處地容納下雙人床、床頭柜和衣柜； 21 平方米的起居室，顯得寬敞、明亮，同時充滿了時尚； 3平方米的門廳，既解決了此處門比較集中的問題，又起到了玄關(guān)的作用，使起居室不致于一下子完全暴露在入門處。門廳處形成的小玄關(guān)，迎面留出了大面積墻面，為住戶提供了極好的裝飾天地，但也因處于交通樞紐，不好擺放家具，空間上顯得有些浪費。而商住公寓同樣需要“聚氣”，需要公司云集。 設(shè)施管理。商務(wù)公寓主要是針對商務(wù)人士日常起居所設(shè)立的居所，相對標準公寓來說，表現(xiàn)為建筑裝修高檔，設(shè)施配套精致，服務(wù)水準一流。 廚區(qū)位于里側(cè)，因缺少通風(fēng)窗口，只適合加工簡單的西餐。（插圖 1） 空間的濃縮 簡潔舒適、經(jīng)濟實用是現(xiàn)代都市年輕人對私人生活空間的理解，這中間包括了經(jīng)濟薄弱、家庭成員簡單、日常很多活動在公共空間完成等等諸多緣由，因而對空間功能要求可以不那么齊全。 像建筑面積 100 平方米左右的戶型，在廣州、上海等地可以設(shè)計成 3居室外加保姆間，在北京卻只能做成 2 居室。 “新生代”青睞住宅新時尚 “新生代”指剛出校門、工作幾年的年輕人。 “外來客”注重住宅性價比 隨著中國加入 WTO、申奧成功等一系列利好不斷涌現(xiàn)，北京作為國際化大都市，吸引了更多的外來客，其中許多人逐漸從租房轉(zhuǎn)入了購房。一般來說，小戶型聚集的樓盤年輕人會多一些，這些雖然會給社區(qū)帶來活力，但也會增加不安定的因素，像每層十幾戶至幾十戶，使進進出出的人流加大 ，多少會對鄰居產(chǎn)生干擾；而小戶型多為過渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟和家庭成員的變化，進而購買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場，同時，小戶型本來就是投資者青睞的對象等等，這些都會使鄰居走馬燈 似的更迭不斷。 設(shè)施損耗增加。但在市場追捧的后面，則是轉(zhuǎn)讓和出租的困 難，因為戶型的稀缺是占據(jù)市場制高點的重要因素。 超小戶型雖然解決了部分人的購房需求，但過分炒作必然會導(dǎo)致市場的畸形發(fā)展，因為超小戶型有著難以克服的缺陷： 價格偏高會失去增值空間 超小戶型最大的優(yōu)勢就在于低總價，這一點使一些買家趨之若鶩。 明明白白小戶型（七） ————————————————————————————— 選擇小戶型的關(guān)鍵 功能齊全的小戶型能使人感受到便捷；服務(wù)上乘的酒店式公寓能使人體味到尊貴；而總價低廉的超小戶型能使人將購房變得可望又可及。對于 1梯 6 戶和 3 梯 18 戶而言，雖然電梯平均戶數(shù)一樣，但前者的優(yōu)勢顯而易見，不僅走道面積減少，提高了得房率，而且安寧和安全也有了保障。 小 戶風(fēng)潮之需求篇 ——————————————————————————————————————— 解讀小戶型七大需求特點 在總結(jié)了小戶型市場走勢，診斷了小戶型發(fā)展中存在的問題，研究了小戶型產(chǎn)品特點之后，本期我們對小戶型的需求特點做一總結(jié)。 特點之一： 首次置業(yè)的“新生代”是主力軍 有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。 特點之三： 外地移民是生力軍 隨著中國加入ＷＴＯ、申奧成功等一系列利好不斷涌現(xiàn)， 北京作為國際化大都市，吸引了更多的外來客。 從調(diào)查問卷中可以清晰的看出，對小戶型總價的要求集中在２０～４０萬之間，４０萬以下占絕大多數(shù)；顯然消費者的經(jīng)濟實力是決定性因素。絕大多數(shù)人對交房標準要求較高，至少是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。對生活配套的要求，調(diào)查問卷顯示，對超市的需求最高，其次是運動、醫(yī)療和網(wǎng)絡(luò)，顯然信息與健康是主要生活配套需求。而那些小家庭購房群體（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），對面積和戶型的使用功能則要求更高，從社區(qū)配套看，小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。 二是我認為小戶型的舒適度不應(yīng)該只看室內(nèi)，還要全面衡量舒適度，比如通風(fēng)、采光和周圍的配套情況、空間完善程度等，從這方面看后現(xiàn)代城是比較出色的。 第二關(guān)鍵詞：零居室 你們的小戶型是不是省掉廚房、起居室的迷你戶型？ 吳江：現(xiàn)在來看，購買商品房的主力已經(jīng)從金字塔尖向大量的年輕人轉(zhuǎn)移，這部分年輕人需要的是首付、月還款壓力都小的房子，但絕不是功能不全的房子。 第 三關(guān)鍵詞：概念淖終 小戶型到底是什么東西？ 吳江：我認為小戶型實際上應(yīng)該是緊湊型的產(chǎn)品，并不是說只要小就一切ＯＫ。這個投資潛力我個人認為是對后現(xiàn)代城的評價。 郭玉山：小戶型在市場上的投資價值應(yīng)該是一直存在的，尤其在東區(qū)，公司和年輕人的數(shù)量在不斷增加，需求自然上升，投資價值當然也不弱。 第二，它是否能滿足基本的生活需要，而且在基本需求滿足的情況下，它是否有情調(diào)。我認為這些業(yè)主實際上看重的是我們這個項目具有長期居 住的價值。后現(xiàn)代城針對