【正文】 這些，第一在隔絕社區(qū)外的不良景觀和東四環(huán)噪音方面做了很多的工作；第二在對著貨運站的地方，建了兩棟商務樓，起到街墻的作用，阻隔了社區(qū)外的噪音。另外我們還有主題私會所，給年輕人提供交流的空間。 “鳳蝶獨立”的小戶型使用率可以達到近８０％，這種使用率在小戶型產品里應該算是比較高的。 小戶風潮之升級篇 ———————————————————————————— 在近幾年大戶型當?shù)赖臉鞘?，小戶型的出現(xiàn)頗有些“撈偏門”的味道，以至于2020年ＳＯＬＯ和“非常男女”甫一上市，就在業(yè)內外引發(fā)了一場鋪天蓋地的爭論，焦點集中在小戶型該不該建的問題上。 吸取了一代小戶型的經驗，從后現(xiàn)代城開始，小戶型的面積得到回歸， 一居４０平方米、二居７０～８０平方米的戶 型成為主力。有了更多的儲藏空間，私密性強，可以相對自由地裝修、擺放家具，居室的風景線不再單調、呆板， 真正實現(xiàn)家的感覺。一梯二三十戶的人口密度，使來來往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。 特質６ 價值的提升 小戶型的客戶大多是單身人士，原先的小戶型樓盤缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、即時清理房間等城市白領更加需要的生活配套服務項目只能依靠社區(qū)外的大環(huán)境，無形中增加了每天的生活支出。 后現(xiàn)代城的原創(chuàng)小ＯＦＦＩＣＥ目標直指ＳＯＨＯ，專為活躍在東區(qū)的成長型公司量身打造。同時，由于大部分大小戶型混居樓中的小戶型全朝北設計，對居住健康或多或少會產生不利的影響。 病癥三：腦血管梗塞 病因：公共空間擁堵 癥狀： 現(xiàn)在不少小戶型樓，往往都是中間一條窄長走道，兩側一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個層面幾十戶一貫通的大一統(tǒng)空間格局。榮豐2020交房以來，ＩＣ卡門禁系統(tǒng)、遠紅外報警系統(tǒng)，還有每戶的信報箱都遲遲沒有到位，唯一能識別業(yè)主身份的也只不過是一張不貼照片的出入證，更不用說售樓時描繪的超市、食肆、健身房等眾多生活設施！從目前一些小戶型項目在交房后的情況來看，業(yè)主的牢騷不斷，因為在業(yè)主眼里，原先的一切承諾全然不是如此，所謂提供給業(yè)主的“酒店式服務”也僅僅只是一個取悅于購房人的漂亮詞匯而已。 對于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式公寓，投資應謹慎。 ２．改“直套”為“橫套”，縮短進深 現(xiàn)有的小戶型往往進深過長，大都只能形成“直套型”的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚，且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿足需要，又無面積損失，這是細化小空間功能區(qū)隔的關鍵一環(huán)。 由于是精裝公寓，整棟樓的裝修風格和選材都一模一樣，淡黃色力邦漆和白色復合木地板使整套居室都呈現(xiàn)出淺色調的氛圍，這我倒還喜歡，只是裝修質量不敢恭維，在入住前，居室的墻漆就返了３、４次工，因為是從大戶型修改成的小戶型，所以室內基本上都是后天的隔斷，只有兩面承重實墻，這給刷漆工作和入住后我自己的個性化裝飾行動都帶來了不小的麻煩。小戶型市場總供給量預計今年將達到５００萬平方米。 發(fā)展歷程 創(chuàng)世紀： 銷售創(chuàng)造樓市奇跡 小戶型的發(fā) 家史可以追溯到2020年，今典花園。2020年，小戶型項目遍地開花，無數(shù)開發(fā)商紛紛登上這艘順風船，成品家一個月簽約１７２套，飄ＨＯＭＥ ６月１０日以 來已銷售１３０多套，后現(xiàn)代城的?。希疲疲桑茫湃齻€月銷售６０％??小戶型大有主宰樓市整個消費趨勢的架勢。 寶名機構如臥室不能小于１０平 方米，客廳不應小于 １２ 平方米，衛(wèi)生間不宜小于 ４ 平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促。 對于開發(fā)商來說，在激烈的競爭中尋找市場空檔，贏得商機；而對于購房人來說，面對形形色色的小戶型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑 選到適合自己居住或投資的住宅，是一個再明智不過的選擇。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會造成轟動效應，但長遠會阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。 由開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)起，通過各種途徑，共同營造社區(qū)氛圍，保持青年社區(qū)的純粹性。 此外，小戶型中儲存空間的嚴重不足，不能做到“螺絲殼里做道場”，也是一大通病。為此，我們特地邀請一些專家和業(yè)主，請他們?yōu)樾粜汀疤柮}” 病癥一：肺部陰影 病因：房型合理性差 癥狀： 目前很多小戶型產品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，進深、面寬不成比例，造成狹長的“灰色空間”，而且由于墻體多、公攤多，小戶型的室內實用面積過小。 特質８ 產品類別的延伸 如果說小戶型的出現(xiàn)，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“?。希疲疲桑茫拧钡漠a生也是迎合了市場的趨勢。 正因如此，眼下市場上出現(xiàn)的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設計，后現(xiàn)代城上萬平方米的綠化園林，炫特區(qū)圍合社區(qū)中設計有中心水景廣場、小溪步道、棋藝廣場、燒烤園、詩韻墻、攀巖石壁、演藝圈等二十余處景觀，飄ＨＯＭＥ的挑高大堂，都營造了全面公共交流的居住生活方式。新新人類的消費心理在建筑細節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚。 小戶型的買家其實更注重生活品位、生活質量，對私人空間的要求更為細致，面積擴大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。 特質１ 房型的升級換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室、形式上更像當年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。 另外，炫特區(qū)目前銷售回款６個多億，對這個項目來說，已經沒有什么風險了。 王卉：客戶對小戶型的顧慮大概集中在這么幾個問題，首先是使用率偏低，其次是后期裝修質量得不到保證。 郭玉山：炫 特區(qū)在配套上的完善也是銷售比較旺的原因之一。 第七關鍵詞：配套 小戶型面積經濟，配套是否也精簡？ 吳江：說后現(xiàn)代城的配套不能脫離它所處的大環(huán)境。 最后，看它是否有城市功能。 第六關鍵詞：壽命網(wǎng)聯(lián)合主辦小戶型 小戶型是不是過渡產品？ 吳江：我一直在強調后現(xiàn)代城不是小戶型而是緊湊型戶型，而緊湊型的戶型絕不是過時或者過渡產品。原來我們認為投資客戶可能只占到一成到二成，從開盤一個多月的銷售狀況來看，卻比我們預期的 還要好一些。 第四關鍵詞：投資什么東西 現(xiàn)階段為了自住，以后更換大戶型，小戶型用來投資，是不是一個好的投資產品？ 吳江：后現(xiàn)代城在銷售前期，購買前面兩棟樓的業(yè)主大部分是自住，但是從第三棟樓到現(xiàn)在的二期，我們發(fā)現(xiàn)投資的客戶大量上升。 郭玉山：炫特區(qū)的產品里邊沒有這種戶型。炫特區(qū)在設計之初就進行過市場調查，產品是完全根據(jù)充分滿足客戶的功能要求設計的，比較舒適。 第一關鍵詞：舒適 為了保證小面積，你們的小戶型是否犧牲了居住應有的舒適？ 吳江：我從三方面介紹一下后 現(xiàn)代城的小戶型產品。 從居住時間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內，顯然小戶型對于消費者個體來說是過渡型產品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮?。顯然人們對小戶型的需求十分迫切。 其實購房者雖然需要低總價的小房子，但對居住的功能要求并 沒有降低。他們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房子的問題。一般來說，處于商務核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項的商務樓，租客群多為商務人士或商務機構，容易得到較高的投資回報 ，因而成為了許多投資者關注的重點。 誰在買單 本次調查結果顯示，有意購買小戶型的人９８％以上是首次購房，而其年齡幾乎全部在２０～３０歲之間。 面積配比要合理，功能劃分要細致 對于一兩人居住的 1 居室來說，面積上應以符合人體工程學的基本空間尺度為限，比如：客廳不應小于 12 平方米，臥室不應小于 10 平方米，就是合在一起，也不應小于 20平方米；而服務性的衛(wèi)生間不應小于 3 平方米，廚房不應小于 5平方米；當然，若能增加陽臺、電腦間，以及洗衣機、冰箱的專用放置空間什么的，會使舒適度大為提高。 技術面。尤其是前者，在大戶型的基礎上進行改造，暴露出了先天不足的毛?。罕热鐝N房短缺、空間狹窄，使得住宅的功能變得比較 單一；各居室一字長蛇排開，使得通風、采光變得比較憋氣；一層十幾戶至幾十戶，也使得乘坐電梯的便利性減弱、鄰居間的干擾增大。同時，一批徘徊在商品房門口的年輕人，渴望盡快跨進獨立生活的門檻，對小戶型的要求，也顯得饑不擇食。 供需平衡不足。 安全系數(shù)降低。從建筑面積上說，由于同一樓層戶數(shù)增多，造成樓道面積加大，使得原本總面積不大 的小戶型，對公攤變得十分敏感；同時戶內各種管道、墻體占用的面積，在大戶型中還感覺不出什么，但在寸土寸金的小戶型中，卻顯得非常搶眼。一般來說，處于 商務核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項的商務樓，租客群多為商務人士或商務機構，容易得到較高的投資回報，因而成為了許多投資者關注的重點。受前些年租賃市場高回報的影響，許多人將手中閑置的資金投向房產市場，盡管近幾年行情看跌，一些人還是選擇了相對穩(wěn)定的不動產投資。 小戶型熱銷的深層次原因 一是房型偏大，房價偏高。這些費用主要都是依據(jù)建筑面積來核算，因此，選擇小戶型會使前后期居住費用降低。因為配有寬大的落地角窗，使這款小居室在視覺上并不顯得壓抑。當然，公共設施的增加也使得公攤加大，導致居室使用率降低，這也是商務型公寓的共同特點。而商住公寓是按住宅設計，拐拐角角的地方 自然多一些，刨去衛(wèi)生間、廚房、陽臺、走廊等，真正實用的面積會大打折扣。俗話說： “一步三市”，雖然說的是鋪面商業(yè)設施的環(huán)境差異，但對于閉門辦公的商住公寓來說，仍有一定的借鑒?？蛷d中雖缺少常見的陽臺，但寬 大的拐角飄窗，一定程度上彌補了這一不足。至于陽臺、儲藏間、玄關等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設，會居室的品質有所提高。陽臺位于床的側面，利于采光。在進行項目之間價格比較時，應用某一戶型的總價除以套內建筑面積，得出的單價才是該戶型的有效面積的價格，這一點，對于在面積上斤斤計較的小戶型來說，顯得尤為重要 。精巧戶型面積雖小，但居住功能和大戶型相比，不應該有太大的差異，這就要求精致地規(guī)劃面積，巧妙地設計戶型，其面積的取舍點盡量卡在既保證功能完 善又最少浪費，也就是經濟而不局促。小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”，從廚衛(wèi)的設施到房間的布線，樣樣都不少，同時與大戶型在公用設施上共享，物業(yè)費卻僅按面積交納，因而使得社區(qū)公用設施實際單位面積成本增加； 設計難度增加 。目前二手房市場辦理貸款的手續(xù)繁雜，大多數(shù)賣家都希望全款一次轉讓，這就使得二手房的交易實際比新房還難一些，而小戶型因總價低， 相對易于成交。 從北京的租賃市場來看，小戶型求大于供，比較容易成交，因而也最易得到投資型買家的青睞； 三是 容易轉讓 。 雖然小戶型熱銷，但市場的供應量非常有限，主要基于以下幾點： 開發(fā)成本不低 。以上僅指單衛(wèi)，如果變成雙衛(wèi)，再增加一些功能空間，比如儲藏室、休閑陽臺和獨立餐廳等，可以將面積放寬 1020 平方米。使用率的計算是套內建筑面積除以建筑面積得出的百分比， 一般標準戶型在塔樓為7782%，在 板樓為 8085％，而小戶型集中的樓層，因公攤加大，實際上要降低 35 個百分點。居室東西兩條完整的平行線便于擺放床、電視機和柜子。而廚房面積不應小于 5平方米，低于這個數(shù)值，室內熱量聚集就會過大，同時單排櫥柜凈寬不小于 米，雙排櫥柜不小于 米，并且櫥柜總長不小于 米。 實例 3：西部曙光花園二期 “水云天”的 C 戶型，建筑面積 平方米，由于處于連體塔樓東部偏南的位置，因而獲得了 1 居室中不易多得的朝陽面， 廚衛(wèi)的功能分區(qū)較為細致：衛(wèi)生間外放置洗衣機的部位，在解決了交通通道的同時，分出了洗滌區(qū)；廚房的拐角處放置了冰箱，使本來有些凌亂的空間，變得整齊、得體。 一般來說，選擇商住公寓，大致注意以下幾個方面： 環(huán)境氛圍。但別忘了，計算面積決不簡單地等同于寫字樓，因為寫字樓房間的格局一般都比較方正，便于擺放辦公設施，空間浪費較少，并且走廊、衛(wèi)生間、開水間等多家共同使用，共攤面積。 在 22 層的頂層里，設置了挑高 9 米空間的內庭花園主題會所；同時每層還布置了兩個 200平方米的內庭花園，以使工作環(huán)境更加優(yōu)美。 該戶型采用國際流行的 LDK設計，餐、廚、起居和臥室連成一體，這種西式風情的合體 1居，能滿足一部分外國人的需求。這其中既包含了前期購房費用，如購房款、契稅，維修基金等，也包含了后期居住的運行費用，如采暖費、物業(yè)費等。相對大戶型而言，小戶型的單位面積投資回報要高一些，如果直接進入二手房交易市場，相比大戶型來說，低總價也容易成交。 四是投資房產漸成時尚。 “投資者”留意商務高回報 近些年，隨著儲蓄利率不斷下調，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉到了房產 領域。 房間使用率降低。一梯十幾戶至幾十戶，也使得乘電梯變得相對困難，平均每部電梯每天要承載一二