【正文】 積銷售時，單價就顯得比大戶型產品高出很多。但是這都是建立在發(fā)展商犧牲利潤的條件下來進行的，沒有實現與消費者共贏的局面。居住理念與價格策略的銜接關系有著非常直接的關系，如果小戶型產品的居住理念定位為時尚前沿的居住理念，則小戶型產品一般會走中高價路線，且在銷售上常常走兩個極端，一是要求開盤即要求實現全部銷售，要不就充分結合銷控策略，通過對可銷售房源的控制，以階段性限量銷售的策略，結合工程的進度實行銷售，待到交房時，在全部實現銷售。 競爭因素與價格的關系競爭與價格關系，在家電領域表現的最為直接。因此合理的市場區(qū)隔與項目的爭取定位是地產營銷中的戰(zhàn)略任務，一旦定位成功，后期產品的缺陷或者其他方面的缺陷，買者會因為競爭關系而忽略。這在家電領域表現的更加明顯。一是居住理念上的差異化，二是產品配套的差異化，三是服務的差異化策略，四是裝修的差異化策略。小戶型產品因體量一般為單體，或者規(guī)模有限的小區(qū)房，由于規(guī)模小，項目用于宣傳推廣的資源相對顯得比較少。對銷控房源何時解凍的時機一般在以下情況下進行：一是出于戶型配比原則，未銷控房源存在某種缺失，影響了項目的整體銷售；二是銷售出現困難，需要銷控房源做促銷措施時，三是房屋銷售情況良好，未銷控的房源剩余太少；四是由于銷售策略的調整，需要加快或者方慢銷售速度；五是為房屋將來提價留空間，當房屋漲價后，未銷控的低價房屋銷售完后，即出現項目價格區(qū)間空缺，需要放開銷控房源來填補價格空缺。這樣在項目逐步漲價過程中，不至于因為好的房源已經銷售完畢，而對價格上漲缺乏支撐。價格差異一定要合適，不要出現價格調節(jié)失去控制作用的后果。 價格控制房屋在銷售過程中，因為樓層、戶型、景觀、朝向、資源數量等多方面的差別，所以各套房屋的價格也有一定的差別。通常在項目開盤時，發(fā)展商還會采取放號時一些號源優(yōu)惠。通常情況下，小戶型產品會用以下三種因素作為其市場定位依據： 功能定位功能定位是小戶型產品定位最常用的一種策略，即告訴消費者本產品是用于居住或者是用做SOHO、或者用于純辦公等用途。運用小戶型產品特點進行定位時，應該注意對特點的宣傳與消費者購買的利益點一定要結合起來，且這種特點，一定是要對小戶型產品的購買者有著強烈的吸引力，否則容易造成營銷上的失誤。小戶型產品從使用功能方面進行推廣，注意的是應該注重與小戶型的地段策略有效結合，才能產生更大的銷售勢能，產生更大的促銷效果。小戶型產品綜合因素所展現的文化內涵，主要是指小戶型產品的品牌營銷，現代營銷中，品牌對營銷的影響作用越來越明顯。因此在房屋營銷過程中，對小戶型產品綜合形象的塑造成功與否，即決定了小戶型產品的收益。他們通常為建筑設計師有意無意的在建筑外在形態(tài)上表示出來，作為城市重要建筑的重要組成部分，小戶型產品所在的單體項目更能直觀的表露小戶型產品建筑的精神。一般而言，在社會現象中。而大型高品質小區(qū)，則因為形象與管理問題，也出于市場需求問題，一般在整個小區(qū)內，都不設置小戶型產品。特別是對那些在城市經濟圈邊緣地帶修建小戶型產品規(guī)模的制約作用更為明顯。因此考察一個城市的個性，城市單個建筑便成了一個非常重要的因素。因此房產營銷要想獲得超過市場平均利益的超額利潤，必須在綜合形象上下工夫。因此探討小戶型產品與城市文化的關系主要探討城市新興文化與時尚文化對小戶型產品的影響。 產品使用功能策略產品使用功能策略，主要是強調小戶型產品的使用適宜性。 產品定位小戶型產品的產品定位主要是指將小戶型產品品質方面的特點放大，作為營銷宣傳推廣的賣點進行定位。四、 小戶型產品市場定位策略小戶型產品市場定位策略是指小戶型產品的形象定位。而對于采光方面引起的缺陷性房屋，發(fā)展商通常采取特價房的策略來定產品的價格。則主要考慮房屋的銷售速度。以保證項目價格上漲后對各種價的房源都能體現品質的同等上升，從而帶動項目的全盤銷售。而適度對中端房源進行銷控的目的是使房屋的價格始終保持在一個均衡狀態(tài)，使項目銷售始終處于正常狀態(tài)。 ◆ 密集性市場攻略密集性市場攻略，就是在快字原則中所講到的集中所有營銷資源，劃定顧客層次與地理居住區(qū)域，將所有營銷資源通過最短的途徑，最有效的方式，到達目標客戶群，實現銷售。 小戶型產品營銷原則小戶型產品營銷原則主要講究快，集中這兩方面，快是銷售速度要快，集中則是指營銷推廣資源與銷售周期要集中。/PP異質競爭實行的差異化策略，從小戶型營銷的角度來看?！?同質競爭會削弱產品的價格力同質競爭指地段相當，產品品質相當的競爭。產品最好，在地產營銷中，受著太多制約因素的影響，實施起來的難度很大。同時在居住理念的選取上，一定要注意避免選取目標客戶心中反感或不熟悉的居住理念。小戶型的價格策略通常有采取兩種策略，一是低開高走，二是高開高走。小戶型業(yè)主通常對小戶型產品關注因素的重要性有著以下的順序：地段、價格、交通、戶型設計、配套設施、物業(yè)服務、環(huán)境。在以上的論述中，我們旨在說明裝修的檔次提高，并不會對市場需求產生結構性影響，而且會提升小戶型產品的定位，從而提高小戶型產品的售價，提高小戶型產品的價值?！?裝修檔次與價格的同比關系裝修檔次與價格的同比關系是小戶型做裝修房營銷最重要的理由。更至于有時會影響到整個項目的銷售。即便在同種結構中的異質性元素進行分析，在不能實現整個產品大類的稀缺性時，也要努力做到產品細分市場上相對稀缺性，力爭做到細分市場上的無競爭營銷。由于小戶型業(yè)主普遍是年輕人，他們對新奇的造型與夸張?zhí)S的顏色有著與生俱來的喜愛。除非企業(yè)戰(zhàn)略轉型，否則我們將沒有機會舍去發(fā)展商原來的品牌美學。◆ 發(fā)展商的品牌支撐發(fā)展商的品牌支撐，對形成小戶型產品品牌營銷具有重要作用。◆ 先進與時尚的居住理念先進時尚的居住理念，是樹立小戶型產品形象與品牌的又一重要方法。這樣出現在市場上的產品形象將顯出檔次化與格調感，為小戶型產品的附加值留下足夠的上升空間。小戶型產品因為總價相對顯得比較低，因而消費者對產品的單價相對顯得不是那么敏感。機遇的多少或者價值性可用兩個指標來尋找，一是項目周圍的基準人口數與傳統產業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊與城市人群對這種文化底蘊的認同度。通常情況下，小戶型的價格發(fā)展空間，取決于區(qū)域態(tài)勢理論與產業(yè)態(tài)勢理論。值得指出的是，項目距城市中心絕對距離的遠近，不能成為制定價格的絕對標準，在制定價格時，還需要參考項目所在地的生活配套設施與地塊功能的延展性，交通條件在未來的變化等因素，再結合項目品質綜合參考，在這之中找出本項目的合理價格區(qū)間，再在價格區(qū)間中尋找項目的最佳價格點。 小戶型的產品要素支持小戶型的產品要素支持主要是指為使小戶型產品更具個性，對小戶型產品的外立面設計與顏色進行調配；為使小戶型產品的使用功能更大程度的認同，而對小戶型產品戶型進行更為合理的設計；為了增強小戶型產品更具時尚性，對各種數字化配套設施的設計與搭配，與各種公共空間的使用功能規(guī)劃；小戶型產品環(huán)境景觀設計等。我們對小戶型產品的后一種分類，無疑擴大了小戶型產品概念的外延。因此在如何有效在兩者中尋求平衡，就成為我們應該謹慎思考的難題。二產業(yè)作為集體協作性組織，人的團隊意識相當濃厚，人的價值觀也以團隊價值觀為取向，人的獨立性意識并不濃厚，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求自己獨立的空間。通常而言，時尚商圈總是與零售業(yè)態(tài)與思想潮流緊密銜接的，因此消費的時尚商圈主要位于核心商圈的核心位置，或者是思想潮流活躍的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方?！?核心商圈的商業(yè)成熟度核心商圈的商業(yè)成熟度，對小戶型產品的規(guī)定性主要體現在小戶型產品的使用功能上。街區(qū)的未來功能規(guī)劃，主要是由未來的若干年時間內，依據項目所在地與周邊各商業(yè)中心的地理連接而產生的機會或者因為重大交通條件的改變而產生的機遇。但如果在這種不是城市三角地帶，但公交系統相對又比較發(fā)達的地方建設小戶型產品，營銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，因為這些地方是向城市的外延進行延伸。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠離核心商圈的其他人口聚居地，小戶型產品并不多見，比較典型的只有金島花園。這種情況比較典型的出現在重大附近，與沙區(qū)核心商圈同樣遠近的楊梨路與勞動路的繁榮程度差別就非常明顯，同樣作為樓盤，勞動路的小戶型呈現的是哄搶的局面，而大川花園與翰林景園在銷售則相對遲緩的多。即他們*自己的知識與能力在我們這個發(fā)展的城市中，憑借自己的才識，經過幾年的打拼，能夠在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。公交系統越繁榮的地方，人們的心理距也就越近。他們通過大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推廣則從意識形態(tài)方面改變人們的消費觀與產品價值觀。這些地段內，一般而言，是高知識、高技術的知識產業(yè)云集的地方。小戶型房產營銷一、 小戶型房屋營銷的支持要素 地段支持小戶型產品的地段支持因素主要有兩個方面，一是小戶型產品本身的絕對地理位置，二是小戶型產品的心理位置。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，服務設施一流，交通系統發(fā)達，時尚氛圍濃厚，思潮居于前沿地位的商圈，其價值本身就無與倫比。與裝修房高昂的價格相適應的是，該種產品的營銷的先進性，重慶樓市中大多概念產品都是由他們貢獻的，而他們的營銷推廣費用比例也遠遠高出清水房。但是通常而言心理距離的遠近，在城市內，與公交系統的發(fā)達密切相關。通過上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購買者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。當城市核心商圈與時尚意識、時尚潮流相分離時，這種原因在消費者購房的因素分析中的重要性就顯現出來了。在大多情況下，小戶型產品位于公交車始發(fā)線路密集的地方。在這些地方建設小戶型產品也比較容易獲得成功。街區(qū)現實的功能對產品形態(tài)的制約性比較小，因為一個現實的街區(qū)功能，因為少了歷史底蘊的傳承性，在人們心目中的形象也不穩(wěn)定，因此發(fā)展商在建設產品時，可以依據塊地的地理特征與項目的經濟指標進行規(guī)劃，但項目在定位時，應密切關注地塊所在街區(qū)在項目建設與銷售期，可能因規(guī)劃產生的功能改變與項目的功能背道而弛，從而產生市場的排斥，影響產品的銷售。龍湖旁邊的加