小戶型樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 ，起一個(gè)立竿見(jiàn)影的廣告效果?？紤]到資料內(nèi)容比較少，對(duì)不住大家2個(gè)決策幣，特加料如下，附送給大家，請(qǐng)您笑納，不到之處，請(qǐng)您海涵 ，謝謝！東方銀座案例分析深圳，用十年時(shí)間奠定了中國(guó)房地產(chǎn)的“樣板房”的地位，無(wú)數(shù)崛起的建筑群，是這座城市榮耀的象征?！景咐?jiǎn)介】位于竹子林片區(qū)的東方銀座首期推出230套，于2003年11月15日正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，到2003年12月15日，短短30天時(shí)間，共計(jì)售出156套，%，平均每天售出5為了使讀者更好的了解東方銀座的策劃精要，筆者通過(guò)總結(jié)、取舍，決定從如下方面進(jìn)行闡述：譬如：東方銀座所處的地段，在當(dāng)時(shí)看來(lái)，上不接福田中心區(qū)，下不能連華僑城，是深圳的一個(gè)斷層，是一個(gè)沒(méi)有特點(diǎn)的地段，甚至有點(diǎn)荒涼。”4，至于電視臺(tái)，因?yàn)槠渚哂刑囟ǖ奶攸c(diǎn)，是目前深圳各大樓盤(pán)常用宣傳裁體，這里我們暫且不論。１，銷(xiāo)售人員培訓(xùn)和“二對(duì)一”銷(xiāo)售策略”房地產(chǎn)促銷(xiāo)就是通過(guò)各種促銷(xiāo)手段，與現(xiàn)實(shí)或潛在顧客進(jìn)行溝通，使他們對(duì)目標(biāo)物業(yè)從注意到發(fā)生興趣，再到產(chǎn)生欲望，進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程。而這種專業(yè)化的分工與合作，將會(huì)有著強(qiáng)大的生合力和更加廣闊的生存空間。溫州團(tuán)的炒樓事件便是有力的證明?！笆赘?萬(wàn)（），在20年按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給酒店管理公司集約經(jīng)營(yíng)，以管理經(jīng)營(yíng)收益代付供樓款。通過(guò)對(duì)物業(yè)硬件和軟件上改造，最大限度在未開(kāi)盤(pán)之前創(chuàng)造了綜合優(yōu)勢(shì)，出奇制勝。從“第三空間”概念到“國(guó)際海景商務(wù)公館”，再到“會(huì)場(chǎng)議休閑商務(wù)中心”的屬性定位，從開(kāi)盤(pán)到搶購(gòu)，溫州客炒樓、雞尾酒會(huì)、地博會(huì)指定酒店……通過(guò)一系列大篇跨版軟性廣告文章，人們可以清晰的把握這個(gè)樓盤(pán)的及時(shí)進(jìn)展。而根據(jù)目標(biāo)群體分析和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)判斷：港人北上置業(yè)已日趨成為潮流，也就是說(shuō)東方銀座的潛在客戶一定程度上來(lái)自香港和國(guó)際市場(chǎng)。房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成的復(fù)雜性，地點(diǎn)位置的不動(dòng)性，不但決定了其廣告內(nèi)容與廣告形式不同，而且在廣告媒體選擇上也有不同的要求。從此東方銀座和第三空間神行一體，迅速成為社會(huì)矚目的熱點(diǎn)?！?，它需要大量的市場(chǎng)調(diào)研，具體的地段分析，反復(fù)的協(xié)調(diào)論證。誰(shuí)持彩練當(dāng)空舞C想象空間： 廣告要引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)本案產(chǎn)生想象，要能使消費(fèi)者看到廣告后有沖動(dòng)感。這樣很容易在強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)抓住每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。E、 物業(yè)管理采用先進(jìn)、周密、完善的物業(yè)管理手段，讓客戶足不出戶也能感受到居家的便利，解決他們的后顧之憂。上述設(shè)置應(yīng)突出生態(tài)，綠化概念，強(qiáng)調(diào)河居意識(shí)。C、樣板間設(shè)立樣板間可以給客戶一種形象、直觀的感覺(jué)?，F(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)A、開(kāi)盤(pán)前（1）樹(shù)立形象看板；（2）二環(huán)路到工地現(xiàn)場(chǎng)掛彩旗、立廣告牌；（3）現(xiàn)場(chǎng)圍墻景觀化。四、 銷(xiāo)售造勢(shì)開(kāi)盤(pán)造勢(shì)A、收集客戶名單累積公司以往各個(gè)時(shí)期的老客戶、展銷(xiāo)會(huì)、各種活動(dòng)吸引而來(lái)的新客戶。 （2）小套型的總款限制和月供款。質(zhì)優(yōu)價(jià)惠，品質(zhì)優(yōu)良并擁有良好的社區(qū)文化氛圍。二、本案情況的調(diào)查對(duì)此市場(chǎng)情況的調(diào)查目的是：為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)本案的潛在市場(chǎng)和潛在需求量，掌握還有哪些市場(chǎng)可以開(kāi)發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場(chǎng)中的影響。第一部份 市場(chǎng)篇在現(xiàn)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，市場(chǎng)環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。7 競(jìng)爭(zhēng)空前激烈?guī)缀趺恳粋€(gè)樓盤(pán)都擁有強(qiáng)勁的對(duì)手，較量集中在綜合品質(zhì)性價(jià)比與廣告，開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)不是賺取暴利，而是先學(xué)會(huì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第二部份 產(chǎn)品篇一、 產(chǎn)品定位 建議在設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)實(shí)惠小套型概念。（1） 小套型的概念：小套型的概念不僅是套型，更加包含總價(jià)低，月供款少這樣的信息，從而使客戶購(gòu)買(mǎi)小型的門(mén)檻低，更加容易接受。尤其以前10/90付款方式打開(kāi)局面。a、 意向性客戶累積；b、 業(yè)務(wù)員成功的邀約；c、 現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理控制。美觀、全面、有強(qiáng)力賣(mài)點(diǎn)。工地外圍墻景觀化。讓客戶打消入住后的顧慮，規(guī)避現(xiàn)狀中東門(mén)不足之處。b差別市場(chǎng)廣告策略：強(qiáng)銷(xiāo)期步步為營(yíng)，逐個(gè)擊破：即在一定的時(shí)間內(nèi)，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的細(xì)分，運(yùn)用接近于該細(xì)分市場(chǎng)的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。那么，深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費(fèi)留下深刻的印象，那么，它就不算一個(gè)成功的廣告。但由于項(xiàng)目的規(guī)模和地理環(huán)境的限制，并未形成良好的社會(huì)效益（品牌效益）?！静邉澗磕撤N意義上講，策劃是一種超越情感和理性的思維，房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，它統(tǒng)籌所有宣傳推廣及銷(xiāo)售工作的展開(kāi)。挖掘項(xiàng)目地段價(jià)值于是東方銀座的定價(jià)很快從6000元/㎡上漲到8000元/㎡。SOHO現(xiàn)代城，適時(shí)的迎合了他們的需求，從而揚(yáng)名立萬(wàn)。他們需要工作、休閑兩不誤的另類空間——東方銀座就是為600位這樣的人士定制的享受財(cái)富過(guò)程的第三空間。從圍合式到歐風(fēng)概念，從口岸物業(yè)到地鐵概念，從“都心地產(chǎn)”到“海灣戰(zhàn)爭(zhēng)”，從CBD到Townhouse，從人居大使到終極置業(yè)……這些林林總總，層出不窮地產(chǎn)概念引導(dǎo)了一次又一次波瀾壯闊的消費(fèi)潮流?！薄敖o喜歡思考的人提供一個(gè)好的場(chǎng)所，我覺(jué)得是
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