【正文】 法律法規(guī)滯后，體系不完善 政府職能的問(wèn)題 市場(chǎng)化程度不高 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì) 物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問(wèn)題 對(duì)問(wèn)題的原因分 析歸納 政府方面 企業(yè)方面 社會(huì)方面 二、內(nèi)容摘要 本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問(wèn)題及原因，并根據(jù)對(duì)這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)方面具體有針對(duì)性地提出這些問(wèn)題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。物業(yè)管理不僅能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2021 年底，全國(guó)實(shí)有房屋建筑 4 面積 735459 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為 13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 417331 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為 20%. 詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見(jiàn)下表： 全國(guó)實(shí)房屋建設(shè)面積 已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理 實(shí)行物業(yè)管理率 住宅建筑面積 已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理 實(shí)行物業(yè)管理率 全國(guó) 735459 8 13% 417331 5 20% 甘肅 9647 % 5151 % 陜西 14328 % 7624 % 北京 27430 % 14211 % 深圳 7119 3387 48% 3768 2540 67% 上海 31802 20744 65% 19310 16661 86% 從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推 進(jìn)的較慢。在退而求其次的情況下，國(guó) 內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是 1994 年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是 1981 年，中間有 13年是法規(guī)空白期。沒(méi)有全國(guó)大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒(méi)有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。以物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門(mén)的資質(zhì)檢查證書(shū)；又要按照物價(jià)部門(mén)規(guī) 定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門(mén)、物價(jià)部門(mén)到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過(guò)，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。 市場(chǎng)化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體 制與運(yùn)行機(jī)制上。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開(kāi)發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過(guò)整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)模化集團(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。 10 我們?cè)谡痼@之余，更應(yīng)重新進(jìn)行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民 ,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很有限。 對(duì)問(wèn)題的原因分析歸納 通過(guò)對(duì)以上七個(gè)問(wèn)題的分析，我們可以把問(wèn)題的原因歸結(jié)為三個(gè)方面：即政府、企業(yè)和社會(huì)。 根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對(duì)象，結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)及面向未來(lái)的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個(gè)方面： （ 1）從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來(lái)看， ① 建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章； ② 建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章； ③ 建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章； ④ 建立保安保衛(wèi)、 消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。《條例》（草案）第三十八條、三十九條對(duì)物業(yè)管理定價(jià)原則和管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成做出了具體規(guī)定。 15 (3)要建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。物業(yè)管理區(qū)域管理方案、辦法亦稱(chēng)為物業(yè)管理區(qū)域管理組織設(shè)計(jì)。用于經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、系統(tǒng)工程、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理學(xué)、法學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、財(cái)務(wù)管理等。實(shí)行規(guī)范的公司制改革，當(dāng)務(wù)之急就是要完善物管企業(yè)的公司法 17 人治理結(jié)構(gòu)，明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的職責(zé)和權(quán)限，做到權(quán)責(zé) 明確，政企分開(kāi)，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)構(gòu)體系。有了造血功能，反過(guò)來(lái)物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營(yíng)性的良性循環(huán)。專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和收益都可能較大。因此，在物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)中，管理面積的對(duì)外擴(kuò)張必然是物業(yè)管理企業(yè)追 求的第一目標(biāo)，這也是物業(yè)管理企業(yè)的一種擴(kuò)張方式。另外，這一階段成立的完全以物業(yè)公司為保障和服務(wù)對(duì)象的眾多專(zhuān)業(yè)技術(shù)公司（如電梯、消殺、綠化等），還有更多的“大魚(yú)吃小魚(yú)”的大物業(yè)公司兼并小物業(yè)企業(yè)的事件，均顯露出這樣一個(gè)信息：通過(guò)物業(yè)管理 規(guī)?；?jīng)營(yíng)和物業(yè)管理行業(yè)重組，一方面是全社會(huì)的物業(yè)管理向品牌化大規(guī)模的企業(yè)集中，另一方面物業(yè)管理中的專(zhuān)業(yè)技術(shù)又開(kāi)始向?qū)I(yè)技術(shù)公司集中。這 360 多家物業(yè)公司小的3 到 5 人，大的也僅幾十個(gè)人，所管物業(yè)從幾百棟到上千棟不等。物業(yè)管理企業(yè)從日常繁瑣事務(wù)和“政府行為”的壓力下擺脫出來(lái)，充分發(fā)揮所管物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為物業(yè)保值增值，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)良好的社區(qū)環(huán)境和服務(wù)成為物業(yè)公司的中心任務(wù)。如根據(jù)《廣東省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》，保安中的權(quán)限受到明確限制，保安連查驗(yàn)來(lái)訪(fǎng)者身份證的權(quán)力尚不具備，又如何能擔(dān)負(fù)起保障業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭(zhēng)議進(jìn)入法律程序的重要評(píng)判依據(jù)，因此合同的責(zé)任條款內(nèi)容是相當(dāng)重要的，一定要認(rèn)真審定。如果企業(yè)把預(yù)防措施做好，管理工作做足，即使發(fā)生了丟車(chē)事件，企業(yè)也能把賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)降至最低。物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機(jī)制，組織制定并實(shí)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。 法律法規(guī)滯后，體系不完善：立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性。 28 : [1]《國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程－物業(yè)管理基礎(chǔ)》勞動(dòng)和社會(huì)保障部編寫(xiě)組中央廣播電視大學(xué)出版社 ～ 60 [2]《國(guó)家職業(yè)資格培訓(xùn)教程－物業(yè)管理員》 勞動(dòng)和社會(huì)保障部編寫(xiě)組 中央廣播電視大學(xué)出版社 ～ 10 [3]《物業(yè)管理》許海峰 人民法院出版社出版 ～ 163 [4]《中國(guó)物業(yè)管理理論探索與實(shí)踐》梁柱 中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社~187 ： 物業(yè)管理作為一門(mén)新興行業(yè)，從目前來(lái)看，尚處在一個(gè)非常艱難的 境地。但愿我的這一點(diǎn)文字能對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步地發(fā)展有一點(diǎn)點(diǎn)的助益。 市場(chǎng)化程度不高：仍然沒(méi)有擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的干擾，仍然在進(jìn)行著一些非市場(chǎng)化的運(yùn)作。 物管企業(yè)本身也應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個(gè)社會(huì)對(duì)這一新興行業(yè)都有正確的認(rèn)識(shí)，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負(fù)面影響，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)行為，推動(dòng)行業(yè)整體進(jìn)步。 發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場(chǎng)，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)人才。 物業(yè)管理公司要做到萬(wàn)無(wú)一失，最好是購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。 對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō) ,練好內(nèi)功是 根本所在。 預(yù)計(jì)在未來(lái)高度市場(chǎng)化、法治化的社會(huì)里，物業(yè)管理將回歸到 組織物業(yè)管理相關(guān)資源為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)這一本位上來(lái)。與美國(guó)不同，理事會(huì)的每屆主席及領(lǐng)導(dǎo)成員由社區(qū)競(jìng)選產(chǎn)生，均為兼職，但“ TC”內(nèi)的管理人員（一般在 20 人以?xún)?nèi)）為有注冊(cè)資格的專(zhuān)職人員。 21 (3) 物業(yè)管理的回歸 — 高度社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的到來(lái) 隨著改革的不斷深入，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系將更加完善，在