【正文】 法律法規(guī)滯后，體系不完善 政府職能的問題 市場化程度不高 物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢 物管企業(yè)經(jīng)營的風險問題 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題 對問題的原因分 析歸納 政府方面 企業(yè)方面 社會方面 二、內(nèi)容摘要 本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題及原因，并根據(jù)對這些原因的歸納總結(jié)，分別從政府、企業(yè)、社會三個方面具體有針對性地提出這些問題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進行更深層次的探討，共同促進我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進城市化進程中也起到了重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，到 2021 年底，全國實有房屋建筑 4 面積 735459 萬平方米，實行物業(yè)管理的有 萬平方米，實行物業(yè)管理率僅為 13%，其中，實有住宅建筑面積 417331 萬平方米，實行物業(yè)管理的有 萬平方米，實行物業(yè)管理率為 20%. 詳細數(shù)據(jù)及各地情況見下表： 全國實房屋建設(shè)面積 已經(jīng)實行物業(yè)管理 實行物業(yè)管理率 住宅建筑面積 已經(jīng)實行物業(yè)管理 實行物業(yè)管理率 全國 735459 8 13% 417331 5 20% 甘肅 9647 % 5151 % 陜西 14328 % 7624 % 北京 27430 % 14211 % 深圳 7119 3387 48% 3768 2540 67% 上海 31802 20744 65% 19310 16661 86% 從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推 進的較慢。在退而求其次的情況下，國 內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是 1994 年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是 1981 年，中間有 13年是法規(guī)空白期。沒有全國大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。以物業(yè)管理收費為例：既要報物業(yè)主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價部門規(guī) 定的等級打分確定收費標準，還要邀請行業(yè)主管部門、物價部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗通過，最后才能確定收費標準，領(lǐng)取收費許可證，一個許可證往往需要幾個月乃至半年的時間。 市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體 制與運行機制上。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F化方向轉(zhuǎn)變。 10 我們在震驚之余，更應重新進行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的？一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力是有限的；另一方面就是物業(yè)管理行業(yè)特征是“取之于民 ,用之于民”、“保本微利”，物業(yè)管理公司的經(jīng)濟實力都很有限。 對問題的原因分析歸納 通過對以上七個問題的分析，我們可以把問題的原因歸結(jié)為三個方面：即政府、企業(yè)和社會。 根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、法規(guī)的調(diào)整對象，結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點及面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應包括以下幾個方面： （ 1）從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看， ① 建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章； ② 建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章； ③ 建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章； ④ 建立保安保衛(wèi)、 消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。《條例》（草案）第三十八條、三十九條對物業(yè)管理定價原則和管理服務(wù)價格構(gòu)成做出了具體規(guī)定。 15 (3)要建立物業(yè)管理市場準入制度。物業(yè)管理區(qū)域管理方案、辦法亦稱為物業(yè)管理區(qū)域管理組織設(shè)計。用于經(jīng)營管理的房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟管理、系統(tǒng)工程、行為科學、現(xiàn)代管理學、法學、公共關(guān)系學、財務(wù)管理等。實行規(guī)范的公司制改革，當務(wù)之急就是要完善物管企業(yè)的公司法 17 人治理結(jié)構(gòu)，明確股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層的職責和權(quán)限，做到權(quán)責 明確，政企分開，形成各負其責、協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)構(gòu)體系。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的良性循環(huán)。專項經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動，這種經(jīng)營風險和收益都可能較大。因此，在物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營中，管理面積的對外擴張必然是物業(yè)管理企業(yè)追 求的第一目標，這也是物業(yè)管理企業(yè)的一種擴張方式。另外，這一階段成立的完全以物業(yè)公司為保障和服務(wù)對象的眾多專業(yè)技術(shù)公司（如電梯、消殺、綠化等），還有更多的“大魚吃小魚”的大物業(yè)公司兼并小物業(yè)企業(yè)的事件，均顯露出這樣一個信息：通過物業(yè)管理 規(guī)?；?jīng)營和物業(yè)管理行業(yè)重組，一方面是全社會的物業(yè)管理向品牌化大規(guī)模的企業(yè)集中，另一方面物業(yè)管理中的專業(yè)技術(shù)又開始向?qū)I(yè)技術(shù)公司集中。這 360 多家物業(yè)公司小的3 到 5 人，大的也僅幾十個人，所管物業(yè)從幾百棟到上千棟不等。物業(yè)管理企業(yè)從日常繁瑣事務(wù)和“政府行為”的壓力下擺脫出來，充分發(fā)揮所管物業(yè)的經(jīng)濟效益，為物業(yè)保值增值，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)良好的社區(qū)環(huán)境和服務(wù)成為物業(yè)公司的中心任務(wù)。如根據(jù)《廣東省保安服務(wù)管理條例》，保安中的權(quán)限受到明確限制，保安連查驗來訪者身份證的權(quán)力尚不具備，又如何能擔負起保障業(yè)主生命、財產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭議進入法律程序的重要評判依據(jù)，因此合同的責任條款內(nèi)容是相當重要的，一定要認真審定。如果企業(yè)把預防措施做好，管理工作做足，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)也能把賠償?shù)娘L險降至最低。物業(yè)管理協(xié)會負責制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，建立行業(yè)自律機制，組織制定并實施行業(yè)標準，維護公平競爭。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。 法律法規(guī)滯后，體系不完善：立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性。 28 : [1]《國家職業(yè)資格培訓教程－物業(yè)管理基礎(chǔ)》勞動和社會保障部編寫組中央廣播電視大學出版社 ～ 60 [2]《國家職業(yè)資格培訓教程－物業(yè)管理員》 勞動和社會保障部編寫組 中央廣播電視大學出版社 ～ 10 [3]《物業(yè)管理》許海峰 人民法院出版社出版 ～ 163 [4]《中國物業(yè)管理理論探索與實踐》梁柱 中國經(jīng)濟出版社~187 ： 物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，從目前來看，尚處在一個非常艱難的 境地。但愿我的這一點文字能對物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步地發(fā)展有一點點的助益。 市場化程度不高：仍然沒有擺脫傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制的干擾，仍然在進行著一些非市場化的運作。 物管企業(yè)本身也應加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使整個社會對這一新興行業(yè)都有正確的認識，逐步消除行業(yè)行為發(fā)展中存在不規(guī)范而造成的負面影響，令每一位消費者及社會各方面都積極地參與物業(yè)管理，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為，推動行業(yè)整體進步。 發(fā)達、完善的物業(yè)管理市場，取決于訓練有素的物業(yè)管理專門人才。 物業(yè)管理公司要做到萬無一失，最好是購買財產(chǎn)一切險、公共責任險等。 對于企業(yè)來說 ,練好內(nèi)功是 根本所在。 預計在未來高度市場化、法治化的社會里，物業(yè)管理將回歸到 組織物業(yè)管理相關(guān)資源為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)這一本位上來。與美國不同，理事會的每屆主席及領(lǐng)導成員由社區(qū)競選產(chǎn)生，均為兼職，但“ TC”內(nèi)的管理人員（一般在 20 人以內(nèi)）為有注冊資格的專職人員。 21 (3) 物業(yè)管理的回歸 — 高度社會化、市場化、專業(yè)化物業(yè)管理的到來 隨著改革的不斷深入，我國社會主義市場經(jīng)濟體系將更加完善，在