【正文】 與地位的唯一 性，其未來商業(yè)升值潛力不可限量。 四、 商業(yè)市場商圈調研分析 國貿商圈 位于盱眙核心地帶的國貿商圈，是盱眙商業(yè)陣線的制高點。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)模化 隨著國際資本的大舉進入和國內商業(yè)運營機構的實力提升，促使商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經營同先進的模式接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的市場，逐步走向有序的規(guī)模化，經營專業(yè)化，是大勢所趨。其中，以超市、百貨、專業(yè)市場等為主的國貿商圈為 盱眙 的綜合商圈；商貿商圈以低檔次混雜型商業(yè)構成了 盱眙 的“平民商圈”。 宏觀調控完成優(yōu)勝劣汰 20xx 年開始，國家對房地產市場的宏觀調控，在大力調整房地產行業(yè)、并對小型商業(yè)項目大浪淘沙的同時，卻賦予高品質、高規(guī)格的商業(yè)地產以強勁的動力。 小結： 盱眙具有區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、成本優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。榮獲“ 20xx 年度全國最具投資潛力中小城市百強縣 盱眙，物華天寶，資源豐富。歷史上，盱眙曾建過都，升過郡、軍，還有州、郡在盱眙設治。西連安徽，東臨京杭大運河，北靠洪澤湖，擁依淮河，南接南京。作為盱眙的常態(tài)節(jié)日已深入萬千百姓人家，同時也正走向全國、著眼世界。在這一輪洗牌中，盱眙的商業(yè)市場格局獲得了新的調整，并促使其進入了新一輪的競爭格局，規(guī)模化、規(guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競爭的主題。 市場步入了互贏的“商圈競爭”模式 經過街鋪－大廈裙樓－百貨商城的發(fā)展模式， 盱眙 開始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級階段。 三、城市大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向 產權式商鋪成為主流產品模式 從 20xx 年開始，商業(yè)地產的產品以產權式商鋪為主，并以持續(xù)火爆的趨勢繼續(xù)發(fā)展，國貿商業(yè)廣場帶來的商鋪熱貫穿著市場的始終。 作為一種全新的理念，主題商業(yè)不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。正是基于對國貿商圈這一黃金口岸的認同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內的商業(yè)物業(yè)極具信心。雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動發(fā)展，產業(yè)效益未能最大限度地發(fā)揮， 以上二個商圈的總體供應量將在一定程度滿足盱眙中檔消費群體的消費需求；對于“金字塔尖”細分部分的消費需求的挖掘，就目前盱眙的商業(yè)現狀是無法滿足的。目前盱眙城鎮(zhèn)中心的住宅的售價，最高售價 3600 元 /平方米左右，最低售價為 2600 元 /平方米左右。各種休閑娛樂產業(yè)在盱眙雖規(guī)模不大，但此消費異?；钴S。即： 品牌供給不足，細分市場模糊 。 總結： 項目優(yōu)勢與機會利用： 從我司對項目的理解及盱眙市場現狀來看，本項目的優(yōu)勢強度應依次為地理位置的稀缺性、清晰的主題定位、高品質的商業(yè)氛圍、專業(yè)的經營管理、最具潛力的投資價值，這些優(yōu)勢都是本項目宣傳推廣的賣點依據。市場的細分 及經營的錯位、互補欠缺。投資者完全擁有物業(yè)的所有權，其物業(yè)價值將主要體現在使用價值上，對其可以進行經營、租賃、轉讓，而且物業(yè)自身價值也將隨著商業(yè)的成熟而逐步提高；投資者的收益來源于其使用、租賃或轉讓相應所產生的利益。 E) 租 /售關系 以銷售實現回收投資，滾動開發(fā)建設，以售后返租，利用統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃和商家引進和資源整合力量來提升整體物業(yè)價值和發(fā)展商的品牌及企業(yè)知名度，“租售并舉，強勢開發(fā)”，將進一步鞏固和加強商業(yè)項目的市場地位。 短期性 與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實現投資產品的快速轉手，以達到滾動投資的目的。所以，投資回報形式的設定是實現銷售目標的重要一環(huán)。 統(tǒng)一招商經營管理 委托專業(yè)公司進行統(tǒng)一招商經營管理，并以第三方的名義同產權人簽署租 賃經營協(xié)議，使“返租”更可信，風險更低，同時降低開發(fā)商返租風險 五、 項目銷售價格策略 為了保障開發(fā)商的預期收益甚至營造更大的利潤空間，保證承諾投資者的租金回報率，本項目需利用各種營銷推廣手段達成提高售價的策略，把保證返還給投資者租金收益計算入售價內，然后一次性返還給投資者。 以上數據是在初步的市場分析情況下得出的，具體的價格有待項目確立后于貴司共同商定。 第五部分：項目營銷推廣策略 一、 推廣難點分析 理性的分析是策略執(zhí)行的先決條件。 品牌文化與投資生活的本質分別是時尚文化和財富文化，它們不是一對矛盾體，而是相輔相承的。 二、 銷售去化風險分析 假設我們全蓋 住宅？ ! 單價是多少？ 市場風險有多大？ 概念是什么？ 再看商業(yè)銷售風險 假定： 單價 6800 元 /m2；面積 20xx0m2； 扣除售后返租部分利潤 即為： 20xx0m2以 5372 元 /m2單價完成銷售 結論是： 商業(yè)部分給開發(fā)商帶來的經濟效益是顯著的，是目前盱眙市場的住宅類產品難以達成的！ 三、 經營管理風險 一個主題鮮明的商業(yè)項目是要依托專業(yè)的經營管理在項目的培育期來精心打 造的。 。因此經營管理的成功與否直接決定了項目的成敗。 進一步深化： 品牌文化即一種：成功、富裕、幸福、滿足，時尚的文化 投資生活即一種：理智、專業(yè)、財富、趣味、科學的生活態(tài)度 倡導快樂的投資：讓投資充滿趣味性，成為人們生活中隨手可得的一部分。 相對的高價格與短期返租在盱眙市場上存在一定風險 這在推廣時需要幫助客戶確立項目無可質疑的投資前景與高性價比，以地理優(yōu)勢給投資者以實實在在的愿景實現。 由于主題商業(yè)步行街不同于專賣店，在獨立商鋪經營的模式下，對于單店的經營素質要求也就更高，招商時就不能什么商家都招，必須進行篩選，讓適合主題定位的商家進 駐， 再進行統(tǒng)一推廣。 商業(yè)市場普遍采取的方式是：年回報稅前 7%，返租年限 810 年，這個 投資者普遍能接受的方式。相對而言，散戶經營者購買經營的比例將比較小。 有組織性 這些投資客可能是某些專業(yè)投資機構的成員，或會自行組織一些投資團隊，所以，團購將是此類投資客戶慣常采取的方式。 ? 聯(lián)營合作 發(fā)展商提供固定資產（土地 /物業(yè)）和物業(yè)管理及服務，由商家提供經營品牌、專業(yè)的管理、技術、人員并負責日常經營與管理，發(fā)展商與商家是合作的伙伴關系，風險共擔、利益共享；利益的分配通常是采取營業(yè)額提成、保底經營或利益分成等方式。在操作上，通常適用于具有相當品牌和經營實力、中型、專業(yè)性強的商家。我司認為以兒童業(yè)態(tài)為主，輔以由此帶動的相關業(yè) 態(tài)是本案的主體功能定位。由項目地理條件而產生的局限性即可通過系列的推廣和宣傳來規(guī)避。 八、項目競爭對手分析 隨著國貿商圈各大型商業(yè)項目和品牌百貨的爭相進駐，作為后起之勢的本項目面臨著嚴峻的市場競爭。據調查， 55%的