【正文】 與地位的唯一 性，其未來(lái)商業(yè)升值潛力不可限量。 四、 商業(yè)市場(chǎng)商圈調(diào)研分析 國(guó)貿(mào)商圈 位于盱眙核心地帶的國(guó)貿(mào)商圈，是盱眙商業(yè)陣線的制高點(diǎn)。 商業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)模化 隨著國(guó)際資本的大舉進(jìn)入和國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的實(shí)力提升，促使商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)同先進(jìn)的模式接軌，商業(yè)物業(yè)從原來(lái)無(wú)序、散亂的市場(chǎng)，逐步走向有序的規(guī)?；?，經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，是大勢(shì)所趨。其中，以超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)等為主的國(guó)貿(mào)商圈為 盱眙 的綜合商圈；商貿(mào)商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了 盱眙 的“平民商圈”。 宏觀調(diào)控完成優(yōu)勝劣汰 20xx 年開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對(duì)小型商業(yè)項(xiàng)目大浪淘沙的同時(shí)，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強(qiáng)勁的動(dòng)力。 小結(jié)： 盱眙具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。榮獲“ 20xx 年度全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)縣 盱眙，物華天寶，資源豐富。歷史上，盱眙曾建過都，升過郡、軍，還有州、郡在盱眙設(shè)治。西連安徽，東臨京杭大運(yùn)河，北靠洪澤湖，擁依淮河，南接南京。作為盱眙的常態(tài)節(jié)日已深入萬(wàn)千百姓人家，同時(shí)也正走向全國(guó)、著眼世界。在這一輪洗牌中，盱眙的商業(yè)市場(chǎng)格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進(jìn)入了新一輪的競(jìng)爭(zhēng)格局，規(guī)?；⒁?guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競(jìng)爭(zhēng)的主題。 市場(chǎng)步入了互贏的“商圈競(jìng)爭(zhēng)”模式 經(jīng)過街鋪－大廈裙樓－百貨商城的發(fā)展模式， 盱眙 開始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級(jí)階段。 三、城市大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向 產(chǎn)權(quán)式商鋪成為主流產(chǎn)品模式 從 20xx 年開始，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，并以持續(xù)火爆的趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，國(guó)貿(mào)商業(yè)廣場(chǎng)帶來(lái)的商鋪熱貫穿著市場(chǎng)的始終。 作為一種全新的理念，主題商業(yè)不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物氛圍。正是基于對(duì)國(guó)貿(mào)商圈這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心。雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動(dòng)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)效益未能最大限度地發(fā)揮， 以上二個(gè)商圈的總體供應(yīng)量將在一定程度滿足盱眙中檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求；對(duì)于“金字塔尖”細(xì)分部分的消費(fèi)需求的挖掘，就目前盱眙的商業(yè)現(xiàn)狀是無(wú)法滿足的。目前盱眙城鎮(zhèn)中心的住宅的售價(jià)，最高售價(jià) 3600 元 /平方米左右，最低售價(jià)為 2600 元 /平方米左右。各種休閑娛樂產(chǎn)業(yè)在盱眙雖規(guī)模不大，但此消費(fèi)異?；钴S。即： 品牌供給不足，細(xì)分市場(chǎng)模糊 。 總結(jié)： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)利用： 從我司對(duì)項(xiàng)目的理解及盱眙市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)度應(yīng)依次為地理位置的稀缺性、清晰的主題定位、高品質(zhì)的商業(yè)氛圍、專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、最具潛力的投資價(jià)值，這些優(yōu)勢(shì)都是本項(xiàng)目宣傳推廣的賣點(diǎn)依據(jù)。市場(chǎng)的細(xì)分 及經(jīng)營(yíng)的錯(cuò)位、互補(bǔ)欠缺。投資者完全擁有物業(yè)的所有權(quán)，其物業(yè)價(jià)值將主要體現(xiàn)在使用價(jià)值上，對(duì)其可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、租賃、轉(zhuǎn)讓，而且物業(yè)自身價(jià)值也將隨著商業(yè)的成熟而逐步提高；投資者的收益來(lái)源于其使用、租賃或轉(zhuǎn)讓相應(yīng)所產(chǎn)生的利益。 E) 租 /售關(guān)系 以銷售實(shí)現(xiàn)回收投資，滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)，以售后返租，利用統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃和商家引進(jìn)和資源整合力量來(lái)提升整體物業(yè)價(jià)值和發(fā)展商的品牌及企業(yè)知名度，“租售并舉，強(qiáng)勢(shì)開發(fā)”，將進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位。 短期性 與一些長(zhǎng)線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。 統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理 委托專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理，并以第三方的名義同產(chǎn)權(quán)人簽署租 賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議，使“返租”更可信，風(fēng)險(xiǎn)更低，同時(shí)降低開發(fā)商返租風(fēng)險(xiǎn) 五、 項(xiàng)目銷售價(jià)格策略 為了保障開發(fā)商的預(yù)期收益甚至營(yíng)造更大的利潤(rùn)空間，保證承諾投資者的租金回報(bào)率，本項(xiàng)目需利用各種營(yíng)銷推廣手段達(dá)成提高售價(jià)的策略，把保證返還給投資者租金收益計(jì)算入售價(jià)內(nèi)，然后一次性返還給投資者。 以上數(shù)據(jù)是在初步的市場(chǎng)分析情況下得出的，具體的價(jià)格有待項(xiàng)目確立后于貴司共同商定。 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 一、 推廣難點(diǎn)分析 理性的分析是策略執(zhí)行的先決條件。 品牌文化與投資生活的本質(zhì)分別是時(shí)尚文化和財(cái)富文化，它們不是一對(duì)矛盾體，而是相輔相承的。 二、 銷售去化風(fēng)險(xiǎn)分析 假設(shè)我們?nèi)w 住宅？ ! 單價(jià)是多少？ 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有多大？ 概念是什么？ 再看商業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn) 假定： 單價(jià) 6800 元 /m2；面積 20xx0m2； 扣除售后返租部分利潤(rùn) 即為： 20xx0m2以 5372 元 /m2單價(jià)完成銷售 結(jié)論是： 商業(yè)部分給開發(fā)商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是顯著的，是目前盱眙市場(chǎng)的住宅類產(chǎn)品難以達(dá)成的！ 三、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 一個(gè)主題鮮明的商業(yè)項(xiàng)目是要依托專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理在項(xiàng)目的培育期來(lái)精心打 造的。 。因此經(jīng)營(yíng)管理的成功與否直接決定了項(xiàng)目的成敗。 進(jìn)一步深化： 品牌文化即一種：成功、富裕、幸福、滿足，時(shí)尚的文化 投資生活即一種：理智、專業(yè)、財(cái)富、趣味、科學(xué)的生活態(tài)度 倡導(dǎo)快樂的投資：讓投資充滿趣味性，成為人們生活中隨手可得的一部分。 相對(duì)的高價(jià)格與短期返租在盱眙市場(chǎng)上存在一定風(fēng)險(xiǎn) 這在推廣時(shí)需要幫助客戶確立項(xiàng)目無(wú)可質(zhì)疑的投資前景與高性價(jià)比，以地理優(yōu)勢(shì)給投資者以實(shí)實(shí)在在的愿景實(shí)現(xiàn)。 由于主題商業(yè)步行街不同于專賣店，在獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)的模式下，對(duì)于單店的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)要求也就更高，招商時(shí)就不能什么商家都招，必須進(jìn)行篩選，讓適合主題定位的商家進(jìn) 駐， 再進(jìn)行統(tǒng)一推廣。 商業(yè)市場(chǎng)普遍采取的方式是：年回報(bào)稅前 7%，返租年限 810 年，這個(gè) 投資者普遍能接受的方式。相對(duì)而言，散戶經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買經(jīng)營(yíng)的比例將比較小。 有組織性 這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或會(huì)自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購(gòu)將是此類投資客戶慣常采取的方式。 ? 聯(lián)營(yíng)合作 發(fā)展商提供固定資產(chǎn)（土地 /物業(yè)）和物業(yè)管理及服務(wù)，由商家提供經(jīng)營(yíng)品牌、專業(yè)的管理、技術(shù)、人員并負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)與管理，發(fā)展商與商家是合作的伙伴關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；利益的分配通常是采取營(yíng)業(yè)額提成、保底經(jīng)營(yíng)或利益分成等方式。在操作上，通常適用于具有相當(dāng)品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力、中型、專業(yè)性強(qiáng)的商家。我司認(rèn)為以兒童業(yè)態(tài)為主，輔以由此帶動(dòng)的相關(guān)業(yè) 態(tài)是本案的主體功能定位。由項(xiàng)目地理?xiàng)l件而產(chǎn)生的局限性即可通過系列的推廣和宣傳來(lái)規(guī)避。 八、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 隨著國(guó)貿(mào)商圈各大型商業(yè)項(xiàng)目和品牌百貨的爭(zhēng)相進(jìn)駐，作為后起之勢(shì)的本項(xiàng)目面臨著嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)調(diào)查， 55%的