【正文】 推廣、招商、銷售的各項(xiàng)理念都將在具體的經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中去體現(xiàn)。本項(xiàng)目雖然具有一系列的優(yōu)勢(shì)機(jī)遇，但推廣上有幾點(diǎn)難點(diǎn)需要重點(diǎn)注意，以優(yōu)勢(shì)淡化弱勢(shì)，達(dá)成項(xiàng)目的旺銷。 返租年限的設(shè)定與租金平衡 盱眙返租模式分析 目前的盱眙商業(yè)租售市場(chǎng)上，租金不足以支撐售價(jià)，所以返租年限不能太長(zhǎng)，否則開(kāi)發(fā)商或管理公司將承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，三年――五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。 B) 帶租約銷售 在銷售前，發(fā)展商對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、定位，依托前期對(duì)物業(yè)成功的定 位和租賃招商，在商家確定的前提下，憑借經(jīng)營(yíng)商家具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力所產(chǎn)生的穩(wěn)定的、中長(zhǎng)期的收益來(lái)吸納投資，在這種方式下，物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者擁有物業(yè)，但不能行使使用權(quán)和管理權(quán)，其利益將來(lái)源于事先約定好的回報(bào)收益；而使用者則沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán)，該物業(yè)僅僅是其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的使用工具。 項(xiàng)目劣勢(shì)與威脅規(guī)避： 本項(xiàng)目的最大威脅來(lái)源于競(jìng)爭(zhēng)，而這可以通過(guò)差異化的定位和提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素 ，提高項(xiàng)目投資性價(jià)比來(lái)規(guī)避目前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 2． 3 知識(shí)化 盱眙人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育頗為發(fā)達(dá)。對(duì)于后入市的本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不是沒(méi)有，關(guān)鍵是如何挖掘市場(chǎng)的空白來(lái)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。在經(jīng)營(yíng)理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。城市的發(fā)展催生二大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成 盱眙 的二大商圈即商貿(mào)商圈、國(guó)貿(mào)商圈?！褒埼r節(jié)”已不僅是盱眙人勞動(dòng)豐收后的喜悅之情；也不僅是盱眙人勞動(dòng)致富的小康之路；它更是當(dāng)代盱眙人的一種勤勞、開(kāi)拓、求索的精神面貌。 盱眙縣 商業(yè) 項(xiàng)目 策 劃報(bào) 告商業(yè)篇 目 錄 第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 第二部分：項(xiàng)目主題定位 第三部分：項(xiàng)目銷售策略 第四部分：項(xiàng)目設(shè)定及招商策略 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 第六部分：項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析 第一部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 一、城市區(qū)位及地位分析 盱眙是全國(guó)最早建縣的縣份之一，距今已有 2200 多年。它更將是為盱眙的明天在奠基。 每個(gè)商圈都有大型商業(yè)項(xiàng)目，竟?fàn)幖ち页潭入m然 空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在竟?fàn)幹兄\求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。這將是未來(lái)盱眙的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式走向。 五、 本項(xiàng)目商業(yè)部分分析 本案位于淮河?xùn)|路西側(cè)，處于兩個(gè)商圈中間偏西位置，對(duì)于兩個(gè)商圈經(jīng)營(yíng)內(nèi)容具有補(bǔ)缺的妙用，作為城鎮(zhèn)中央地帶 連接兩個(gè)商圈的結(jié)點(diǎn)，對(duì)于穩(wěn)固沿線地塊商業(yè)價(jià)值具有不可或缺的作用。據(jù)調(diào)查， 55%的人把教育投資擺在首位。由項(xiàng)目地理?xiàng)l件而產(chǎn)生的局限性即可通過(guò)系列的推廣和宣傳來(lái)規(guī)避。在操作上，通常適用于具有相當(dāng)品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力、中型、專業(yè)性強(qiáng)的商家。 有組織性 這些投資客可能是某些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的成員，或會(huì)自行組織一些投資團(tuán)隊(duì)，所以，團(tuán)購(gòu)將是此類投資客戶慣常采取的方式。 商業(yè)市場(chǎng)普遍采取的方式是：年回報(bào)稅前 7%，返租年限 810 年，這個(gè) 投資者普遍能接受的方式。 相對(duì)的高價(jià)格與短期返租在盱眙市場(chǎng)上存在一定風(fēng)險(xiǎn) 這在推廣時(shí)需要幫助客戶確立項(xiàng)目無(wú)可質(zhì)疑的投資前景與高性價(jià)比，以地理優(yōu)勢(shì)給投資者以實(shí)實(shí)在在的愿景實(shí)現(xiàn)。因此經(jīng)營(yíng)管理的成功與否直接決定了項(xiàng)目的成敗。 二、 銷售去化風(fēng)險(xiǎn)分析 假設(shè)我們?nèi)w 住宅？ ! 單價(jià)是多少？ 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有多大？ 概念是什么？ 再看商業(yè)銷售風(fēng)險(xiǎn) 假定： 單價(jià) 6800 元 /m2；面積 20xx0m2； 扣除售后返租部分利潤(rùn) 即為： 20xx0m2以 5372 元 /m2單價(jià)完成銷售 結(jié)論是： 商業(yè)部分給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是顯著的，是目前盱眙市場(chǎng)的住宅類產(chǎn)品難以達(dá)成的！ 三、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 一個(gè)主題鮮明的商業(yè)項(xiàng)目是要依托專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理在項(xiàng)目的培育期來(lái)精心打 造的。 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 一、 推廣難點(diǎn)分析 理性的分析是策略執(zhí)行的先決條件。 統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理 委托專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理，并以第三方的名義同產(chǎn)權(quán)人簽署租 賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議，使“返租”更可信，風(fēng)險(xiǎn)更低，同時(shí)降低開(kāi)發(fā)商返租風(fēng)險(xiǎn) 五、 項(xiàng)目銷售價(jià)格策略 為了保障開(kāi)發(fā)商的預(yù)期收益甚至營(yíng)造更大的利潤(rùn)空間，保證承諾投資者的租金回報(bào)率，本項(xiàng)目需利用各種營(yíng)銷推廣手段達(dá)成提高售價(jià)的策略，把保證返還給投資者租金收益計(jì)算入售價(jià)內(nèi)，然后一次性返還給投資者。 短期性 與一些長(zhǎng)線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實(shí)現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達(dá)到滾動(dòng)投資的目的。投資者完全擁有物業(yè)的所有權(quán)，其物業(yè)價(jià)值將主要體現(xiàn)在使用價(jià)值上，對(duì)其可以進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、租賃、轉(zhuǎn)讓，而且物業(yè)自身價(jià)值也將隨著商業(yè)的成熟而逐步提高；投資者的收益來(lái)源于其使用、租賃或轉(zhuǎn)讓相應(yīng)所產(chǎn)生的利益。 總結(jié)： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)利用： 從我司對(duì)項(xiàng)目的理解及盱眙市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)強(qiáng)度應(yīng)依次為地理位置的稀缺性、清晰的主題定位、高品質(zhì)的商業(yè)氛圍、專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、最具潛力的投資價(jià)值，這些優(yōu)勢(shì)都是本項(xiàng)目宣傳推廣的賣(mài)點(diǎn)依據(jù)。各種休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)在盱眙雖規(guī)模不大，但此消費(fèi)異?；钴S。雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動(dòng)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)效益未能最大限度地發(fā)揮， 以上二個(gè)商圈的總體供應(yīng)量將在一定程度滿足盱眙中檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求；對(duì)于“金字塔尖”細(xì)分部分的消費(fèi)需求的挖掘，就目前盱眙的商業(yè)現(xiàn)狀是無(wú)法滿足的。 作為一種全新的理念，主題商業(yè)不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物氛圍。 市場(chǎng)步入了互贏的“商圈競(jìng)爭(zhēng)”模式 經(jīng)過(guò)街鋪－大廈裙樓－百貨商城的發(fā)展模式， 盱眙 開(kāi)始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級(jí)階段。作為盱眙的常態(tài)節(jié)日已深入萬(wàn)千百姓人家，同時(shí)也正走向全國(guó)、著眼世界。歷史上，盱眙曾建過(guò)都，升過(guò)郡、軍，還有州、郡在盱眙設(shè)治。 小結(jié)： 盱眙具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。其中，以超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)等為主的國(guó)貿(mào)商圈為 盱眙 的綜合商圈；商貿(mào)商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了 盱眙 的“平民商圈”。 四、 商業(yè)市場(chǎng)商圈調(diào)研分析 國(guó)貿(mào)商圈 位于盱眙核心地帶的國(guó)貿(mào)商圈，是盱眙商業(yè)陣線的制高點(diǎn)。 由于本項(xiàng)目所處都梁公園對(duì)面，是典型的單邊商業(yè)。 2． 4 趨眾跟風(fēng) 跟風(fēng)從眾是盱眙市民消費(fèi)的一大特點(diǎn)，同時(shí)也伴隨著喜新厭舊。