【正文】 推廣、招商、銷售的各項理念都將在具體的經(jīng)營管理的過程中去體現(xiàn)。本項目雖然具有一系列的優(yōu)勢機遇，但推廣上有幾點難點需要重點注意，以優(yōu)勢淡化弱勢，達成項目的旺銷。 返租年限的設定與租金平衡 盱眙返租模式分析 目前的盱眙商業(yè)租售市場上，租金不足以支撐售價，所以返租年限不能太長，否則開發(fā)商或管理公司將承擔太大的風險。一般來說，三年――五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標。 B) 帶租約銷售 在銷售前，發(fā)展商對物業(yè)進行規(guī)劃、定位，依托前期對物業(yè)成功的定 位和租賃招商，在商家確定的前提下，憑借經(jīng)營商家具有競爭優(yōu)勢的品牌和經(jīng)營實力所產(chǎn)生的穩(wěn)定的、中長期的收益來吸納投資，在這種方式下，物業(yè)的所有權與經(jīng)營權分離，投資者擁有物業(yè)，但不能行使使用權和管理權，其利益將來源于事先約定好的回報收益；而使用者則沒有物業(yè)的所有權，該物業(yè)僅僅是其進行經(jīng)營的使用工具。 項目劣勢與威脅規(guī)避： 本項目的最大威脅來源于競爭，而這可以通過差異化的定位和提升項目軟件質(zhì)素 ，提高項目投資性價比來規(guī)避目前市場的競爭。 2． 3 知識化 盱眙人重視教育消費，基礎教育頗為發(fā)達。對于后入市的本項目來說，市場機會不是沒有，關鍵是如何挖掘市場的空白來提升項目競爭力。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。城市的發(fā)展催生二大商業(yè)區(qū)域的新格局，構成 盱眙 的二大商圈即商貿(mào)商圈、國貿(mào)商圈。“龍蝦節(jié)”已不僅是盱眙人勞動豐收后的喜悅之情；也不僅是盱眙人勞動致富的小康之路；它更是當代盱眙人的一種勤勞、開拓、求索的精神面貌。 盱眙縣 商業(yè) 項目 策 劃報 告商業(yè)篇 目 錄 第一部分：項目市場調(diào)查分析 第二部分：項目主題定位 第三部分：項目銷售策略 第四部分：項目設定及招商策略 第五部分：項目營銷推廣策略 第六部分：項目銷售的風險分析 第一部分、項目市場調(diào)查分析 一、城市區(qū)位及地位分析 盱眙是全國最早建縣的縣份之一，距今已有 2200 多年。它更將是為盱眙的明天在奠基。 每個商圈都有大型商業(yè)項目，竟爭激烈程度雖然 空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在竟爭中謀求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。這將是未來盱眙的商業(yè)競爭模式走向。 五、 本項目商業(yè)部分分析 本案位于淮河東路西側(cè)，處于兩個商圈中間偏西位置，對于兩個商圈經(jīng)營內(nèi)容具有補缺的妙用，作為城鎮(zhèn)中央地帶 連接兩個商圈的結(jié)點，對于穩(wěn)固沿線地塊商業(yè)價值具有不可或缺的作用。據(jù)調(diào)查， 55%的人把教育投資擺在首位。由項目地理條件而產(chǎn)生的局限性即可通過系列的推廣和宣傳來規(guī)避。在操作上，通常適用于具有相當品牌和經(jīng)營實力、中型、專業(yè)性強的商家。 有組織性 這些投資客可能是某些專業(yè)投資機構的成員，或會自行組織一些投資團隊，所以，團購將是此類投資客戶慣常采取的方式。 商業(yè)市場普遍采取的方式是：年回報稅前 7%，返租年限 810 年，這個 投資者普遍能接受的方式。 相對的高價格與短期返租在盱眙市場上存在一定風險 這在推廣時需要幫助客戶確立項目無可質(zhì)疑的投資前景與高性價比，以地理優(yōu)勢給投資者以實實在在的愿景實現(xiàn)。因此經(jīng)營管理的成功與否直接決定了項目的成敗。 二、 銷售去化風險分析 假設我們?nèi)w 住宅？ ! 單價是多少？ 市場風險有多大？ 概念是什么？ 再看商業(yè)銷售風險 假定： 單價 6800 元 /m2；面積 20xx0m2； 扣除售后返租部分利潤 即為： 20xx0m2以 5372 元 /m2單價完成銷售 結(jié)論是： 商業(yè)部分給開發(fā)商帶來的經(jīng)濟效益是顯著的，是目前盱眙市場的住宅類產(chǎn)品難以達成的！ 三、 經(jīng)營管理風險 一個主題鮮明的商業(yè)項目是要依托專業(yè)的經(jīng)營管理在項目的培育期來精心打 造的。 第五部分：項目營銷推廣策略 一、 推廣難點分析 理性的分析是策略執(zhí)行的先決條件。 統(tǒng)一招商經(jīng)營管理 委托專業(yè)公司進行統(tǒng)一招商經(jīng)營管理，并以第三方的名義同產(chǎn)權人簽署租 賃經(jīng)營協(xié)議，使“返租”更可信，風險更低，同時降低開發(fā)商返租風險 五、 項目銷售價格策略 為了保障開發(fā)商的預期收益甚至營造更大的利潤空間，保證承諾投資者的租金回報率，本項目需利用各種營銷推廣手段達成提高售價的策略，把保證返還給投資者租金收益計算入售價內(nèi)，然后一次性返還給投資者。 短期性 與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達到滾動投資的目的。投資者完全擁有物業(yè)的所有權，其物業(yè)價值將主要體現(xiàn)在使用價值上，對其可以進行經(jīng)營、租賃、轉(zhuǎn)讓，而且物業(yè)自身價值也將隨著商業(yè)的成熟而逐步提高；投資者的收益來源于其使用、租賃或轉(zhuǎn)讓相應所產(chǎn)生的利益。 總結(jié)： 項目優(yōu)勢與機會利用： 從我司對項目的理解及盱眙市場現(xiàn)狀來看，本項目的優(yōu)勢強度應依次為地理位置的稀缺性、清晰的主題定位、高品質(zhì)的商業(yè)氛圍、專業(yè)的經(jīng)營管理、最具潛力的投資價值，這些優(yōu)勢都是本項目宣傳推廣的賣點依據(jù)。各種休閑娛樂產(chǎn)業(yè)在盱眙雖規(guī)模不大，但此消費異?；钴S。雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動發(fā)展，產(chǎn)業(yè)效益未能最大限度地發(fā)揮， 以上二個商圈的總體供應量將在一定程度滿足盱眙中檔消費群體的消費需求；對于“金字塔尖”細分部分的消費需求的挖掘，就目前盱眙的商業(yè)現(xiàn)狀是無法滿足的。 作為一種全新的理念，主題商業(yè)不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。 市場步入了互贏的“商圈競爭”模式 經(jīng)過街鋪－大廈裙樓－百貨商城的發(fā)展模式， 盱眙 開始全面步入商業(yè)物業(yè)的升級階段。作為盱眙的常態(tài)節(jié)日已深入萬千百姓人家，同時也正走向全國、著眼世界。歷史上，盱眙曾建過都，升過郡、軍，還有州、郡在盱眙設治。 小結(jié)： 盱眙具有區(qū)位優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、成本優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。其中，以超市、百貨、專業(yè)市場等為主的國貿(mào)商圈為 盱眙 的綜合商圈；商貿(mào)商圈以低檔次混雜型商業(yè)構成了 盱眙 的“平民商圈”。 四、 商業(yè)市場商圈調(diào)研分析 國貿(mào)商圈 位于盱眙核心地帶的國貿(mào)商圈，是盱眙商業(yè)陣線的制高點。 由于本項目所處都梁公園對面，是典型的單邊商業(yè)。 2． 4 趨眾跟風 跟風從眾是盱眙市民消費的一大特點，同時也伴隨著喜新厭舊。