【正文】 人把教育投資擺在首位。 七、 市場消費特點分析 城市消費力分析 20xx 年盱眙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14958 元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 6520 元，居民收入、支出一直在全國處于中等水平。 五、 本項目商業(yè)部分分析 本案位于淮河?xùn)|路西側(cè)，處于兩個商圈中間偏西位置，對于兩個商圈經(jīng)營內(nèi)容具有補缺的妙用，作為城鎮(zhèn)中央地帶 連接兩個商圈的結(jié)點，對于穩(wěn)固沿線地塊商業(yè)價值具有不可或缺的作用。 商貿(mào)商圈 商貿(mào)商圈主要是沿淮河?xùn)|路布置，匯集了萬潤發(fā)、蘇果超市，目前該區(qū)域新建項目只有華夏領(lǐng)秀，該項目雖坐擁黃金地段但從其定位、價格和戶型都沒有體現(xiàn)出應(yīng)有的運作整體性和商業(yè)高度。這將是未來盱眙的商業(yè)競爭模式走向。 商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化 目前整個市場明顯呈現(xiàn)出更理性化的需求，投資者和經(jīng)營者都對發(fā)展商提出了經(jīng)營管理上的要求，促使發(fā)展商必須面對市場作出售后承諾，除了要考慮如何將商鋪盡快銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營才能保證旺場，才能令物業(yè)保值 和增值，從而真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的市場價值。 每個商圈都有大型商業(yè)項目，竟?fàn)幖ち页潭入m然 空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在竟?fàn)幹兄\求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。 盱眙 商業(yè)的消費者已不僅僅是本縣的 74 萬人口，而是南京一小時經(jīng)濟圈內(nèi)。它更將是為盱眙的明天在奠基。 城區(qū)是江蘇省惟一的山水兼?zhèn)淇h城，山在城中立，水 在城邊繞，有“淮河明珠”之美稱，為全國生態(tài)示范區(qū)，縣城被定為省級風(fēng)景名勝區(qū)，人居環(huán)境甚佳。 盱眙縣 商業(yè) 項目 策 劃報 告商業(yè)篇 目 錄 第一部分：項目市場調(diào)查分析 第二部分：項目主題定位 第三部分：項目銷售策略 第四部分：項目設(shè)定及招商策略 第五部分：項目營銷推廣策略 第六部分：項目銷售的風(fēng)險分析 第一部分、項目市場調(diào)查分析 一、城市區(qū)位及地位分析 盱眙是全國最早建縣的縣份之一，距今已有 2200 多年。寧淮、寧宿徐高速公路穿境而過，盱眙到省城南京只需 60 分鐘，已真正進(jìn)入南京“一小時都市經(jīng)濟圈”，是“長三角最具投資價值的 20 個縣（市）”之一?！褒埼r節(jié)”已不僅是盱眙人勞動豐收后的喜悅之情；也不僅是盱眙人勞動致富的小康之路；它更是當(dāng)代盱眙人的一種勤勞、開拓、求索的精神面貌。 “超大經(jīng)濟圈”助力商業(yè)地產(chǎn) 近幾年， 盱眙 經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加 和人均消費的同比增長，推動了一些成熟商圈的形成。城市的發(fā)展催生二大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成 盱眙 的二大商圈即商貿(mào)商圈、國貿(mào)商圈。單一的產(chǎn)品與銷售模式使盱眙商業(yè)投資市場陷入了慣性思維，新的地產(chǎn)模式面臨著市場的考驗。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 國貿(mào)商圈已經(jīng)成為各路諸侯和大量資本紛紛殺入的黃金寶地，不僅意味著中心地帶強勁的向心 力和豐富的含金量，同時也預(yù)示著這一區(qū)域內(nèi)的市場競爭將日趨激烈。對于后入市的本項目來說，市場機會不是沒有，關(guān)鍵是如何挖掘市場的空白來提升項目競爭力。而從盱眙最高的住宅價格來看，其價格也符合這一規(guī)律， 盱眙的地產(chǎn)經(jīng)濟正處于良性發(fā)展的軌道上。 2． 3 知識化 盱眙人重視教育消費，基礎(chǔ)教育頗為發(fā)達(dá)。這將為本案的定位找到市場切入點。 項目劣勢與威脅規(guī)避： 本項目的最大威脅來源于競爭，而這可以通過差異化的定位和提升項目軟件質(zhì)素 ，提高項目投資性價比來規(guī)避目前市場的競爭。借鑒一二線商業(yè)城市的成功經(jīng)驗本案應(yīng)倡導(dǎo)：立足市場 空白，做人無我有的主題定位。 B) 帶租約銷售 在銷售前，發(fā)展商對物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、定位，依托前期對物業(yè)成功的定 位和租賃招商，在商家確定的前提下，憑借經(jīng)營商家具有競爭優(yōu)勢的品牌和經(jīng)營實力所產(chǎn)生的穩(wěn)定的、中長期的收益來吸納投資，在這種方式下，物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，投資者擁有物業(yè)，但不能行使使用權(quán)和管理權(quán)，其利益將來源于事先約定好的回報收益；而使用者則沒有物業(yè)的所有權(quán)，該物業(yè)僅僅是其進(jìn)行經(jīng)營的使用工具。 ? 租賃 發(fā)展商采取保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，對外租賃的方式，主要適用于經(jīng)營面積大、租賃期長、租金水平相對較低的大賣場、主力餐飲、娛樂、中大型專業(yè)店等業(yè)態(tài)；在操作上，依靠先期成功的目標(biāo)商家招商，確立合作關(guān)系，進(jìn)而對整體項目起到重要的強勢支撐作用；同時，隨著商業(yè)項目整體的成功運營和市場逐步成熟，此部分物業(yè)的商業(yè)價值 將進(jìn)一步提升，對發(fā)展商而言，將成為其巨大的資產(chǎn)資源；另一方面，在商業(yè)價值提升后，部分物業(yè)（如專業(yè)店、主力餐飲）可以采取“帶租約銷售”方式實現(xiàn)銷售，此部分物業(yè)必將產(chǎn)生更大的經(jīng)濟利益。一般來說，三年――五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。 次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營客戶 本案因為定位清晰，主題明確，由于招商的要求將限定對應(yīng)的業(yè)態(tài)。 返租年限的設(shè)定與租金平衡 盱眙返租模式分析 目前的盱眙商業(yè)租售市場上，租金不足以支撐售價，所以返租年限不能太長，否則開發(fā)商或管理公司將承擔(dān)太大的風(fēng)險。 第四部分：項目設(shè)定及招商策略 根據(jù)盱眙品牌市場的空白和我司的商業(yè)資源 整合，對本項目的產(chǎn)品、功能及業(yè)態(tài)等進(jìn)行具體的設(shè)定 一、產(chǎn)品設(shè)定 二、功能及業(yè)態(tài)設(shè)定 A 區(qū)一、二層為主力品牌區(qū) 國內(nèi)一線兒童百貨主力品牌形象店 B 區(qū)一、二層為次主力品牌區(qū) 國內(nèi)二、三線兒童百貨品牌專賣店 C 區(qū)一、二層為兒童百貨專賣店 當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)兒童百貨經(jīng)營商 D 區(qū) 一、二層為兒童玩具及用品專賣店 A、 B、 C、 D 區(qū)三層為主力功能區(qū) 兒童教育、兒童娛樂、兒童攝影為主導(dǎo)輔以兒童圖書及音像制品 E 區(qū)為休閑餐飲及功能配套區(qū) 休閑輕餐飲、傳統(tǒng)餐飲、咖啡店、銀行、藥店、洗衣店、便利店等 F 區(qū)為開放式廣場 三、 招商策略 策略 1：把握經(jīng)營檔次，確保項目整體形象 本項目的綜合檔次是盱眙一流的，招商時對各類商家進(jìn)行優(yōu)化篩選，確保本項目的整體經(jīng)營檔次與形象， 有利于本項目的持續(xù)發(fā)展與良好運作。本項目雖然具有一系列的優(yōu)勢機遇，但推廣上有幾點難點需要重點注意，以優(yōu)勢淡化弱勢，達(dá)成項目的旺銷。它們?nèi)诤虾蟮谋举|(zhì)即是：具有參與性、流行性、功利性和專業(yè)性，這也是商業(yè)文化的本質(zhì)。推廣、招商、銷售的各項理念都將在具體的經(jīng)營管理的過程中去體