【正文】 人把教育投資擺在首位。 七、 市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)分析 城市消費(fèi)力分析 20xx 年盱眙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14958 元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 6520 元，居民收入、支出一直在全國(guó)處于中等水平。 五、 本項(xiàng)目商業(yè)部分分析 本案位于淮河?xùn)|路西側(cè)，處于兩個(gè)商圈中間偏西位置，對(duì)于兩個(gè)商圈經(jīng)營(yíng)內(nèi)容具有補(bǔ)缺的妙用，作為城鎮(zhèn)中央地帶 連接兩個(gè)商圈的結(jié)點(diǎn)，對(duì)于穩(wěn)固沿線地塊商業(yè)價(jià)值具有不可或缺的作用。 商貿(mào)商圈 商貿(mào)商圈主要是沿淮河?xùn)|路布置，匯集了萬(wàn)潤(rùn)發(fā)、蘇果超市，目前該區(qū)域新建項(xiàng)目只有華夏領(lǐng)秀，該項(xiàng)目雖坐擁黃金地段但從其定位、價(jià)格和戶型都沒(méi)有體現(xiàn)出應(yīng)有的運(yùn)作整體性和商業(yè)高度。這將是未來(lái)盱眙的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式走向。 商鋪經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)化 目前整個(gè)市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出更理性化的需求，投資者和經(jīng)營(yíng)者都對(duì)發(fā)展商提出了經(jīng)營(yíng)管理上的要求，促使發(fā)展商必須面對(duì)市場(chǎng)作出售后承諾，除了要考慮如何將商鋪盡快銷(xiāo)售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營(yíng)才能保證旺場(chǎng)，才能令物業(yè)保值 和增值，從而真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。 每個(gè)商圈都有大型商業(yè)項(xiàng)目，竟?fàn)幖ち页潭入m然 空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在竟?fàn)幹兄\求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。 盱眙 商業(yè)的消費(fèi)者已不僅僅是本縣的 74 萬(wàn)人口，而是南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。它更將是為盱眙的明天在奠基。 城區(qū)是江蘇省惟一的山水兼?zhèn)淇h城，山在城中立，水 在城邊繞，有“淮河明珠”之美稱(chēng)，為全國(guó)生態(tài)示范區(qū)，縣城被定為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，人居環(huán)境甚佳。 盱眙縣 商業(yè) 項(xiàng)目 策 劃報(bào) 告商業(yè)篇 目 錄 第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 第二部分：項(xiàng)目主題定位 第三部分：項(xiàng)目銷(xiāo)售策略 第四部分：項(xiàng)目設(shè)定及招商策略 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 第六部分：項(xiàng)目銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)分析 第一部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 一、城市區(qū)位及地位分析 盱眙是全國(guó)最早建縣的縣份之一，距今已有 2200 多年。寧淮、寧宿徐高速公路穿境而過(guò)，盱眙到省城南京只需 60 分鐘，已真正進(jìn)入南京“一小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”，是“長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值的 20 個(gè)縣（市）”之一?！褒埼r節(jié)”已不僅是盱眙人勞動(dòng)豐收后的喜悅之情；也不僅是盱眙人勞動(dòng)致富的小康之路；它更是當(dāng)代盱眙人的一種勤勞、開(kāi)拓、求索的精神面貌。 “超大經(jīng)濟(jì)圈”助力商業(yè)地產(chǎn) 近幾年， 盱眙 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加 和人均消費(fèi)的同比增長(zhǎng)，推動(dòng)了一些成熟商圈的形成。城市的發(fā)展催生二大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成 盱眙 的二大商圈即商貿(mào)商圈、國(guó)貿(mào)商圈。單一的產(chǎn)品與銷(xiāo)售模式使盱眙商業(yè)投資市場(chǎng)陷入了慣性思維，新的地產(chǎn)模式面臨著市場(chǎng)的考驗(yàn)。在經(jīng)營(yíng)理念上，則改變以往的全銷(xiāo)售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 國(guó)貿(mào)商圈已經(jīng)成為各路諸侯和大量資本紛紛殺入的黃金寶地，不僅意味著中心地帶強(qiáng)勁的向心 力和豐富的含金量，同時(shí)也預(yù)示著這一區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。對(duì)于后入市的本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不是沒(méi)有，關(guān)鍵是如何挖掘市場(chǎng)的空白來(lái)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。而從盱眙最高的住宅價(jià)格來(lái)看，其價(jià)格也符合這一規(guī)律， 盱眙的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處于良性發(fā)展的軌道上。 2． 3 知識(shí)化 盱眙人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育頗為發(fā)達(dá)。這將為本案的定位找到市場(chǎng)切入點(diǎn)。 項(xiàng)目劣勢(shì)與威脅規(guī)避： 本項(xiàng)目的最大威脅來(lái)源于競(jìng)爭(zhēng)，而這可以通過(guò)差異化的定位和提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素 ，提高項(xiàng)目投資性價(jià)比來(lái)規(guī)避目前市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。借鑒一二線商業(yè)城市的成功經(jīng)驗(yàn)本案應(yīng)倡導(dǎo)：立足市場(chǎng) 空白，做人無(wú)我有的主題定位。 B) 帶租約銷(xiāo)售 在銷(xiāo)售前，發(fā)展商對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、定位，依托前期對(duì)物業(yè)成功的定 位和租賃招商，在商家確定的前提下，憑借經(jīng)營(yíng)商家具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的品牌和經(jīng)營(yíng)實(shí)力所產(chǎn)生的穩(wěn)定的、中長(zhǎng)期的收益來(lái)吸納投資，在這種方式下，物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者擁有物業(yè)，但不能行使使用權(quán)和管理權(quán)，其利益將來(lái)源于事先約定好的回報(bào)收益；而使用者則沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán)，該物業(yè)僅僅是其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的使用工具。 ? 租賃 發(fā)展商采取保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，對(duì)外租賃的方式，主要適用于經(jīng)營(yíng)面積大、租賃期長(zhǎng)、租金水平相對(duì)較低的大賣(mài)場(chǎng)、主力餐飲、娛樂(lè)、中大型專(zhuān)業(yè)店等業(yè)態(tài)；在操作上，依靠先期成功的目標(biāo)商家招商，確立合作關(guān)系，進(jìn)而對(duì)整體項(xiàng)目起到重要的強(qiáng)勢(shì)支撐作用；同時(shí)，隨著商業(yè)項(xiàng)目整體的成功運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)逐步成熟，此部分物業(yè)的商業(yè)價(jià)值 將進(jìn)一步提升，對(duì)發(fā)展商而言，將成為其巨大的資產(chǎn)資源；另一方面，在商業(yè)價(jià)值提升后，部分物業(yè)（如專(zhuān)業(yè)店、主力餐飲）可以采取“帶租約銷(xiāo)售”方式實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，此部分物業(yè)必將產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)利益。一般來(lái)說(shuō)，三年――五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。 次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營(yíng)客戶 本案因?yàn)槎ㄎ磺逦黝}明確，由于招商的要求將限定對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)。 返租年限的設(shè)定與租金平衡 盱眙返租模式分析 目前的盱眙商業(yè)租售市場(chǎng)上，租金不足以支撐售價(jià)，所以返租年限不能太長(zhǎng)，否則開(kāi)發(fā)商或管理公司將承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)。 第四部分：項(xiàng)目設(shè)定及招商策略 根據(jù)盱眙品牌市場(chǎng)的空白和我司的商業(yè)資源 整合，對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品、功能及業(yè)態(tài)等進(jìn)行具體的設(shè)定 一、產(chǎn)品設(shè)定 二、功能及業(yè)態(tài)設(shè)定 A 區(qū)一、二層為主力品牌區(qū) 國(guó)內(nèi)一線兒童百貨主力品牌形象店 B 區(qū)一、二層為次主力品牌區(qū) 國(guó)內(nèi)二、三線兒童百貨品牌專(zhuān)賣(mài)店 C 區(qū)一、二層為兒童百貨專(zhuān)賣(mài)店 當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)兒童百貨經(jīng)營(yíng)商 D 區(qū) 一、二層為兒童玩具及用品專(zhuān)賣(mài)店 A、 B、 C、 D 區(qū)三層為主力功能區(qū) 兒童教育、兒童娛樂(lè)、兒童攝影為主導(dǎo)輔以兒童圖書(shū)及音像制品 E 區(qū)為休閑餐飲及功能配套區(qū) 休閑輕餐飲、傳統(tǒng)餐飲、咖啡店、銀行、藥店、洗衣店、便利店等 F 區(qū)為開(kāi)放式廣場(chǎng) 三、 招商策略 策略 1：把握經(jīng)營(yíng)檔次，確保項(xiàng)目整體形象 本項(xiàng)目的綜合檔次是盱眙一流的，招商時(shí)對(duì)各類(lèi)商家進(jìn)行優(yōu)化篩選，確保本項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)檔次與形象， 有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。本項(xiàng)目雖然具有一系列的優(yōu)勢(shì)機(jī)遇，但推廣上有幾點(diǎn)難點(diǎn)需要重點(diǎn)注意，以優(yōu)勢(shì)淡化弱勢(shì)，達(dá)成項(xiàng)目的旺銷(xiāo)。它們?nèi)诤虾蟮谋举|(zhì)即是：具有參與性、流行性、功利性和專(zhuān)業(yè)性，這也是商業(yè)文化的本質(zhì)。推廣、招商、銷(xiāo)售的各項(xiàng)理念都將在具體的經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中去體