【正文】 在的消費(fèi)人流和可觀的 效益。 商業(yè)定位主題化 面對越來越激烈的競爭，盱眙“大而全”的傳統(tǒng)百貨店面臨著轉(zhuǎn)型。百貨商業(yè)步入了 “主題時代”。 作為一種全新的理念，主題商業(yè)不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。這將是未來盱眙的商業(yè)競爭模式走向。 四、 商業(yè)市場商圈調(diào)研分析 國貿(mào)商圈 位于盱眙核心地帶的國貿(mào)商圈，是盱眙商業(yè)陣線的制高點。在國貿(mào)商圈近 2 平方公里的區(qū)域內(nèi)，各路商家排兵布陣，積極進(jìn)駐，近 12 萬平方米的商業(yè)鋪面先后競相入市。 國貿(mào)商圈是一方財富 寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨厚的本土客群、成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，在盱眙獨占鰲頭，這一區(qū)域成為盱眙名副其實的人流、物流、資金流、信息流的中心。 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。國貿(mào)商圈屬于縣城的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛（日均人流量超過 10 萬），是真正意義上的寸土寸金。正是基于對國貿(mào)商圈這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心。 國貿(mào)商圈已經(jīng)成為各路諸侯和大量資本紛紛殺入的黃金寶地，不僅意味著中心地帶強(qiáng)勁的向心 力和豐富的含金量，同時也預(yù)示著這一區(qū)域內(nèi)的市場競爭將日趨激烈。 商貿(mào)商圈 商貿(mào)商圈主要是沿淮河?xùn)|路布置，匯集了萬潤發(fā)、蘇果超市，目前該區(qū)域新建項目只有華夏領(lǐng)秀，該項目雖坐擁黃金地段但從其定位、價格和戶型都沒有體現(xiàn)出應(yīng)有的運(yùn)作整體性和商業(yè)高度。 小結(jié)： 盱眙商圈以東、西兩個中心點進(jìn)行分布，其特點如下： 從物業(yè)的售價及地段的繁華程度來看，國貿(mào)商圈首先作為商鋪高密度的代表區(qū)域，將是未來品牌商家集結(jié)的地方，由于地塊的稀缺性與地位的唯一 性，其未來商業(yè)升值潛力不可限量。 商貿(mào)商圈由于環(huán)境因素的影響，其發(fā)展?jié)摿τ邢?，該區(qū)域參差不齊商業(yè)格局短時間內(nèi)難以提升。隨著東部的發(fā)展，在城市的東部必定還將產(chǎn)生新的商圈來替代商貿(mào)商圈。 由于缺乏整體規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)設(shè)施布局雜亂，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一、業(yè)種較為 集中，即沒有形成完善豐富的業(yè)態(tài)、業(yè)種配備，也沒有形成具有強(qiáng)烈個性化的特色商業(yè)街區(qū)，同時，環(huán)境檔次也顯得較低，因此在本區(qū)域的整體商業(yè)配套上仍存在著諸多方面的市場空白點。 各商圈經(jīng)營對品牌重視度度不夠，整體商業(yè)定位較低，加之缺乏對商業(yè) 運(yùn)營的整體調(diào)控，整體商業(yè)發(fā)展良莠不齊，商業(yè)經(jīng)營面積呈供大于求的局面。雖有交通線路作為連接，但商業(yè)圈之間未能聯(lián)動發(fā)展，產(chǎn)業(yè)效益未能最大限度地發(fā)揮， 以上二個商圈的總體供應(yīng)量將在一定程度滿足盱眙中檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求；對于“金字塔尖”細(xì)分部分的消費(fèi)需求的挖掘，就目前盱眙的商業(yè)現(xiàn)狀是無法滿足的。對于后入市的本項目來說，市場機(jī)會不是沒有，關(guān)鍵是如何挖掘市場的空白來提升項目競爭力。 五、 本項目商業(yè)部分分析 本案位于淮河?xùn)|路西側(cè)，處于兩個商圈中間偏西位置，對于兩個商圈經(jīng)營內(nèi)容具有補(bǔ)缺的妙用，作為城鎮(zhèn)中央地帶 連接兩個商圈的結(jié)點，對于穩(wěn)固沿線地塊商業(yè)價值具有不可或缺的作用。 由于本項目所處都梁公園對面，是典型的單邊商業(yè)?；陧椖康拇婊睢⒈P活的需求，商業(yè)部份的體量需達(dá)到一定的規(guī)模，方能自成一體形成盱眙商業(yè)的新熱點。 六、 主要商業(yè)項目價格情況分析 目前底層沿街商鋪銷售均價在 8000 元 /平方米左右，平均租金在 2 元 /平方米 /天 。而從盱眙的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場中可以看出一、二樓的銷售情況非常火暴，而二樓以上的銷售并不理想。 通常商鋪的價格是住宅價格的 23 倍，以上海地區(qū)為例，住宅的價格在 16000 元 /平方米左右，商鋪的價 格在 60000 元 /平方米左右。目前盱眙城鎮(zhèn)中心的住宅的售價，最高售價 3600 元 /平方米左右，最低售價為 2600 元 /平方米左右。而從盱眙最高的住宅價格來看，其價格也符合這一規(guī)律， 盱眙的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處于良性發(fā)展的軌道上。 七、 市場消費(fèi)特點分析 城市消費(fèi)力分析 20xx 年盱眙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14958 元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 6520 元，居民收入、支出一直在全國處于中等水平。消費(fèi)力較強(qiáng)。 城市消費(fèi)特征分析 2． 1 現(xiàn)代化 盱眙人的消費(fèi)洋溢著現(xiàn)代氣息。私人購車和購房大幅增長，成為一 個新的消費(fèi)熱點。 2． 2 休閑化 唱歌、滑旱冰、泡咖啡吧是現(xiàn)代人休閑的一種方式。盱眙有上百家練歌房，國貿(mào)中心的小型溜冰場人滿為患，數(shù)家咖啡吧和簡餐店生意火爆。各種休閑娛樂產(chǎn)業(yè)在盱眙雖規(guī)模不大，但此消費(fèi)異常活躍。 2． 3 知識化 盱眙人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育頗為發(fā)達(dá)。據(jù)調(diào)查， 55%的人把教育投資擺在首位。 2． 4 趨眾跟風(fēng) 跟風(fēng)從眾是盱眙市民消費(fèi)的一大特點，同時也伴隨著喜新厭舊。無論是商品還是賣場、娛樂場所，如果沒有創(chuàng)新，很難長期生存。 敢于消費(fèi)、品牌消費(fèi)、超前消費(fèi)是盱眙市民的總體消費(fèi)特征和趨勢 。在這樣一個消費(fèi)體系下，較強(qiáng)的消費(fèi)活躍度是城市消費(fèi)的主要支撐。而綜合市場部分的分析，我們發(fā)現(xiàn)盱眙的消費(fèi)格局呈現(xiàn)以下特征。即： 品牌供給不足，細(xì)分市場模糊 。這將為本案的定位找到市場切入點。 八、項目競爭對手分析 隨著國貿(mào)商圈各大型商業(yè)項目和品牌百貨的爭相進(jìn)駐，作為后起之勢的本項目面臨著嚴(yán)峻的市場競爭。我們可把其劃分為兩大類競爭：大眾品牌 VS 中高檔品牌；綜合類商業(yè)VS 主題類商業(yè)。根據(jù)本項目市場調(diào)查分析而設(shè)定的市場切入點，主題類商業(yè)項目將是本案切入的直接策略。 去劣存優(yōu)、獨辟蹊徑，甩開競爭對手是本案突破市場 的法寶。本項目產(chǎn)品本身生命力極強(qiáng)，具有相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢，找準(zhǔn)市場空白進(jìn)行差異化定位是本項目成功的關(guān)鍵。而在項目的具體操作中，應(yīng)盡量規(guī)避劣勢，擴(kuò)大其優(yōu)勢。 總結(jié)： 項目優(yōu)勢與機(jī)會利用： 從我司對項目的理解及盱眙市場現(xiàn)狀來看，本項目的優(yōu)勢強(qiáng)度應(yīng)依次為地理位置的稀缺性、清晰的主題定位、高品質(zhì)的商業(yè)氛圍、專業(yè)的經(jīng)營管理、最具潛力的投資價值，這些優(yōu)勢都是本項目宣傳推廣的賣點依據(jù)。 項目劣勢與威脅規(guī)避： 本項目的最大威脅來源于競爭，而這可以通過差異化的定位和提升項目軟件質(zhì)素 ，提高項目投資性價比來規(guī)避目前市場的競爭。由項目地理條件而產(chǎn)生的局限性即可通過系列的推廣和宣傳來規(guī)避。 第二部分：項目主題定位 一、 戰(zhàn)略定位： 通過以上的分析與判斷，我們可以得出：盱眙缺少一個以主題消費(fèi)的集結(jié)區(qū)。由此，本案的定位目標(biāo)應(yīng)達(dá)到以下要求： 它是一個真正填補(bǔ)商業(yè)市場空白的商業(yè)物業(yè)； 它是一個全面提升盱眙消費(fèi)習(xí)慣的項目； 它是一個能改變盱眙人民的投資／