【正文】 各種“品牌”專題活動和一些具有影響力的大型活動進行造勢，吸引大量人氣并迅速形成商氣。 品牌文化與投資生活的本質分別是時尚文化和財富文化，它們不是一對矛盾體，而是相輔相承的。 第六部分：項目銷售的風險分析 一、 返租銷售方案風的險分析 本案采取的主要銷售方式是一次性返還銷售，即發(fā)展商一次性將所有的金額，以現(xiàn)金折扣回饋給買家，反租期后能否租出或租金多少的風險開發(fā)商不予承擔。 二、 銷售去化風險分析 假設我們?nèi)w 住宅？ ! 單價是多少？ 市場風險有多大？ 概念是什么？ 再看商業(yè)銷售風險 假定： 單價 6800 元 /m2；面積 20xx0m2； 扣除售后返租部分利潤 即為： 20xx0m2以 5372 元 /m2單價完成銷售 結論是： 商業(yè)部分給開發(fā)商帶來的經(jīng)濟效益是顯著的，是目前盱眙市場的住宅類產(chǎn)品難以達成的！ 三、 經(jīng)營管理風險 一個主題鮮明的商業(yè)項目是要依托專業(yè)的經(jīng)營管理在項目的培育期來精心打 造的。 商住結合、差異化、多元化的產(chǎn)品結構具廣闊的市場前景。 。 注重銷售、招商、推廣、經(jīng)營管理的一體化、專業(yè)化是項目的有效保障。因此經(jīng)營管理的成功與否直接決定了項目的成敗。約 7%的租金回報及 3 年的返租年限是較合理吸引到投資者的數(shù)字。 進一步深化： 品牌文化即一種：成功、富裕、幸福、滿足，時尚的文化 投資生活即一種：理智、專業(yè)、財富、趣味、科學的生活態(tài)度 倡導快樂的投資：讓投資充滿趣味性，成為人們生活中隨手可得的一部分。 二、 推廣主題概念設定 我司認為，要達成本案銷售與招商力度的最大化，必須遵循營銷鏈的實現(xiàn)。 相對的高價格與短期返租在盱眙市場上存在一定風險 這在推廣時需要幫助客戶確立項目無可質疑的投資前景與高性價比，以地理優(yōu)勢給投資者以實實在在的愿景實現(xiàn)。 策略 強化活動招商，進行前期滲 透 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發(fā)布信息，對招商進行前期滲透。 由于主題商業(yè)步行街不同于專賣店，在獨立商鋪經(jīng)營的模式下，對于單店的經(jīng)營素質要求也就更高，招商時就不能什么商家都招，必須進行篩選，讓適合主題定位的商家進 駐， 再進行統(tǒng)一推廣。 （注：該價格已包含返租部份） 為了確保貴司最適合的利潤，同時吸引投資，我司認為：最適合于本項目的回報率為 7%，返還期限為 3 年。 商業(yè)市場普遍采取的方式是：年回報稅前 7%，返租年限 810 年，這個 投資者普遍能接受的方式。 以全面銷售為主 依托主題步行街獨立商鋪的特點對產(chǎn)品進行細化。相對而言，散戶經(jīng)營者購買經(jīng)營的比例將比較小。 B、 散戶型投資客 本案作為稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引盱眙市民的踴躍投資。 有組織性 這些投資客可能是某些專業(yè)投資機構的成員，或會自行組織一些投資團隊，所以，團購將是此類投資客戶慣常采取的方式。 概念： 主題商業(yè) 形式： 商業(yè)步行街 內(nèi)容：兒童購物、兒童教育、兒童娛樂、青少年娛樂、大 眾休閑等 內(nèi)涵： 社會效應 兒童快樂成長的樂園 青少年健康發(fā)展的天地 盱眙人生活品質的提升 經(jīng)濟效應 先進的商業(yè)模式 良好的社會口碑 有序的經(jīng)營環(huán)境 上升的經(jīng)濟收益 安全的投資選擇 理想的投資回報 光明的投資前景 通過對上述策略的挖掘和理解，要達到以下幾個目標： 構建一個倡導“品質生活”的中高檔消費組合 打造一條管理專業(yè)、不斷提升的商業(yè)步行街 提供一種概念全新、回報穩(wěn)定、投資安全的商業(yè)產(chǎn)品 形成循序漸進的銷售節(jié)奏，實現(xiàn)產(chǎn)品價值的真實體現(xiàn) 三、目標客戶設定 核心目標客戶：投資型客戶 A、 專業(yè)型投資客戶 特征分析： 專業(yè)性：通過市調(diào)得知，盱眙市場已吸引并積累了相當一部分專業(yè)型投資客，他們來自于全國各地，投資即是他們的職業(yè)。 ? 聯(lián)營合作 發(fā)展商提供固定資產(chǎn)（土地 /物業(yè)）和物業(yè)管理及服務，由商家提供經(jīng)營品牌、專業(yè)的管理、技術、人員并負責日常經(jīng)營與管理，發(fā)展商與商家是合作的伙伴關系，風險共擔、利益共享；利益的分配通常是采取營業(yè)額提成、保底經(jīng)營或利益分成等方式。 D) 售后返租 先期對項目做出詳細的經(jīng)營定位和規(guī)劃，在科學合理規(guī)劃和充足經(jīng)濟預期 收入的基礎上，給予在一定時間期限內(nèi)，一定回報率的投資回收保證；投資者在銷售時與發(fā) 展商簽訂返租協(xié)議，發(fā)展商通過返租取得一定時期的經(jīng)營權，利用統(tǒng)一規(guī)劃和運營管理，并由專業(yè)運營管理公司利用渠道資源和操作優(yōu)勢，拓展租賃渠道，維持高租賃率，給予客群投資信心及回報并保證開發(fā)商自身利益；同時對投資者產(chǎn)生較大的投資及吸納力，經(jīng)過 35 年的市場運營和培育，此部分商鋪將產(chǎn)生極大的商業(yè)價值，使項目走上有序經(jīng)營的良性運作道路。在操作上，通常適用于具有相當品牌和經(jīng)營實力、中型、專業(yè)性強的商家。 ? 開發(fā)的利益表現(xiàn)及取得 基于商業(yè)項目是綜合房地產(chǎn)和商業(yè)兩個行業(yè)的綜合性工程，不同于普通的地產(chǎn)項目，在利益的表現(xiàn)方式和利益的取得方式上存在著差異，大體可表現(xiàn)為： 行業(yè) 利益表現(xiàn)方式 利益取得方式 非商業(yè)地產(chǎn)項目 ? 銷售商品房的銷售收入為主； ? 經(jīng)濟利益為主要表現(xiàn)，社會效益為輔； ? 商品房的價格 水平以當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場行情為指導，相對商業(yè)項目，通常房地產(chǎn)價值提升空間不大； ? 銷售占絕對比例； ? 通常階段性開發(fā)周期較短（在2~3 年左右）； ? 能夠實現(xiàn)快速資金回收； ? 銷售后發(fā)展商不再擁有物業(yè)的所有權，只提供物業(yè)管理和服務； 商業(yè)地產(chǎn)項目 ? 銷售收入和租金收入并存； ? 經(jīng)濟利益與社會效益雙贏； ? 商業(yè)物業(yè)的價值體現(xiàn)在其作為投資工具和使用工具兩方面； ? 物業(yè)價值提升空間較大； ? 銷售、租賃為兩種主要方式； ? 市場培育期通常在 3~5年左右； ? 短期內(nèi)的經(jīng)濟利益會受到影響 ，但利益收入會隨著市場的成熟而逐步提高，并維持在較高的水平； ? 發(fā)展商保留有物業(yè)的產(chǎn)權，成為可運作的巨大資產(chǎn)資源； ? 階段性的開發(fā)主題 分階段開發(fā)的商業(yè)項目，基于其目標客群的定位、商業(yè)市場形象差別和預期經(jīng)濟收入狀況的不同，不同階段將表現(xiàn)出不同的開發(fā)主題和經(jīng)營主題。我