【正文】 本紛紛殺入的黃金寶地，不僅意味著中心地帶強(qiáng)勁的向心 力和豐富的含金量，同時也預(yù)示著這一區(qū)域內(nèi)的市場競爭將日趨激烈。隨著東部的發(fā)展，在城市的東部必定還將產(chǎn)生新的商圈來替代商貿(mào)商圈。對于后入市的本項(xiàng)目來說，市場機(jī)會不是沒有，關(guān)鍵是如何挖掘市場的空白來提升項(xiàng)目競爭力。 六、 主要商業(yè)項(xiàng)目價格情況分析 目前底層沿街商鋪銷售均價在 8000 元 /平方米左右，平均租金在 2 元 /平方米 /天 。而從盱眙最高的住宅價格來看，其價格也符合這一規(guī)律， 盱眙的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處于良性發(fā)展的軌道上。私人購車和購房大幅增長，成為一 個新的消費(fèi)熱點(diǎn)。 2． 3 知識化 盱眙人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育頗為發(fā)達(dá)。 敢于消費(fèi)、品牌消費(fèi)、超前消費(fèi)是盱眙市民的總體消費(fèi)特征和趨勢 。這將為本案的定位找到市場切入點(diǎn)。 去劣存優(yōu)、獨(dú)辟蹊徑，甩開競爭對手是本案突破市場 的法寶。 項(xiàng)目劣勢與威脅規(guī)避： 本項(xiàng)目的最大威脅來源于競爭，而這可以通過差異化的定位和提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素 ，提高項(xiàng)目投資性價比來規(guī)避目前市場的競爭。 商家匯聚、消費(fèi)者涌集熱衷勢在必然。借鑒一二線商業(yè)城市的成功經(jīng)驗(yàn)本案應(yīng)倡導(dǎo)：立足市場 空白，做人無我有的主題定位。 我們致力于打造盱眙主題商業(yè)的： “ 唯一性、差異性、不可復(fù)制性、可延續(xù)性” 第三部分：項(xiàng)目銷售 策略 一、 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式說明 商業(yè)運(yùn)作模式是包含商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期安排、階段性的開發(fā)主題和經(jīng)營定位、物業(yè)的去化方式和利益取得方式、所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的關(guān)系、經(jīng)營管理模式等方面，以下將分別就主要問題逐一說明。 B) 帶租約銷售 在銷售前，發(fā)展商對物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、定位，依托前期對物業(yè)成功的定 位和租賃招商，在商家確定的前提下，憑借經(jīng)營商家具有競爭優(yōu)勢的品牌和經(jīng)營實(shí)力所產(chǎn)生的穩(wěn)定的、中長期的收益來吸納投資，在這種方式下，物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，投資者擁有物業(yè)，但不能行使使用權(quán)和管理權(quán)，其利益將來源于事先約定好的回報收益；而使用者則沒有物業(yè)的所有權(quán)，該物業(yè)僅僅是其進(jìn)行經(jīng)營的使用工具。其目標(biāo)客群是以經(jīng)營為主要經(jīng)濟(jì)收益手段，并具有相當(dāng)?shù)耐顿Y意識的客群，投資吸納力表現(xiàn)在于這部分經(jīng)營者可以通過一定時間的經(jīng)營來獲得商鋪的產(chǎn)權(quán)；因此，在這種方式下，租金的定價和租賃期限是兩個關(guān)鍵的因素，將直接導(dǎo)致客群的分化和日后經(jīng)營的收益，進(jìn)而決定著能否順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 ? 租賃 發(fā)展商采取保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，對外租賃的方式，主要適用于經(jīng)營面積大、租賃期長、租金水平相對較低的大賣場、主力餐飲、娛樂、中大型專業(yè)店等業(yè)態(tài)；在操作上，依靠先期成功的目標(biāo)商家招商，確立合作關(guān)系，進(jìn)而對整體項(xiàng)目起到重要的強(qiáng)勢支撐作用；同時，隨著商業(yè)項(xiàng)目整體的成功運(yùn)營和市場逐步成熟，此部分物業(yè)的商業(yè)價值 將進(jìn)一步提升，對發(fā)展商而言，將成為其巨大的資產(chǎn)資源；另一方面，在商業(yè)價值提升后，部分物業(yè)（如專業(yè)店、主力餐飲）可以采取“帶租約銷售”方式實(shí)現(xiàn)銷售，此部分物業(yè)必將產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)利益。在營銷鏈上做到： 概念 —— 形式 —— 內(nèi)容 —— 內(nèi)涵的不斷延伸和升華 。一般來說，三年――五年的投資產(chǎn)品是他們投資目標(biāo)。制定吸具震撼力的營銷推廣策略是獲得此類 客戶的關(guān)鍵。 次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營客戶 本案因?yàn)槎ㄎ磺逦黝}明確，由于招商的要求將限定對應(yīng)的業(yè)態(tài)。同時，短期的返租回報更能體現(xiàn)對項(xiàng)目招商及經(jīng)營的信心。 返租年限的設(shè)定與租金平衡 盱眙返租模式分析 目前的盱眙商業(yè)租售市場上，租金不足以支撐售價，所以返租年限不能太長，否則開發(fā)商或管理公司將承擔(dān)太大的風(fēng)險。 項(xiàng)目投資回報率及返租年限的確定 您所需要的商鋪“單元面積”為 平方米？（“單位面積”為每單元單層面積） □ 30 以下 % □ 3040 % □ 4050 % □ 5060 % □ 6080 % □ 80100 % □ 100150 % □ 150 以上 % 您能承受的商鋪總價為 ________萬元 /鋪？（單選） □ 30 萬以下 % □ 3040 % □ 4050 % □ 5060 % □ 6080 2% □ 80100 % □ 100 以上 4% 您覺得位于 大型商業(yè)中心中的商鋪，其合理的銷售單價應(yīng)為多少？ 一樓 元 /㎡；二樓 元 /㎡；三樓 元 /㎡ 根據(jù)目前盱眙整體售價水平及考慮項(xiàng)目的升值空間，我們得出項(xiàng)目的基本平均售價為 6800 元 / m2。 第四部分：項(xiàng)目設(shè)定及招商策略 根據(jù)盱眙品牌市場的空白和我司的商業(yè)資源 整合，對本項(xiàng)目的產(chǎn)品、功能及業(yè)態(tài)等進(jìn)行具體的設(shè)定 一、產(chǎn)品設(shè)定 二、功能及業(yè)態(tài)設(shè)定 A 區(qū)一、二層為主力品牌區(qū) 國內(nèi)一線兒童百貨主力品牌形象店 B 區(qū)一、二層為次主力品牌區(qū) 國內(nèi)二、三線兒童百貨品牌專賣店 C 區(qū)一、二層為兒童百貨專賣店 當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)兒童百貨經(jīng)營商 D 區(qū) 一、二層為兒童玩具及用品專賣店 A、 B、 C、 D 區(qū)三層為主力功能區(qū) 兒童教育、兒童娛樂、兒童攝影為主導(dǎo)輔以兒童圖書及音像制品 E 區(qū)為休閑餐飲及功能配套區(qū) 休閑輕餐飲、傳統(tǒng)餐飲、咖啡店、銀行、藥店、洗衣店、便利店等 F 區(qū)為開放式廣場 三、 招商策略 策略 1：把握經(jīng)營檔次，確保項(xiàng)目整體形象 本項(xiàng)目的綜合檔次是盱眙一流的，招商時對各類商家進(jìn)行優(yōu)化篩選，確保本項(xiàng)目的整體經(jīng)營檔次與形象， 有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。重點(diǎn)招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。本項(xiàng)目雖然具有一系列的優(yōu)勢機(jī)遇，但推廣上有幾點(diǎn)難點(diǎn)需要重點(diǎn)注意，以優(yōu)勢淡化弱勢，達(dá)成項(xiàng)目的旺銷。 基于以上推廣難點(diǎn)，本項(xiàng)目在推廣中不僅要有統(tǒng)一的推廣主題，更要注重投入大量營銷活動和現(xiàn)場的包裝，組成一個“三維”的推廣模型，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值。它們?nèi)诤虾蟮谋举|(zhì)即是：具有參與性、流行性、功利性和專業(yè)性，這也是商業(yè)文化的本質(zhì)。 總體來說，因?yàn)轫祉羰写笸顿Y環(huán)境穩(wěn)定，淮河?xùn)|路租務(wù)市場及買賣繼續(xù)保持平穩(wěn)的態(tài)勢短期內(nèi)不會改變。推廣、招商、銷售的各項(xiàng)理念都將在具體的經(jīng)營管理的過程中去體現(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的并存是真正的利益所