【正文】 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的并存是真正的利益所在。 總體來說，因為盱眙市大投資環(huán)境穩(wěn)定，淮河?xùn)|路租務(wù)市場及買賣繼續(xù)保持平穩(wěn)的態(tài)勢短期內(nèi)不會改變。 基于以上推廣難點，本項目在推廣中不僅要有統(tǒng)一的推廣主題，更要注重投入大量營銷活動和現(xiàn)場的包裝，組成一個“三維”的推廣模型，實現(xiàn)項目價值。重點招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。 項目投資回報率及返租年限的確定 您所需要的商鋪“單元面積”為 平方米？（“單位面積”為每單元單層面積） □ 30 以下 % □ 3040 % □ 4050 % □ 5060 % □ 6080 % □ 80100 % □ 100150 % □ 150 以上 % 您能承受的商鋪總價為 ________萬元 /鋪？（單選） □ 30 萬以下 % □ 3040 % □ 4050 % □ 5060 % □ 6080 2% □ 80100 % □ 100 以上 4% 您覺得位于 大型商業(yè)中心中的商鋪，其合理的銷售單價應(yīng)為多少？ 一樓 元 /㎡；二樓 元 /㎡；三樓 元 /㎡ 根據(jù)目前盱眙整體售價水平及考慮項目的升值空間，我們得出項目的基本平均售價為 6800 元 / m2。同時，短期的返租回報更能體現(xiàn)對項目招商及經(jīng)營的信心。制定吸具震撼力的營銷推廣策略是獲得此類 客戶的關(guān)鍵。在營銷鏈上做到： 概念 —— 形式 —— 內(nèi)容 —— 內(nèi)涵的不斷延伸和升華 。其目標(biāo)客群是以經(jīng)營為主要經(jīng)濟(jì)收益手段，并具有相當(dāng)?shù)耐顿Y意識的客群，投資吸納力表現(xiàn)在于這部分經(jīng)營者可以通過一定時間的經(jīng)營來獲得商鋪的產(chǎn)權(quán)；因此，在這種方式下，租金的定價和租賃期限是兩個關(guān)鍵的因素，將直接導(dǎo)致客群的分化和日后經(jīng)營的收益，進(jìn)而決定著能否順利實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 我們致力于打造盱眙主題商業(yè)的： “ 唯一性、差異性、不可復(fù)制性、可延續(xù)性” 第三部分：項目銷售 策略 一、 商業(yè)地產(chǎn)運作模式說明 商業(yè)運作模式是包含商業(yè)項目的開發(fā)周期安排、階段性的開發(fā)主題和經(jīng)營定位、物業(yè)的去化方式和利益取得方式、所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的關(guān)系、經(jīng)營管理模式等方面，以下將分別就主要問題逐一說明。 商家匯聚、消費者涌集熱衷勢在必然。 去劣存優(yōu)、獨辟蹊徑，甩開競爭對手是本案突破市場 的法寶。 敢于消費、品牌消費、超前消費是盱眙市民的總體消費特征和趨勢 。私人購車和購房大幅增長，成為一 個新的消費熱點。 六、 主要商業(yè)項目價格情況分析 目前底層沿街商鋪銷售均價在 8000 元 /平方米左右，平均租金在 2 元 /平方米 /天 。隨著東部的發(fā)展，在城市的東部必定還將產(chǎn)生新的商圈來替代商貿(mào)商圈。 國貿(mào)商圈是一方財富 寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨厚的本土客群、成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，在盱眙獨占鰲頭，這一區(qū)域成為盱眙名副其實的人流、物流、資金流、信息流的中心。商業(yè)物業(yè)公共區(qū)間社會化的同時，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費人流和可觀的 效益。 小結(jié)： 從某種程度上說，宏觀調(diào)控賦予了 盱眙 商業(yè)地產(chǎn)新的強(qiáng)勁動力。而一些商業(yè)布局不合理，甚至連停車場規(guī)劃都沒有做好的商業(yè)項目，將逐漸被淘汰，而那些定位和設(shè)計都經(jīng)過專業(yè)分析和運作的項目，其價 值更容易受到投資者的認(rèn)可。在這一發(fā)展態(tài)勢下， 城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，這使得城市人口、消費能力、品牌意識都將得到全面的提升。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費指數(shù)全面提升，預(yù)計實現(xiàn)人均 萬元，增長 %；財政收入 億元，增長 45%；地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 180 億元，增長 %； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14958 元，增長 %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 6520 元，增長 %；實際到賬外資 6300 萬美元，增長 %。盱眙現(xiàn)轄 14 鎮(zhèn) 5 鄉(xiāng)，國土面積 2483 平方公里，總?cè)丝?74 萬人均面積居江蘇省之首，素有人均“兩畝耕地一畝山，一畝水田一畝灘”之稱。 盱眙，區(qū)位明顯，交通便捷。成功實現(xiàn)“兩突破，一達(dá)到”：人均 GDP 突破 3000美 元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破 20xx 美元、農(nóng)民人均現(xiàn)金收入基本達(dá)到 1000 美元。同時，作為旅游大省，盱眙吸引外來投資與旅游的機(jī)率很大，成為高消費的重要組成部分。 國際資本注入，商業(yè)地產(chǎn)活力再現(xiàn) 盱眙商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了良好的基礎(chǔ)，而隨著眾多的國際商家在沿海大型城市布局告一段落，盱眙吸引了更多國際商家的眼球。隨著 盱眙 商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，將在未來幾年進(jìn)入發(fā)展的周期， 盱眙 商業(yè)地產(chǎn)將得到強(qiáng)勁發(fā)展。 商業(yè)定位主題化 面對越來越激烈的競爭，盱眙“大而全”的傳統(tǒng)百貨店面臨著轉(zhuǎn)型。 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。 由于缺乏整體規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)設(shè)施布局雜亂，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一、業(yè)種較為 集中，即沒有形成完善豐富的業(yè)態(tài)、業(yè)種配備，也沒有形成具有強(qiáng)烈個性化的特色商業(yè)街區(qū)，同時，環(huán)境檔次也顯得較低，因此在本區(qū)域的整體商業(yè)配套上仍存在著諸多方面的市場空白點。而從盱眙的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場中可以看出一、二樓的銷售情況非?；鸨?，而二樓以上的銷售并不理想。 2． 2 休閑化 唱歌、滑旱冰、泡咖啡吧是現(xiàn)代人休閑的一種方式。在這樣一個消費體系下，較強(qiáng)的消費活躍度是城市消費的主要支撐。本項目產(chǎn)品本身生命力極強(qiáng)，具有相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢，找準(zhǔn)市場空白進(jìn)行差異化定位是本項目成功的關(guān)鍵。 二、 開發(fā)理念定位 1． 請問您是否打算在盱眙購買或租賃商鋪？ □ 購買 60% □ 租賃 40% 2． 您會在什么時候購買或租賃商鋪？ □ 1 年以內(nèi) % □ 1 年 2 年 % □ 2 年 3 年 % □ 3 年以上 % 以上調(diào)研數(shù)據(jù)顯示： 由此推論并結(jié)合我司以往之經(jīng)驗，我司認(rèn)為本案的開發(fā)定位是： 主題明確的商業(yè)步行街；近 2 萬平方米體量較大的城市核心商業(yè)地標(biāo)；特色鮮明的現(xiàn)代商業(yè)建筑；至少在本地市場領(lǐng)先５年的內(nèi)部規(guī)劃；配套設(shè)施與經(jīng)營管理先進(jìn)完善；達(dá)到未來城市商業(yè)發(fā)展的要求。 ? 開發(fā)的利益表現(xiàn)及取得 基于商業(yè)項目是綜合房地產(chǎn)和商業(yè)兩個行業(yè)的綜合性工程，不同于普通的地產(chǎn)項目，在利益的表現(xiàn)方式和利益的取得方式上存在著差異，大體可表現(xiàn)為： 行業(yè) 利益表現(xiàn)方式 利益取得方式 非商業(yè)地產(chǎn)項目 ? 銷售商品房的銷售收入為主； ? 經(jīng)濟(jì)利益為主要