【正文】 表現(xiàn)，社會效益為輔； ? 商品房的價格 水平以當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場行情為指導，相對商業(yè)項目，通常房地產(chǎn)價值提升空間不大； ? 銷售占絕對比例； ? 通常階段性開發(fā)周期較短（在2~3 年左右）； ? 能夠?qū)崿F(xiàn)快速資金回收； ? 銷售后發(fā)展商不再擁有物業(yè)的所有權，只提供物業(yè)管理和服務； 商業(yè)地產(chǎn)項目 ? 銷售收入和租金收入并存； ? 經(jīng)濟利益與社會效益雙贏； ? 商業(yè)物業(yè)的價值體現(xiàn)在其作為投資工具和使用工具兩方面； ? 物業(yè)價值提升空間較大； ? 銷售、租賃為兩種主要方式； ? 市場培育期通常在 3~5年左右； ? 短期內(nèi)的經(jīng)濟利益會受到影響 ，但利益收入會隨著市場的成熟而逐步提高，并維持在較高的水平； ? 發(fā)展商保留有物業(yè)的產(chǎn)權，成為可運作的巨大資產(chǎn)資源； ? 階段性的開發(fā)主題 分階段開發(fā)的商業(yè)項目，基于其目標客群的定位、商業(yè)市場形象差別和預期經(jīng)濟收入狀況的不同，不同階段將表現(xiàn)出不同的開發(fā)主題和經(jīng)營主題。 D) 售后返租 先期對項目做出詳細的經(jīng)營定位和規(guī)劃，在科學合理規(guī)劃和充足經(jīng)濟預期 收入的基礎上，給予在一定時間期限內(nèi)，一定回報率的投資回收保證；投資者在銷售時與發(fā) 展商簽訂返租協(xié)議，發(fā)展商通過返租取得一定時期的經(jīng)營權，利用統(tǒng)一規(guī)劃和運營管理，并由專業(yè)運營管理公司利用渠道資源和操作優(yōu)勢，拓展租賃渠道，維持高租賃率，給予客群投資信心及回報并保證開發(fā)商自身利益；同時對投資者產(chǎn)生較大的投資及吸納力，經(jīng)過 35 年的市場運營和培育，此部分商鋪將產(chǎn)生極大的商業(yè)價值，使項目走上有序經(jīng)營的良性運作道路。 概念： 主題商業(yè) 形式： 商業(yè)步行街 內(nèi)容：兒童購物、兒童教育、兒童娛樂、青少年娛樂、大 眾休閑等 內(nèi)涵： 社會效應 兒童快樂成長的樂園 青少年健康發(fā)展的天地 盱眙人生活品質(zhì)的提升 經(jīng)濟效應 先進的商業(yè)模式 良好的社會口碑 有序的經(jīng)營環(huán)境 上升的經(jīng)濟收益 安全的投資選擇 理想的投資回報 光明的投資前景 通過對上述策略的挖掘和理解，要達到以下幾個目標： 構(gòu)建一個倡導“品質(zhì)生活”的中高檔消費組合 打造一條管理專業(yè)、不斷提升的商業(yè)步行街 提供一種概念全新、回報穩(wěn)定、投資安全的商業(yè)產(chǎn)品 形成循序漸進的銷售節(jié)奏，實現(xiàn)產(chǎn)品價值的真實體現(xiàn) 三、目標客戶設定 核心目標客戶：投資型客戶 A、 專業(yè)型投資客戶 特征分析： 專業(yè)性：通過市調(diào)得知，盱眙市場已吸引并積累了相當一部分專業(yè)型投資客，他們來自于全國各地，投資即是他們的職業(yè)。 B、 散戶型投資客 本案作為稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引盱眙市民的踴躍投資。 以全面銷售為主 依托主題步行街獨立商鋪的特點對產(chǎn)品進行細化。 （注：該價格已包含返租部份） 為了確保貴司最適合的利潤，同時吸引投資，我司認為：最適合于本項目的回報率為 7%，返還期限為 3 年。 策略 強化活動招商，進行前期滲 透 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會發(fā)布信息，對招商進行前期滲透。 二、 推廣主題概念設定 我司認為，要達成本案銷售與招商力度的最大化，必須遵循營銷鏈的實現(xiàn)。約 7%的租金回報及 3 年的返租年限是較合理吸引到投資者的數(shù)字。 注重銷售、招商、推廣、經(jīng)營管理的一體化、專業(yè)化是項目的有效保障。 商住結(jié)合、差異化、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)具廣闊的市場前景。 第六部分：項目銷售的風險分析 一、 返租銷售方案風的險分析 本案采取的主要銷售方式是一次性返還銷售，即發(fā)展商一次性將所有的金額，以現(xiàn)金折扣回饋給買家，反租期后能否租出或租金多少的風險開發(fā)商不予承擔。這需要進行各種“品牌”專題活動和一些具有影響力的大型活動進行造勢，吸引大量人氣并迅速形成商氣。 策略 以點帶面 優(yōu)惠招商，以點帶面。在市場培育期基本處于透支狀況，返租時間越長，風險越大，返租年限越短，風險就越小。 四、 項目銷售策略 對商鋪進行產(chǎn)權割，實行短期返租，以快速回籠資金 縮短返租期限，提高售價，鎖定每年返租回報率，吸引短期投資者。 綜合這類客戶的特征和本案的投資特性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。 二、 項目銷售概念的提純 投資市場的觀望與復雜性對本案的銷售及操作提出了更高的要求，不同的購鋪者有不同的需要和投資目的，這就要求本案須立足市場進行市場細分并確定極具沖擊力的銷售概念。租金每 2 年支付一次，押金為一年的租金；商家經(jīng)營滿期限后，該租賃商鋪的產(chǎn)權歸商家所有，押金無息返還；商家如中途違約，押金沒收，商鋪的產(chǎn)權仍屬發(fā)展商。 商業(yè)形象 集外在的亮麗、內(nèi)涵的氣質(zhì)，體現(xiàn)盱眙商業(yè)的時尚氣息。由此，本案的定位目標應達到以下要求： 它是一個真正填補商業(yè)市場空白的商業(yè)物業(yè)； 它是一個全面提升盱眙消費習慣的項目； 它是一個能改變盱眙人民的投資／消費概念的品牌物業(yè)； 它是商業(yè)精英和知名商戶的標志和名片； 它是繁華商業(yè)街區(qū)的稀缺資源，是最具說服 力的資信／實力／身份保障； 它是盱眙主題商業(yè)時代投資者的首選物業(yè)，將開啟盱眙商鋪投資新時代。根據(jù)本項目市場調(diào)查分析而設定的市場切入點，主題類商業(yè)項目將是本案切入的直接策略。無論是商品還是賣場、娛樂場所，如果沒有創(chuàng)新，很難長期生存。 城市消費特征分析 2． 1 現(xiàn)代化 盱眙人的消費洋溢著現(xiàn)代氣息?；陧椖康拇婊睢⒈P活的需求，商業(yè)部份的體量需達到一定的規(guī)模，方能自成一體形成盱眙商業(yè)的新熱點。 商貿(mào)商圈由于環(huán)境因素的影響，其發(fā)展?jié)摿τ邢蓿搮^(qū)域參差不齊商業(yè)格局短時間內(nèi)難以提升。在國貿(mào)商圈近 2 平方公里的區(qū)域內(nèi)，各路商家排兵布陣，積極進駐，近 12 萬平方米的商業(yè)鋪面先后競相入市。 項目公共區(qū)間社會化 發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，配合政府的規(guī)劃，建設專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑、娛樂的場所，使商業(yè)活動和公共活動相互促進，成為綜上所述合性的城市廣場。這樣的梯度分布不僅沒有造成“兩敗俱傷”，反而形成了市場的共贏局面。隨著盱眙城區(qū)擴張，人流、物流逐漸往城市次中心遷移，高規(guī)劃、高起點的商業(yè)配套與商業(yè)地產(chǎn)更是風生水起。經(jīng)過發(fā)展，盱眙已步入工業(yè)化的擴張期。全縣礦產(chǎn)資源潛在經(jīng)濟總值居江蘇省縣級第四位，境內(nèi)“千土之王”凹凸棒粘土探明儲量高達 5 億噸，占全國總儲量的 70%以上，世界探明儲量 50%以上，為國內(nèi)惟一具有開采價值的蘊藏地；石灰石、玄武巖總儲量