盱眙商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 173 億噸，為江蘇省淮安、揚(yáng)州地帶惟一礦區(qū)；初步探明的石油儲(chǔ)量占江蘇省的三分之一，優(yōu)質(zhì)礦泉水1014 平方公里，自噴高度可達(dá) 10 多米；全縣有中藥材 780 種 ，其中植物類 738 種，動(dòng)物類 42 種，是江蘇省三大中藥材產(chǎn)區(qū)之一 消費(fèi)能力空前高漲。民國(guó)時(shí)，安徽省第六、四、九行政 督察區(qū)先后設(shè)治于盱眙， 1955 年，盱眙由安徽劃歸江蘇，現(xiàn)隸屬于淮安市。“控兩淮之要，系淮南江左之本”。 在歷任縣領(lǐng)導(dǎo)和廣大盱眙人的共同努力之下，每年一屆的“龍蝦節(jié)”已成功舉辦了九屆。 二、 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀 社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展，必然導(dǎo)致城市的擴(kuò)張、舊城的改造，令整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)面臨重新洗牌的格局。大潤(rùn)發(fā)、蘇果等國(guó)際商家已經(jīng)在盱眙扎下了根基，而其他的國(guó)內(nèi)、國(guó)際商家也將投資目光描準(zhǔn)了消費(fèi)活躍的盱眙。從 盱眙 的競(jìng)爭(zhēng)模式來(lái)看，各個(gè)商圈要發(fā)揮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的共贏局面，需加強(qiáng)各自的優(yōu)勢(shì) 與特點(diǎn)。百貨商業(yè)步入了 “主題時(shí)代”。國(guó)貿(mào)商圈屬于縣城的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛（日均人流量超過(guò) 10 萬(wàn)），是真正意義上的寸土寸金。 各商圈經(jīng)營(yíng)對(duì)品牌重視度度不夠，整體商業(yè)定位較低，加之缺乏對(duì)商業(yè) 運(yùn)營(yíng)的整體調(diào)控，整體商業(yè)發(fā)展良莠不齊，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積呈供大于求的局面。 通常商鋪的價(jià)格是住宅價(jià)格的 23 倍，以上海地區(qū)為例，住宅的價(jià)格在 16000 元 /平方米左右，商鋪的價(jià) 格在 60000 元 /平方米左右。盱眙有上百家練歌房，國(guó)貿(mào)中心的小型溜冰場(chǎng)人滿為患，數(shù)家咖啡吧和簡(jiǎn)餐店生意火爆。而綜合市場(chǎng)部分的分析，我們發(fā)現(xiàn)盱眙的消費(fèi)格局呈現(xiàn)以下特征。而在項(xiàng)目的具體操作中，應(yīng)盡量規(guī)避劣勢(shì)，擴(kuò)大其優(yōu)勢(shì)。 三、 主題功能定位 請(qǐng)問(wèn)您打算經(jīng)營(yíng)的行業(yè)是？（純投資者跳問(wèn)此題） □服裝鞋帽類 % □餐飲 % □電器 /電信產(chǎn)品 % □工藝品 % □休閑娛樂(lè) % □土特產(chǎn) % □美容美發(fā) % □其他 (請(qǐng)注明 ) 以上調(diào)研顯示盱眙的商業(yè)尚停留在初級(jí)階段，以自發(fā)形成的形態(tài)為主。 ? 物業(yè)去化方式 基于商業(yè)項(xiàng)目具有地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)，在物業(yè)的去化方式上，銷售是實(shí)現(xiàn)有效物業(yè)去化并達(dá)成預(yù)期目標(biāo)收益的主要方式，具體的操作方式包括純銷售、帶租約銷售、售后 返租、以租金的方式達(dá)成銷售等方式； 說(shuō)明： A) 純銷售 發(fā)展商 將商業(yè)物業(yè)（通常表現(xiàn)為商鋪）采取分割單元、一次性銷售的方式達(dá)成，投資吸納力將主要依靠物業(yè)的自身的使用價(jià)值，包括所處商圈、地段、商鋪的物業(yè)狀況、投資金額等因素；通常發(fā)展商將不對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種的限定，投資者可以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一。在這種方式下，發(fā)展商預(yù)期的經(jīng)營(yíng)收益、制定的投資回報(bào)率和返租年限將對(duì)達(dá)成銷售到是決定性的作用。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊 的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利可投的目標(biāo)，即可能出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。 因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對(duì)不是沖動(dòng)的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。依據(jù)不同的商業(yè)定位 及功能采用多種銷售方法，結(jié)合招商節(jié)點(diǎn)全面推向使市場(chǎng)。 根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)，計(jì)算入售價(jià)里的租金返還總額應(yīng)控制在 20％以下，這樣可以避免造成售價(jià)過(guò)高，令到投資者不能接受。同時(shí)策劃一些主題活動(dòng)或大型公關(guān)活動(dòng)，擴(kuò)大影響，提高項(xiàng)目知名度。 以“主題步行街”的“主題”作文章，倡導(dǎo)一種 “崇尚理念、追 求品質(zhì)、善于投資的新生活” 這是整個(gè)營(yíng)銷推廣貫徹的主題，并在此基礎(chǔ)上形成主題的移植、嫁接與延伸。返租銷售帶給開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)基本可以較大程度地弱化。 以上是根據(jù)對(duì)本案與市場(chǎng)的初步認(rèn)識(shí)，基于我司多年的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)與豐富的商家資源，形成的對(duì)項(xiàng)目的基本 操作思路，其具體的執(zhí)行布署有待項(xiàng)目的推進(jìn)和更深入的工作展開后提供。 經(jīng)營(yíng)管理的成功要素： 、補(bǔ)商的持續(xù)力 結(jié)束語(yǔ)： 盱眙縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)發(fā)展期，適時(shí)進(jìn)駐實(shí)乃高瞻遠(yuǎn)矚之舉。 倡導(dǎo)安 全的投資：提供專業(yè)的資訊；給予實(shí)在服務(wù)。 項(xiàng)目能否在短期內(nèi)將國(guó)貿(mào)的商氣延續(xù)至本案 這需要在項(xiàng)目形象上出彩出新，吸引眼球，吸引投資者的關(guān)注后吸引消費(fèi)者關(guān)注。 策略 2：有效利用我司的招商資源 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我司形成了豐富的商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更積累了相當(dāng)豐富的資家資源，以確保本項(xiàng)目招商的成功。與之矛盾的是，租金收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以支付每年的租金返還支出。 但是，從目前盱眙一線品牌店的分散性來(lái)看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引盱眙 、南京及周邊已有積累的分散型品牌經(jīng)營(yíng)戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤(rùn)。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。這種操作方式將有利于品牌商家的成功引入；易形成品牌優(yōu)勢(shì)，豐富業(yè)態(tài)和業(yè)種組合，完善商業(yè)功能， 實(shí)現(xiàn)顧客的認(rèn)同感；并能夠體現(xiàn)出發(fā)展商和項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)及操作能力；這種伙伴合作關(guān)系將發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)商家緊密聯(lián)系在一起，共同的利益和風(fēng)險(xiǎn)將考驗(yàn)二者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理水平、品牌力等各方面。 C) 以租金達(dá)成銷售 通過(guò)家與發(fā)展商簽訂一定期限的租賃合同（通常建議為 10 年），以租賃期間內(nèi)的年租金支付方式代替商鋪的銷售收入，即以租賃實(shí)現(xiàn)銷售，達(dá) 到商鋪去化的目的。 兒童消費(fèi)主題 主導(dǎo)性占總體量的 50% 休閑娛樂(lè)主題 提升性占總體量的 25% 休閑美食主題 輔助性占總體量的 15% 功能配套主題 完備性占總體量的 10% 四、 形象定位 公眾形象 推進(jìn)盱眙城市的現(xiàn)代化進(jìn)程；創(chuàng)建良好的社會(huì)口碑。 第二部分：項(xiàng)目主題定位 一、 戰(zhàn)略定位： 通過(guò)以上的分析與判斷，我們可以得出：盱眙缺少一個(gè)以主題消費(fèi)的集結(jié)區(qū)。我們可把其劃分為兩大類競(jìng)爭(zhēng)：大眾品牌 VS 中高檔品牌；綜合類商業(yè)VS 主題類商業(yè)。 2． 4 趨眾跟風(fēng) 跟風(fēng)從眾是盱眙市民消費(fèi)的一大特點(diǎn)，同時(shí)也伴隨著喜新厭舊。消費(fèi)力較強(qiáng)。 由于本項(xiàng)目所處都梁公園對(duì)面，是典型的單邊商業(yè)。 小結(jié)： 盱眙商圈以東、西兩個(gè)中心點(diǎn)進(jìn)行分布，其特點(diǎn)如下： 從物業(yè)的售價(jià)及地段的繁華程度來(lái)看，國(guó)貿(mào)商圈首先作為商鋪高密度的代表區(qū)域，將是未來(lái)品牌商家集結(jié)的地方，由于地塊的稀缺性
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