【正文】 一味強(qiáng)調(diào)“增值潛力” /“尊貴身份” 誤區(qū)二：缺乏激發(fā) /引導(dǎo)市場(chǎng)的新穎宣傳手段，針對(duì)性單一 （三）本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)分析 本案位于三穗縣城區(qū)林園路與新穗街交叉路口（邛水河邊），位于三穗縣老 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì) 三穗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，許多開(kāi)發(fā)商雖聘請(qǐng)專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，紛紛推出“規(guī)劃設(shè)計(jì)”賣點(diǎn)。 （因此本項(xiàng)目（良好的配套環(huán)境及合理的業(yè)態(tài)布局）整合區(qū)域資源的難度將大幅度降低，市場(chǎng)前景看好。 第一部分 市 場(chǎng) 研 析 一、 市場(chǎng)狀況分析 (一 ) 宏觀狀況分析 自 2020 年上半年，三穗縣 御景 2020 年 7 月 目錄： 第一部分 市場(chǎng)研析 ? 市場(chǎng)狀況分析 ? 三穗商業(yè)產(chǎn)品力分析 ? 本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 第二部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 項(xiàng)目概況 總體策略 策略導(dǎo)向 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略細(xì)化 推盤時(shí)機(jī) 推售原則 正式推盤必備條件 銷售手段 價(jià)格策略 定價(jià)原則 分階段銷售計(jì)劃 付款方式建議 第三部分 項(xiàng)目推廣策略 推廣策略導(dǎo)向 廣告推廣主題 宣傳包裝建議 形象包裝 銷售中心包裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商業(yè)街 城區(qū)房地產(chǎn) 【御景最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 2020 年三穗房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)特征 宏觀經(jīng)濟(jì) /政策形勢(shì)雖不明朗，但短期內(nèi)不會(huì)本地市場(chǎng)造成直接影響。依賴于新城區(qū)逐漸成熟人文氛圍和良好的市政配套設(shè)施；清一色的商住產(chǎn)品，在不考慮業(yè)態(tài)搭配和住宅舒適度的情況下以單一型的建筑模式面 向自然化的市場(chǎng)，僅僅依靠地塊良好的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 誤區(qū)二： 在狠挖商業(yè)價(jià)值的同時(shí)忽略了產(chǎn)品人居環(huán)境的打造（配套 /景觀方面的配置 /營(yíng)造，配套設(shè)施 /管理缺乏如：產(chǎn)品內(nèi)景觀打造基本空白 /后期物 業(yè)管理質(zhì)量低下等、 戶型組合缺乏實(shí)用性 /科學(xué)性 ） 誤區(qū)三： 一味的依賴初級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）消化產(chǎn)品，沒(méi)有想過(guò)激發(fā) /引導(dǎo)新的消費(fèi)理念 ，更沒(méi)有從全局的角度來(lái)打造產(chǎn)品 /提升市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)重視產(chǎn)品內(nèi)產(chǎn)業(yè)組合，營(yíng)造 中心概念，整合區(qū)域內(nèi)商業(yè)資源的同時(shí)，將打造三穗核心商業(yè)中心的決心展現(xiàn)在廣大消費(fèi)者的面前。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)靠近本項(xiàng)目的項(xiàng)目產(chǎn)品也會(huì)造成部分目標(biāo)客群的持幣觀望心態(tài)，從而對(duì)本案的銷售的總用地面積（㎡） 9280 總建筑面積（㎡） 容積率 綠地率 20% 建筑密度 53% 商業(yè)建筑面積（㎡） 10808 住宅建筑面積（㎡） 總停車位（個(gè)） 58 總戶數(shù)（戶） 192 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。則以首期的推廣而言，其應(yīng)達(dá)成兩個(gè)目標(biāo)：其一：迅速提高本案市場(chǎng)知名度并初步樹(shù)立良好的物業(yè)形象。 推售原則 本項(xiàng)目盡管就某些方面與個(gè)別 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品有一定差距，但就綜合質(zhì)素來(lái)講，在三穗市場(chǎng)具備絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（新三穗核心商業(yè)中心），成功的市場(chǎng)定位是本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 包裝方面，無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)包裝還是媒體廣告方面的包裝，只求大氣而尊榮，比如： 銷 售中心的裝修與布置，只要格局好，功能區(qū)分明確，風(fēng)格簡(jiǎn)約、明快大方， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所謂實(shí)用原則就是一切以服務(wù)與銷售作業(yè)為宗旨。銷售中心區(qū)域內(nèi)設(shè)置 綠色植物、裝飾擺設(shè)等 用于營(yíng)造溫馨、別致的氛圍，淡化生硬的銷售環(huán)境。 接待用桌椅及飲水機(jī)。 設(shè)有點(diǎn)鈔機(jī)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 SP 活動(dòng)構(gòu)想三：“我們來(lái)為奧運(yùn)喝彩“ 08 奧運(yùn)以后，中國(guó)軍團(tuán)取得不俗的戰(zhàn)績(jī)。 目前在市場(chǎng)上開(kāi)售的樓盤產(chǎn)品中，知名度較高的幾個(gè)樓盤都具備一定的產(chǎn)品效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商注重附加品質(zhì)建設(shè)，廣告及策劃在開(kāi)發(fā)過(guò)程中均有較大程度的介入，最高投入達(dá)銷售額的 5%以上。 ? 年 齡： 本地一般年齡在 35～ 45 歲左右，而外來(lái)經(jīng)商人員的年齡一般在 30～ 50 歲。 三、推廣定位 策略導(dǎo)向 廣告策略指如何對(duì)樓盤進(jìn)行整體的包裝和重塑，并且利用各種手段有計(jì)劃有步驟地進(jìn)行強(qiáng)力 推廣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 推廣定位 “ 概念 Shopping Mall” 一條城市中心的商業(yè)街 四、媒介策略 （ 1）媒體選擇建議 房地產(chǎn)廣告媒體主要有公共傳播媒體、戶外媒體和印刷媒體這三類。戶外看板廣告 /燈箱 /導(dǎo)旗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4）推廣訴求點(diǎn)： 4．第四階段（尾盤期） （ 1）執(zhí)行時(shí)間： 2020 年 1 月 16 日至 2020 年 5 月 15 日 （ 2）主要任務(wù)： 以較高的物業(yè)與樓盤品牌，打造樓盤形象，穩(wěn)定客群，再 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商業(yè)街”項(xiàng)目亮相后一些不可預(yù)測(cè)因素的存在， XXX 公司將根據(jù)初期正式銷售工作展開(kāi)后的市場(chǎng)反饋信息，進(jìn)一步跟進(jìn)策 劃工作，并對(duì)營(yíng)銷策略做出適當(dāng)調(diào)整，以求隨時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。 度強(qiáng)力銷售，以提升本項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，形成品牌與項(xiàng)目的綜合提升。 ? 廣告重點(diǎn)： 以針對(duì)性的報(bào)紙廣告、 DM 送達(dá)廣告， SP 推介活動(dòng)等方式投放有效廣告，同時(shí)繼續(xù)投放一定量的軟性宣傳文章與新聞報(bào)道，發(fā)布銷售進(jìn)展?fàn)顩r，促進(jìn)客戶購(gòu)買情緒的提升。樓書 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 推廣手法 總的原則是以市場(chǎng)先導(dǎo)者的個(gè)案形象切入市場(chǎng)，利用公共傳媒如報(bào)紙、 戶外媒體等展開(kāi)直接訴求，描繪客戶向往的利益點(diǎn)，激發(fā)其憧憬和擁有的沖動(dòng)，并輔之以系列 SP 活動(dòng)及 PR 活動(dòng)的配合，向受眾推薦一種“ SHOPPINGMALL”概念型商業(yè)街。 在具體工 作中，廣告包裝主要側(cè)重于銷售中心、售樓書等銷售道具以及銷售現(xiàn)場(chǎng)和樓盤 VI 統(tǒng)的設(shè)計(jì)制作，它一方面幫助客戶理解本案的具體情況，另一方面，則是企業(yè)形象為客戶全面檢驗(yàn)的窗口。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。唯其如此，才能從一開(kāi)始就順利的切入市場(chǎng)，從而有計(jì)劃、有步驟地將御景最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目的：最直接的手段，最直接的溝通，引起三穗當(dāng)?shù)貜V泛的議論和參與。商業(yè)街】住宅、商業(yè)部分、景觀營(yíng)造展開(kāi)階段性細(xì)部宣傳，從而達(dá)到“休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物SHOPPINGMALL”的概念的闡 釋與涵義延伸的目的 硬性廣告（ 后：階段性推廣計(jì)劃 ） SP策略 銷售促進(jìn)（ Sales Promotion，簡(jiǎn)稱 SP） SP 活動(dòng)構(gòu)想一：“讓遠(yuǎn)在異鄉(xiāng)的親人，看看今天的家鄉(xiāng)” 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，為遠(yuǎn)