【正文】 商業(yè)街”項(xiàng)目亮相后一些不可預(yù)測因素的存在， XXX 公司將根據(jù)初期正式銷售工作展開后的市場反饋信息，進(jìn)一步跟進(jìn)策 劃工作，并對營銷策略做出適當(dāng)調(diào)整，以求隨時應(yīng)對市場的挑戰(zhàn)。 度強(qiáng)力銷售，以提升本項(xiàng)目市場認(rèn)知度，形成品牌與項(xiàng)目的綜合提升。 （ 4）推廣訴求點(diǎn)： 4．第四階段（尾盤期） （ 1）執(zhí)行時間： 2020 年 1 月 16 日至 2020 年 5 月 15 日 （ 2）主要任務(wù)： 以較高的物業(yè)與樓盤品牌，打造樓盤形象，穩(wěn)定客群，再 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 廣告重點(diǎn)： 以針對性的報紙廣告、 DM 送達(dá)廣告， SP 推介活動等方式投放有效廣告，同時繼續(xù)投放一定量的軟性宣傳文章與新聞報道，發(fā)布銷售進(jìn)展?fàn)顩r，促進(jìn)客戶購買情緒的提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。樓書 戶外看板廣告 /燈箱 /導(dǎo)旗 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 推廣定位 “ 概念 Shopping Mall” 一條城市中心的商業(yè)街 四、媒介策略 （ 1）媒體選擇建議 房地產(chǎn)廣告媒體主要有公共傳播媒體、戶外媒體和印刷媒體這三類。 推廣手法 總的原則是以市場先導(dǎo)者的個案形象切入市場，利用公共傳媒如報紙、 戶外媒體等展開直接訴求，描繪客戶向往的利益點(diǎn)，激發(fā)其憧憬和擁有的沖動，并輔之以系列 SP 活動及 PR 活動的配合，向受眾推薦一種“ SHOPPINGMALL”概念型商業(yè)街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在具體工 作中，廣告包裝主要側(cè)重于銷售中心、售樓書等銷售道具以及銷售現(xiàn)場和樓盤 VI 統(tǒng)的設(shè)計制作，它一方面幫助客戶理解本案的具體情況，另一方面，則是企業(yè)形象為客戶全面檢驗(yàn)的窗口。 三、推廣定位 策略導(dǎo)向 廣告策略指如何對樓盤進(jìn)行整體的包裝和重塑，并且利用各種手段有計劃有步驟地進(jìn)行強(qiáng)力 推廣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 年 齡： 本地一般年齡在 35～ 45 歲左右，而外來經(jīng)商人員的年齡一般在 30～ 50 歲。唯其如此，才能從一開始就順利的切入市場，從而有計劃、有步驟地將御景 目前在市場上開售的樓盤產(chǎn)品中，知名度較高的幾個樓盤都具備一定的產(chǎn)品效應(yīng)，開發(fā)商注重附加品質(zhì)建設(shè)，廣告及策劃在開發(fā)過程中均有較大程度的介入，最高投入達(dá)銷售額的 5%以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 SP 活動構(gòu)想三：“我們來為奧運(yùn)喝彩“ 08 奧運(yùn)以后，中國軍團(tuán)取得不俗的戰(zhàn)績。 目的：最直接的手段，最直接的溝通，引起三穗當(dāng)?shù)貜V泛的議論和參與。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。商業(yè)街】住宅、商業(yè)部分、景觀營造展開階段性細(xì)部宣傳，從而達(dá)到“休閑、娛樂、購物SHOPPINGMALL”的概念的闡 釋與涵義延伸的目的 硬性廣告（ 后：階段性推廣計劃 ） SP策略 銷售促進(jìn)（ Sales Promotion，簡稱 SP） SP 活動構(gòu)想一：“讓遠(yuǎn)在異鄉(xiāng)的親人，看看今天的家鄉(xiāng)” 通過網(wǎng)絡(luò)，為遠(yuǎn)在異鄉(xiāng)的三穗人提供一個隨時關(guān)注家鄉(xiāng) /關(guān)注三穗親人的平臺。 設(shè)有點(diǎn)鈔機(jī)等。 背景音樂系統(tǒng) 洽談區(qū) 分隔部分辦公區(qū)域以利專案人員的案場辦公。 接待用桌椅及飲水機(jī)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。銷售中心區(qū)域內(nèi)設(shè)置 綠色植物、裝飾擺設(shè)等 用于營造溫馨、別致的氛圍，淡化生硬的銷售環(huán)境。為此，明亮的照明、溫暖的環(huán)境和悠揚(yáng)的背景音樂都是必不可少的。 所謂實(shí)用原則就是一切以服務(wù)與銷售作業(yè)為宗旨。 便于工作接客洽談與 簽約即可。 包裝方面，無論是現(xiàn)場包裝還是媒體廣告方面的包裝，只求大氣而尊榮，比如： 銷 售中心的裝修與布置，只要格局好，功能區(qū)分明確，風(fēng)格簡約、明快大方， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【御景最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 成功的關(guān)鍵，而正確的推售原則則會使本案達(dá)到事半功倍的效 我司建議：難易并濟(jì)，快速消化，主次分明，擴(kuò)大客源 推售順序： 推出 A 區(qū)整棟、 B 區(qū)整棟、 C 區(qū)商業(yè)部分，第一時間將本項(xiàng)目打造新三穗核心商業(yè)中心的決心展現(xiàn)在市場消費(fèi)者的面前。 推售原則 本項(xiàng)目盡管就某些方面與個別 競爭產(chǎn)品有一定差距，但就綜合質(zhì)素來講，在三穗市場具備絕對的競爭優(yōu)勢（新三穗核心商業(yè)中心），成功的市場定位是本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項(xiàng)目定位（見附件：【御景則以首期的推廣而言，其應(yīng)達(dá)成兩個目標(biāo)：其一：迅速提高本案市場知名度并初步樹立良好的物業(yè)形象。 推進(jìn)造成一定影響。同時靠近本項(xiàng)目的項(xiàng)目產(chǎn)品也會造成部分目標(biāo)客群的持幣觀望心態(tài)，從而對本案的銷售的總用地面積（㎡） 9280 總建筑面積（㎡） 容積率 綠地率 20% 建筑密度 53% 商業(yè)建筑面積（㎡） 10808 住宅建筑面積（㎡） 總停車位（個） 58 總戶數(shù)（戶） 192 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 項(xiàng)目營銷策略 一、 項(xiàng)目概況 名稱：【御景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 其住房售價在 11001300 元 /平方米，商業(yè)部分 400013000元 /平方米（臨街部分 10000 元起 /平方米，內(nèi)部 3000 元 5000 元 /平方米） （ 3） 在營銷過程中，以上項(xiàng)目產(chǎn)品均突出商業(yè)部分升值潛力作為市場 訴求點(diǎn) （ 4） 住宅部分外立面風(fēng)格單一缺乏個性，同時在景觀營造方面 缺乏 具體展示點(diǎn)（金穗新城雖然在景觀營造上有所新意，但短期內(nèi)形成直接競爭的可能性不大） 注意點(diǎn)： （ 1） 我項(xiàng)目作為老城區(qū)板塊唯一具備能與新城區(qū)諸多項(xiàng)目競爭的產(chǎn)品，相比之下也是目前三穗縣城區(qū)內(nèi)唯一存在“未真正面市前”神秘感的產(chǎn)品，同時有著老牌城鎮(zhèn)中心的各種市場優(yōu)勢支撐（商業(yè)氛圍 /消費(fèi)力等） （ 2） 現(xiàn)今三穗幾大項(xiàng)目中興家園 /富民廣場 /時代錦苑已進(jìn)入營銷中期且其產(chǎn)品定位依附于目前三穗中心商業(yè)圈，其市場號召力是現(xiàn)實(shí)擺在消費(fèi)者眼前的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時重視產(chǎn)品內(nèi)產(chǎn)業(yè)組合，營造 中心概念，整合區(qū)域內(nèi)商業(yè)資源的同時，將打造三穗核心商業(yè)中心的決心展現(xiàn)在廣大消費(fèi)者的面前。另外從城市規(guī)劃布局上看，本項(xiàng)目處于新 /老城區(qū)結(jié)合部，有著成為城鎮(zhèn)商業(yè)地標(biāo)產(chǎn)品的天然條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)今三穗房地產(chǎn)市場整體的營銷策劃水平 還不高，雖然趨于營銷的理性化及產(chǎn)品本身素質(zhì)的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏，包裝手法單調(diào)，缺乏創(chuàng)新。 誤區(qū)二： 在狠挖商業(yè)價值的同時忽略了產(chǎn)品人居環(huán)境的打造（配套 /景觀方面的配置 /營造，配套設(shè)施 /管理缺乏如：產(chǎn)品內(nèi)景觀打造基本空白 /后期物 業(yè)管理質(zhì)量低下等、 戶型組合缺乏實(shí)用性 /科學(xué)性 ） 誤區(qū)三： 一味的依賴初級市場消費(fèi)習(xí)慣（農(nóng)貿(mào)市場）消化產(chǎn)品，沒有想過激發(fā) /引導(dǎo)新的消費(fèi)理念 ，更沒有從全局的