【正文】 司認(rèn)為以兒童業(yè)態(tài)為主，輔以由此帶動的相關(guān)業(yè) 態(tài)是本案的主體功能定位。 二、 開發(fā)理念定位 1． 請問您是否打算在盱眙購買或租賃商鋪？ □ 購買 60% □ 租賃 40% 2． 您會在什么時(shí)候購買或租賃商鋪？ □ 1 年以內(nèi) % □ 1 年 2 年 % □ 2 年 3 年 % □ 3 年以上 % 以上調(diào)研數(shù)據(jù)顯示： 由此推論并結(jié)合我司以往之經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本案的開發(fā)定位是： 主題明確的商業(yè)步行街；近 2 萬平方米體量較大的城市核心商業(yè)地標(biāo)；特色鮮明的現(xiàn)代商業(yè)建筑；至少在本地市場領(lǐng)先５年的內(nèi)部規(guī)劃；配套設(shè)施與經(jīng)營管理先進(jìn)完善；達(dá)到未來城市商業(yè)發(fā)展的要求。由項(xiàng)目地理?xiàng)l件而產(chǎn)生的局限性即可通過系列的推廣和宣傳來規(guī)避。本項(xiàng)目產(chǎn)品本身生命力極強(qiáng)，具有相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢，找準(zhǔn)市場空白進(jìn)行差異化定位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 八、項(xiàng)目競爭對手分析 隨著國貿(mào)商圈各大型商業(yè)項(xiàng)目和品牌百貨的爭相進(jìn)駐，作為后起之勢的本項(xiàng)目面臨著嚴(yán)峻的市場競爭。在這樣一個(gè)消費(fèi)體系下，較強(qiáng)的消費(fèi)活躍度是城市消費(fèi)的主要支撐。據(jù)調(diào)查， 55%的人把教育投資擺在首位。 2． 2 休閑化 唱歌、滑旱冰、泡咖啡吧是現(xiàn)代人休閑的一種方式。 七、 市場消費(fèi)特點(diǎn)分析 城市消費(fèi)力分析 20xx 年盱眙城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14958 元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 6520 元，居民收入、支出一直在全國處于中等水平。而從盱眙的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場中可以看出一、二樓的銷售情況非常火暴，而二樓以上的銷售并不理想。 五、 本項(xiàng)目商業(yè)部分分析 本案位于淮河?xùn)|路西側(cè)，處于兩個(gè)商圈中間偏西位置，對于兩個(gè)商圈經(jīng)營內(nèi)容具有補(bǔ)缺的妙用，作為城鎮(zhèn)中央地帶 連接兩個(gè)商圈的結(jié)點(diǎn)，對于穩(wěn)固沿線地塊商業(yè)價(jià)值具有不可或缺的作用。 由于缺乏整體規(guī)劃，區(qū)域商業(yè)設(shè)施布局雜亂，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一、業(yè)種較為 集中，即沒有形成完善豐富的業(yè)態(tài)、業(yè)種配備，也沒有形成具有強(qiáng)烈個(gè)性化的特色商業(yè)街區(qū)，同時(shí)，環(huán)境檔次也顯得較低，因此在本區(qū)域的整體商業(yè)配套上仍存在著諸多方面的市場空白點(diǎn)。 商貿(mào)商圈 商貿(mào)商圈主要是沿淮河?xùn)|路布置，匯集了萬潤發(fā)、蘇果超市，目前該區(qū)域新建項(xiàng)目只有華夏領(lǐng)秀，該項(xiàng)目雖坐擁黃金地段但從其定位、價(jià)格和戶型都沒有體現(xiàn)出應(yīng)有的運(yùn)作整體性和商業(yè)高度。 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。這將是未來盱眙的商業(yè)競爭模式走向。 商業(yè)定位主題化 面對越來越激烈的競爭，盱眙“大而全”的傳統(tǒng)百貨店面臨著轉(zhuǎn)型。 商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化 目前整個(gè)市場明顯呈現(xiàn)出更理性化的需求，投資者和經(jīng)營者都對發(fā)展商提出了經(jīng)營管理上的要求，促使發(fā)展商必須面對市場作出售后承諾，除了要考慮如何將商鋪盡快銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營才能保證旺場，才能令物業(yè)保值 和增值，從而真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的市場價(jià)值。隨著 盱眙 商業(yè)主力店的發(fā)展與建立，將在未來幾年進(jìn)入發(fā)展的周期， 盱眙 商業(yè)地產(chǎn)將得到強(qiáng)勁發(fā)展。 每個(gè)商圈都有大型商業(yè)項(xiàng)目，竟?fàn)幖ち页潭入m然 空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補(bǔ)充，在竟?fàn)幹兄\求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。 國際資本注入，商業(yè)地產(chǎn)活力再現(xiàn) 盱眙商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了良好的基礎(chǔ)，而隨著眾多的國際商家在沿海大型城市布局告一段落，盱眙吸引了更多國際商家的眼球。 盱眙 商業(yè)的消費(fèi)者已不僅僅是本縣的 74 萬人口，而是南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。同時(shí)，作為旅游大省，盱眙吸引外來投資與旅游的機(jī)率很大，成為高消費(fèi)的重要組成部分。它更將是為盱眙的明天在奠基。成功實(shí)現(xiàn)“兩突破，一達(dá)到”：人均 GDP 突破 3000美 元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破 20xx 美元、農(nóng)民人均現(xiàn)金收入基本達(dá)到 1000 美元。 城區(qū)是江蘇省惟一的山水兼?zhèn)淇h城，山在城中立，水 在城邊繞，有“淮河明珠”之美稱，為全國生態(tài)示范區(qū)，縣城被定為省級風(fēng)景名勝區(qū)，人居環(huán)境甚佳。 盱眙，區(qū)位明顯，交通便捷。 盱眙縣 商業(yè) 項(xiàng)目 策 劃報(bào) 告商業(yè)篇 目 錄 第一部分：項(xiàng)目市場調(diào)查分析 第二部分：項(xiàng)目主題定位 第三部分：項(xiàng)目銷售策略 第四部分：項(xiàng)目設(shè)定及招商策略 第五部分：項(xiàng)目營銷推廣策略 第六部分：項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析 第一部分、項(xiàng)目市場調(diào)查分析 一、城市區(qū)位及地位分析 盱眙是全國最早建縣的縣份之一，距今已有 2200 多年。盱眙現(xiàn)轄 14 鎮(zhèn) 5 鄉(xiāng)，國土面積 2483 平方公里，總?cè)丝?74 萬人均面積居江蘇省之首，素有人均“兩畝耕地一畝山，一畝水田一畝灘”之稱。寧淮、寧宿徐高速公路穿境而過，盱眙到省城南京只需 60 分鐘，已真正進(jìn)入南京“一小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”，是“長三角最具投資價(jià)值的 20 個(gè)縣（市）”之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費(fèi)指數(shù)全面提升，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)人均 萬元，增長 %；財(cái)政收入 億元，增長 45%；地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 180 億元，增長 %； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14958 元，增長 %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 6520 元，增長 %；實(shí)際到賬外資 6300 萬美元，增長 %。“龍蝦節(jié)”已不僅是盱眙人勞動豐收后的喜悅之情；也不僅是盱眙人勞動致富的小康之路；它更是當(dāng)代盱眙人的一種勤勞、開拓、求索的精神面貌。在這一發(fā)展態(tài)勢下， 城市化明顯加快，外源型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提升，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，這使得城市人口、消費(fèi)能力、品牌意識都將得到全面的提升。 “超大經(jīng)濟(jì)圈”助力商業(yè)地產(chǎn) 近幾年， 盱眙 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入的持續(xù)增加 和人均消費(fèi)的同比增長，推動了一些成熟商圈的形成。而一些商業(yè)布局不合理，甚至連停車場規(guī)劃都沒有做好的商業(yè)項(xiàng)目，將逐漸被淘汰，而那些定位和設(shè)計(jì)都經(jīng)過專業(yè)分析和運(yùn)作的項(xiàng)目，其價(jià) 值更容易受到投資者的認(rèn)可。城市的發(fā)展催生二大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成 盱眙 的二大商圈即商貿(mào)商圈、國貿(mào)商圈。 小結(jié)： 從某種程度上說，宏觀調(diào)控賦予了 盱眙 商業(yè)地產(chǎn)新的強(qiáng)勁動力。單一的產(chǎn)品與銷售模式使盱眙商業(yè)投資市場陷入了慣性思維，新的地產(chǎn)模式面臨著市場的考驗(yàn)。商業(yè)物業(yè)公共區(qū)間社會化的同時(shí)，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費(fèi)人流和可觀的 效益。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 國貿(mào)商圈是一方財(cái)富 寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨(dú)厚的本土客群、成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，在盱眙獨(dú)占鰲頭，這一區(qū)域成為盱眙名副其實(shí)的人流、物流、資金流、信息流的中心。 國貿(mào)商圈已經(jīng)成為各路諸侯和大量資