【正文】 地下停車場 作為配套功能展現(xiàn)，不做經(jīng)營使用。 B1 A區(qū) 折扣店 上品折扣 C區(qū) 社區(qū)配套娛樂 兒童樂園 D區(qū) 品牌快餐 肯德基、好倫哥 E區(qū) 美食名吃 地下美食街：呷 哺呷哺、風(fēng)味小吃 招商策劃報(bào)告 F1 A區(qū) 大型超市 家樂福 B區(qū) 百貨 精品專營店、珠寶飾品、鐘表眼鏡、化妝品、 皮鞋、皮具、小家電等 C區(qū) 銀行 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行 F2 大型超市 家樂福 F3 大型超市 家樂福 F4 配套辦公區(qū) 家樂福配套辦公區(qū) 地上一層平面規(guī)劃圖：（家樂福圖紙） 招商策劃報(bào)告 地上二層規(guī)劃圖：（家樂福圖紙） 招商策劃報(bào)告 地上三層規(guī)劃圖：（家樂福圖紙） 招商策劃報(bào)告 地上四層擬為外資超市企業(yè)配套辦公區(qū)，圖略。 招商策劃報(bào)告 三、 項(xiàng)目招商 SWOT 分析 Strengths(優(yōu)勢分析 ) S 開發(fā) 商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有良好的社會資源 ； S項(xiàng)目 作為政府大型經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)之一， 擁有政府支持，外圍環(huán)境良好 ； S作為未來宋家莊商業(yè)商業(yè)圈核心地段，地理優(yōu)勢有目共睹； S 與宋家莊地鐵樞紐站直通，交通便利，人流巨大。 S符合商業(yè)趨勢 定位，填補(bǔ)市場空白點(diǎn)，搶先建立宋家莊大型居住社區(qū)服務(wù)型購物中心 ； S相比現(xiàn)有周邊商業(yè)項(xiàng)目體量較大， 3 萬多平方米；有條件搶先入駐大型外資超市品牌，為未來宋家莊商圈集聚人氣和人流打下良好基礎(chǔ)； S 先規(guī)劃、后 施工，后 經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng) 營 ； S開發(fā)商作為經(jīng)濟(jì)適用房總開發(fā)商，成立專業(yè)商業(yè)管理公司來管理運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目，無論從總體戰(zhàn)略布局和具體工作協(xié)調(diào)，還是經(jīng)營管理都有先天優(yōu)勢。 Weakness(劣勢分析 ) W 南城片區(qū)屬 于 北京市發(fā)展格局偏弱位置 ，偏離歷史形成的商業(yè)中心 ； W因?yàn)樯啼?自己持有而 產(chǎn)生的 資金回籠 壓力，可能導(dǎo)致 招商運(yùn)營難以有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃； W項(xiàng)目規(guī)模 不屬于 大 型商業(yè)中心 ， 整體定位為地區(qū)級商業(yè)中心，引進(jìn)大型國際品牌的超市占用面積較大，租金收益較低，剩余面積太少，導(dǎo)致其他業(yè)態(tài)價(jià)格調(diào)高，招商 操作難度系數(shù) 增大； W地下二 層 停車場，車位不足，地上停車位較少； W5宋家莊周邊為為不熟居住地， 投資 及經(jīng)營 業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延 伸，或許致使招商推廣成本增加不少； W6項(xiàng)目周邊 市 區(qū) 現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量 雖不少 ， 但 消費(fèi) 高點(diǎn)習(xí)慣不再本區(qū)，運(yùn)營方面需加強(qiáng)引導(dǎo)，時(shí)間成本及資金成本提高了。 Opportunity(機(jī)會分析 ) O 宋家莊屬于未來南城地鐵交通樞紐，未來中低人群居住集聚地 ， 消費(fèi)力發(fā)展空間比較大； O 周邊 商業(yè)設(shè)施一般 、 競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場消費(fèi)需求 ； O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng) 營水平低下，缺乏一個(gè)定位明確的集時(shí)尚、休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的綜合購物中心 ； O城市的改造建設(shè)進(jìn)程加速，使商圈不斷擴(kuò)大 。 所在地段將通過 發(fā)展 ，未來將會形成城市 區(qū)域的招商策劃報(bào)告 新商圈，本項(xiàng)目處于新商圈核心地段，位置較好。 Threat(威脅分析 ) T 如今 商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源構(gòu)成競爭 ； T本區(qū)域 已在經(jīng)營的 商業(yè)項(xiàng)目較少 ， 并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展 ； T 現(xiàn)在北京的地鐵項(xiàng)目在不同程度上都存在有人流，沒 客流的問題； T需要好的推廣方式和質(zhì)量，運(yùn)營的特色和質(zhì)量來提高項(xiàng)目及開發(fā)商的品牌度； T 經(jīng)營 者因 缺乏發(fā)展眼光與短期追逐利益特點(diǎn)導(dǎo)致期望值與初始階段收益不符。 T開發(fā)商及商業(yè)運(yùn)營公司因項(xiàng)目地段及發(fā)展前景好而在經(jīng)營上急功近利； Countermeasure 對策（如何放大優(yōu)勢抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅） C突出項(xiàng)目的規(guī)模環(huán)境，初期以“社區(qū)居家政策服務(wù)項(xiàng)目”來爭取周邊社區(qū)居民，消費(fèi)穩(wěn)定之后再做地鐵及交通人流的消費(fèi)疏引。不能不分主次，不分階段。 C在工商、稅務(wù)等方面盡可能多的爭取政府更多的支 持，形成政府、商家、開發(fā)商共同服務(wù)于居民，居民便捷購物不出遠(yuǎn)門，多方共贏的局面； C先行強(qiáng)占宋家莊商圈，迅速占領(lǐng)市場氛額； C在易達(dá)性上做文章，能否多開通幾條公交線路、增設(shè)人性化服務(wù)之；協(xié)同家樂福多開通幾條購物免費(fèi)搭車線路； C合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)； C制訂快速吸引供應(yīng)商的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達(dá)到快速招商的目的； C制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。 四、 項(xiàng)目供應(yīng)商定位 供應(yīng)商招商區(qū)域定位 據(jù)目前宋家莊發(fā)展?fàn)顩r，還沒有達(dá)到較遠(yuǎn)的輻射能力，其零售市場表現(xiàn)出 來的為區(qū)域性特點(diǎn)，結(jié)合前期市場調(diào)研及類似商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)判斷，本項(xiàng)目供應(yīng)商群體特點(diǎn)，對項(xiàng)目商家做以下建議： 招商策劃報(bào)告 主力店以中高檔國內(nèi)一、二線品牌為主，區(qū)域?yàn)槿校? 本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有經(jīng)營供應(yīng)商、本地投資經(jīng)營者； 招商區(qū)域應(yīng)立足宋家莊周邊 10 公里為半徑的現(xiàn)有經(jīng)營商家，輔以南城現(xiàn)有經(jīng)營商家； 結(jié)合本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)特點(diǎn)，本著本項(xiàng)目大型社區(qū)商業(yè)購物中心的定位，可從北京市其他成熟經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)商業(yè)圈的現(xiàn)有商家挑選有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營能力強(qiáng)的商家； 結(jié)合本項(xiàng)目地鐵商業(yè)的一些商業(yè)特點(diǎn)，可從其他地鐵商業(yè)項(xiàng)目商家中挑選招商 ； 具體區(qū)域及招商對象 招商區(qū)域 目標(biāo)供應(yīng)商 目標(biāo)業(yè)態(tài) 招商方式 宋家莊周邊 10公里商場 現(xiàn)有經(jīng)營 成熟商家 休閑鞋、運(yùn)動鞋、童鞋、男女皮具、箱包、男正裝、商務(wù)裝、女正裝、職業(yè)裝、青春裝、少女裝、淑女裝、運(yùn)動裝、休閑裝、牛仔裝、童裝、家居飾品、針織內(nèi)衣、女士內(nèi)衣、體育用品、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品、兒童用品、兒童樂園、美食、娛樂、婚紗攝影、美容沙龍 電話 傳真 地鐵廣告 目標(biāo)市場走訪 其他媒體計(jì)劃 其他經(jīng)適房居住區(qū)商業(yè) 現(xiàn)有經(jīng)營 成熟商家 其他地鐵商業(yè) 現(xiàn)有經(jīng)營 成熟商家 項(xiàng)目各區(qū)域供應(yīng)商 合作模式定位 物業(yè)形態(tài)或業(yè)態(tài) 位 置 合作模式 招商時(shí)機(jī) 合作要求 招商策劃報(bào)告 快餐、美食、時(shí)尚服飾、兒童樂園 地下一層 經(jīng)營者自營 業(yè)主自營、與商場同步開業(yè) 商家自行獨(dú)立經(jīng)營 美食部分與我公司聯(lián)營共同抽成 流行百貨區(qū) 地上一層 供應(yīng)商租賃 自主經(jīng)營 先行招商 供應(yīng)商自營 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理 大型超市（家樂福） 地上一層部分、地上二層及地上三層 自營 先定 自管 供應(yīng)商選擇 招商在選擇供應(yīng)商時(shí)，需考慮以下內(nèi)容： 1）、主力品牌 —— 國內(nèi)外一二線品牌，符合我項(xiàng)目定位要求； 2）、銷售價(jià)格 —— 符合宋家莊消費(fèi)檔次區(qū)間。 3）、商品質(zhì)量 —— 商品質(zhì)量是否穩(wěn)定，并嚴(yán)格執(zhí)行消費(fèi)者委員會之三包規(guī)定法； 4）、服務(wù)質(zhì)量 —— 能否及時(shí)退換貨品及對顧客的投訴能否及時(shí)進(jìn)行處理； 5）、商品銷售 —— 必須暢銷，且不存在缺貨斷貨現(xiàn)象； 招商策劃報(bào)告 6）、促銷配合 —— 必須配合我項(xiàng)目后期運(yùn)營的整體推廣及促銷； 7）、經(jīng)營理念 —— 是否與我司的經(jīng)營理念吻合，服從我公司統(tǒng)一管理； 8）、供應(yīng)商實(shí)力 —— 資金、運(yùn)營能力強(qiáng)，抗擊打能力強(qiáng)、能有信心和恒心與我公司共同培育這個(gè)市場。 五、 招商實(shí)施 招商總體戰(zhàn)略、手法及目標(biāo) 1） 招商總體戰(zhàn)略 戰(zhàn)略一： 先大后小、先主后次、先優(yōu)后劣的原則，外資品牌超市先定下來，外資快餐（肯德基）緊跟定下來，美食廣場和主力店隨后同時(shí)洽談，最后品牌店和其他零售店。 以大型外資超市帶動外資快餐，同時(shí)帶動主力店和美食廣場，同時(shí)拉動品牌店和其他零售店。 戰(zhàn)略二： 制定一套靈活的招商政策和招商策略，全力爭取具有較強(qiáng)經(jīng)營實(shí)力之各業(yè)種的代表，以吸引更多的供應(yīng)商加入經(jīng)營先列，并造成一段熱潮，以求獲得最優(yōu)良的經(jīng)營組合。 戰(zhàn)略三： 實(shí)施 “點(diǎn)、線、面”策略，前期主動打“點(diǎn)”，針對性走出去，重點(diǎn)商家請進(jìn)來，重點(diǎn)引魚；中期局部放“線 ”，吸引各類品牌代表商家，放線釣魚；后期全“面”撒網(wǎng)，針對各類業(yè)態(tài)大、中、小商家，全面鋪魚。 戰(zhàn)略四： 實(shí)現(xiàn)快速招商，迅速傳播市場知名度。在立足現(xiàn)場招商的同時(shí)，招商人員將融入市場，對一些具有市場號召力的商家、品牌、代理商、招商策劃報(bào)告 加盟商等進(jìn)行邀請，并預(yù)先準(zhǔn)備一些合適的品牌資源，以便提供給無經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的意向加盟者選擇、加盟，使招商速度更快，品牌組成結(jié)構(gòu)更好，提升項(xiàng)目綜合實(shí)力，為未來經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。 2）、招商手法 方式 確定宋家莊中心購物廣場的市場定位、經(jīng)營主題和準(zhǔn)備好招商推廣所應(yīng)準(zhǔn)備的主 要招商物料，在項(xiàng)目招商推廣的初期，將市場的業(yè)態(tài)規(guī)劃、發(fā)展前景、經(jīng)營方式、主力商家家樂福進(jìn)駐等通過走訪供應(yīng)商、直接推廣的形式向目標(biāo)商家發(fā)出信息，再以媒體宣傳、地鐵廣告進(jìn)行配合，使項(xiàng)目引起有興趣的經(jīng)營者、消費(fèi)者及更多社會人士的關(guān)注。 方式 由于我項(xiàng)目是一個(gè)新項(xiàng)目，部分經(jīng)營商家不敢貿(mào)然加入，部分有興趣參與經(jīng)營的供應(yīng)商可能會因無法評估未來的經(jīng)營業(yè)績 ,擔(dān)心經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而躊躇不前，為達(dá)到招商目的，建議可用優(yōu)惠的條件引進(jìn)一些有影 響力的供應(yīng)商，增強(qiáng)市場的名氣和集客力，這對項(xiàng)目進(jìn)行全面招商有著強(qiáng)大的推動作用，因此需采取靈 活的項(xiàng)目優(yōu)惠政策吸引目標(biāo)供應(yīng)商 方式 鎖定目標(biāo)客戶，選擇有效途徑，重點(diǎn)各個(gè)擊破。 前期主動出擊，針對性走出去，重點(diǎn)商家請進(jìn)來。 方式 向供應(yīng)商宣傳本項(xiàng)目的優(yōu)勢位置及消費(fèi)群體，灌輸本項(xiàng)目先進(jìn)的經(jīng)營管理理念，開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目都由同一公司進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一