【正文】 項(xiàng)目介紹 宋家莊商業(yè)中心項(xiàng)目位置 從上圖可以看出，宏觀地理位置上本項(xiàng)目地處北京南部區(qū)域，距離南三環(huán)有一定距離，同時距方莊和大紅門地區(qū)也有 2 公里以上的距離。但現(xiàn)今項(xiàng)目與地鐵 5 號線宋家莊站直接相連，未來地鐵 10 號線二期以及亦莊線都會與本項(xiàng)目相連，根據(jù)北京市目前地鐵規(guī)劃，有三條地鐵交匯的換乘站僅有三處，宋家莊站是其中一處，大量的地鐵客流將應(yīng)運(yùn)而生；宋家莊附近已興建并存在大量經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，如頂秀欣園、政馨家園、世紀(jì)風(fēng)景、招商策劃報告 石榴莊小區(qū)等等，加上周圍鑫兆雅園、嘉和人家等高密度商品房小區(qū)，該區(qū)域舊居住人口已經(jīng)達(dá)到十幾萬， 正在 建設(shè)的萬科兩限房、我司經(jīng)濟(jì)適用房、撲滿山三個項(xiàng)目，總建筑規(guī)模達(dá) 60 萬平方米，固定消費(fèi)人群約有 20萬。 居住氛圍比較濃厚，因此消費(fèi)群體比較穩(wěn)定，可為本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)帶來良好機(jī)遇。故本項(xiàng)目體量雖然不是特別大，仍能與之區(qū)別開來，發(fā)展趨勢是相當(dāng)良好的。項(xiàng)目所處地塊呈長方形，形狀比較規(guī)則，東南方向考慮到交通紅線以及疏散人流的關(guān)系，預(yù)留了一個轉(zhuǎn)彎半徑的空間。 宋家莊主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 正華商場 本項(xiàng)目東 100 米 , 正華商城由開發(fā)商住總正華集團(tuán)自主招商，業(yè)態(tài)主要以品牌餐飲娛樂，共分為三層，地下一層：影城 (自營 )目前在裝修階段，一層：品牌餐飲、銀行，二層：品牌餐 飲、咖啡廳、茶樓、美容院、美發(fā)店等。 體量： 商業(yè)建筑面積為 平方米 物業(yè)結(jié)構(gòu)： 地下一層至地上三層 年銷售額 :未營業(yè) 樓層 業(yè)態(tài)分布 品牌羅列 經(jīng)營方式 價格（建筑面積）元 /天 B1 娛樂和餐飲 健身、網(wǎng)吧、大型餐飲 租賃 F1 品牌餐飲、銀行 麥當(dāng)勞、好利來、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社 租賃 F2 餐飲、 招商中 租賃 分析：宋家莊目前商業(yè)項(xiàng)目非常少，從上述兩個項(xiàng)目可以看出，這些項(xiàng)目基本屬于是住宅項(xiàng)目的配套，多為建筑裙樓，作為底商。涵蓋購物功能的商業(yè)招商策劃報告 的基本沒有，更別說綜合商業(yè)項(xiàng)目了。據(jù)現(xiàn)有幾個經(jīng)濟(jì)適用房集聚區(qū)的消費(fèi)水平和消費(fèi)能力來看，消費(fèi)力是很強(qiáng)大的。但消費(fèi)的高點(diǎn)仍不在本區(qū)域內(nèi)，這個問題應(yīng)予重視。 第二部分 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目屬性定位 集購物、休閑、娛樂、美食為一體的區(qū)域購物中心 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 、物業(yè)形態(tài)定位 招商策劃報告 一個集流行百貨、大型超市、娛樂、美食等為一體的中型地鐵購物 中心。服務(wù)于宋家莊社區(qū)及周邊住宅區(qū)居民生活、購物需求。 、 產(chǎn)品經(jīng)營定位 1）經(jīng)營定位： 百貨、超市、娛樂、美食。 娛樂功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，主要服務(wù)于社區(qū)居住人群。占本項(xiàng)目整體面積的 %， 美食功能作為購物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購物的便利與樂趣。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，面積約為2300 ㎡，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 B1 A區(qū) 流行時尚 靚麗淑女 仕女裝、少女裝、少淑裝、時尚內(nèi)衣、兒童服 飾等 B區(qū) 男裝 男裝、運(yùn)動休閑服飾 C區(qū) 社區(qū)配套娛樂 兒童樂園 D區(qū) 品牌快餐 肯德基、好倫哥 E區(qū) 美食名吃 地下美食街：呷哺呷哺、風(fēng)味小吃 F1 A區(qū) 大型超 市 家樂福 B區(qū) 百貨 精品專營店、珠寶飾品、鐘表眼鏡、化妝品、 皮鞋、皮具、小家電等 C區(qū) 銀行 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行 F2 大型超市 家樂福 F3 大型超市 家樂福 F4 配套辦公區(qū) 家樂福配套辦公區(qū) 平面規(guī)劃圖如下： 招商策劃報告 方案二： 樓層區(qū)域 業(yè)態(tài)功能展現(xiàn) 經(jīng)營業(yè)態(tài)及所占比例 B2 地下停車場 作為配套功能展現(xiàn)，不做經(jīng)營使用。 招商策劃報告 三、 項(xiàng)目招商 SWOT 分析 Strengths(優(yōu)勢分析 ) S 開發(fā) 商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有良好的社會資源 ； S項(xiàng)目 作為政府大型經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)之一， 擁有政府支持，外圍環(huán)境良好 ； S作為未來宋家莊商業(yè)商業(yè)圈核心地段，地理優(yōu)勢有目共睹； S 與宋家莊地鐵樞紐站直通，交通便利，人流巨大。 Weakness(劣勢分析 ) W 南城片區(qū)屬 于 北京市發(fā)展格局偏弱位置 ，偏離歷史形成的商業(yè)中心 ； W因?yàn)樯啼?自己持有而 產(chǎn)生的 資金回籠 壓力，可能導(dǎo)致 招商運(yùn)營難以有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃； W項(xiàng)目規(guī)模 不屬于 大 型商業(yè)中心 ， 整體定位為地區(qū)級商業(yè)中心，引進(jìn)大型國際品牌的超市占用面積較大，租金收益較低，剩余面積太少，導(dǎo)致其他業(yè)態(tài)價格調(diào)高，招商 操作難度系數(shù) 增大； W地下二 層 停車場，車位不足，地上停車位較少； W5宋家莊周邊為為不熟居住地， 投資 及經(jīng)營 業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延 伸，或許致使招商推廣成本增加不少； W6項(xiàng)目周邊 市 區(qū) 現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量 雖不少 ， 但 消費(fèi) 高點(diǎn)習(xí)慣不再本區(qū)，運(yùn)營方面需加強(qiáng)引導(dǎo)，時間成本及資金成本提高了。 所在地段將通過 發(fā)展 ，未來將會形成城市 區(qū)域的招商策劃報告 新商圈，本項(xiàng)目處于新商圈核心地段，位置較好。 T開發(fā)商及商業(yè)運(yùn)營公司因項(xiàng)目地段及發(fā)展前景好而在經(jīng)營上急功近利； Countermeasure 對策（如何放大優(yōu)勢抓住機(jī)遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅） C突出項(xiàng)目的規(guī)模環(huán)境，初期以“社區(qū)居家政策服務(wù)項(xiàng)目”來爭取周邊社區(qū)居民，消費(fèi)穩(wěn)定之后再做地鐵及交通人流的消費(fèi)疏引。 C在工商、稅務(wù)等方面盡可能多的爭取政府更多的支 持，形成政府、商家、開發(fā)商共同服務(wù)于居民，居民便捷購物不出遠(yuǎn)門，多方共贏的局面； C先行強(qiáng)占宋家莊商圈，迅速占領(lǐng)市場氛額； C在易達(dá)性上做文章，能否多開通幾條公交線路、增設(shè)人性化服務(wù)之；協(xié)同家樂福多開通幾條購物免費(fèi)搭車線路； C合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)； C制訂快速吸引供應(yīng)商的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，達(dá)到快速招商的目的； C制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。 3）、商品質(zhì)量 —— 商品質(zhì)量是否穩(wěn)定，并嚴(yán)格執(zhí)行消費(fèi)者委員會之三包規(guī)定法； 4）、服務(wù)質(zhì)量 —— 能否及時退換貨品及對顧客的投訴能否及時進(jìn)行處理； 5）、商品銷售 —— 必須暢銷，且不存在缺貨斷貨現(xiàn)象； 招商策劃報告 6）、促銷配合 —— 必須配合我項(xiàng)目后期運(yùn)營的整體推廣及促銷； 7）、經(jīng)營理念 —— 是否與我司的經(jīng)營理念吻合，服從我公司統(tǒng)一管理； 8）、供應(yīng)商實(shí)力 —— 資金、運(yùn)營能力強(qiáng)，抗擊打能力強(qiáng)、能有信心和恒心與我公司共同培育這個市場。 以大型外資超市帶動外資快餐，同時帶動主力店和美食廣場，同時拉動品牌店和其他零售店。 戰(zhàn)略三： 實(shí)施 “點(diǎn)、線、面”策略，前期主動打“點(diǎn)”，針對性走出去，重點(diǎn)商家請進(jìn)來，重點(diǎn)引魚；中期局部放“線 ”，吸引各類品牌代表商家，放線釣魚；后期全“面”撒網(wǎng)，針對各類業(yè)態(tài)大、中、小商家，全面鋪魚。在立足現(xiàn)場招商的同時，招商人員將融入市場，對一些具有市場號召力的商家、品牌、代理商、招商策劃報告 加盟商等進(jìn)行邀請，并預(yù)先準(zhǔn)備一些合適的品牌資源，以便提供給無經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的意向加盟者選擇、加盟，使招商速度更快，品牌組成結(jié)構(gòu)更好，提升項(xiàng)目綜合實(shí)力，為未來經(jīng)營奠定基礎(chǔ)。 方式 由于我項(xiàng)目是一個新項(xiàng)目，部分經(jīng)營商家不敢貿(mào)然加入，部分有興趣參與經(jīng)營的供應(yīng)商可能會因無法評估未來的經(jīng)營業(yè)績 ,擔(dān)心經(jīng)營風(fēng)險而躊躇不前，為達(dá)到招商目的，建議可用優(yōu)惠的條件引進(jìn)一些有影 響力的供應(yīng)商，增強(qiáng)市場的名氣和集客力，這對項(xiàng)目進(jìn)行全面招商有著強(qiáng)大的推動作用，因此需采取靈 活的項(xiàng)目優(yōu)惠政策吸引目標(biāo)供應(yīng)商 方式 鎖定目標(biāo)客戶，選擇有效途徑，重點(diǎn)各個擊破。 方式 向供應(yīng)商宣傳本項(xiàng)目的優(yōu)勢位置及消費(fèi)群體，灌輸本項(xiàng)目先進(jìn)的經(jīng)營管理理念，開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目都由同一公司進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一運(yùn)營管理，灌輸與商業(yè)公司共同發(fā)展，捆綁前進(jìn)，連鎖經(jīng)營 的理念。 招商策劃報告 方式 充分利用本項(xiàng)目是政府重點(diǎn)保障房項(xiàng)目的政策性支持作用，利用經(jīng)適 房 業(yè)主的自發(fā)宣傳作用，達(dá)到一定的招商效果。 招商階段 工作要素 日期 招商方式 目標(biāo) 招商咨詢期 次、主力店邀約洽談 10年 12月 31日前 現(xiàn)場接受咨詢登記、重點(diǎn)供應(yīng)商洽談 力爭主力店和品牌店達(dá)成意向， 招商啟動期 有效商家積累 11年 05月 31日前 主動邀請、洽談 、其他媒體計(jì)劃配合 客戶累計(jì)達(dá)到 150 招商強(qiáng)勢期 集中簽約 11年 7月 1日前 主動邀請、深入洽談、其他媒體計(jì)劃配合 招商率達(dá)75% 招商掃尾期 商家二裝 11年 11月 30日前 針對持有觀望態(tài)度且我公司想引進(jìn)的客戶主動邀請 招商率達(dá)95%以上 注：工作的目標(biāo)達(dá)成情況會隨項(xiàng)目工程進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。其中，外資超市基本議定，肯德基等外資快餐基本議定。 工作重點(diǎn) 工程進(jìn)度能按計(jì)劃進(jìn)行； 鋪位劃分、業(yè)態(tài)劃分、平面規(guī)劃布局等落實(shí)； 制定招商條件、招商政策； 后期經(jīng)營管理模式落實(shí)； 招商物料制作； 現(xiàn)場盡量安排一處接待辦公場所 招商團(tuán)隊(duì)成立、培訓(xùn)； 項(xiàng)目形象宣傳； 主力商家和大供應(yīng)商的洽 談。 工作成果 所有招商物料、招商條件、招商政策制定完成； 商業(yè)管理公司成立并配合招商工作的展開； 核心主力商家招商完畢，大供應(yīng)商和部分知名品牌達(dá)成合作意向。 營銷特征 招商物料齊全，主力商家已入駐，項(xiàng)目已具備正式招商條件； 營銷重點(diǎn)由項(xiàng)目銷售轉(zhuǎn) 為項(xiàng)目招商工作，招商工作全方位展開； 以主動上門拜訪客戶和通過營銷推廣吸引商家上門洽談相結(jié)合； 充分利用招商手冊、折頁等招商物料及媒體進(jìn)行招商推廣。 招商對象 前期積累登記 供應(yīng)商，以及知名品牌供應(yīng)商。 第三階段：招商強(qiáng)勢期