【正文】 空。在開發(fā)前的定位方面，最值得借鑒的是證大房產(chǎn)在城西地區(qū)的做法，即在房地產(chǎn)業(yè)也做到市場的細分化，其開發(fā)的湖畔花園和蓮花港，明顯是兩種方向的產(chǎn)品，湖畔花園以別墅作為整個小區(qū)的門面，公寓戶型也已大面積為主，而蓮花港以經(jīng)濟房型取勝，兩個小區(qū)互為補充，相輔相成，客戶在兩個小區(qū)之間流動，總會找到適合的戶型，而最后是開發(fā)商和客戶都能得益。目前蔣村商住區(qū)的存量土地已基本開發(fā)完畢，而祥留路以南，杭三路以東、文華路以北的蔣村西北區(qū)塊還有大片土地尚未開發(fā)，在大杭州的概念逐步形成的背景之下，市中心房產(chǎn)開發(fā)的潛力日見乏力，而蔣村向西是西溪文化旅游區(qū)，向北，杭三路以東部分已規(guī)劃為杭州塘北區(qū)省級機關(guān)住宅，塘北浙大新村小區(qū)，三墩高級中學(xué)，蔣村的許多公建配套將在兩年內(nèi)完成，這對于蔣村西北區(qū)塊也有相當大的輻射作用，而且三墩區(qū)塊的房產(chǎn)日益紅火，從文華路到三墩的燈彩路和光明路也正在規(guī)劃當中。與城西蔣村商住區(qū)相比，城東房產(chǎn)雖也有較大發(fā)展，但總令人感覺力度不夠，分析一下兩個區(qū)域的優(yōu)、劣勢就可看出城東房產(chǎn)今后發(fā)展的方向。城區(qū)向東南轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)熱點也有可能轉(zhuǎn)移，如此背景下的的濱江地塊，占盡“地利”優(yōu)勢，規(guī)劃中的濱江區(qū)將以高科技、金融產(chǎn)業(yè)為支柱，高科技產(chǎn)業(yè)群的崛起和蕭山國際機場的建成，錢江三橋成為主要交通干線，將使這一地塊優(yōu)勢突現(xiàn)。如果說蔣村的房產(chǎn)開發(fā)已逐漸接近尾聲，那么城東的房產(chǎn)開發(fā)還處于方興未艾的階段。七橋和八橋與在建的杭州城市中環(huán)線相連，五橋和六橋則要貫通杭州的繞城公路。目前，杭州繞城公路已完成西段（祥符橋至轉(zhuǎn)塘）建設(shè)，北段已經(jīng)開工，東段已通過初步設(shè)計會審，繞城公路全線開通后，將把錢江兩岸的杭州新城包容在內(nèi)，建設(shè)中的兩縱（上塘路——中河路——錢江四橋，石橋路——秋濤路——錢江三橋——蕭山國際機場）兩橫（德勝路——下沙，天目山路——環(huán)城北路——艮山路——下沙）快速道路系統(tǒng)，將使主城與副城間的聯(lián)系更為便捷。在東部，隨著慶春、鳳起等到多座立交橋相繼建成，貼沙河、鐵路這一杭州東部屏障已被打破，下河地區(qū)工業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，到2010年，下河現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)面積將達30平方公里。“東進南下”的構(gòu)想還使市內(nèi)高層建筑的發(fā)展成為可能。目前濱江四、五號地塊的開發(fā)已接近尾聲，一、二、三號地塊即將啟動，城東房產(chǎn)還有相當大的開發(fā)潛力。城西蔣村一帶，是前幾年從余杭縣歸為杭州市的地塊，當時開發(fā)的地價比較便宜，與城東相比，占了明顯的優(yōu)勢，而城東相當一部分是杭州市舊城改造地塊，前期成本較高。和城西相比，城東的水、電、道路、交通、排污等基礎(chǔ)設(shè)施一般完成較好，先天條件優(yōu)厚，但局部設(shè)施卻相對于房產(chǎn)開發(fā)滯后，濱江四號地塊雖說已開發(fā)近四年，水電卻還是臨時線路，交通線路也未完全解決。城西開發(fā)地塊集中，樓盤之間距離較近，每個樓盤的價格，廣告量等都有直接的影響，因而競爭激烈，同時也對區(qū)域造勢有相當大的好處。城東目前的樓盤中缺乏在全市范圍內(nèi)具有號召力的明星樓盤，開發(fā)商在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計，物業(yè)管理方面都沒有實質(zhì)性的突破，這也在一定程度上阻礙了城東房產(chǎn)的發(fā)展。大致可以分為四個板塊：火車東站區(qū)塊、景芳區(qū)塊、采荷區(qū)塊、濱江區(qū)塊，在采荷區(qū)塊和濱江區(qū)塊個案分布較多。秋濤路以東即濱江四號區(qū)塊分布的房產(chǎn)個案，與城西個案不同，這一區(qū)域的產(chǎn)品類型是多層和高層產(chǎn)品平分秋色，因為靠近錢塘江，觀景優(yōu)勢明顯，因而開發(fā)商在產(chǎn)品定位上，對多層和高層作了一定的區(qū)分，很明顯是高層定位為較高檔次的產(chǎn)品，如多層結(jié)合高層的小區(qū)錢塘人家，多層主力為103—124平方米的三房，而高層的主力房型是150平方米左右的四房，總價也要相差十幾萬。個案的規(guī)模相對城西個案普遍偏小，最大的天?；▓@占地僅5萬平方米，其它小區(qū)都是10000—15000平方米，因為本身濱江四號地塊的面積就不大，再被四、五家開發(fā)商分別開發(fā)，自然不會有太大規(guī)模個案產(chǎn)生，相應(yīng)的，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃、配套等也整體上比城西個案差一個檔次。秋濤路以西個案大部分為舊城改造項目，以南肖埠小區(qū)規(guī)模最大，內(nèi)部設(shè)施齊全，但因為面對客源多是動遷安置戶及單位分房，商品房的性質(zhì)較弱，因而整體定位不是很高。秋濤路以西區(qū)域內(nèi)個案價格在30003450元/平方米。濱江區(qū)塊個案的價格則要依產(chǎn)品類型來定，多層的價格在24502600元/平方米，而高層在31503300元/平方米。90平方米左右的戶型銷售比較順利，值得注意的是有些多層產(chǎn)品的3F5F賣的好，而有些是6F7F賣得好，這并不是因為客戶的喜好發(fā)生變化，而是因為個案定價策略不同造成的，天?；▓@3F4F價格要比其它樓層高出很多，因而去化最慢，而錢塘人家的多層各樓層差價不大，因而34F去化最好。城北區(qū)域是指環(huán)城路——天目山路以北，古翠路以東的范圍，主要包括拱墅區(qū)的行政區(qū)劃。去年，拱墅區(qū)又加大建設(shè)力度，全年新開工建筑面積達26萬平方米，竣工面積為12萬平方米，其中，作為區(qū)政府為民“一號工程”的拱宸橋舊城改造工程?？梢哉f，城北區(qū)域與其它區(qū)域的不同之處在于城北房產(chǎn)以市政配套開發(fā)建筑為主，服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。去年又有總建筑面積達35萬平方米的三塘苑推出，使城北區(qū)域雖然熱點不多，但客源面卻很廣，主力戶型是60—80平方米的二房，價格也一直穩(wěn)定在2400—2500元/平方米，經(jīng)濟實惠，一度成為單位解決職工住房的理想?yún)^(qū)塊?？傮w來看，城北區(qū)域由于是舊城區(qū)，今后的房產(chǎn)開發(fā)仍將以普通住宅開發(fā)為主流。城中區(qū)域包括上城區(qū)和下城區(qū)，是傳統(tǒng)的市中心。一部分是中小型國有開發(fā)商和項目公司所開發(fā)的項目，一般規(guī)模較小，少作廣告，面對的客戶一般是單位購房或政府機關(guān)人員，商品房的性質(zhì)較弱，同時產(chǎn)品規(guī)劃上也缺乏新意，甚至不合理；另一部分是新成立實力型開發(fā)商開發(fā)的大規(guī)模高品質(zhì)樓盤，如萬安城市花園等，樓盤廣告投入大，市場知名度響。城中區(qū)域個別樓盤價格有所回落也是預(yù)料當中的。由于實物分房制度的取消，單位批量購房行為已退出歷史舞臺?？梢灶A(yù)見這兩類樓盤的兩極分化，將構(gòu)成市中心樓盤未來幾年的基本格局。京惠花園300080—110（三房）24—33萬40%現(xiàn)房南肖埠小區(qū)320090—110（三房）29—35萬80%現(xiàn)房廣利蓮花港275090—130（三房）—30%打樁頤景園310090—130（三房）28—40萬40%結(jié)構(gòu)體3F南都德加公寓3250165—210（四房）54—68萬70%結(jié)構(gòu)體5F桂花城3200120—160（三房）—40%打樁新金都城市花園290099—150（三房）—現(xiàn)房95%期房50%現(xiàn)房結(jié)構(gòu)體5F金成嘉綠苑2700100—130（三房）27—35萬35%結(jié)構(gòu)體6F金成迦南別墅3350180—300—100萬準現(xiàn)房98年底世紀西溪別墅4550179—35581—160萬60%現(xiàn)房98市調(diào)總表C：城北區(qū)域案名價格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價（RMB）銷售率進度公開日期方大流水苑330085—10428—34萬40%結(jié)構(gòu)體3F和平城市公寓340090—12431—42萬60%外裝修中河花園390095—13737—53萬40%封頂水星閣4400110—13548—59萬76%現(xiàn)房國際花園520013770萬80%現(xiàn)房青莎苑350012644萬30%結(jié)構(gòu)體7F白蕩海人家多層：3050小高層：375012045萬多層70%小高層20%封頂市調(diào)總表D：城中區(qū)域案名價格（RMB/M2）主力面積（M2）主力總價（RMB）銷售率進度公開日期中大鳳棲花園多層：4600小高層：4700多層86—109小高層132—14839—50萬62—70萬50%封頂東河家園5900124—12773—75萬20%結(jié)構(gòu)體1F—6F萬景都市公寓430010244萬8%打樁雙牛大廈550027—5715—31萬50%空地萬安城市花園國都公寓5700120—170（四房）68—100萬50%一期準現(xiàn)房，二期結(jié)構(gòu)體7F—8F，三期打樁。盡管市場競爭激烈，但那些在前期策劃、市場細分、項目定位和形象推廣方面的工作做的比較成功的樓盤往往能成為區(qū)域內(nèi)的明星個案。從區(qū)位來說，本案所處的城西蔣村開發(fā)區(qū)已成為杭州新建住宅小區(qū)最為集中的區(qū)域，并已成為一般市民購房的首選區(qū)域。第二部分 項目分析項目概況1. 1開發(fā)商杭州華立房地產(chǎn)開發(fā)公司1. 2項目地點本案地處杭州古墩路、文一路，屬蔣村商住開發(fā)區(qū)，蔣村商住開發(fā)區(qū)位于杭州城西，東接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨西溪文化旅游區(qū)，南靠西湖風(fēng)景區(qū)，是目前杭州最大的綜合住宅新區(qū)。住宅建筑類型包括集合別墅、多層公寓、部分小高層公寓和一定規(guī)模的沿街商業(yè)設(shè)施。一期計劃開發(fā)A組團和B組團，二期開發(fā)C組團。 A組團和B組團主要經(jīng)濟指標用地面積：約60000平方米總建筑面積：約60000平方米總戶數(shù)：486戶建筑密度：約33%綠化率：39%集合別墅建筑面積與套數(shù)：約10000平方米，共66套，%集合別墅戶室比與面積控制：140平方米150平方米 30套 %160平方米170平方米 32套 %190平方米200平方米 4套 占集合別墅總套數(shù)的6%多層公寓建筑面積與套數(shù)：約43000平方米，共420套，%多層公寓戶室比與面積控制：50平方米60平方米 24套 %80平方米90平方米 132套 %90平方米110平方米 96套 %110平方米130平方米 168套 占多層公寓總套數(shù)的40%建筑類型分析2．1各建筑類型的比較根據(jù)開發(fā)商提供的資料，本案土地成本為70萬/畝，折算成樓面價，土地成本為656元/平方米。為簡化分析過程， ，分別分析如下：類型別墅集合別墅多層公寓小高層公寓容積率土地成本1750 1167 808 656 配套費用500 500 500 500 管理費用200 240 270 300 建安成本1000 900 800 1300 成本小計3451 2808 2379 2758 一般市場價格4200 3500 2700 3000 利潤空間749 692 321 242 注：以上分析暫不考慮銷售情況，如空置率，去化速度等因素的變化，僅基于各類型物業(yè)的成本變化與相應(yīng)的利潤空間的變化而言。類型別墅集合別墅多層公寓小高層公寓可建面積（平方米）90000135000195000240000總投資（萬元）31050378904636566150總利潤空間（萬元）6750936062855850 注：以上總投資暫不考慮投資滾動。由市場情況分析，可知城西目前的住宅小區(qū)以多層為主，且較多小區(qū)以多層結(jié)合少量別墅或小高層為主。本案體量較大，總占地面積約15萬平方米，所在區(qū)域城西也并不適合一個大型別墅區(qū)的形成。僅從A組團和B組團的情況來看，集合別墅66套，多層420套，%，%，%，集合別墅比例略顯低，從整個總體規(guī)劃來看，這一現(xiàn)象則更為嚴重一些，一期的建筑類型之間的比例表現(xiàn)出本案仍和城西現(xiàn)有的一些住宅小區(qū)相類似，小區(qū)以多層公寓為主，雖然引進一定比例的集合別墅作為一種在杭州屬于全新形態(tài)的建筑作為試探進入市場，但與一般住宅區(qū)內(nèi)的別墅或小高層一樣，小區(qū)內(nèi)的集合別墅只能作為少量補充，盡管可能會取得相當不錯的銷售業(yè)績，但決定本案成敗的關(guān)鍵，仍是占總比例70%左右的多層公寓的銷售情況。而本案的多層組團除了在自身環(huán)境、房型、立面等方面加以強化外，與集合別墅組團共享小區(qū)環(huán)境也可作為本案多層組團的一個賣點。尤其經(jīng)過近兩年的發(fā)展，隨著開發(fā)環(huán)境的日益成熟，杭州市民對城西的熟悉度和認同感也不斷增強。浙江華立房地產(chǎn)開發(fā)公司依托華立集團的雄厚實力，在較早時候即參與了杭州房地產(chǎn)市場的開發(fā)建設(shè)，已投資興建的項目包括華立金頂苑、金薩克公寓、金麒麟公寓、金田花園等，其“金”字招牌在杭州市場已建立了一定的品牌基礎(chǔ)。從杭州范圍來說，集合別墅這種建筑形式本案為首創(chuàng)，其部分別墅的特性與接近于公寓的價格及較好的面積控制，相信會在杭州市場會獲得相當大的反響。本案在方案設(shè)計階段雖經(jīng)多次修改，數(shù)易其稿，但因總體結(jié)構(gòu)確定過于倉促，給下一階段的設(shè)計工作帶來了很多極難彌補的局限，從目前得到的經(jīng)修改后的方案來看，原方案中存在的組團混亂，不利于分期實施和房型設(shè)計不盡合理等問題得到了一定程度的改善，但在某些方面仍存在一些問題未能得到有效解決。而一旦形成這樣的一個建筑物或景觀，如社區(qū)會所結(jié)合中庭綠化，或是較大體量的跨街騎樓等，無疑將對小區(qū)形象的推廣和品質(zhì)的訴求產(chǎn)生非常積極的影響。C. 集中綠化用地偏小，小區(qū)雖規(guī)模較大卻無一占地面積較大的綠化用地作為小區(qū)重點，現(xiàn)方案的建筑密度過大，給小區(qū)的綠化和景觀建設(shè)帶來很大局限。D. 部分組團系統(tǒng)的安排結(jié)構(gòu)不清晰，小高層、多層和集合別墅安排混雜，且本案中A、B、C組團的多層和集合別墅主力總價相差近一倍，不同的產(chǎn)品定