【正文】 招商策劃報(bào)告 第三階段：招商強(qiáng)勢(shì)期 時(shí) 間 11年 3月 1日至 11年 7月 31日 預(yù)期目標(biāo) 招商率達(dá) 75% 營(yíng)銷(xiāo)特征 招商工作大張旗鼓的全面展開(kāi)； 由強(qiáng)勢(shì)推廣過(guò)渡到口碑宣傳； 供應(yīng)商洽談工作全面深入的展開(kāi)。 招商對(duì)象 所有符合我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位之商家和品牌。 進(jìn)一步落實(shí)目標(biāo)供應(yīng)商的招商工作。 第四階段：招商掃尾期 招商策劃報(bào)告 第四階段：招商掃尾期 時(shí) 間 11年 8月 1日至 11年 10月 31日 預(yù)期目標(biāo) 招商率達(dá) 95%以上 營(yíng)銷(xiāo)特征 招商持續(xù)展開(kāi)。 工程進(jìn)度、工程形象成為供應(yīng)商關(guān)注的焦點(diǎn)； 用已入駐商家的二裝引起市民及觀望供應(yīng)商的關(guān)注，以達(dá)成 剩余鋪位簽約工作。 招商對(duì)象 針對(duì)還未成交供應(yīng)商作進(jìn)一步深入 招商洽談。 招商前期準(zhǔn)備工作 招商前準(zhǔn)備工作內(nèi)容主要包括：施工現(xiàn)場(chǎng)包裝、接待中心現(xiàn)場(chǎng)包裝、成立招商小組、招商范圍、招商對(duì)象、招商條件、優(yōu)惠政策的確定；業(yè)態(tài)劃分、招商物料、招商宣傳推廣方案的準(zhǔn)備及招商組織管理等工作。 現(xiàn)場(chǎng)包裝： 現(xiàn)場(chǎng)包裝突出商業(yè)氛圍和經(jīng)營(yíng)前景信息。 制定招商政策： 正式招商前確定如聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)、租金、物管理費(fèi)用等招商政策。 招商物料準(zhǔn)備： 準(zhǔn)備齊全一套有效適用的招商資料（招商手冊(cè)等）。 招商架構(gòu) 本項(xiàng)目采用項(xiàng)目總監(jiān)負(fù)責(zé)制，在項(xiàng)目組內(nèi)各專業(yè)人員的共同配合下，進(jìn)行項(xiàng)目的招商工作，同時(shí)向商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，向投資方匯報(bào)。招商專員、直接對(duì)招商總監(jiān)負(fù)責(zé)； 提成標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)所下達(dá)工作計(jì)劃，按照完成計(jì)劃情況，招商提成為（ ）元 /㎡（待議）； 工作流程： 招商策劃報(bào)告 （一）宋家莊 購(gòu)物中心供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)流程 程序 執(zhí)行者 招商部 主管公司領(lǐng)導(dǎo) 財(cái)務(wù)部、招商部、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 供應(yīng)商 招商部、工程部、物業(yè)部 招商部、物業(yè)部 供應(yīng)商 招商部、經(jīng)營(yíng)管理公司 招商部、物業(yè)部 （二）購(gòu)物中心合同審批流程 程序執(zhí)行者 合同申報(bào) 合同審批 收取費(fèi)用及合同正式簽定 提交裝修資料 圖紙 圖紙資料 審批 發(fā)出入場(chǎng)通知書(shū)和裝修審批表 入場(chǎng)裝修 辦理營(yíng)業(yè)員進(jìn)場(chǎng)手續(xù) 裝修驗(yàn)收 招商策劃報(bào)告 招商部 相關(guān)部門(mén) 招商部 供應(yīng)商、財(cái)務(wù) 招商部 對(duì)接部門(mén) 招商部 招商現(xiàn)場(chǎng)管理與控制 招商專員經(jīng)培訓(xùn)合格后正式責(zé)任分配，做好招商前準(zhǔn)備工作； 每日部門(mén)例會(huì)，對(duì)當(dāng)天工作進(jìn)行小結(jié)，解決業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題和不足，安排下一步工作計(jì) 劃； 每周項(xiàng)目例會(huì)，向公司通報(bào)每周招商情況及當(dāng)前需解決的問(wèn)題； 定期向項(xiàng)目總監(jiān)提交招商周（月）計(jì)劃與總結(jié)； 定期與招商人員溝通，及時(shí)分析市場(chǎng)變化，調(diào)整相應(yīng)招商策略。 合作形式及內(nèi)容 由于我項(xiàng)目是地區(qū)級(jí)商業(yè)購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)組合以服務(wù)于地區(qū)居民、服務(wù)于地鐵時(shí)尚人流為主，為了既能有效引進(jìn)各品牌供應(yīng)商的入駐，又能最大程度上 保證商場(chǎng)的收益，特制定如下兩種合作形式。對(duì)我商場(chǎng)而言，對(duì)一般供應(yīng)商可給予較短的合作期，此舉可使商場(chǎng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，靈活更換供應(yīng)商； 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 在后期的運(yùn)營(yíng)管理中，會(huì)產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用，如員工培訓(xùn)費(fèi)、入職押金、工裝費(fèi)、管理費(fèi)等，此類(lèi)費(fèi)用會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況而定。 招商細(xì)則 供應(yīng)商意向保證金： 10000 元 /戶； 經(jīng)營(yíng)保證金： a 聯(lián)營(yíng)： 20210 元 /戶； b 租賃：押 1 付 3 專柜二次照明均由供應(yīng)商根據(jù)每月實(shí)際用電量自行承擔(dān)； 合同期以商場(chǎng)開(kāi)業(yè)日起計(jì)； 租金收取以開(kāi)業(yè)日到減免期完結(jié)之日起計(jì)； 供應(yīng)商簽定合同時(shí)，一次性繳清經(jīng)營(yíng)保證金 20210 元或 3 個(gè)月租金。為將來(lái)可持續(xù)發(fā)展定下格調(diào)，宋家莊未來(lái)成為 連接北京市核心商業(yè)區(qū)（王府井、西單）核心國(guó)際經(jīng)濟(jì)區(qū)（國(guó)貿(mào)）核心科技發(fā)展區(qū)（中關(guān)村）核心國(guó)際工業(yè)區(qū)（亦莊）等地的中心區(qū)域，城鄉(xiāng)結(jié)合的中心區(qū)域，未來(lái)發(fā)展不可限量，與公主墳商圈相比有更大的發(fā)展前景。如將來(lái)發(fā)展和政府的規(guī)劃、市場(chǎng)的走向預(yù)測(cè)相符，那么，本項(xiàng)目的格調(diào)并不是單純的一個(gè)區(qū)域商業(yè)那么簡(jiǎn)單。 招商宣 傳推廣 時(shí)間安排： ? 2021 年 10 月 1 日 2021 年 12 月 1 日（ 60 天） 招商推廣目的： 招商策劃報(bào)告 ? 向外界傳播招商信息，引起市場(chǎng)關(guān)注； ? 建立項(xiàng)目的主題形象； ? 為項(xiàng)目正式對(duì)外招商累積意向客戶； ? 試探市場(chǎng)反應(yīng)，指導(dǎo)項(xiàng)目及時(shí)調(diào)整招商策略； 推廣策略： ? 空中媒體以南城為主，擴(kuò)大至周邊區(qū)域，覆蓋全市； ? 地面以南城三環(huán)之四環(huán)之間本區(qū)域，擴(kuò)大至其他經(jīng)適房集聚區(qū)、其他城鐵樞紐站商業(yè)區(qū)； 推廣方式 一、現(xiàn)場(chǎng)包裝： 施工現(xiàn)場(chǎng)外圍廣告 樓體條幅： 協(xié)調(diào)住宅樓出懸掛條幅，宣傳 項(xiàng)目招商信息； 現(xiàn)場(chǎng)彩旗： 渲染氣氛； 二、招商資料： 招商手冊(cè)： 開(kāi)發(fā)商介紹、項(xiàng)目介紹、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)布局、運(yùn)營(yíng)管理、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、招商項(xiàng)目、業(yè)態(tài)布局平面圖； DM單頁(yè)： 招商主題，部分招商手冊(cè)內(nèi)容； 三、電視廣告： 北京電視臺(tái)：新聞報(bào)道，宋家莊利民配套商業(yè)項(xiàng)目終于招商策劃報(bào)告 動(dòng)工，居民以后的日常生活終于可以便利； 四、戶外廣告： 廣告牌： 將 項(xiàng)目主題形象 對(duì)外宣傳； 地段： 在宋家莊周邊區(qū)域主要路口做廣告牌位； 路燈旗： 招商廣告 ，渲染項(xiàng)目氣氛； 地段：宋家莊周邊 主 要繁華路段和項(xiàng)目周?chē)范危? 地鐵平面廣告： 推廣項(xiàng)目主題、發(fā)布招商廣告； 線路： 地鐵 5 號(hào)線，地鐵 10 號(hào)線 招商策劃報(bào)告 二、 經(jīng)營(yíng)收益模擬測(cè)算 價(jià)格區(qū)間參考： 招商策劃報(bào)告 1，東邊正華商城價(jià)格： 樓層 業(yè)態(tài)分布 品牌羅列 經(jīng)營(yíng)方式 價(jià)格（實(shí)用面積）元 /天 B1 娛樂(lè) 正華影院 (自營(yíng) ) 租賃 67 F1 品牌餐飲、銀行 一茶一坐 院、一品三笑 租賃 78 F2 品牌餐飲、咖啡廳、茶 樓、美容院、美發(fā)店等 招商中 租賃 7 2，西邊鑫兆雅園 ， 撲滿山商業(yè)： 樓層 業(yè)態(tài)分布 品牌羅列 經(jīng)營(yíng)方式 價(jià)格（建筑面積）元 /天 B1 娛樂(lè)和餐飲 健身、網(wǎng)吧、大型餐飲 租賃 F1 品牌餐飲、銀行 麥當(dāng)勞、好利來(lái)、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社 租賃 F2 餐飲、 招商中 租賃 使用率按照 50％計(jì)算，建筑面積 元／天 — 元／天的話，實(shí)用面積換算： 8／天 — 12 元／天。（我項(xiàng)目使用率應(yīng)該比其他兩項(xiàng)目低一些），對(duì)外報(bào) 價(jià)建議 元／天 — 10 元／天。實(shí)用面積 750 平米，一層如果給就家樂(lè)福太多或全部都給的話，對(duì)項(xiàng)目的租金收益影響是很大的。 一般情況下，大中型商家的遞增率應(yīng)該在 35%；對(duì)于一般的零售業(yè)態(tài)的話，遞增比例相對(duì)而言可以高一點(diǎn)，一般不能超過(guò) 10%。商業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，不能一開(kāi)始把自身定位的過(guò)高，應(yīng)該本著扶植商家，雙方共贏的想法來(lái)進(jìn)行招商、制定遞增率，這樣才會(huì)使市場(chǎng)保持穩(wěn)定繁榮的景象。根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，建議第三年開(kāi)始，每一年開(kāi)始遞增，大商家（如家樂(lè)福）遞增率暫定為： 5％；其他零售業(yè)態(tài) 遞增率暫定為： 8％，每?jī)赡陮?duì)遞增率進(jìn)行考評(píng)，測(cè)算，修改。