【正文】 1臺 1500 五 員工服裝生活用品 小計(jì)： 1 員工宿舍用品 55套 500 包括：床、床單、被子等。 19 管理人 員專業(yè)培訓(xùn) 合格率 98% 100% 加強(qiáng)培訓(xùn)力度，并對培訓(xùn)過程進(jìn)行有效的監(jiān)控和檢查。 11 道路完好率 95% 95% 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由管理處監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢查落實(shí)。 3 維修工 程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)組嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。 （ 3）定期開展健康有益的宣傳活動。社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理的使命，營造文明、靜雅、祥和的綠韻康城文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們的追求。 三、代辦類的特約服務(wù)： 咨詢代辦服務(wù) 政策咨詢、網(wǎng)上查詢、法律理財(cái)咨詢、提供市場信息、商務(wù)咨詢等服務(wù)。 二、物業(yè)管理各專業(yè)的特約服務(wù) 租擺服務(wù) 為的業(yè) /租戶提供租擺服務(wù)，主要以出租 /售寬大綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主。 主動了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)精神 （二）錄用與考核 錄用：根據(jù)我司制訂的人員崗位編制、用工條件，經(jīng)考核、面試擇優(yōu)錄用，錄用后經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用 3 個月，依據(jù)《勞動法》的規(guī)定，以勞動合同書的形式與員工確定勞動關(guān)系和合同期限； 考核：考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我司一 貫重視對員工的考核，制定了一系列的考核制度和實(shí)施辦法 : （ 1） 我公司每年與管理者簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。 B、 以《員工手冊》規(guī)范員工的行為，展示公司良好形象。 （ 2）員工的訓(xùn)練分兩個層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓(xùn) 練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實(shí)施對第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。 培訓(xùn)方式 （ 1）自學(xué) 自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，公司 非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時間上給予安排和照顧。 （ 8）對由市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會布置的除四害活動或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。 殺蟲滅鼠 園區(qū)內(nèi)經(jīng)常性的殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： （ 1）主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。 在綠韻康 城，我們將對的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作。 （ 4） 滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。 （ 2）實(shí)施停車專用車位制度 （ 3）小區(qū)道路設(shè)減速坡，限制車輛行駛速度。把局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降姆?wù)。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，進(jìn)行停車場消防和安全管理。為了與 綠韻康城 高檔小區(qū)的定位相適應(yīng)，護(hù)衛(wèi)員全部身作制服進(jìn)行值班。 （一）治安管理 治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù) （ 1）以預(yù)防為主。 1涉及物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)，代表全體產(chǎn)權(quán)人聘請相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及專業(yè)人員。 公共治安秩序的維護(hù)。 交流指導(dǎo) 1 組織物業(yè)公司管理人員交流考察 考察同類先進(jìn)物業(yè)。 2 人員甄選、配備 提出專業(yè)人員素質(zhì)要求，確定招聘方式。大專以上學(xué)歷，持物業(yè)管理相關(guān)崗位資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識，相關(guān)工作經(jīng)歷三年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 該物業(yè)一經(jīng)全部接管，公司將按專業(yè)化的水準(zhǔn)經(jīng)營，按 ISO9001： 20xx 國際質(zhì)量保 障 體系進(jìn)行規(guī)范化管理和服務(wù)，全面實(shí)施物業(yè)管理體系。 引入商務(wù)中心服務(wù)，為使用人提供個性化的服務(wù)。把“物業(yè)管理”與“商業(yè)管理”相結(jié)合。 B、服務(wù)： 把目前物業(yè)管理行業(yè)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃邮椒?wù)。四年來，業(yè)主（住戶）對管理服務(wù)滿意率均保持在 95％以上。管理面積已超過 180 萬平方米。 為了給廣大業(yè)主、物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、整潔、舒適的居家環(huán)境，最大限度地滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 物業(yè)投資者實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的需求，公司按照 ISO9001：20xx 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司制訂了護(hù)衛(wèi)、工程、保潔綠化及前臺接待各部門的《操作手冊》，全面、系統(tǒng)地明確了各崗位的工作職責(zé)、工作內(nèi)容、工作范圍、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，公司于 20xx 年 1月開始全面推行ISO9001： 20xx 質(zhì)量管理體系，并于 20xx 年 10 月順利通過認(rèn)證評審。金科物管也獲得“ 20xx－ 20xx 重慶市消費(fèi)者信得過企業(yè)”、“重慶市 20xx、 20xx 年度地產(chǎn)風(fēng)云物業(yè)管理上榜企業(yè)”、“ 20xx－ 20xx 重慶市消費(fèi)者 信得過企業(yè)”、“重慶市十大品牌物管”等多項(xiàng)殊榮。 把目前物業(yè)管理行業(yè)的局部式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槿淌降姆?wù)。 配合商業(yè)管理以“ 細(xì)微之處見差別 ”為宗旨。 A、 運(yùn)用“人性化”物業(yè)管理模式和行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行綜合一體化管理。 在全面接管后一年內(nèi)、物業(yè)符合政府規(guī)定的考評條件的前提下，達(dá)到重慶市優(yōu)秀住宅小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到國家級物業(yè)管理相應(yīng)管理標(biāo)準(zhǔn)并通過考評。 3 前臺接待 4 大專或以上學(xué)歷，熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)知識，能熟練使用計(jì)算機(jī)，相關(guān)工作經(jīng)歷兩年以上，善于與人溝通， 以上 ,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象 4 智能化管理員 1 大?；蛞陨蠈W(xué)歷，熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)知識，能熟練使用計(jì)算機(jī)，相關(guān)工作經(jīng)歷二年以上，善于與人溝通，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng) 以上 ,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象 5 行政辦公人員 1 大專或以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理法規(guī)政策 ,對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有管理經(jīng)驗(yàn)，懂得管理的各項(xiàng)程序，能熟練使用計(jì)算機(jī)，相關(guān)工作經(jīng)歷三年以上，善于與人溝通，協(xié)調(diào)能力強(qiáng) 以上 ,有較好的職業(yè)道德素質(zhì)和個人形象。 3 物料配置 按人員編制和工作需要提出物料采購合理化配置。 二、 運(yùn)作流程 整體運(yùn)作流程圖 三、 綠韻康城 物業(yè)管理信息反饋控制方式 物業(yè)管理監(jiān)控中心，通過信息傳遞工具，投訴電話和各專業(yè)組配備的無線對講機(jī)等工具，及時反饋每個區(qū)域發(fā)生的情況。 物業(yè)檔案資料的管理。 1代表全部或部分產(chǎn)權(quán)人就與整體或公用場所、公用設(shè)施相關(guān)的事項(xiàng)有關(guān)方面交涉或提出法律訴訟。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。 （ 4）軟件與硬件同時抓。 。 （ 5）實(shí)行 24 小時巡視 巡邏人員實(shí)行 24 小 時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。（ 4）嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 全面實(shí)施 ISO9001： 20xx 質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管理體系 實(shí)施 ISO9001： 20xx 質(zhì)量保證體系是進(jìn)行規(guī)范化管理的保證，逐步建立和實(shí)施 ISO14000 環(huán)境管理體系則保證 綠韻康城 成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保小區(qū)。 （ 2）聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。 第三節(jié) 管理人員的培訓(xùn)與管理 一、人員的培訓(xùn) 培訓(xùn)目標(biāo) 廢棄物品收購站 集中處理 環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出 垃圾分類收集箱 可回收資源 有害物 無害物 為了把綠韻康城管理成重慶市物業(yè)管理的典范，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。 （ 2）自辦培訓(xùn)班 舉辦相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。兩個層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個 W”的階段， 即“ WHAT”：使訓(xùn)練對象知道工作怎樣做，“ WHY”：進(jìn)而明白為什么這樣做，由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再進(jìn)行深層次的引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。 C、 以 ISO9001： 20xx 質(zhì)量體系確保規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。 （ 2） 對操作層人員進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎懲。同時提供專業(yè)養(yǎng)護(hù)人員定期進(jìn)行澆水、施肥、剪枝等，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美宜人的室內(nèi)環(huán)境。 安排商務(wù)出行服務(wù) 提供旅游、票務(wù)、出行參考，代售車票、代辦酒店預(yù)定等。 一、 綠韻康城社區(qū)文化的目標(biāo) 綠韻康城社區(qū)文化的目標(biāo)是：用“人性化”的“金科物業(yè)管理模式”，營造小區(qū)文化與特區(qū)文化相融合的自然、文明、高尚、 靜雅、祥和的社區(qū)文化典范。 （ 4）積極 協(xié)助街道、派出所、居民委員會開展各項(xiàng)工作。 4 維修工 程優(yōu)良率 98% 99% 嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)，確保功效。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。 20 業(yè)主有效 投訴率 業(yè)主投 訴處理率 投訴回訪率 2‰ 95% 95% 2‰ 100% 100% 按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主， 征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時為業(yè)主排憂解難。 2 員工服裝 包括兩套換洗服裝、軍用皮鞋、授戴、帽子；維修工包括絕緣鞋、帽子 秋冬裝 120套 350 夏裝 120套 200 六 員工食堂設(shè)備 1套 20xx0 小計(jì)： 七 其它相關(guān) 材料采購 1批 10000 小計(jì)： 合 計(jì)： 注：廊橋水岸物業(yè)管理開辦費(fèi)用全部由開發(fā)商承擔(dān) 。此為每月的租金收入） 地下停車位 377 個 60元 /月 22620 元 /月 （注：預(yù)計(jì)地下車位均以出售方式，此為每月固定車位的管理費(fèi)） 收入費(fèi)用合計(jì) 元 /月 * 元 /月 支出費(fèi)用 150031 元 /月 內(nèi)容 項(xiàng)目 內(nèi) 容 金額 （萬元） 元 /㎡ 十三、固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)原值 165100 元，按 5 年折舊，預(yù)計(jì)殘值率 10%，固定資產(chǎn)凈值 16510 元 /月。 B、我們的服務(wù)： 把目前物業(yè)管理行業(yè)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃邮椒?wù)。 科學(xué)優(yōu)化資源，全方位提高給業(yè)主的服 務(wù)質(zhì)量。 城市維護(hù)建設(shè)稅 8114 元 /月 7%=568 元 /月。 ㎡ /人 =60 人 其他 3 人 共 63人 萬元 /月 計(jì)提三費(fèi) 64400 %= 萬元 萬元 /月 養(yǎng)老保險(xiǎn)金 64400 20%= 萬元 萬元 /月 1+2+3 (1+2+3)=88550247。 21 業(yè)主對 物業(yè)管理的 滿意率 95% 95% 采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強(qiáng)住、管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。明確護(hù)衛(wèi)職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保居民人身財(cái)產(chǎn)安全。 序號 指標(biāo)名稱 評分標(biāo)準(zhǔn) 管理標(biāo)準(zhǔn) 采取的措施 6 清潔保潔率 99% 99% 園區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行 16 小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。 （ 5） 適應(yīng)社區(qū)發(fā)展需要，適時提供新的服務(wù)項(xiàng)目， 第五章 物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 為把綠韻康城建設(shè)成現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理的典范，我司在管理過程中，將參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀評分標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合本司所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，特對以下各項(xiàng)指標(biāo)作出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯列如下： 序號 指標(biāo)名稱 評分標(biāo)準(zhǔn) 管理標(biāo)準(zhǔn) 采取的措施 1 房屋及 配套設(shè)施完好率 98% 99% 采用小范圍管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù) 責(zé)，責(zé)任到人。如此生活居住環(huán)境，必須要靠“人性化”的模式去管理，才符合自然。 四、信息咨