【正文】 元， 結(jié)余 元，該余額為產(chǎn)權(quán)人所有或為專項街坊維修費用。 物業(yè)管理服務(wù)一如繼往地秉承其設(shè)計理念，以周到的物業(yè)管理服務(wù)體現(xiàn)住宅本身及其入 14 住者的品位與尊貴。藍色收獲家園，建筑大師精心打造的生態(tài)園林社區(qū)，坐擁數(shù)千平方米的綠色風(fēng)情，獨有自然含育的大型綠色生態(tài)谷，在追求自然、享受自然的前提下，創(chuàng)造回歸自然的生態(tài)居住環(huán)境。第一期工程計劃 2021年 12月竣工并交付使用；整個建設(shè)項目計劃于 2021年 6月全部建成并交付使用。 第二章 項目介紹 地理位置 金山區(qū)地處杭州灣畔，位于滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟區(qū)域中心，是上海市的西南門戶，地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟輻射優(yōu)勢得天獨厚，也是上海市土地面積最大的一個區(qū)。 圖 11 員工構(gòu)成 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%管理人員持大專以上學(xué)歷 操作層持高中、中專以上學(xué)歷 國家和行業(yè)規(guī)定需要持證上崗率 投標優(yōu)勢（略） 公司總經(jīng)理 先生，深酣金山風(fēng)土人情，使管理嚴謹與人性化有機結(jié)合。 投標單位：（蓋章） 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 法定代表人： 二 ??六年月 8 第一章 公司簡介 公司概況（略） 上海匯杰物業(yè)管理有限公司成立于 年 月，注冊資金人民幣 萬元，具有獨立法人營業(yè)資格的專業(yè)物業(yè)公司，持上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的三級物業(yè)管理 資質(zhì)證書。 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 6 （本文件已受控，未經(jīng)許可請勿復(fù)制、轉(zhuǎn)閱?。? 投標 書 致： 上海天諧置業(yè)有限公司（招標單位） 根據(jù)已收到的招標文件，遵守招標投標管理的有關(guān)規(guī)定，我公司經(jīng)考察小區(qū)現(xiàn)場和研究招標文件后，承諾愿意按人民幣收?。? （ 1） 住宅物業(yè)管理費 (多層 )， （高層） 元 /平方米 1 “藍色收獲家園”小區(qū) 前期物業(yè)管理服務(wù)投標書 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 編制 二 ??六年十月 2 目 錄 致謝 投標公函 批準書 投標書 授權(quán)委托書 第一章 公司簡介 ………………………… …………………………… ……… 第二章 項目介紹 ……………………… ………………………… …………… … 第三章 物業(yè)管理費用測算……………………………………………… …… … 第四章 物業(yè)管理服務(wù)思路與理念…………………………… …… …………… 第五章 服務(wù)中心人員配置及職責(zé)與培訓(xùn)…………………………… …… …… 第六章 前期介入工作 ………………………………………………… …… …… 第七章 物業(yè)管理服務(wù)的項目內(nèi)容和標準………………………… …… … …… 第八章 應(yīng)急處理程序…… …………… … ……………… …… ……… … …… … 結(jié)束語 附件 3 致 謝 “藍色收獲家園”是金山區(qū)住宅項目的一大亮點，通過現(xiàn)場考察和參閱相關(guān)技術(shù)資料，針對其設(shè)計理念和客戶群體，匯杰物業(yè)精心編制了針對“藍色收獲家園”這一經(jīng)典小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)方案。月（包括高層房屋設(shè)備運行費） （ 2） 商業(yè)配套房物業(yè)管理費 /平方米 作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，上海匯杰物業(yè)管理公司的物業(yè)管理面積近 30萬平方米，其類型涉及辦公樓、多、高層住宅小區(qū)，管理范圍遍及本市多個區(qū)域。而其多年的從業(yè)經(jīng)驗，造就了其做事為人的風(fēng)格，也培植了廣泛的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，為今后小區(qū)物業(yè)管理中的溝通協(xié)調(diào)打下良好的社會基礎(chǔ)。 金山 衛(wèi)鎮(zhèn)地處上海西南美麗的杭州灣北岸。 “藍色收獲家園”四至范圍規(guī)劃東臨亭衛(wèi)南、衛(wèi)陽南路以西、龍源路以北、板橋東路以南。 ? 健康 當您與運動遠離，健康就棄您而去。典雅的田園風(fēng)情，生機昂然的綠色植被，現(xiàn)代尊崇的封閉管理，訓(xùn)練有素的專業(yè)人員全方位的維修服務(wù)，保安及現(xiàn)代化的安防系統(tǒng)，周遭現(xiàn)代生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，全面提升藍色收獲家園的居住、生活品位。 公共設(shè)備設(shè)施運行及養(yǎng)護費用測算 16 表 36 公共設(shè)備設(shè)施運行及養(yǎng)護費用測算（略） 公共服務(wù)費用測算 表 37 公共服務(wù)費用測算（略） 電梯水泵運行費用測算 表 38 電梯水泵運行費（略） 注：電梯水泵運行費收入： ㎡－ ㎡ (底層 )= ㎡ 元 = 元；收入－支出 : 元； 間接費用測算 表 39 間接費用測算（略） 注：本案體量相對不大且收費標準受地區(qū)物價水平制約，故有一定市場風(fēng)險。 所謂“時間”，就是一年 365 天，每天每時都要保潔物業(yè)的正常運行；所謂“空間”，就是使業(yè)主花錢買下的物業(yè)在規(guī)定的時間段里，保持良好的空間環(huán)境。 ? 服從觀念 物業(yè)管理服務(wù)過程中，分分秒秒都有可能發(fā)生各種障礙的可能性，從這個意義講，物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員只有服從，障礙就是命令，杜絕“不、不會、不知道、不是我管的”現(xiàn)象發(fā)生，并且堅持“三不放過”原則。那無數(shù)個沁人心脾的“一”，這些不能言傳卻無時無刻存在于顧客身邊的細微之處，能讓人體會到什么是優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 21 ? “業(yè)戶第一、服務(wù)至上” ? 確立物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主的正確關(guān)系，認識自己所提供的服務(wù)的商品 屬性，實現(xiàn)服務(wù)的銷售行為。 ? 提供服務(wù)無邊界思想，把對物的管理融入到對人的服務(wù)之中，為物業(yè)使用者提供最 大值的服務(wù)。 匯杰 物業(yè) 市場部 管理服務(wù)中心 分配職責(zé)和任務(wù) ? 明確領(lǐng)導(dǎo)的職責(zé)和任務(wù)； ? 明確職責(zé)部門的職責(zé)和任務(wù)。 5 文員 1 人 負責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資 料的存檔工作和信息收集工作。 ? 激勵機制 首先 依據(jù)員工貢獻的大小進行收入分配，激勵員工取得更好的工作業(yè)績。 崗位職責(zé) 28 結(jié)合“藍色收獲家園”的小區(qū)規(guī)模、管理要求和服務(wù)標準，根據(jù)管理服務(wù)中心的組織架構(gòu)，制定相關(guān)人員崗位的主要職責(zé)； 管理服務(wù)中心經(jīng)理 ? 組織小區(qū)之入伙工作； ? 協(xié)助招聘管理服務(wù)中心配置人員，負責(zé)員工的培訓(xùn)及其考核和獎懲； ? 制訂各類緊急事件處理程序，對小區(qū)整體安全負有組織領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任； ? 處理投訴及突發(fā)事件需到現(xiàn)場； ? 出席各類會議，并提交會議記錄； ? 協(xié)助小區(qū)活動，溝通與住戶關(guān)系； ? 認真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)章制度，在實踐中不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)工作能力； ? 不斷建立和完善科學(xué)的運作、監(jiān)督和考核體系， 確保政令暢通，信息反饋流暢管理工作高效； ? 制定管理服務(wù)中心管理目標和經(jīng)營方向，包括一系列規(guī)章制度和操作規(guī)程，制定管理服務(wù)中心全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督實施； ? 制定管理服務(wù)中心年度、月度工作計劃，并監(jiān)督執(zhí)行； ? 制定房屋、設(shè)備、設(shè)施維修和養(yǎng)護計劃，并組織維修人員按時保質(zhì)完成計劃工作； ? 負責(zé)管理服務(wù)中心日常管理經(jīng)費的審報工作，合理控制費用開支； ? 負責(zé)組織、協(xié)調(diào)員工工作安排，負責(zé)管理服務(wù)中心員工工作績效考評證； ? 負責(zé)審批《月采購申請表》、《員工物品領(lǐng)用單》，對部門的物資使用進行有效的程序控制； ? 負責(zé)組織管理服務(wù)中心的各 項工作檢查，通過檢查、考核，加強部門及責(zé)任人的工作責(zé)任感，樹立“創(chuàng)一流”工作成績的榮譽感，督導(dǎo)各項服務(wù)工作的有效落實； ? 組織每周管理服務(wù)中心工作例會，及時了解人員狀況、工作難點，檢查、總結(jié)和布置工作； ? 制定夜間查崗制度，指定夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況； ? 自覺接受行政主管部門、開發(fā)商及業(yè)主管理委員會和業(yè)主、住戶的民主監(jiān)督，采納合理化建議，并加以實施； ? 通過管理服務(wù)中心與其他管理服務(wù)中心、公司各部門的聯(lián)系，建立良好的公共關(guān)系， 29 協(xié)調(diào)配合，搞好工作； ? 接受部門經(jīng)理及業(yè)主的年度和任期考核，接受獎懲，對公司和業(yè)主負責(zé)； ? 以身作則，關(guān)心員工，為員工解決實際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動全體管理服務(wù)中心員工的工作熱情和責(zé)任感，增強集體凝聚力； ? 認真完成公司交辦的其他任務(wù)。 34 員工培訓(xùn) 提供培訓(xùn)是企業(yè)對員工創(chuàng)造技能提升的途徑，也是保證各項管理服務(wù)工作得到落實的基礎(chǔ)，所以我們把員工培訓(xùn)視作員工的最大福利。 ? 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識。根據(jù)我們的觀察和分析，實施對“藍色收獲家園”全面管理分為 5個階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供 必要條件。制定適合 “藍色收獲家園” 物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。 ? 需開發(fā)商配合的工作 ? 協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。 與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費用支付方式問題。在預(yù)驗收過程中未達到設(shè)計和使 用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。 ? 物業(yè)管理收費批準文件。 ? 業(yè)主辦理入住手續(xù)時，同時提供相關(guān)服務(wù)（代請信譽較好的裝修公司；代請施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理；其 它委托服務(wù)等）。 ? 制定糾正和預(yù)防措施。 ? “藍色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計劃 表 61 “ 藍色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計劃 階段 工作計劃 工作要求 入住前 3 月 成立籌備工作小組。 熟悉樓宇建造情況。 實施培訓(xùn)工作。 入住前 1 月 確定入崗模擬訓(xùn)練方案 物業(yè)公司負責(zé) 入住前 1 月 確定物業(yè)預(yù)驗收的方法及三方參與驗收人員名單，確定預(yù)驗日期 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加 入住前 1 月 對培訓(xùn)人員進行授課 開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講 入住前 1 月 月底前實施培訓(xùn)，制定招聘員工計劃 按“藍色收獲家園”小區(qū)要求實施。協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解住宅小區(qū)工程所有設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、煤、管道、強、弱電線路，智能化設(shè)備的安裝位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快解決。 ? 業(yè)主（住戶）入住時，由物業(yè)管理人員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)商，并要求施工隊伍在期限內(nèi)逐項返修，經(jīng)物業(yè)公司或 業(yè)主驗收后消項。公司將遵循上述原則， 為“藍色收獲家園”提供上佳的物業(yè)管理服務(wù)，并通過矢志不渝的努力，同開發(fā)商及全體業(yè)主一起，共創(chuàng)物業(yè)開發(fā)和管理的佳績，使該小區(qū)成為上海地區(qū)的亮點。 物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容 對整個物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu) 造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。 入住前 2 月 參與智能化設(shè)備、設(shè)施培訓(xùn) 開發(fā)商協(xié)調(diào)智能化設(shè)施產(chǎn)品供應(yīng)商，提供產(chǎn)品說明書。 請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。 入住前 3 月 協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場 。 ? 基礎(chǔ)工作 ? 總結(jié)前階段的經(jīng)驗教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。 ? 加大各類違章糾正力度，力保前期無違章。 ? 外來人員出入登記辦證制度（施工人員進出花園遵守的各類規(guī)定）。 40 ? 正式驗收 經(jīng)整改符合要求后，由驗收小組進行正式驗收，最終確認物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。 ? 需開發(fā)商配合工作 進行入崗模擬提供進入現(xiàn)場方便。 39 現(xiàn) 場模擬階段 ? 中心工作 通過現(xiàn)場模擬，達到臨戰(zhàn)狀態(tài)。了解熟悉 “藍色收獲家園” 管理要求，針對性地進行專業(yè)技能考試，以保證滿足 “藍色收獲家園” 管理要求所需的技術(shù)支撐。 ? 基礎(chǔ)工作 通過對 “藍色收獲家園” 的全面了解，作出新接物業(yè)的可行性報告、品牌戰(zhàn)略報告，并在公司辦公會議上評審?fù)ㄟ^；初步形成對 “藍色收獲家園” 管理的實施方案，并通過專題會議的論證；根據(jù)開發(fā)商的需要，參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作，從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。 ? 崗前培訓(xùn) 由部門主管負責(zé)，對下屬員工進行上崗前培訓(xùn)。培訓(xùn)所要達到的目的，是在管理人員中培養(yǎng)出既有專業(yè)知識技能，又有現(xiàn)代管理水平的職業(yè)管理人員；在保安員、保潔員、維修工的隊伍中培養(yǎng)出有理想、有覺悟、有能力、有綜合素質(zhì)、有現(xiàn)代服務(wù)理念的勞動者。 31 保安主管 ? 主持全隊工作，堅決執(zhí)行主管領(lǐng)導(dǎo)指令，帶領(lǐng)全隊人員依據(jù)各自職責(zé)，認真做好安全管理和服務(wù)工作； ? 熟悉各位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標準，掌握治安區(qū)的安管工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范； ? 處理公正、言行文明，自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見； ? 做好保安隊員的每月工作安排（包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)安排）； ? 經(jīng)常檢查各保安崗位工作情況，零點之后的夜間巡查每周不少于兩次； ? 每周