【正文】 在腦海中想象樓盤的實景。根據委托代理銷售的物業(yè)狀況，進行實地看樓。學會實地制作簡易建筑平面圖：根據建筑圖紙“上北，下南，左西，右東”的原則，再根據“朝向”原則，你就可以掌握制作簡易建筑平面的基本要領。你應當收集以下三個方面的數據： 房產特點－－產權當前融資狀況－－有無抵押等其他開支－－物業(yè)管理費、維修基金、留下物品清單 點燃思考：怎樣更好地了解業(yè)主與客戶的售房與購房動機租賃簽約一、簽約程序簽約是賺取傭金和獲得成功的關鍵時刻。房間內所有遺留的設備或提供哪些設施。這樣會保險一點。假如沒準備好，說不定在我們找這些東西時，房東與客人私下里交流明片。向他們握握手。討價還價的雙方一般會認為誰太主動誰就會吃虧，所以，為了不失去主動權，雙方都會表現的很“傲”，因此，你就可以組織語言，朝有利于成交方向運動。要不然滿意的心理會被賣主發(fā)現。為防止買賣/租賃雙方過于接近，注意哪一邊來的人少，就跟哪一邊，那怕跟到衛(wèi)生間。要點： 不要過分稱贊房產 保持專業(yè)形象領路。只須指出客戶可能忽略的特色。30種房源開發(fā)途徑 ? 商圈耕耘 信函開發(fā) D M派發(fā) ? 人際開發(fā) 陌生拜訪 自售屋主 ? 店面招牌 客戶推薦 報紙廣告 ? 開發(fā)商合作 體系內部合作 其它中介合作 ? 網絡信息 800電話 社區(qū)活動 ? 回頭顧客 行業(yè)名錄 酒店推薦 ? 郵件聯(lián)絡 房產雜志 媒體資訊? 相關部門合作名片營銷 建筑商合作 ? 居委會合作 自薦信 物業(yè)公司合作 ? 房展會 聯(lián)誼會 信息員開發(fā)客戶一、建立客戶基礎在不動產行業(yè)要獲得成功，需要依賴于建立并保持一個客戶基礎。人們總是同他們認識的人做生意王牌房地產中介經紀人談銷售點燃思考★ 如何樹立經紀人的專業(yè)形象？客戶開發(fā)的方法 ?人際關系開發(fā)法 ? 目標市場開發(fā)法 ? 客戶介紹法 ? 網絡查詢法 ? 廣告征集法 ? 廣告查詢法人際關系開發(fā) 人際關系的范圍家人同事親 友同鄉(xiāng) 人際關系的范圍 專 業(yè) 人 士同學老師 同族 同居人際關系開發(fā)法的要點? “一米政策” 你所接觸的所有人都在你的影響力范圍之內，務必讓這些人知道你正在做什么，他們可以幫助你做什么。第一周l 熟悉公司的各類規(guī)章制度 l 熟悉公司的各部門及職責范圍 l 熟悉公司的各區(qū)域劃分l 熟悉自己所在分行的同仁及區(qū)域所包含的分行 l 熟悉自己所在區(qū)域的商圈，并學習繪制商圈圖l 熟悉自己區(qū)域所在分行的鑰匙房、限時房……，并記住此類房屋的具體情況 l 記住公司10套以上優(yōu)質房源并清楚其情況 l 了解中介的作業(yè)流程 l 了解各類表單的意義及運用 l 了解房源的評估及評估的方法l 學習掃樓，拜訪陌生業(yè)主從而學習開發(fā)面談的技巧 l 學習相關稅費的計算l 每天撥打10個開發(fā)電話，并完整的填寫跟進記錄 l 開發(fā)5套房源并簽5份委托協(xié)議 l 對上述的5位房東進行適量拜訪第二周l 對自己分行商圈進行精耕l 熟悉分行的鑰匙房、限時房……，記住15套以上優(yōu)質房源并清楚其情況 l 從以上15套房源中，累計出10個房東 l 對以上累計的每個房東進行適量次數的回訪 l 簽10份委托協(xié)議l 本周累計完成房源跟進180套，并開發(fā)15套以上房源 l 學習各類單據的填寫及注意事項 l 了解接待客戶的方法和技巧l 認識與業(yè)務相關的各類備件（權屬證明、身份證明）l 學習價格談判技巧l 每天至少驗房一套，回訪2組客戶 l 完成周邊8個樓盤的精耕l 業(yè)績：租賃1單，傭金10002000元第三周l 本周開始，要嘗試接觸客戶，并形成帶看l 熟悉分行的鑰匙房、限時房……，記住15套以上優(yōu)質房源并清楚其情況 l 從以上15套房源中，累計出10個房東 l 對以上累計的每個房東進行適量次數的回訪 l 簽10份委托協(xié)議l 本周累計完成房源跟進180套，并開發(fā)15套以上房源 l 與分行經理、店助理、店內同事打成一片，成為受歡迎的人 l 堅持每日外出掃樓、發(fā)派報 l 學習帶看技巧及注意事項l 了解電話跟進技巧、嘗試用電話開發(fā)房源l 收集同行業(yè)的派報、刊物，做相應的市場調查，形成反開發(fā) l 定期回訪業(yè)主，加強服務品質 l 了解合同文本的相關條文及注意事項 l 學習客戶經營、約看及配房技巧 l 每天最少驗房一套，回訪2組客戶 l 完成周邊8個樓盤的精耕 l 業(yè)績：傭收500010000元前三周，是對新人至關重要的三周，因為剛剛接觸這個行業(yè)，很多新人還處于比較迷茫，不知所措的階段，所以在分到分行的前三周里，合理的安排好自己的工作時間，為自己制定一個有效的工作計劃，才能更有助于經紀人的成長。它主要包括3個方面的含義；一是經紀人是以買賣雙方為服務對象的；二是經紀人在其經紀業(yè)務活動中只起居間介紹的作用，不能成為商品買賣任何一方的當事人，也無權簽訂其買賣合同，其服務活動是在充分尊重買賣雙主權益的基礎上進行的；三是經紀人以收取一定報酬為中介服務活動的目的；經紀人是商品生產和商品交換發(fā)展到一定階段的產物。經紀人根據不同情況可以分為幾種類型：按職業(yè)特點可分為專業(yè)經紀人和兼職經紀人；按行業(yè)不同可以分為若干不同經紀人；按素質可分為一般經紀人和專家型經紀人。（4）代理人只行使委托人委托的權利和義務，對第三人不具有任何權利和義務；而經紀（居間）人則獨立對當事人雙方負有同等權利與義務，但無權替交易雙方的任何一方行使權利。（3）咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務費；而經紀（居間）人收取是中介費。根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，目前我國房地產中介服務主要表現為房地產咨詢、房地產經紀和房地產估價三種形式，顯然這是對房地產中介服務作了狹義的理解。標的物價值高不動產的交易，除零散租賃以外，每一筆交易的成交額都是巨款，而從事房地產行業(yè)的經紀人，其傭金收入也相對較高。行業(yè)競爭大，淘汰率高由于房地產經紀資金投入低，傭金收入高，從事房地產經紀行業(yè)的人員和機構在市場成熟的地區(qū)也相應增多，而導致競爭激烈。（五）房地產經紀人作用隨著商品經濟的發(fā)展，生產社會化和社會分工專業(yè)化的程度越來越高，房地產經紀作為一個專業(yè)性較強的行業(yè)，在房地產市場流通的動作中起到了較為重要的作用。這本書主要從上市企業(yè)的收并購、非上市企業(yè)/項目收并購兩方面介紹，其中我個人覺得作為一名普通的投資拓展工作人員上市企業(yè)的收并購，我們是接觸不到的，所以這本書這方面的內容僅作了解便可以了。公司組織結構：公司及下屬企業(yè)的投資方及其各自持股或擁有權益的比例。下屬企業(yè)的相關文件二、財務文件歷史財務報表未來五年財務預測公司業(yè)務計劃、損益表預測、現金流量表預測、資產負債表預測