【正文】 在腦海中想象樓盤的實景。根據(jù)委托代理銷售的物業(yè)狀況，進行實地看樓。學會實地制作簡易建筑平面圖：根據(jù)建筑圖紙“上北，下南，左西，右東”的原則，再根據(jù)“朝向”原則，你就可以掌握制作簡易建筑平面的基本要領(lǐng)。你應(yīng)當收集以下三個方面的數(shù)據(jù)： 房產(chǎn)特點－－產(chǎn)權(quán)當前融資狀況－－有無抵押等其他開支－－物業(yè)管理費、維修基金、留下物品清單 點燃思考：怎樣更好地了解業(yè)主與客戶的售房與購房動機租賃簽約一、簽約程序簽約是賺取傭金和獲得成功的關(guān)鍵時刻。房間內(nèi)所有遺留的設(shè)備或提供哪些設(shè)施。這樣會保險一點。假如沒準備好，說不定在我們找這些東西時，房東與客人私下里交流明片。向他們握握手。討價還價的雙方一般會認為誰太主動誰就會吃虧，所以，為了不失去主動權(quán)，雙方都會表現(xiàn)的很“傲”，因此，你就可以組織語言，朝有利于成交方向運動。要不然滿意的心理會被賣主發(fā)現(xiàn)。為防止買賣/租賃雙方過于接近，注意哪一邊來的人少，就跟哪一邊，那怕跟到衛(wèi)生間。要點： 不要過分稱贊房產(chǎn) 保持專業(yè)形象領(lǐng)路。只須指出客戶可能忽略的特色。30種房源開發(fā)途徑 ? 商圈耕耘 信函開發(fā) D M派發(fā) ? 人際開發(fā) 陌生拜訪 自售屋主 ? 店面招牌 客戶推薦 報紙廣告 ? 開發(fā)商合作 體系內(nèi)部合作 其它中介合作 ? 網(wǎng)絡(luò)信息 800電話 社區(qū)活動 ? 回頭顧客 行業(yè)名錄 酒店推薦 ? 郵件聯(lián)絡(luò) 房產(chǎn)雜志 媒體資訊? 相關(guān)部門合作名片營銷 建筑商合作 ? 居委會合作 自薦信 物業(yè)公司合作 ? 房展會 聯(lián)誼會 信息員開發(fā)客戶一、建立客戶基礎(chǔ)在不動產(chǎn)行業(yè)要獲得成功，需要依賴于建立并保持一個客戶基礎(chǔ)。人們總是同他們認識的人做生意王牌房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人談銷售點燃思考★ 如何樹立經(jīng)紀人的專業(yè)形象？客戶開發(fā)的方法 ?人際關(guān)系開發(fā)法 ? 目標市場開發(fā)法 ? 客戶介紹法 ? 網(wǎng)絡(luò)查詢法 ? 廣告征集法 ? 廣告查詢法人際關(guān)系開發(fā) 人際關(guān)系的范圍家人同事親 友同鄉(xiāng) 人際關(guān)系的范圍 專 業(yè) 人 士同學老師 同族 同居人際關(guān)系開發(fā)法的要點? “一米政策” 你所接觸的所有人都在你的影響力范圍之內(nèi)，務(wù)必讓這些人知道你正在做什么，他們可以幫助你做什么。第一周l 熟悉公司的各類規(guī)章制度 l 熟悉公司的各部門及職責范圍 l 熟悉公司的各區(qū)域劃分l 熟悉自己所在分行的同仁及區(qū)域所包含的分行 l 熟悉自己所在區(qū)域的商圈，并學習繪制商圈圖l 熟悉自己區(qū)域所在分行的鑰匙房、限時房……，并記住此類房屋的具體情況 l 記住公司10套以上優(yōu)質(zhì)房源并清楚其情況 l 了解中介的作業(yè)流程 l 了解各類表單的意義及運用 l 了解房源的評估及評估的方法l 學習掃樓，拜訪陌生業(yè)主從而學習開發(fā)面談的技巧 l 學習相關(guān)稅費的計算l 每天撥打10個開發(fā)電話，并完整的填寫跟進記錄 l 開發(fā)5套房源并簽5份委托協(xié)議 l 對上述的5位房東進行適量拜訪第二周l 對自己分行商圈進行精耕l 熟悉分行的鑰匙房、限時房……，記住15套以上優(yōu)質(zhì)房源并清楚其情況 l 從以上15套房源中，累計出10個房東 l 對以上累計的每個房東進行適量次數(shù)的回訪 l 簽10份委托協(xié)議l 本周累計完成房源跟進180套，并開發(fā)15套以上房源 l 學習各類單據(jù)的填寫及注意事項 l 了解接待客戶的方法和技巧l 認識與業(yè)務(wù)相關(guān)的各類備件（權(quán)屬證明、身份證明）l 學習價格談判技巧l 每天至少驗房一套，回訪2組客戶 l 完成周邊8個樓盤的精耕l 業(yè)績：租賃1單，傭金10002000元第三周l 本周開始，要嘗試接觸客戶，并形成帶看l 熟悉分行的鑰匙房、限時房……，記住15套以上優(yōu)質(zhì)房源并清楚其情況 l 從以上15套房源中，累計出10個房東 l 對以上累計的每個房東進行適量次數(shù)的回訪 l 簽10份委托協(xié)議l 本周累計完成房源跟進180套，并開發(fā)15套以上房源 l 與分行經(jīng)理、店助理、店內(nèi)同事打成一片，成為受歡迎的人 l 堅持每日外出掃樓、發(fā)派報 l 學習帶看技巧及注意事項l 了解電話跟進技巧、嘗試用電話開發(fā)房源l 收集同行業(yè)的派報、刊物，做相應(yīng)的市場調(diào)查，形成反開發(fā) l 定期回訪業(yè)主，加強服務(wù)品質(zhì) l 了解合同文本的相關(guān)條文及注意事項 l 學習客戶經(jīng)營、約看及配房技巧 l 每天最少驗房一套，回訪2組客戶 l 完成周邊8個樓盤的精耕 l 業(yè)績：傭收500010000元前三周，是對新人至關(guān)重要的三周，因為剛剛接觸這個行業(yè)，很多新人還處于比較迷茫，不知所措的階段，所以在分到分行的前三周里，合理的安排好自己的工作時間，為自己制定一個有效的工作計劃，才能更有助于經(jīng)紀人的成長。它主要包括3個方面的含義；一是經(jīng)紀人是以買賣雙方為服務(wù)對象的；二是經(jīng)紀人在其經(jīng)紀業(yè)務(wù)活動中只起居間介紹的作用，不能成為商品買賣任何一方的當事人，也無權(quán)簽訂其買賣合同，其服務(wù)活動是在充分尊重買賣雙主權(quán)益的基礎(chǔ)上進行的；三是經(jīng)紀人以收取一定報酬為中介服務(wù)活動的目的；經(jīng)紀人是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。經(jīng)紀人根據(jù)不同情況可以分為幾種類型：按職業(yè)特點可分為專業(yè)經(jīng)紀人和兼職經(jīng)紀人；按行業(yè)不同可以分為若干不同經(jīng)紀人；按素質(zhì)可分為一般經(jīng)紀人和專家型經(jīng)紀人。（4）代理人只行使委托人委托的權(quán)利和義務(wù)，對第三人不具有任何權(quán)利和義務(wù)；而經(jīng)紀（居間）人則獨立對當事人雙方負有同等權(quán)利與義務(wù)，但無權(quán)替交易雙方的任何一方行使權(quán)利。（3）咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務(wù)費；而經(jīng)紀（居間）人收取是中介費。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，目前我國房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀和房地產(chǎn)估價三種形式，顯然這是對房地產(chǎn)中介服務(wù)作了狹義的理解。標的物價值高不動產(chǎn)的交易，除零散租賃以外，每一筆交易的成交額都是巨款，而從事房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)紀人，其傭金收入也相對較高。行業(yè)競爭大，淘汰率高由于房地產(chǎn)經(jīng)紀資金投入低，傭金收入高，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的人員和機構(gòu)在市場成熟的地區(qū)也相應(yīng)增多，而導致競爭激烈。（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀人作用隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，生產(chǎn)社會化和社會分工專業(yè)化的程度越來越高，房地產(chǎn)經(jīng)紀作為一個專業(yè)性較強的行業(yè)，在房地產(chǎn)市場流通的動作中起到了較為重要的作用。這本書主要從上市企業(yè)的收并購、非上市企業(yè)/項目收并購兩方面介紹，其中我個人覺得作為一名普通的投資拓展工作人員上市企業(yè)的收并購，我們是接觸不到的，所以這本書這方面的內(nèi)容僅作了解便可以了。公司組織結(jié)構(gòu)：公司及下屬企業(yè)的投資方及其各自持股或擁有權(quán)益的比例。下屬企業(yè)的相關(guān)文件二、財務(wù)文件歷史財務(wù)報表未來五年財務(wù)預測公司業(yè)務(wù)計劃、損益表預測、現(xiàn)金流量表預測、資產(chǎn)負債表預測