綠地國際山莊營銷報(bào)告(完整版)
【正文】 內(nèi)制定的價(jià)格為準(zhǔn) 五、 銷售策略 （一）推案策略 根據(jù)項(xiàng)目一部的年度工作計(jì)劃，在 4 月 10 日完成一期外墻粉刷， 4 月下旬外墻腳手架拆除的工程條件下，我司初步安排于 4 月中旬開始發(fā)售位于集中綠化地段的 34 套聯(lián)排別墅及 10 幢 獨(dú)棟別墅。 8 月中旬，南面 48 套聯(lián)排別墅和南面 37 套獨(dú)棟別墅都需拿出預(yù)售證。 （二）銷售資金回籠預(yù)估 根據(jù)上述銷售計(jì)劃，我司測(cè)算本項(xiàng)目資金回籠如下： Ⅰ期： 聯(lián)排：地上部分面積： ，地下室面積 獨(dú)棟：面積 平方米 一期銷售中，聯(lián)排地下室的面積我司不計(jì)入房?jī)r(jià)中，贈(zèng)送地下室。針對(duì)這一現(xiàn)象，我司建議采取客戶會(huì)的形式，以客戶帶客戶的方法，推動(dòng)本項(xiàng)目的銷售。 一期銷售主要困難在于積累客戶時(shí)間不夠。在均價(jià)基礎(chǔ)上增加適當(dāng)價(jià)格 離水岸較近，可看到部分水景，鄰近較多綠地，離公路較近、離配套較遠(yuǎn)。同時(shí)，產(chǎn)品所在區(qū)位又正處于政府大力、重點(diǎn)開發(fā)中樞，可考慮引進(jìn)投資概念，針對(duì)市場(chǎng)上一批投資客進(jìn)行推廣。面積從聯(lián)排 平方米到獨(dú)棟 平方米。 項(xiàng)目容積率為 ，總建筑密度 %。 最后，因?yàn)楫a(chǎn)品位于滬青平別墅區(qū)延伸段，具有上海最早，也是最成熟的一批別墅客戶。在均價(jià)基礎(chǔ)上增加適當(dāng)價(jià)格 離水岸較遠(yuǎn)，鄰近較多綠地，離公路較遠(yuǎn)、離配套較近。目前由于板塊市場(chǎng)的不成熟性和別墅客戶通路的不明確性，使前期積累的客戶在很大程度上缺少針對(duì)性，也就是說，前期來訪客戶中有效客戶比例較小。 如果在實(shí)際工作中，施工進(jìn)度無法匹配銷售進(jìn)度，滯后于銷售進(jìn)度，則銷售計(jì)劃同步順延。為了能夠準(zhǔn)確的制定銷售價(jià)格，精準(zhǔn)的把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，我司認(rèn)為應(yīng)于銷售開賣前二周制定銷售底價(jià)和銷價(jià)。同時(shí)由于一期房源客觀上推出較少，一方面要滿 足一定量的市場(chǎng)客戶選擇需要，另一方面要與階段性銷售計(jì)劃相配合，因此一期在房源保留、銷控等方面 應(yīng)謹(jǐn)慎處理。在均價(jià)基礎(chǔ)上減少適當(dāng)價(jià)格 離水岸最遠(yuǎn)，擁有綠地少，離公路最近、離配套最遠(yuǎn)。 三、 推廣策略 戶外高炮 房展會(huì)
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