【正文】 綠地世紀(jì)城 美觀性：美好的生活環(huán)境（外部環(huán)境和社區(qū)內(nèi)部環(huán)境） 舒適性：舒適的生活空間（社區(qū)設(shè)施、配套、房型等） 品質(zhì)感：樓盤的品質(zhì)及形象 自我實(shí)現(xiàn)：品牌影響力（體現(xiàn)消費(fèi)者的追求、特征、地位等） 愛心與親情：溫馨的社區(qū)、文明的社區(qū) 社區(qū)規(guī)劃、硬件特征已基 本符合 樓盤形象： ？ 二、 推廣目標(biāo)： 塑造綠地世紀(jì)城品牌 ，并以此提升開發(fā)商品牌 ； 以 品牌影響力實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) ； 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上海荒島房產(chǎn)工作室 第 21 頁(yè) 三、 推廣策略：品牌推廣 ? 在樓盤賣點(diǎn)越來越雷同的今天， 品牌是消費(fèi)者辨認(rèn)的唯一符號(hào) ； ? 不僅僅是在宣傳規(guī)模、水景等賣點(diǎn)，而是在 推銷一種生活方式 ，不僅僅是在推銷這一期的樓盤，而是在 做一個(gè)恒久的品牌 ； ? 產(chǎn)品特點(diǎn)是可替代的，而 品牌個(gè)性是難以模仿的 ； ? 產(chǎn)品導(dǎo)向 的推廣效應(yīng)是隨著售樓完成而結(jié)束，而 品牌推廣 帶來可持續(xù)發(fā)展； 產(chǎn)品導(dǎo)向 品牌導(dǎo)向 綠地世紀(jì)城一期 ?上海春天 第五代住宅 水生態(tài) 主題園景 高綠化率 規(guī)模 開發(fā)商實(shí)力 綠地世紀(jì)城二期 一種生活 融自然、和諧、舒適、優(yōu)雅、溫馨等于一體的質(zhì)感、時(shí)尚生活 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 22 頁(yè) （一） 推薦品牌名（推廣名）： “天 籟 ? 春” 天籟： 自然界的各種聲音，如風(fēng)聲、水流聲、鳥聲等，引申為自然的、優(yōu)雅的、純凈的、唯美的美好事物； 天籟村： 風(fēng)靡全球的音樂電視網(wǎng)中著名欄目，薈萃世界 MTV 音樂極品，隨著電視及娛樂雜志、報(bào)道的宣傳，其影響力、波及面越來越大，同樣帶給人們美好的聽覺及心靈體 驗(yàn)； 天籟 ?春： A、 “春”和“村”巧妙諧音，讓人們感受到天籟村的意境，同時(shí)又體驗(yàn)到春天的感覺； B、 傳承綠地世紀(jì)城一期“上海春天”的影響力及品牌資源； C、 .傳達(dá)自然、美好、富生命力的生活； （二） 品牌定位： 純凈、優(yōu)雅的天籟之村 （三） 品牌內(nèi)涵： ? 品質(zhì)卓越 ? 天地人、春天、水景、音樂 … 萬物合一 ? 愛與關(guān)懷、博大 ? 寫意、和諧、回歸自然 ? 人文底蘊(yùn)、時(shí)尚節(jié)奏 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 23 頁(yè) （四） 品牌口號(hào)： 心靈的天然港灣 （五） 推廣主線： 天籟 ?春 —— 心靈的天然港灣 （六） 推廣副線： 天籟 ?春 —— 系列化賣點(diǎn) 第一樂章：天籟之音（訴求其自然氣息，契合案名中的天籟兩字） ? 《藍(lán)色多瑙河》 ? 《幽蘭逢春》 ? 鳥鳴蟲唱，草囈花語 ? 人行春色里，鳥語落花邊 第二樂章：春天故事（延續(xù)一期的春天感覺） ? 《春之聲》 ? 《春江花月夜》 ? 《春江水暖》 ? 春色惹人醉 第三樂章：水景華彩（訴求期大面積水面及伴水生活） ? 水心云影閑相照 ? 半亭明月色，荷氣惱人香 ? 風(fēng)霞余物色，山水淡人心 ? 蘇軾：我性喜臨水 ? 李清照：水光山色與人親，說不盡，無窮好 第四樂章：實(shí)力見證（訴求發(fā)展商品牌） ? 綠地，品質(zhì)風(fēng)向標(biāo) ? 功力源于實(shí)力，品質(zhì)成就品牌 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 24 頁(yè) ? 綠地，裝扮上海，打造春天 第五樂章：規(guī)模交響（訴求規(guī)模優(yōu)勢(shì)） ? 大處落墨，大有可觀 ? 大手 筆，大氣度 第六樂章：馳騁天下（交通優(yōu)勢(shì)） ? 縱橫馳騁，天涯比鄰 ? 遠(yuǎn)近皆在指縫間 第七樂章：逍遙消費(fèi)（訴求配套優(yōu)勢(shì)） ? 所取所需，應(yīng)有盡有 ? 散散步，購(gòu)購(gòu)物 第八樂章：完美空間（訴求完美房型） ? 自由空間，自在心情 ? 合理乃舒適之本 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 25 頁(yè) 第五部分 推廣計(jì)劃 根據(jù)本案體量及樓市現(xiàn)狀分析，預(yù)計(jì)整個(gè)推廣計(jì)劃約 2 年時(shí)間，強(qiáng)銷期和持續(xù)期的確定，主要根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及樓市銷售淡旺季決定。 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 27 頁(yè) （三） 推廣內(nèi)容： 文章引導(dǎo)： 選擇《解放日?qǐng)?bào)》“住宅消費(fèi)”開設(shè)“天籟 （四） SP 活動(dòng) 記者招待會(huì) amp。 （ 2） 專業(yè)媒體：提供較為專業(yè)的樓盤分析，具有較強(qiáng)的說服力，如：《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》、《樓市周刊》等。春：城市住宅應(yīng)與生態(tài)環(huán)境巧妙結(jié)合； （ 3） 景觀設(shè)計(jì)師談天籟 （五） 階段推廣計(jì)劃 媒體 廣告形式 新民晚報(bào) 形象廣告 4 則（ 1/4）版 解放日?qǐng)?bào) 軟廣告 4 則、新聞報(bào)道 1 則 新聞晨報(bào) 形象廣告 4 則 房地產(chǎn)時(shí)報(bào) 軟廣告 4 則、新聞報(bào)道 1 則 電視廣告 戶外廣告 沿街導(dǎo)旗和小型燈箱 安家網(wǎng)、房產(chǎn)之窗、搜房網(wǎng) 樓盤介紹 SP 活動(dòng) 大型房展 水景征名活動(dòng) 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 31 頁(yè) 三、 開盤第一強(qiáng)銷期 經(jīng)歷前期的市場(chǎng)引導(dǎo)和內(nèi)部預(yù)訂期的客戶積累，推廣的范圍和力度都十分有限，本階段應(yīng)展開大強(qiáng)度、全方位、立體化的媒體攻勢(shì)，考 慮到在內(nèi)部預(yù)訂期已經(jīng)樹立樓盤形象，故本階段以情感訴求為突破口，來打動(dòng)購(gòu)房者。 電 視： （ 1） 選擇黃金檔推出樓盤形象廣告：著重本案的總體形象描述； （ 2） 選擇東方家園 /房屋買賣 /新居時(shí)代等專業(yè)性的房產(chǎn)電視欄目，以專欄推薦形式出現(xiàn)，著重樓盤各個(gè)賣點(diǎn)的訴求； 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上海荒島房產(chǎn)工作室 第 33 頁(yè) （三）推廣內(nèi)容： 硬廣告 （ 1） 開盤廣告：起到開盤告知和形象塑造兩方面的作用。春水景設(shè)計(jì)透析 （四） SP 活動(dòng) 開盤儀式： 擇吉日，邀請(qǐng)各屆人士及購(gòu)房者代表參加，可安排開盤剪彩、公開簽約、當(dāng)日優(yōu)惠房?jī)r(jià)等活動(dòng)，聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣，實(shí)現(xiàn)短期的銷售突破，形成空前的銷售熱潮，達(dá)到造勢(shì)的效果。以本案的規(guī)模、推廣策略（品牌塑造）、推廣周期來看，本案的推廣費(fèi)用預(yù)算應(yīng)在總銷金額的 1%~%之間，則總的推廣費(fèi)用預(yù)算約為1600 萬 ~2000 萬元。 。 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 37 頁(yè) 第六部分 銷售策略 除了常規(guī)的銷售策略之外，建議在銷售過程中把握以下二點(diǎn)： 一、對(duì)“三外”（外區(qū)、外地、外籍）市場(chǎng)的把握 拓展宣傳途徑 成立域外購(gòu)房俱樂部 進(jìn)軍香港、臺(tái)灣、澳門市場(chǎng) 為外籍人士提供貼身購(gòu)房翻譯兼指導(dǎo)專家 與汽車經(jīng)銷商聯(lián)手 二、售樓團(tuán)隊(duì)的組織 售樓員的篩選原則： 需要具有較強(qiáng)的合作精神、悟性較高、氣質(zhì)佳，且對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有獨(dú)到的見解，有一定的專業(yè)基礎(chǔ)。春”已深入人心，參加房展會(huì)以實(shí)際成交為主要目的，吸引持幣待購(gòu)的購(gòu)房者。春”所創(chuàng)造的一種恬靜的生活氛圍來打動(dòng)購(gòu)房者，讓他們覺得，“天籟 （一）推廣目的： 樹立樓盤形象，形成市場(chǎng)熱銷局面，使樓盤具有極強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力； 消化前期積累客戶，完成前期客戶的簽約工作； 以強(qiáng)勢(shì)的推廣宣傳開拓新的市場(chǎng)，使人們對(duì)本案耳熟能詳。春：城市住宅發(fā)展的必然趨勢(shì)。 網(wǎng) 站： 選擇“安家網(wǎng)”、“搜房網(wǎng)”、“房產(chǎn)之窗”等房產(chǎn)知名網(wǎng)站，展開樓 盤的形象訴求，由于本案體量較大，具有一定的新聞性，故能引起受眾關(guān)注。春”開工典禮 以“代表性水景住宅蓄勢(shì)待發(fā)”為主題，邀請(qǐng)職能部門領(lǐng)導(dǎo)、各大媒 體網(wǎng)站記者及部分意向客戶參加，起到引導(dǎo)期的造勢(shì)作用。 （ 1） 申城樓市品牌戰(zhàn)略深入 人心：指出只有講究品牌戰(zhàn)略的開發(fā)商，才能造出令人滿意的樓盤，帶出新龍基置業(yè)和綠地集團(tuán)的品牌戰(zhàn)略； （ 2） 環(huán)線內(nèi)大型社區(qū)樓市受寵：指出地段和規(guī)模兩者兼具的樓盤所具有的優(yōu)勢(shì)及其稀缺性，帶出本案在這兩方面的優(yōu)勢(shì)； （ 3） 水景住宅漸入佳境：指出真正的水景應(yīng)該如何造才更能讓業(yè)主親水、賞水，帶出本案的水景是如何設(shè)計(jì)和建造的。 推廣階段： 一、 引導(dǎo)期（樓盤開工建造期間） 二、 內(nèi)部預(yù)訂期（取得預(yù)售許可證之前） 三、 開盤第一強(qiáng)銷期（取得預(yù)售許可證之后、工程進(jìn)度至三分之二） 四、 持續(xù)期（開盤熱銷期過后，所推房源有效供給不足） 五、 熱銷期（主體結(jié)構(gòu)封頂或外立面落成） 六、 第二強(qiáng)銷期（第二批房源預(yù)售許可證取得之后） 七、 持續(xù)期（強(qiáng)銷期過后，市場(chǎng)對(duì)本案認(rèn)知度逐漸減退） 八、 第三強(qiáng)銷期（第三批房源預(yù)售許可證取得之后） 九、 熱銷期（項(xiàng)目基本完工成形，現(xiàn)房有目共睹） 十、 持續(xù)期（交房階段） 說明：此劃分階段按推算之工程進(jìn)度界定，以 30 萬 M2 分三期開發(fā)為準(zhǔn)。 基于以上原因，本案的入市均價(jià)可比整體均價(jià)低 300~400 元 /平方綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 19 頁(yè) 米，約為 4800~4900 元 /平方米左右，入市單價(jià)范圍應(yīng)在 3900~5