【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 21 頁 為 IT 數(shù)碼產品的知識性及換代更新速度之快，良好的服務和形象是其發(fā)展的根本要素，在這其中就產生了一個絕佳的、巨大的市場空白 —— 高檔的集 購物、休閑、 娛樂于一體的 IT 數(shù)碼商城購物中心。 ② 銀行按揭壓力：通過了解，產權式商鋪地產形態(tài)只能做到 5成 10年的按揭，客戶 還款壓力較大。 b：重視全程營銷策劃機構提供的建議和各種研究報告，促成其他部門的協(xié)調、有效的工作?，F(xiàn)對其主要商業(yè)參數(shù)進行一些比較，以便對常德數(shù)碼商品市場有一個較為全面的認識。 4， 商務樓物業(yè)管理極待完善。 主要客戶來源： 目前常德商務樓市場還主要停留在較低層次的商鋪租售階段，主要客戶為零售商圈 人流量 年銷售額 市場定位 目標市場 飽和度 武陵廣場 10 萬 中高檔商品 零售為主 城區(qū)居民 外地游客 未飽和 火車站 批發(fā)為 主 外地客商 未飽和 汽車南站 批零兼營 農村居民 周邊客商 接近飽和 汽車北站 中低擋商品 零售為主 城區(qū)居民 飽和 甘露寺 批零兼營 農村居民 外地客商 接近飽和 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 21 頁 商、品牌代理商及少量廠家直銷。 在目前的常德城區(qū)，主要的商業(yè)活動圍繞武陵廣場商業(yè)區(qū)、火車站附近市場、汽車南站市場、汽車北站市場、甘露寺市場五大商圈展開，這五大商圈的商務流通量占到了全市商務流量的 80%。 四、 商業(yè)特征：本區(qū)域是常德市商業(yè)的黃金地段，步行街的延續(xù)，人流的集中地。隨著市民生活質量的提高，商務競爭的激烈演進，常德現(xiàn)在亟需一種能引領常德商務開發(fā)、投資模式的概念性、純商務建筑，將常德地產開發(fā)的整體行業(yè)水平推進到一個新的高度。 美麗柳城，瀟湘常德，一顆耀眼的城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起，其經濟發(fā)展的無窮潛力也正在吸引著八方商賈的眼光和投資，從廣宇商務樓的崛起到平和商業(yè)的震撼登場；從步步高超市的飛速擴張到家潤多的賓客盈門再到春天百貨 的開張；還有“金鉆廣場”的步行街商圈生活和“金色曉島”的島居生活??等等一切，似乎都在昭示著這樣一個存在，常德 —— 這個全域范圍內的三線城市，正挾風雷之勢，在智慧的操控中穩(wěn)健而理性的發(fā)展，它勢必成為在湖湘大地與長、株、潭爭輝的另一顆奪目明珠。 二、 位置描述：項目北靠武陵區(qū)人民政府，西鄰市郵電局、新華書店，南鄰市中心百貨大樓，該區(qū)為常德市市中心、商業(yè)氛圍十分濃厚，日人流量達十萬人次?？紤]到常德對于整個湘北乃至湖南湖北市場的影響，這還具有較大的發(fā)展?jié)摿?。月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。常德市居民的人均年收入保持著較快的增長水平，形成了一個具有較高消費水平的階層，并且隨著與沿海城市的交流越來越頻繁，人們的消費能力和消費眼光都有很大的提高，已經告別了當年一看價格二看質量的簡單消費模式，而開始注重品牌和產品的外包裝，廣告宣傳在市場營銷中的作用越來越凸顯。 根據(jù)彩視廣告公司 2020 年對常德居民購買電腦的一項市場調查顯示，30%的城市家庭有購買電腦的欲望， 70%的潛在消費者在選購電腦時，會對眾多的電腦品牌進行詳細的比較。 ⑤ 市場形態(tài)優(yōu)勢：從當?shù)厣虡I(yè)物業(yè)的調查可以看出走專業(yè)化的品牌路線是市場明顯發(fā)展的趨向。 ② 消費需求： IT 網絡數(shù)碼市場的發(fā)展速度突飛猛進，需求潛力大，將市場整合，進行多功能、多元化，走品牌、善管理的市場規(guī)范發(fā)展，必將引導消費 ③ 建筑風格：建議項目從樓層、風格、色彩等幾個方面來進行。 在常德市民心中樹立起 IT、網絡數(shù)碼中心概念?；诔５率心酥料嫖鞅本用竦馁徺I能力及未來 IT數(shù)碼商業(yè)的發(fā)展，建議本項目商業(yè)部份必須和他們的經營范圍區(qū)別開來，進行中高檔的品牌旗艦店式的商務運營，故我們必須在高檔數(shù)碼 IT商品上進行定位，給消費者一個全新的體驗式購物感覺。 說明：投資型客戶就是產權式商場日后營銷階段的目標客戶和廣告訴求客戶，資者購買目的在于看好物業(yè)前景，購買物業(yè)用作長線收租或短線轉讓獲利。 注：由于市場上在不斷地變化，所以在往后的實際操作將會隨時因市場改變而作出相應的調整。 注：具體銷售時間根據(jù)工程進度及市場變化再變 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 21 頁 定價策略 一、 資金靜態(tài)投入估算 項目開發(fā)成本包括土地成本、拆遷成本、建安成本、利息、稅費等投入在內，總計約： 4500 萬元 RMB 二、 價格估算 不同的地產形態(tài)有不同的價格估算方法，本項目價格估算采用的是對比估算法相結合進行預估： 對比分析法就是將其他類似項目的價格進行區(qū)域對比和商圈綜合分析所得的價格，這種分析結果只能用于參考。先招商，引進