【正文】 （ 2）法律、法規(guī)專業(yè)人才： A、 在引導(dǎo)購房者正確購房的同時，樹立良好的企業(yè)形象； B、 避免銷售過程中不必要的法律糾紛。 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 35 頁 （二）媒體組合： 平面媒體： （ 1）以發(fā)行量較小、專業(yè)性較強的媒體為主，如： A、 針對外籍人士：《 QUO》、《 Shanghai Daily》等； B、 針對私營業(yè)主：《私企協(xié)會會刊》； C、 信用卡帳單郵寄； D、 賓館服務(wù)單，吸引有消費能力的外地及外籍人士。 （ 1） 市中心均好性樓盤市場受寵 —— 天籟 A、 指導(dǎo)性較強的專業(yè)報刊，如：《房地產(chǎn)時報》、《樓市周刊》； B、 受眾面以中青年為主的報刊，如：《申江服務(wù)導(dǎo)報》、《新民周刊》； C、 其他針對性較強的報刊，如：《上海證券報》、《東方航空》雜志。 水景征名活動： 向全市征集“天籟春締造都市寧靜港灣； （ 2） 產(chǎn)品設(shè)計：聆聽天籟之音，靜享天籟之作； （ 3） 地 段：三味一體造“天籟”； （ 4） 水景設(shè)計：聆聽溪水拍岸的天籟之音。開工典禮 二、 內(nèi)部預(yù)訂期 本階段以積累有效客戶為主，故以樓盤初步的市場形象為主要宣傳口徑，著重項目的形象定位，媒體運用方面，以形象廣告宣傳為主。春”蓄勢待發(fā)； （ 2） 選址：獨具慧眼，三區(qū)交匯，便利十足； （ 3） 水景設(shè)計：親水工程，旨在提高業(yè)主居住環(huán)境； （ 4） 實力支撐：大規(guī)模社區(qū)令業(yè)主有皈依感； （ 5） 房型設(shè)計：精雕細(xì)琢人性空間； （ 6） 建材選用及施工速度和質(zhì)量：體現(xiàn)大家風(fēng)范。 （二） 媒體組合： 平面媒體： （ 1） 主打媒體：發(fā)行量大、受眾面廣的報刊的房地產(chǎn)專欄，對市民購房頗具影響力和指導(dǎo)性，如：《解放日報》住宅消費；《新民晚報》申城樓市；《新聞晨報》房產(chǎn)專版 （ 2） 專業(yè)媒體：這類媒體具有針對 性的特點，可引起業(yè)內(nèi)外人士的關(guān)注，如：《房地產(chǎn)時報》；《樓市周刊》等。 另外，銷售初期的推案量較小，雖然當(dāng)時平均價格較低，但只占本案的一小部分；大多數(shù)的戶型均價都以 5200 元 /平方米的均價銷售，所以本案的動態(tài)平均價格仍然可保持在 5200~5300 元 /平方米左右的水平。 五、 價格走勢建議 （一） 幾點原則 1. 低開高走 考慮到本案的規(guī)模較大，而且后續(xù)幾期的開發(fā)體量也十分巨大。 三、 車庫價格建議 因為本案車位共有 578 個（地面及地下車位），相對 3000 余戶的規(guī)劃來看，供應(yīng)量并不算多。 （三） 發(fā)展性 從本案所處的地理位置來看，位于普陀、長寧、靜安三區(qū)交界處。 （四） 威脅點 區(qū)域內(nèi)上市量大，日趨飽和：普陀環(huán)線內(nèi)已有中遠(yuǎn)兩灣城這樣的超級大盤，長壽路上樓盤密度已相當(dāng)高，另外將會有近 100 萬平米的東新苑上市，在區(qū)域消費力有限的情況下，將日趨飽和。 品牌優(yōu)勢：綠地集團(tuán)年開發(fā)量連續(xù)多年位居全市前三名，其雄厚實力是本項目的產(chǎn)品品質(zhì)保證（包括設(shè)計規(guī)劃保證，工程質(zhì)量保證，工程進(jìn)度保證，售后服務(wù)保證等） 完美房型： a) 面積合理，舒適實用。 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 10 頁 五、 “內(nèi)普陀”樓市綜述 為稱呼方便，我們把內(nèi)環(huán)高架以內(nèi)的普陀地區(qū)界定為“內(nèi)普陀”區(qū)域，與內(nèi)環(huán)以外的普陀地區(qū)相比，內(nèi)普陀的樓市擁有諸多有利因素： 首先，蘇州河貫穿了內(nèi)普陀全境，蘇州河改造給內(nèi)普陀的樓市帶來了長期利好；其次，內(nèi)普陀地區(qū)擁有眾多公園，如長風(fēng)公園、長壽公園、普陀公園、滬西文化宮等，長寧區(qū)的中山公園也在本區(qū)輻射范圍之內(nèi)。同時針對已購房者推薦的客戶，給予雙方一定的折扣。 該案一期于 1999年 10月 28日開盤，已 基本售磬并于 01年 8 月 26日交房。二期于 00 年 6月動工，同年 9月預(yù)售，至 01年 3月已售出 80%，均價從 5000元上升到 5500元。 一期于 1999年 12月開工， 2000年 2月開盤， 2001年 8月入伙，單價 52006400元，均價 5400元 /㎡，一次性付款 97折，目前已基本售完。古城堡式的文藝復(fù)興時期的建筑風(fēng)格、寬帶進(jìn)戶智能化設(shè)計給其帶來諸多賣點。 （二） 地方天園 該案由新加坡俐馬向榮開發(fā)，位于東新路 355 號，占地面積近 2 萬㎡，建筑面積近 7萬㎡，由 6 幢 12層小高層、 2幢 29層高層組成，以文藝復(fù)興時期 建筑風(fēng)格為主題，綠化率 42%。一期開發(fā)小區(qū)北部地塊，建筑面積 13萬㎡。這些物業(yè)的熱銷也從另一角度說明“環(huán)境概念”在當(dāng)前樓市已深入人心。中高檔樓盤在短期內(nèi)已供過于求，對區(qū)域客源的爭奪日益白熱化，樓盤之間競爭激烈，亟需吸引外區(qū)客源。 此外，今年買方的力量進(jìn)一步增強，得益于各項政策的支持及社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從土地開發(fā)量來看，今年的土地開發(fā)量大增。綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 1 頁 第一部分 市場分析 一、 上海樓市大勢 作為“十五”期間上海六大支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，無論住宅開發(fā)還是房屋銷售與租賃，都步入了前所未有的黃金期。須提請開發(fā)商注意的是，房地產(chǎn)具有周期性變化的規(guī)律，一定要時刻留意供求關(guān)系的變化。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大多數(shù)購房者能接受的房價已從 25003500 元 /㎡上升至 35004500元 / ㎡，購房者對居住質(zhì)量的要求有所提高。 大盤較多 普陀區(qū)大規(guī)模開發(fā)的小區(qū)比較多，如上海萬里城，總建筑面積達(dá) 200萬㎡。 住宅消費能力明顯提高 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，區(qū)域成交較多的房型面積大多集中在 110130㎡之間，與去年相比提高了 20 ㎡，反映出現(xiàn)時的購房理念正從“改善型”向“舒適型”轉(zhuǎn)換。西臨輕 軌的住宅售價 42006000元 /㎡，總價 40萬以上。規(guī)劃戶數(shù) 500多戶。但在規(guī)劃布局上略顯局 促，整體性欠佳。二期售價暫未確定，大約在 2020年交房。目前三期在銷售中。目前銷售的二期由“城市之洲”、“發(fā)現(xiàn)未來”兩區(qū)組成。售樓環(huán)境大氣有特色，廣告宣傳品更新及時，花樣層出不窮。第三，學(xué)區(qū)優(yōu)秀，擁有華東師范大學(xué)、華東政法大學(xué)、華師大二附中、新晉元中學(xué)等一批重點學(xué)校。 b) 凸窗及 2700 轉(zhuǎn)角窗設(shè)計，讓陽光肆意飄灑，心情亮麗綻放。 一期房價不低，上漲空間不大：易給價格策略的制定及后期銷售造成一定的壓力。左依輕軌和內(nèi)環(huán)線高架道路，右臨上海市區(qū)道路網(wǎng)“三縱三橫”中的“一縱”曹楊路，南側(cè)臨近蘇州河，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，將來的發(fā)展也擁有諸多的潛力： 蘇州河的治理改造： 蘇州河作為上海的“母親河”和主要的景觀河道，其污染情況和沿河景觀在不遠(yuǎn)的將來會有較大程度的改觀，蘇州河畔的物業(yè)同樣也具有較為顯著的增值空間； 沿曹楊路的地鐵規(guī)劃： 這條地鐵將來的開通將更加提升本案的交通便捷性和通達(dá)性，使其交通優(yōu)勢更為明顯； 區(qū)域城市環(huán)境的改造： 隨 著內(nèi)普陀舊城改造的力度加大、加快，原來擠滿“棚戶區(qū)”的陳舊市容環(huán)境將大為改觀，城市景觀日新月異、基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，將保證整個內(nèi)普陀物業(yè)市場的長期增長趨勢?？紤]到將來家庭汽車的發(fā)展，可能產(chǎn)生供小于求的局面；再結(jié)合目前市中心的住宅地下車庫 12~18 萬元 /個的銷售價格，建議本案 車庫銷售價格： 15 萬元 /個 左右。為保證整盤的銷售率，本案應(yīng)該采用低開高走的價格策略。 考慮到本案的銷售周期較長，階段性調(diào)價應(yīng)視市場反應(yīng)隨機進(jìn)行，調(diào)價的幅度不宜過大，控制在 100 元 /平方米以內(nèi)。 戶外媒體： 工地大型廣告牌，樹立起良好的工地形象，引起路人關(guān)注，吸引區(qū)域內(nèi)的客源，起到告知作用。 新聞報道 /網(wǎng)站應(yīng)用稿： 引起市場關(guān)注，提高項目介紹的可信度。 （一） 推廣目的： 樹立良好的樓盤形象，在購房者中形成良好的知名度和美譽度； 實現(xiàn)開盤前的客戶積累，盡早抓住 一批持幣待購的有效客戶； 為正式開盤作鋪墊，導(dǎo)入“心靈的天然港灣”概念。 （ 2） 軟廣告 以“專家眼里看天籟春”大型水景征名活動，可起到以下作用： （ 1） 間接向市民展現(xiàn)“天籟 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上海荒島房產(chǎn)工作室 第 32 頁 戶外媒體： 點線結(jié)合、輻射面廣 （ 1） 沿中山北路高架下大型燈箱、武寧路沿線導(dǎo)旗：吸引普陀客戶； （ 2） 內(nèi)環(huán)高架和延安西路高架交接處的大型廣告牌：吸引長寧客戶； （ 3） 萬航渡路沿街導(dǎo)旗：吸引靜安客戶； （ 4） 輕軌沿線?？空镜臒粝鋸V告：吸引以輕軌作為交通工 具的客戶； （ 5） 附近主干道、居民區(qū)橫幅：吸引附近客源。春開盤熱銷 （ 2） 三區(qū)交匯，占盡天時地利 —— 天籟 （ 2）以常規(guī)媒體為輔，保證本案的見報率，如： 《解放日報》、《新民晚報》等 戶外媒體： 延續(xù)開盤的媒體選擇，作微量調(diào)整。 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 38 頁 （ 3）美學(xué)專業(yè)人才： 闡釋項目設(shè)計思路，從美學(xué)的角度介紹項目優(yōu)勢。 專業(yè)人才的引進(jìn)： （ 1）施工建筑專業(yè)方面的人才： A、 以專業(yè)知識為購房者解答問題，提高服務(wù)水平； B、 提高售樓工作的信譽度； C、 有較強的說服力，提高效率。 （一）推廣目的： 對樓盤的熱銷局面保溫； 穩(wěn)定銷售局面，去化剩余房源。 ? 不離棄 —— 市中心難舍情懷 ? 不孤寂 —— 大規(guī)模社區(qū) ? 不猜忌 —— 品牌保證 ? 不浮燥 —— 大型水景靜心有道 軟廣告：配合開盤熱銷，作為補充，加強硬廣告的說服力。 《解放日報》、《新民晚報》、《新聞晨報》三大主力報刊 （ 2） 配合媒體：發(fā)行量不大，但均具有較強 的針對性，根據(jù)客戶分析進(jìn)行適當(dāng)?shù)膹V告投放，可達(dá)到事半功倍的效果，旨在增強推廣的滲透性。春尚未入市即引起市場轟動 （四） SP 活動 全市性大型房展會： 樹立“天然的生活港灣”的樓盤形象，旨在在市中心樓市中占據(jù)一席之地，吸引更多的購房者，搶占有效市場，積累一定的客戶量。 （三） 推廣內(nèi)容：