【正文】 “事件營(yíng)銷” 效果明顯，目標(biāo)客戶群體定位為城市白領(lǐng)人群，通過(guò)組織針對(duì)性較強(qiáng)的事件，是營(yíng)銷推廣中的重中之重。香格里拉 103 5200 30% 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng) 6300 35% 銀座晶都國(guó)際 6900 35% 合 計(jì) 114 啟動(dòng)區(qū)策略 展示先行 配套先行 ① 成為項(xiàng)目增值舉措 ② 具有展示價(jià)值 社區(qū)配套對(duì)項(xiàng)目的意義 社區(qū)配套（商業(yè)）為本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū) 社區(qū)配套（商業(yè)）可以展示ＣＯＮＤＯ生活所表現(xiàn)的開放、共享、自由、健康的生活方式 115 啟動(dòng)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇原則： 配合啟動(dòng)展示區(qū)，展示社區(qū)形象 為項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)聚集人氣 滿足居民生活的基本需求 116 啟動(dòng)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇 入口廣場(chǎng)處商業(yè)： 選擇 餐廳 、 咖啡廳 、 面包房 ，與啟動(dòng)區(qū)同時(shí)入市，為展示區(qū)聚集人氣，并通過(guò)建筑立面達(dá)到展示形象的效果 社區(qū)商業(yè)內(nèi)街： 服 務(wù) 沖印店、美發(fā)店、干洗店、租賃中介、電器維修 便利店、音像店、藥店、水店 小型超市 家 居 家居家裝、日雜店、禮品店 ?考慮餐飲業(yè)對(duì)于社區(qū)內(nèi)部的影響，將其布置于入口廣場(chǎng)，既為啟動(dòng)區(qū)提升形象、聚集人氣，又消除了對(duì)住宅的影響 ?社區(qū)內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇要求滿足居民的基本生活需求 ?同一業(yè)態(tài)的店鋪，在商業(yè)街內(nèi)部不宜出現(xiàn)兩家以上 117 價(jià)值體驗(yàn)點(diǎn) ?CONDO生活體驗(yàn)館 ：體現(xiàn)時(shí)尚的生活方式 ?售樓處 ：體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)、客戶落定的場(chǎng)所 ?社區(qū)公共空間 ：體驗(yàn)一種令人愜意的生活方式 啟動(dòng)區(qū)策略 ?樣板間 ：每一個(gè)細(xì)節(jié)都體現(xiàn)著客戶的品味和高雅 ?風(fēng)情商業(yè)街 ：體現(xiàn)時(shí)尚與精致的休閑氛圍 三位一體，充分體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)和生活方式 118 現(xiàn)代感鮮明、品質(zhì)超然的售樓處 體現(xiàn)出現(xiàn)代感，同時(shí)能夠形象突出、醒目。 其他：電視，冰箱，空調(diào)均為名牌產(chǎn)品。 102 配套、配置標(biāo)準(zhǔn)（示意） ? 會(huì)所功能 ? 配套設(shè)施 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理 ATM 自動(dòng)售貨機(jī) 自動(dòng)洗衣房 自動(dòng)售報(bào)機(jī) 103 配套、配置標(biāo)準(zhǔn)（示意） ? 會(huì)所功能 ? 配套設(shè)施 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理 自動(dòng) MTV合成機(jī) —— 具有點(diǎn)歌、刻錄、網(wǎng)絡(luò)上傳、流媒體廣告、下載 MP MP4等功能 自動(dòng)游戲機(jī) 自動(dòng)餐廳 104 配套、配置標(biāo)準(zhǔn)（示意） ? 會(huì)所功能 ? 配套設(shè)施 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理 ?休閑廣場(chǎng)，空中花園，商業(yè)街（街燈、休閑座椅、小型超市、 24小時(shí)便利店、快速?zèng)_印店、藥店、書店、畫廊、雜貨店、禮品店） ?大眾體育設(shè)施， 小型籃球場(chǎng) ?幼兒園 105 ? 會(huì)所功能 ? 配套設(shè)施 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理 ?精裝修標(biāo)準(zhǔn) ——真正實(shí)現(xiàn)輕松入住 門：進(jìn)戶門采用高級(jí)金屬防火防盜門。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新以及核心價(jià)值點(diǎn) 98 建筑風(fēng)格一 建筑風(fēng)格及外立面建議 北京中外建設(shè)計(jì)方案 —— 此方案簡(jiǎn)潔、靚麗，變幻的外立面，豐富了外部層次，與項(xiàng)目的目標(biāo)客戶非常吻合。 規(guī)劃布局 80 園林景觀：考慮與城市共享性 ?外部景觀：建議在沿路的外側(cè)建景觀帶，是社區(qū)的，更是城市的； ?內(nèi)部景觀：建一個(gè)中心景觀；園林規(guī)劃有鮮明個(gè)性，小品細(xì)部講究。 共享的 —一定要有內(nèi)容豐富的生活空間，滿足參與和分享的需求。 區(qū)域客戶，婚齡人群，需要解決居住剛性需求；青年單身貴族的周轉(zhuǎn)房；周邊市場(chǎng)人員的臨時(shí)居所。 區(qū)域內(nèi)客戶 項(xiàng)目周邊各大企業(yè)中層、各大市場(chǎng)業(yè)主、私營(yíng)企業(yè)主 25%。 ?要高檔化，注意細(xì)部設(shè)計(jì)，體現(xiàn)品質(zhì)和居住的舒適度； ?功能應(yīng)具復(fù)合型，能滿足全方位需求； ?戶型設(shè)計(jì)合理，多樣、精致； ?社區(qū)要具生命力，引領(lǐng)一種新的生活方式。 中國(guó)香港公屋 61 工薪階層的主流產(chǎn)品 50平米～ 80平米在香港是主流戶型 ，這個(gè)層次的戶型利用最有效率，也最好賣。 日本集合式住宅 洗浴 化妝 如廁 36 由于特殊的區(qū)位和建筑物資短缺等原因，日本在住宅設(shè)計(jì)和產(chǎn)品研發(fā)上追求精益求精，形成了長(zhǎng)期堅(jiān)持開發(fā)小戶型 ， 注重細(xì)節(jié)且舒適的開發(fā)理念 。 日本集合式住宅 推拉門 壁柜 輕質(zhì)隔墻 外廊 33 戶型相當(dāng)合理 在平面布局上，日本的集合住宅由于外廊式結(jié)構(gòu)，多從北側(cè)入戶，戶門往后退 2m左右，與公共外走廊中間形成一個(gè)“小院子。 日本小戶型開發(fā)建設(shè)有近 60年的歷史，目前此類住宅設(shè)計(jì)已趨于成熟，中小戶型是日本集合住宅的主流戶型，縱觀日本集合住宅的建設(shè)現(xiàn)狀，從中歸納出日本小戶型住宅的一些主要特征，對(duì)我們項(xiàng)目有一定的借鑒和指導(dǎo)意義。 25 幾個(gè)核心問(wèn)題浮出水面 在分析了市場(chǎng)大勢(shì)之后， 在分析了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)之后， 在分析了目標(biāo)客戶之后， 在分析了地塊資源之后， 基于重汽地產(chǎn)的目標(biāo)， 26 問(wèn)題 1：怎樣滿足用地性質(zhì)，兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn) 100%銷售？ —— 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)以大型批發(fā)市場(chǎng)為主，租金低，且各批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)只租不售，商業(yè)將面臨巨大的銷售壓力，資金回籠困難。 濟(jì)南市大力整治村改房，片區(qū)內(nèi)大量村改房項(xiàng)目被叫停；濟(jì)南西北部缺乏高品質(zhì)、具有影響力的樓盤；西北城區(qū)有數(shù)量眾多的批發(fā)市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)，聚集了大量中青年就業(yè)人群 ,為本項(xiàng)目提供了巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 戶型多樣，可滿足不同客戶的需求。 產(chǎn)品現(xiàn)狀： 50110平米，有一室一廳、二室二廳、三室二廳。 客戶現(xiàn)狀： 以周邊批發(fā)市場(chǎng)個(gè)體工商戶為主，年輕人居多。 11 小結(jié) ,月均吸納量 110150套之間 ,其中一室比兩室銷售速度快； ,主力面積為 4060平米 。 7 小戶型產(chǎn)品銷售速度較快 樓盤名稱 開盤時(shí)間 總套數(shù) 已銷售 銷售率 月銷量（套） 匯展 5 濟(jì)南市小戶型市場(chǎng)分析 6 樓盤名稱 位置 總套數(shù) 主推概念 匯展 兩室； 6080 合計(jì) 2690 62% 1394 32% 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 從目前項(xiàng)目可看出 ,一室占總量的 62%,兩室占總量的 32%；一室主力戶型面積為 40— 60平米 ,兩室主力戶型面積為 70— 80平米。 主力戶型：一室兩廳和兩室一廳。 客戶現(xiàn)狀： 項(xiàng)目周邊普通職工、個(gè)體工商戶，短期入住需求的客戶為主。 優(yōu)勢(shì)分析： 區(qū)域發(fā)展前景好，價(jià)格低。 項(xiàng)目用地現(xiàn)已拆遷完，場(chǎng)地平整。 24 小結(jié) 本項(xiàng)目占地面積 47051㎡ ，地上容積率小于 ,建筑密度＜ 4０％，用地性質(zhì)為商業(yè)，使用年限 40年，項(xiàng)目噪聲污染嚴(yán)重 ,與周邊 70年的居住用地性質(zhì)的項(xiàng)目相比，處于劣勢(shì)。所以，在抓住 BRT帶來(lái)的利好外，還需解決帶來(lái)的負(fù)面影響。不過(guò)日本住宅所指的面積是按房間的專有面積計(jì)算，相當(dāng)于我們現(xiàn)在的套內(nèi)建筑面積，因此日本住宅戶型面積一般比中國(guó)要多 1015平米。 ? 如廁空間面積較小，常為 1㎡左右，內(nèi)部?jī)H設(shè)一馬桶和一小型洗手池。香港小戶型主要集中在其公營(yíng)房屋里，即公屋，而公屋是香港的大眾住宅形式。 日本集合式住宅的柱網(wǎng)方正，與本項(xiàng)目非常相似。翡翠郡和盛世花城以投資為主，而市中心的銀座晶都國(guó)際以自用兼投資為主。 擁有自己的住房，婚房 支付能力較強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新充滿興趣 注重品牌、生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，精裝修。 小尺度的 —一定是小戶型，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間。 打造獨(dú)一無(wú)二、具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品 . 主導(dǎo)規(guī)劃思想 76 Condo商業(yè)街 +小高層 Condo社區(qū)配套商業(yè) Condo社區(qū)配套商業(yè) 社區(qū)出入口 社區(qū)出入口 整體布局：考慮地塊特征和道路影響 ?考慮地塊東西狹長(zhǎng)、南北較短的特征，可以考慮比價(jià)簡(jiǎn)單的兵營(yíng)式布局； ?由于北側(cè)為城市主干道 BRT，所以建議將小區(qū)的主出入口設(shè)在東西兩側(cè)； 規(guī)劃布局 77 漏斗理論 ： 在交通樞紐口匯集周邊客流、商流，每個(gè)站點(diǎn)可以相對(duì)于周邊形成漏斗效應(yīng)，客流、商流以漏斗口為中心向周邊輻射。 94 步入式落地飄窗、陽(yáng)臺(tái) 落地飄窗是指向室外凸起的落地窗戶，并且窗頂?shù)降孛娴母叨刃∮?，該部分不計(jì)建筑面積，但使用上可與室內(nèi)地面連成一體，整體使用，從而擴(kuò)大了室內(nèi)的功能空間，增加其舒適度 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽(yáng)臺(tái) 步入式 景觀凸窗 步入式 陽(yáng)臺(tái) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新以及核心價(jià)值點(diǎn) 95 層錯(cuò) 偶數(shù)層 奇數(shù)層 B B C C 樓層結(jié)構(gòu)示意 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新以及核心價(jià)值點(diǎn) 96 創(chuàng)新核心筒布局，減少公攤 可以參考華南板塊較為流行的空中花園的思路做法，采用雙樓梯左右分開布置，布置敞開式空中合園。 隔音窗可以隔絕噪音，同時(shí)還具有 環(huán)保節(jié)能，有效節(jié)約電費(fèi)開支，有效阻擋紫外線，減少皮膚癌的危險(xiǎn)，有效防止因紫外線造成的家具腿色和變質(zhì)。 內(nèi)墻：優(yōu)質(zhì)墻面乳膠漆。采用體驗(yàn)式營(yíng)銷，完成項(xiàng)目快速銷售。 韓式樣板間 每一個(gè)細(xì)節(jié)都體現(xiàn)著客戶的品味和高雅 122 樣板間包裝 在產(chǎn)品示范區(qū) ,根據(jù)戶型的不同，設(shè)置日本、韓國(guó)、法式等多種風(fēng)格的樣板間。 135 銷售管理服務(wù)創(chuàng)新 136 品牌服務(wù)創(chuàng)新 1：體驗(yàn)式銷售 ?倡導(dǎo)的不僅是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，更是品牌附加值體現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。 :59:1815:59Mar2327Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 15:59:1815:59:1815:593/27/2023 3:59:18 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 27, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 27日星期一 3時(shí) 59分 18秒 15:59:1827 March 2023 1一個(gè)人即使已