【正文】 :59:1815:59:18March 27, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 3時(shí) 59分 :59March 27, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 27日星期一 3時(shí) 59分 18秒 15:59:1827 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 服務(wù)創(chuàng)新 139 品牌服務(wù)創(chuàng)新 4 － MCC管理教練七步營(yíng)銷 第一步 精準(zhǔn)目標(biāo) 第七步 ABC跟進(jìn) 第二步 理清現(xiàn)狀 第六步 實(shí)施行動(dòng) 第五步 行動(dòng)計(jì)劃 第四步 行動(dòng)目標(biāo) 第三步 關(guān)鍵價(jià)值鏈 MCC管理教練七步地圖： ?用數(shù)據(jù)說話 ?建立銷售過程的量化體系 ?精細(xì)營(yíng)銷 服務(wù)創(chuàng)新 140 匯報(bào)結(jié)束，謝謝！ 141 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 132 圈層營(yíng)銷 青年白領(lǐng)做為社會(huì)最活躍的階層，樂于交往，可以組織各種形式的興趣小團(tuán)體，比如：拓展訓(xùn)練、郊游、網(wǎng)絡(luò)游戲等等，通過組織活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目在青年白領(lǐng)階層的影響力。 體現(xiàn)著 CONDO的意思。 配套、配置標(biāo)準(zhǔn)（示意） 107 營(yíng)銷思考 108 案名建議 重汽 浴室：坐便器、臺(tái)盆、配高級(jí)無框沖淋房。 符合目標(biāo)客戶群體的追求時(shí)尚、國(guó)際、現(xiàn)代的心理；外立面可采用簡(jiǎn)潔線條，與 BRT呼應(yīng)；用連廊增強(qiáng)建筑的通透感，同時(shí)還可以適當(dāng)降低噪音的影響。 套型面積 38平方米，該戶型充分利用了面積，過道面積較小，傳統(tǒng)設(shè)置生活陽臺(tái)的地方改設(shè)了衛(wèi)生間，節(jié)約了面積，臥室外還有一舒適陽臺(tái)，生活?yuàn)蕵贩奖? 91 特色戶型建議 日式戶型 我們建議設(shè)計(jì)一定數(shù)量的日式住宅。 打造濟(jì)南首席高品質(zhì)小戶型社區(qū) 。 戰(zhàn)略定位 產(chǎn)品概念釋義 72 CONDO生活標(biāo)準(zhǔn) 都市的 —具有濃郁國(guó)際化都市氛圍的城市里。 置業(yè)目的：投資 目標(biāo)客戶細(xì)分 65 通過目標(biāo)客戶的分析提出核心問題 核心問題二：如何最大限度的吸引濟(jì)南非本區(qū)域客戶？ ?周邊有很多大型企業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)，他們應(yīng)該如何開發(fā)？ ?這部分客戶的偏好是怎樣的？ 核心問題一 ：如何最大限度開發(fā)周邊大型企業(yè)和市場(chǎng)的客戶？ ?因城市化進(jìn)程擠出效應(yīng)產(chǎn)生的目標(biāo)客戶，應(yīng)該如何充分挖掘？ ?目標(biāo)客戶的潛在需求是否被充分挖掘？ 66 區(qū)域客戶 外地客戶 客戶構(gòu)成 周邊企業(yè)、周邊大市場(chǎng)業(yè)主； 周邊的居民 市區(qū)周邊城市或者縣市投資客戶 客戶偏好 ?高性價(jià)比 ?產(chǎn)品品質(zhì) ?配套設(shè)施 ?升值潛力 ?升值潛力 ?高性價(jià)比 ?居住環(huán)境 ?社區(qū)景觀 置業(yè)目的 自住兼投資 投資 核心問題一： 核心問題二： ?周便區(qū)域內(nèi)的企業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)，存在很大的有效需求，需通過對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)值進(jìn)行提升，與其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 以 “核心家庭 ”（ 包括年輕夫妻、夫妻加孩子）為主（比例均在60%以上），家庭人口數(shù)也多為 3人。 中國(guó)香港的住宅基本上都是 全裝修 ，不存在毛坯房。 日本集合式住宅案例賞析 54 車庫入口處防滑處理 日本集合式住宅案例賞析 55 不同材料的組合打破單調(diào)的感覺 日本集合式住宅案例賞析 56 花池與路面的交接 日本集合式住宅案例賞析 57 所有的垃圾均裝袋、處理，并按時(shí)拖走。 日本集合式住宅 鞋柜、衣柜 臥室 衛(wèi)浴空間 廚房 起居室 餐廳 和室 34 餐廚相連、餐起相通 日本的飲食習(xí)慣清淡，烹飪以蒸煮、涼拌為主，很少作煎炒等油煙較重的菜肴，因此，其 廚房多為開敞式與半開敞式 ，半開敞式的廚房通過窗與餐廳及餐桌相連，方便傳遞食品、物品，與客廳也很相近，這樣的設(shè)置保證了使用上的相對(duì)獨(dú)立，又可以使空間在視覺上連為一體，便于主婦在做飯的同時(shí)照顧到在起居室的家人和在陽臺(tái)玩耍的兒童，實(shí)用的基礎(chǔ)上體現(xiàn)了人性化的關(guān)懷。由于臥室面積和個(gè)數(shù)的可變，可衍生出不同的類型來滿足不同家庭的需求，很受居民們的青睞，這一形式直到現(xiàn)在仍為日本城市住宅的主流。 問題 2：市場(chǎng)空白點(diǎn)在哪里？ —— 區(qū)域認(rèn)可度低，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)低，沒有知名開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，小產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量大；在售項(xiàng)目 80平米以下的戶型銷售良好。 2. 學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在翡翠郡成功開發(fā)的基礎(chǔ)上豐富重汽地產(chǎn)產(chǎn)品線，為未來的重汽地產(chǎn)品牌復(fù)制開發(fā)模式做鋪墊。 相關(guān)政策 2023年 9月 27日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。 銷售現(xiàn)狀： 07年 6月上市，均價(jià) 3200元 ∕平米起，目前銷售率為 60％。 產(chǎn)品現(xiàn)狀 ： 二期“領(lǐng)寓”為小戶型計(jì) 300套 ,戶型從一室到兩室兩廳，面積約為 3 4 52/5 6070平米。其中東部高新區(qū)以投資客為主 ,中心城區(qū)以自住客戶為主 . 12 典型項(xiàng)目分析 13 區(qū)域項(xiàng)目分析 泉城花園 概況 ： 項(xiàng)目位于槐蔭區(qū)幸福路與西外環(huán)交界處。 8 小戶型產(chǎn)品價(jià)格小幅上升 樓盤名稱 開盤時(shí)間 開盤均價(jià) 目前均價(jià) 匯展 一座專為青年白領(lǐng)打造的領(lǐng)地 重汽 香格里拉 2023630 3200 4900 黃金時(shí)代（三期） 20231028 5700 5750 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 2023112 5900 6300 大舜天成自由城 20231126 6180 6800 魯潤(rùn)名商廣場(chǎng)（ C座） 20234 4900 5500 銀座晶都國(guó)際 202310 6000 6900 9 樓盤名稱 一室戶型面積 套數(shù) 配比 兩室戶型面積 套數(shù) 配比 主力戶型及面積 匯展 產(chǎn)品現(xiàn)狀 。 銷售現(xiàn)狀： 小戶型公寓 07年 7月上市，均價(jià) 5200元 ∕平米，目前銷售率為 ％。 6月 30日盛大開盤，推出“千套特價(jià)房”優(yōu)惠計(jì)劃，優(yōu)惠價(jià)在 3200—4130元 /平方米，讓利給客戶很大的升值空間，開盤即通過低價(jià)策略銷售近千套。 商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過 10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的 。 地塊基本價(jià)值判斷 23 項(xiàng)目 SWOT分析 內(nèi)部能力 外部環(huán)境 S優(yōu)勢(shì) W劣勢(shì) ●重汽地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì) ●交通便利 ●客戶資源 ●產(chǎn)品創(chuàng)新 ●規(guī)劃限制 ●區(qū)域認(rèn)可度低 ●環(huán)境污染嚴(yán)重 ●缺乏公共配套 O機(jī)會(huì) SO （發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)） WO （利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)） ●城市規(guī)劃 “西進(jìn) ”戰(zhàn)略 ●BRT建設(shè)完工 ●房地產(chǎn) 市場(chǎng)的規(guī)范 ●產(chǎn)品創(chuàng)新獲國(guó)際大獎(jiǎng)：戶型設(shè)計(jì)國(guó)際大獎(jiǎng) ●倡導(dǎo) CONDO生活方式 ,打造濟(jì)南CONDO社區(qū) ●產(chǎn)品創(chuàng)新，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白 ●城市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，提高項(xiàng)目認(rèn)可度 ● BRT開通 ,擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍 T威脅 ST （利用優(yōu)勢(shì)，回避威脅） WT （減少劣勢(shì)，回避威脅） ●項(xiàng)目周邊有大量土地可供開發(fā)利用 ●區(qū)域內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量大 ●抓住機(jī)遇，迅速進(jìn)入市場(chǎng) ●充分發(fā)揮重汽地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)，確立項(xiàng)目在該區(qū)域的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位 ●借城市西部發(fā)展有利時(shí)機(jī)，提高區(qū)域認(rèn)可度 。知名開發(fā)商開發(fā)、高品質(zhì)、小面積產(chǎn)品為主的物業(yè)將是市場(chǎng)空白。 日本集合式住宅 L n D K n 31 適合 2— 3口人的核心家庭模式 日本小戶型集合住宅主要為大城市中的工薪階層和青年家庭服務(wù)，此類住戶的基本家庭結(jié)構(gòu)為 2— 3口人的核心家庭模式。 日本集合式住宅 餐廚相連 餐起相通 35 小衛(wèi)生間能放洗衣機(jī)、浴盆 日本戶內(nèi)衛(wèi)生間常按使用功能細(xì)分為 洗浴、化妝、如廁三個(gè)各自的獨(dú)立空間 。 日本集合式住宅案例賞析 58 兒童游樂 日本集合式住宅案例賞析 59 香港城市居民人均居住面積是7． 1平米，是全球人均居住房面積最小的城市。 中國(guó)香港公屋 香港的小型家居 62 目前市場(chǎng)上的小戶型產(chǎn)品單一、設(shè)計(jì)不合理、配套不完善，不能滿足市場(chǎng)的需求，形成了“小戶型就是差戶型” 的市場(chǎng)認(rèn)知。 投資客戶占到55%，其次是自住客戶，比例為%，給父母買的比例為 10% 銀座晶都國(guó)際 市中心區(qū)域?yàn)橹鳎壤_(dá)75% 2835歲年齡段，比例為% 客戶中已婚比例很高，達(dá)85%以上。 ?濟(jì)南市區(qū)其他區(qū)域的客戶對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度不高 ,需通過對(duì)區(qū)域價(jià)值的挖掘和產(chǎn)品品質(zhì)的塑造來最大限度搶占是吸引這部分客戶。 年輕的 —為年輕人提供了獨(dú)特的居住模式。 給城市白領(lǐng)提供一個(gè)開放的、年輕、自助式的社區(qū) 。 92 特色戶型建議 日式戶型 93 贈(zèng)送凸窗、空中花園等 大陽臺(tái)，大面積玻璃窗面；每戶贈(zèng)送超大觀景凸窗，部分單位設(shè)有落地大窗；空間結(jié)構(gòu)方正，布局精致簡(jiǎn)潔。 建筑風(fēng)格及外立面建議 為 創(chuàng)新外掛廊薄板樓 形式，打破一般住宅長(zhǎng)進(jìn)深的傳統(tǒng)模式，所有空間均為 短進(jìn)深。 廚房：海爾整體廚房。 青春驛站 釋義：青春代表客戶群體的顯現(xiàn)特征，驛站則與 BRT站點(diǎn)非常吻合。 售樓處的模型也是獨(dú)具特色 120 樣板間包裝 在產(chǎn)品示范區(qū) ,根據(jù)戶型的不同，設(shè)置日本、韓國(guó)、法式等多種風(fēng)格的樣板間。 133 體驗(yàn)營(yíng)銷 通過對(duì)新的生活方式的體驗(yàn)促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 , March 27, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 下午 3時(shí) 59分 18秒 下午 3時(shí) 59分 15:59: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 27日星期一 3時(shí) 59分 18秒 15:59:1827