【正文】 利 商業(yè)配套 交通配套 生活配套 ■ 高性價比 ■ 城市的便利 ■ 國際化新生活 客戶價值取向 國際化新生活 風(fēng)情商業(yè)街 CONDO生活體驗(yàn)館 高品質(zhì)物業(yè)管理 豐富的社區(qū)文化 開放的生活空間 69 本項(xiàng)目的發(fā)展策略建議－－ KPI體系（關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)體系） ?抓住 BRT建設(shè)的機(jī)會，吸引 BRT所輻射的客戶； ?抓住濟(jì)南區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇，吸引非本區(qū)域的客戶； 客戶策略 開發(fā)策略 規(guī)劃策略 ?啟動期極盡展示風(fēng)情，為項(xiàng)目立勢； ?聚集人氣，改善區(qū)域陌生感，增強(qiáng)消費(fèi)者對本區(qū)域的認(rèn)知度； ?首期暢銷產(chǎn)品和創(chuàng)新戶型入市，后期再用高端形象拉動物業(yè)的居住和投資價值； 產(chǎn)品策略 發(fā)展戰(zhàn)略 ——憑借什么打動這撥客戶 ？ 如何成功啟動 ？如何持續(xù)發(fā)展 ？ 抓什么市場大機(jī)會 ——尋找主流客戶 ？ ?物業(yè)類型： 多種產(chǎn)品類型，擴(kuò)大客戶的選擇范圍，降低產(chǎn)品單一帶來的風(fēng)險； 多種面積戶型組合，有效控制總價，提高性價比，擴(kuò)大購買客戶群； 產(chǎn)品要有創(chuàng)新，做到產(chǎn)品價值提升，吸引客戶的高度喜好； 預(yù)留產(chǎn)品價值和投資空間及可見價值附送，吸引投資客需求； ?配套設(shè)施： 多元生活配套設(shè)施，滿足不同客戶需求 分散布置小型配套設(shè)施，提升周圍物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)價值均好； ?滿足商業(yè)立項(xiàng)的基本需要，通過規(guī)劃審批 ； ?社區(qū)規(guī)劃具超前性，以滿足客戶和定位的需求； ?規(guī)劃完善的配套設(shè)施，展示未來生活場景； 70 青春驛站 CONDO生活 產(chǎn)品概念 71 源自北美的 condo精神： 實(shí)現(xiàn)社區(qū)最大限度的 分享和參與 condo面積 : 平均面積不超過 60平米； condo地段： 地處交通方便地段； condo戶型： 超前的小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)； condo空間： 全開放的活動空間； condo活力： 健康的運(yùn)動社區(qū)； condo配套： 便利的社區(qū)配套； condo模式： 自助式生活模式； condo精神： 分享和參與 參與 condo元素： 必須具備的生活元素包括： 酒吧 、 開闊大堂 、 自助洗衣房 、 社區(qū)食堂 、 24小時便利店 、 球場 、 社區(qū)網(wǎng)絡(luò)等 。 小尺度的 —一定是小戶型，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間。 73 基于 CONDO生活方式下的物業(yè)發(fā)展建議 74 規(guī)劃布局 配套、配置標(biāo) 準(zhǔn) ?整體形象 ?產(chǎn)品類型建議 ?空間布局建議 ?交通組織 ? 風(fēng)格建議 ? 景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 展示建議 ? 會所功能 ? 配套設(shè)施 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理 物業(yè)發(fā)展建議的構(gòu)成要素 建筑平面 建筑風(fēng)格 ?戶型面積與戶型配比 ?戶型設(shè)計(jì)建議 ?戶型價值點(diǎn)建議 ? 建筑風(fēng)格 ? 建筑外立面建議 園林 75 規(guī)劃布局 滿足商業(yè)用地立項(xiàng)，通過規(guī)劃審批 。 打造獨(dú)一無二、具有競爭力的產(chǎn)品 . 主導(dǎo)規(guī)劃思想 76 Condo商業(yè)街 +小高層 Condo社區(qū)配套商業(yè) Condo社區(qū)配套商業(yè) 社區(qū)出入口 社區(qū)出入口 整體布局：考慮地塊特征和道路影響 ?考慮地塊東西狹長、南北較短的特征，可以考慮比價簡單的兵營式布局； ?由于北側(cè)為城市主干道 BRT，所以建議將小區(qū)的主出入口設(shè)在東西兩側(cè)； 規(guī)劃布局 77 漏斗理論 ： 在交通樞紐口匯集周邊客流、商流，每個站點(diǎn)可以相對于周邊形成漏斗效應(yīng)，客流、商流以漏斗口為中心向周邊輻射。 園林 81 簡潔美觀的中心景觀處理 園林 82 干凈人性化的景觀處理 園林 83 整齊的樓前景觀處理 園林 84 小區(qū)景觀 園林 85 小區(qū)景觀 園林 86 小品處理 園林 87 建筑平面 區(qū)域內(nèi)戶型面積掃描 樓盤名稱 一房 二房 三房 其他 泉城花園 面積區(qū)間 56－ 62 82－ 93 110－ 130 130－ 150 套數(shù)比例 30% 50% 10% 10％ 翡翠郡 面積區(qū)間 22－ 69 86－ 105 108－ 143 150－ 290 套數(shù)比例 15% 25% 35% 25％ 城市之家 面積區(qū)間 27－ 39 71－ 84 108－ 127 —— 套數(shù)比例 5% 65% 30% —— 碧水尚景 面積區(qū)間 20－ 34 71－ 93 120－ 140 套數(shù)比例 10％ 85％ 5% 美里苑 面積區(qū)間 6064 7080 107140 —— 套數(shù)比例 30% 50% 20% —— 88 明星業(yè)務(wù) 高 市場 增長率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對市場份額 波士頓矩陣 一室 4050平米 兩室 7090平米 大面積三室及以上 89 本項(xiàng)目戶型面積區(qū)間與配比 戶型面積定位原則： 戶型面積定位： ?面積區(qū)間參考區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有戶型面積進(jìn)行定位； ?目標(biāo)客戶價值趨向； ?由于項(xiàng)目定位高檔，價格較高，為了控制總價，戶型面積適當(dāng)縮??； ?戶型面積進(jìn)行分級，以滿足不同層級的客戶需求 序號 單套建筑面積 戶型結(jié)構(gòu) 建筑面積 面積比例 預(yù)計(jì)套數(shù) 1 30㎡ mini一室 24000㎡ ％ 800 2 40㎡ 舒適一室 24000㎡ ％ 600 3 50㎡ 一室一廳 30000㎡ ％ 600 4 60㎡ 兩室一廳 30000㎡ ％ 500 90 戶型建議 這款房型建筑面積雖不到 50平方米，但廳、臥、廚、衛(wèi)四大功能格局分明，動靜線布局合理。 94 步入式落地飄窗、陽臺 落地飄窗是指向室外凸起的落地窗戶，并且窗頂?shù)降孛娴母叨刃∮?，該部分不計(jì)建筑面積，但使用上可與室內(nèi)地面連成一體，整體使用，從而擴(kuò)大了室內(nèi)的功能空間，增加其舒適度 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新以及核心價值點(diǎn) 95 層錯 偶數(shù)層 奇數(shù)層 B B C C 樓層結(jié)構(gòu)示意 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新以及核心價值點(diǎn) 96 創(chuàng)新核心筒布局，減少公攤 可以參考華南板塊較為流行的空中花園的思路做法，采用雙樓梯左右分開布置，布置敞開式空中合園。 99 建筑風(fēng)格二 現(xiàn)代商務(wù)風(fēng)格 ，因?yàn)橛玫匦再|(zhì)為商服用地，為通過規(guī)劃，要求項(xiàng)目在外立面必須以商務(wù)的風(fēng)格呈現(xiàn)。 隔音窗可以隔絕噪音，同時還具有 環(huán)保節(jié)能，有效節(jié)約電費(fèi)開支，有效阻擋紫外線，減少皮膚癌的危險，有效防止因紫外線造成的家具腿色和變質(zhì)。 窗：設(shè)置高級鋁塑窗。 內(nèi)墻：優(yōu)質(zhì)墻面乳膠漆。 配套、配置標(biāo)準(zhǔn)（示意） 106 ? 會所功能 ? 配套設(shè)施 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理 常規(guī)性的公共服務(wù) ⑴房屋管理服務(wù)，⑵房屋裝修管理服務(wù)，⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)，⑸綠化管理服務(wù)，⑹安全管理服務(wù)⑺文化、娛樂服務(wù)，⑻其它同時惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù) 針對性的專項(xiàng)服務(wù) ⑴代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等 ⑵一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等 ⑶其它一定比例住戶固定需要的服務(wù) 委托性的特約服務(wù) ⑴代訂代送牛奶、書報，⑵送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù) ⑶代請鐘點(diǎn)工、保姆、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù) ⑷代購、代送車、船、機(jī)票與物品 ⑸代洗車輛⑹代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等 ⑺代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目⑻ “ 完善的配套、高檔的配置 ” ，打造小戶型“豪宅社區(qū)環(huán)境”。采用體驗(yàn)式營銷，完成項(xiàng)目快速銷售。 設(shè)在ＢＲＴ和黃崗路交叉口，具有非常強(qiáng)的展示性 119 模型放在地面，客戶可方便的俯瞰模型。 韓式樣板間 每一個細(xì)節(jié)都體現(xiàn)著客戶的品味和高雅 122 樣板間包裝 在產(chǎn)品示范區(qū) ,根據(jù)戶型的不同，設(shè)置日本、韓國、法式等多種風(fēng)格的樣板間。 聯(lián)合共濟(jì)南市委、濟(jì)南市婦聯(lián)、齊魯晚報等多家單位，舉辦“青春驛站相親大會” 131 營銷 做為網(wǎng)絡(luò)最為流行的交流方式之一，可以做好精美的 FLASH通過 方式進(jìn)行傳播，同時組建各種不同的 ，進(jìn)行不通的話題討論，組織各種體驗(yàn)活動。 135 銷售管理服務(wù)創(chuàng)新 136 品牌服務(wù)創(chuàng)新 1：體驗(yàn)式銷售 ?倡導(dǎo)的不僅是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，更是品牌附加值體現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。 品牌服務(wù)創(chuàng)新 2： CRM(銷售管理軟件 ) 服務(wù)創(chuàng)新 138 品牌服務(wù)創(chuàng)新 3 怡高會－強(qiáng)大的客戶資源庫 “怡高會”是由我公司創(chuàng)辦的投資置業(yè)俱樂部，是山東房地產(chǎn)市場唯一的購房者聯(lián)盟組織，具有龐大的客戶資源，會員數(shù)量達(dá)到 5萬多名。 :59:1815:59Mar2327Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 下午 3時 59分 :59March 27, 2023 1行動出成果，工作出財富。 15:59:1815:59:1815:593/27/2023 3:59:18 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 27日星期一 下午 3時 59分 18秒 15:59: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , March 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 27日星期一 3時 59分 18秒 15:59:1827 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 27日星期一 下午 3時 59分 18秒 15:59: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :59:1815:59M