【正文】 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 3月 27日星期一 下午 3時(shí) 59分 18秒 15:59: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 27日星期一 下午 3時(shí) 59分 18秒 15:59: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 下午 3時(shí) 59分 :59March 27, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 品牌服務(wù)創(chuàng)新 2： CRM(銷(xiāo)售管理軟件 ) 服務(wù)創(chuàng)新 138 品牌服務(wù)創(chuàng)新 3 怡高會(huì)－強(qiáng)大的客戶資源庫(kù) “怡高會(huì)”是由我公司創(chuàng)辦的投資置業(yè)俱樂(lè)部，是山東房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一的購(gòu)房者聯(lián)盟組織，具有龐大的客戶資源，會(huì)員數(shù)量達(dá)到 5萬(wàn)多名。 聯(lián)合共濟(jì)南市委、濟(jì)南市婦聯(lián)、齊魯晚報(bào)等多家單位，舉辦“青春驛站相親大會(huì)” 131 營(yíng)銷(xiāo) 做為網(wǎng)絡(luò)最為流行的交流方式之一，可以做好精美的 FLASH通過(guò) 方式進(jìn)行傳播，同時(shí)組建各種不同的 ，進(jìn)行不通的話題討論，組織各種體驗(yàn)活動(dòng)。 設(shè)在ＢＲＴ和黃崗路交叉口，具有非常強(qiáng)的展示性 119 模型放在地面，客戶可方便的俯瞰模型。 配套、配置標(biāo)準(zhǔn)（示意） 106 ? 會(huì)所功能 ? 配套設(shè)施 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理 常規(guī)性的公共服務(wù) ⑴房屋管理服務(wù)，⑵房屋裝修管理服務(wù)，⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)，⑸綠化管理服務(wù)，⑹安全管理服務(wù)⑺文化、娛樂(lè)服務(wù)，⑻其它同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù) 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) ⑴代辦類(lèi)服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等 ⑵一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等 ⑶其它一定比例住戶固定需要的服務(wù) 委托性的特約服務(wù) ⑴代訂代送牛奶、書(shū)報(bào)，⑵送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù) ⑶代請(qǐng)鐘點(diǎn)工、保姆、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù) ⑷代購(gòu)、代送車(chē)、船、機(jī)票與物品 ⑸代洗車(chē)輛⑹代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽(yáng)臺(tái)，更換花卉盆景等 ⑺代辦各類(lèi)商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目⑻ “ 完善的配套、高檔的配置 ” ，打造小戶型“豪宅社區(qū)環(huán)境”。 窗：設(shè)置高級(jí)鋁塑窗。 99 建筑風(fēng)格二 現(xiàn)代商務(wù)風(fēng)格 ，因?yàn)橛玫匦再|(zhì)為商服用地，為通過(guò)規(guī)劃，要求項(xiàng)目在外立面必須以商務(wù)的風(fēng)格呈現(xiàn)。 園林 81 簡(jiǎn)潔美觀的中心景觀處理 園林 82 干凈人性化的景觀處理 園林 83 整齊的樓前景觀處理 園林 84 小區(qū)景觀 園林 85 小區(qū)景觀 園林 86 小品處理 園林 87 建筑平面 區(qū)域內(nèi)戶型面積掃描 樓盤(pán)名稱(chēng) 一房 二房 三房 其他 泉城花園 面積區(qū)間 56－ 62 82－ 93 110－ 130 130－ 150 套數(shù)比例 30% 50% 10% 10％ 翡翠郡 面積區(qū)間 22－ 69 86－ 105 108－ 143 150－ 290 套數(shù)比例 15% 25% 35% 25％ 城市之家 面積區(qū)間 27－ 39 71－ 84 108－ 127 —— 套數(shù)比例 5% 65% 30% —— 碧水尚景 面積區(qū)間 20－ 34 71－ 93 120－ 140 套數(shù)比例 10％ 85％ 5% 美里苑 面積區(qū)間 6064 7080 107140 —— 套數(shù)比例 30% 50% 20% —— 88 明星業(yè)務(wù) 高 市場(chǎng) 增長(zhǎng)率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問(wèn)題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 一室 4050平米 兩室 7090平米 大面積三室及以上 89 本項(xiàng)目戶型面積區(qū)間與配比 戶型面積定位原則： 戶型面積定位： ?面積區(qū)間參考區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有戶型面積進(jìn)行定位； ?目標(biāo)客戶價(jià)值趨向； ?由于項(xiàng)目定位高檔，價(jià)格較高，為了控制總價(jià)，戶型面積適當(dāng)縮??； ?戶型面積進(jìn)行分級(jí)，以滿足不同層級(jí)的客戶需求 序號(hào) 單套建筑面積 戶型結(jié)構(gòu) 建筑面積 面積比例 預(yù)計(jì)套數(shù) 1 30㎡ mini一室 24000㎡ ％ 800 2 40㎡ 舒適一室 24000㎡ ％ 600 3 50㎡ 一室一廳 30000㎡ ％ 600 4 60㎡ 兩室一廳 30000㎡ ％ 500 90 戶型建議 這款房型建筑面積雖不到 50平方米，但廳、臥、廚、衛(wèi)四大功能格局分明，動(dòng)靜線布局合理。 73 基于 CONDO生活方式下的物業(yè)發(fā)展建議 74 規(guī)劃布局 配套、配置標(biāo) 準(zhǔn) ?整體形象 ?產(chǎn)品類(lèi)型建議 ?空間布局建議 ?交通組織 ? 風(fēng)格建議 ? 景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 展示建議 ? 會(huì)所功能 ? 配套設(shè)施 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 物業(yè)管理 物業(yè)發(fā)展建議的構(gòu)成要素 建筑平面 建筑風(fēng)格 ?戶型面積與戶型配比 ?戶型設(shè)計(jì)建議 ?戶型價(jià)值點(diǎn)建議 ? 建筑風(fēng)格 ? 建筑外立面建議 園林 75 規(guī)劃布局 滿足商業(yè)用地立項(xiàng)，通過(guò)規(guī)劃審批 。 68 高性價(jià)比 高附加值 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 控制總價(jià) 城市的便利 商業(yè)配套 交通配套 生活配套 ■ 高性價(jià)比 ■ 城市的便利 ■ 國(guó)際化新生活 客戶價(jià)值取向 國(guó)際化新生活 風(fēng)情商業(yè)街 CONDO生活體驗(yàn)館 高品質(zhì)物業(yè)管理 豐富的社區(qū)文化 開(kāi)放的生活空間 69 本項(xiàng)目的發(fā)展策略建議－－ KPI體系（關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)體系） ?抓住 BRT建設(shè)的機(jī)會(huì)，吸引 BRT所輻射的客戶； ?抓住濟(jì)南區(qū)域發(fā)展的機(jī)遇，吸引非本區(qū)域的客戶； 客戶策略 開(kāi)發(fā)策略 規(guī)劃策略 ?啟動(dòng)期極盡展示風(fēng)情，為項(xiàng)目立勢(shì)； ?聚集人氣，改善區(qū)域陌生感，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知度； ?首期暢銷(xiāo)產(chǎn)品和創(chuàng)新戶型入市，后期再用高端形象拉動(dòng)物業(yè)的居住和投資價(jià)值； 產(chǎn)品策略 發(fā)展戰(zhàn)略 ——憑借什么打動(dòng)這撥客戶 ？ 如何成功啟動(dòng) ？如何持續(xù)發(fā)展 ？ 抓什么市場(chǎng)大機(jī)會(huì) ——尋找主流客戶 ？ ?物業(yè)類(lèi)型： 多種產(chǎn)品類(lèi)型，擴(kuò)大客戶的選擇范圍，降低產(chǎn)品單一帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)； 多種面積戶型組合，有效控制總價(jià)，提高性價(jià)比，擴(kuò)大購(gòu)買(mǎi)客戶群； 產(chǎn)品要有創(chuàng)新，做到產(chǎn)品價(jià)值提升，吸引客戶的高度喜好； 預(yù)留產(chǎn)品價(jià)值和投資空間及可見(jiàn)價(jià)值附送，吸引投資客需求； ?配套設(shè)施： 多元生活配套設(shè)施，滿足不同客戶需求 分散布置小型配套設(shè)施，提升周?chē)飿I(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值均好； ?滿足商業(yè)立項(xiàng)的基本需要，通過(guò)規(guī)劃審批 ； ?社區(qū)規(guī)劃具超前性，以滿足客戶和定位的需求； ?規(guī)劃完善的配套設(shè)施，展示未來(lái)生活場(chǎng)景； 70 青春驛站 CONDO生活 產(chǎn)品概念 71 源自北美的 condo精神： 實(shí)現(xiàn)社區(qū)最大限度的 分享和參與 condo面積 : 平均面積不超過(guò) 60平米； condo地段： 地處交通方便地段； condo戶型： 超前的小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)； condo空間： 全開(kāi)放的活動(dòng)空間； condo活力： 健康的運(yùn)動(dòng)社區(qū)； condo配套： 便利的社區(qū)配套； condo模式： 自助式生活模式； condo精神： 分享和參與 參與 condo元素： 必須具備的生活元素包括： 酒吧 、 開(kāi)闊大堂 、 自助洗衣房 、 社區(qū)食堂 、 24小時(shí)便利店 、 球場(chǎng) 、 社區(qū)網(wǎng)絡(luò)等 。 置業(yè)目的：自用兼投資 外地客戶 濟(jì)南市屬各縣客戶、外地客戶，比例5%。 結(jié)論 63 小戶型客戶分析 項(xiàng)目 區(qū)域 年齡 婚姻 家庭結(jié)構(gòu) 目的 翡翠郡 北部居民和在天橋區(qū)工作的人是本項(xiàng)目客戶的主流 25～ 30歲 之間居多 客戶中已婚比例很高，達(dá)70%以上。在中國(guó)香港 90平方米的戶型已經(jīng)算中偏大戶型。 日本集合式住宅 37 日本集合式住宅案例賞析 “惠比壽”花園 38 “惠比壽”花園總圖 日本集合式住宅案例賞析 39 住宅平面圖 日本集合式住宅案例賞析 40 體驗(yàn)式銷(xiāo)售— 售樓處外觀 日本集合式住宅案例賞析 41 戶型圖 日本集合式住宅案例賞析 42 菜單式裝修 日本集合式住宅案例賞析 43 樣板房— 和室的開(kāi)啟 日本集合式住宅案例賞析 44 樣板房— 餐廳與開(kāi)放式廚房 日本集合式住宅案例賞析 45 下沉式商業(yè)庭院：營(yíng)造多元的交往空間 日本集合式住宅案例賞析 46 室外咖啡座 日本集合式住宅案例賞析 47 精致的細(xì)部處理 日本集合式住宅案例賞析 48 精致的細(xì)部處理 日本集合式住宅案例賞析 49 精致的細(xì)部處理 日本集合式住宅案例賞析 50 精致的細(xì)部處理 日本集合式住宅案例賞析 51 處處可見(jiàn)的人性化設(shè)計(jì) 日本集合式住宅案例賞析 52 立體自行車(chē)停車(chē)架 日本集合式住宅案例賞析 53 地下車(chē)庫(kù)的入口利于辨認(rèn)，方便出入。 戶型平面呈“十字形”，即：戶型中間為走廊，入戶后設(shè)鞋柜、衣柜；順道往前，臥室靠近住宅入口附近，沿走廊兩側(cè)布置，并不強(qiáng)求南向；住宅中部一般為衛(wèi)浴空間和廚房 (廚房不要求必須對(duì)外開(kāi)窗 )；起居室則位于最南端，一般與餐廳相連，共同構(gòu)成餐起空間；和室作為日本特有的第二起居空間，一般與起居室相鄰設(shè)置，推拉門(mén)可以打開(kāi)、摘下，其空間可間接采光而不必直接臨窗。 日本集合式住宅 30 集合住宅到現(xiàn)在仍為日本城市住宅主流 nLDK型方案，即以 L(起居室 )、 D(餐廳 )和 K(廚房 )為住宅的基本要素，以起居室為中心，布置各房間，連接 n臥室。我們需突破用