【正文】 地性質(zhì)，充分結(jié)合市場(chǎng)，做出以下回答：嫁接商務(wù)的形式，做宜商宜住的產(chǎn)品，既可通過政府審批又可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售。 地塊基本價(jià)值判斷 22 延伸價(jià)值發(fā)掘 BRT樞紐站的特點(diǎn)，化不利為優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用漏斗原理，打造輻射全濟(jì)南的小戶型典范社區(qū)。 17 １、 2023年 5月 29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，業(yè)內(nèi)稱之為九部委“十五條”，意見中明確提出：“自 2023年 6月 1起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”。 酒店式公寓戶型 54—78平方米 ,戶型多樣，設(shè)計(jì)相對(duì)合理。 優(yōu)勢(shì)分析： 四建品牌，工程進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量，合理的戶型配比 14 碧水尚景 概況： 項(xiàng)目位于北園大街與東工商河交匯處向北 300米。兩室主力面積以 7080平米為主； ，漲幅低于普通住宅； ,客戶以投資客居多 。香格里拉 2023630 2994 1790 60% 150 黃金時(shí)代（三期） 20231028 169 135 80% 130 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 2023112 320 200 48% 110120 從上表看出近期公寓市場(chǎng)十分活躍，月均吸納量在 110150套之間；其中匯展香格里拉、黃金時(shí)代受奧體板塊影響，備受市場(chǎng)追捧，匯展香格里拉前期以 3200元 /平米低價(jià)銷售近 1000套，而嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)受交通升級(jí)（北園 BRT）及區(qū)域環(huán)境改善的影響，在 11月初展會(huì)期間開盤銷售即過百套。 青春驛站 1 2 分析現(xiàn)狀 戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議 回答 基礎(chǔ)思路 精準(zhǔn)目標(biāo) 經(jīng)驗(yàn)借鑒 營(yíng)銷思考 3 是 利潤(rùn)最大化 各位同仁， 你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？ 是 快速回收資金 目標(biāo)溝通 4 精準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 滿足規(guī)劃要求，通過政府審批； 兩年內(nèi) 100%銷售 ，實(shí)現(xiàn)銷售額 ； 打造 濟(jì)南首個(gè) CONDO社區(qū)，做山東小戶型社區(qū)標(biāo)桿 ； BRT與房地產(chǎn)項(xiàng)目完美結(jié)合的典范，把 BRT所帶來的經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值 ； 豐富重汽地產(chǎn)的產(chǎn)品線，提升重汽地產(chǎn)品牌。香格里拉 5478 1806 60% 7590 1026 34% 一室； 5060 黃金時(shí)代（三期） 43/46/57/78/95 169 100% 無 無 無 一室； 43/46 嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)（ B座） 4080 320 100% 無 無 無 一室； 50 大舜天成自由城 5079 125 48% 100 66 26% 一室； 50/75 魯潤(rùn)名商廣場(chǎng)（ C座） 4060 74 82% 90115 8 9% 一室； 50 銀座晶都國(guó)際 4060 196 40% 6080 294 60% 一室； 4060。 該項(xiàng)目總計(jì) 3000多套，其中 5693 平米占 80%，共計(jì) 2400多套。 優(yōu)惠政策：一次性付款 ，按揭 。 客戶現(xiàn)狀： 歷下區(qū)客戶為主，首次、二次置業(yè)都有，自住及投資各占一半。 18 相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目的影響 70/90政策將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 90平米以下戶型產(chǎn)品供應(yīng)量加大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈；要求項(xiàng)目必須設(shè)計(jì)優(yōu)秀的產(chǎn)品 . 商業(yè)項(xiàng)目貸款首付 50%,貸款期限為 10年 ,執(zhí)行商業(yè)貸款利率 ,就意味著首付增加、月供增加、年限降低 ,將會(huì)在很大程度上影響客戶的購買 ,所以本項(xiàng)目須對(duì)總價(jià)進(jìn)行控制、 ,對(duì)戶型面積進(jìn)行控制 ,應(yīng)限制三房以上戶型的設(shè)計(jì)． 19 分項(xiàng) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 備注 總占地面積 47051平米 容積率 地上 ≤ 地下 ≤ 停車率 ≥ /百平米 建筑面積 127037 地上 127037平米 地下 28231平米 建筑密度 ≤40% 綠地率 ≥30% 建筑限高 ≤32米 土地用途 商服 配建書報(bào)亭、公廁、地下 中水處理 土地使用年限 40年 地塊技術(shù)參數(shù) 20 宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目東至黃崗路，西至興濟(jì)河，南靠 BRT 黃崗站，北臨北園大街、新建成的 BRT快路公車道。 ●利用交通優(yōu)勢(shì)，消除距離抗性。 核心問題分析 27 問題 3：軌道物業(yè)的成功操作給我們什么啟示？ ——快速交通的出現(xiàn)，無疑會(huì)帶來生活內(nèi)涵的提升，物業(yè)得以增值，傳統(tǒng)商圈模式也會(huì)發(fā)生改變，這是國(guó)內(nèi)外其它城市地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律；同時(shí)位于出入口周圍的物業(yè)，也會(huì)受到負(fù)面影響，環(huán)境嘈雜、治安混亂等。 合理的面積 日本集合住宅小戶型主要集中在 40— 90平米左右，其中一般 一居在 40平米左右，二居在 60平米左右，三居則一般在 80平米左右 。一般的情況，日本的一戶住宅內(nèi)只設(shè)一套衛(wèi)生間。 居住面積以小戶型為主。 而日本集合住宅和香港的公屋，給出了我們很多的借鑒之處，所以我們應(yīng)大膽借鑒先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，顛覆傳統(tǒng)、打破傳統(tǒng)觀念 。 以三口之家核心家庭為主，比例為 % 自用兼投資，考慮孩子上學(xué)以及上班方便，作為第二居所使用 盛世花城 本地常住人口為主要客戶，比例在 80%左右，主要自東部和市中心 年齡段是25～ 30歲（ %） 結(jié)婚比例 60%左右 “核心家庭為主（比例均在 60%以上）， 以投資客戶為主，比例為 % 年齡在 2530歲之間，以三口之家的核心家庭是小戶型的主力客戶群體。 濟(jì)南市區(qū)其他區(qū)域客戶 市區(qū)年輕白領(lǐng)； 投資客戶 ?配套設(shè)施 ?居住環(huán)境 ?產(chǎn)品品質(zhì) ?園林景觀 目標(biāo)客戶的構(gòu)成和需求偏好 自住，投資 67 本項(xiàng)目可能吸引的目標(biāo)客戶分析 財(cái)富階層 市區(qū)白領(lǐng) 投資，占有資源 區(qū)域客戶 購房目的 支付能力和意愿 產(chǎn)品需求 支付能力和意愿很強(qiáng) 對(duì)品牌要求很高，對(duì)投資回報(bào)率和出租率有較高的要求。改變著傳統(tǒng)的居住空間觀念，張揚(yáng)年輕的氣質(zhì)、輕松自由的生活以及個(gè)性之美。 整個(gè)社區(qū)是城市的、共享的、開放的 。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新以及核心價(jià)值點(diǎn) 隱藏式壁櫥 鞋帽、被褥、衣箱、雜物等都有相應(yīng)的位置和專門的儲(chǔ)藏空間，使得各房間取物方便又很容易保持整潔。 100 由于項(xiàng)目三面臨路，噪音影響將對(duì)后期銷售帶來很大障礙，可以考慮安裝隔音窗。 地板：優(yōu)質(zhì)強(qiáng)化復(fù)合地板，高級(jí)?；u。 國(guó)際、現(xiàn)代、時(shí)尚，與目標(biāo)客戶容易溝通 109 開發(fā)策略 落實(shí)內(nèi)容 備注 四個(gè)先行 品牌先行 大力宣傳重汽地產(chǎn)品牌 社區(qū)配套先行 ＣＯＮＤＯ體驗(yàn)館完工 樣板房先行 交付使用 產(chǎn)品示范區(qū)先行 商業(yè)區(qū)打造 三個(gè)展示 生活方式展示 ＣＯＮＤＯ生活展示 產(chǎn)品創(chuàng)新展示 申請(qǐng)國(guó)際獎(jiǎng)項(xiàng) 物業(yè)管理展示 自助式與社區(qū)服務(wù)相結(jié) 合體系 一個(gè)到位 售樓處包裝到位 交付使用 整體開發(fā)，分期銷售，展示先行 110 競(jìng)爭(zhēng)策略 —— 目標(biāo)明確，挖掘客戶 —— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 —— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 補(bǔ)缺者 —— 搭便車，借勢(shì) —— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) —— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 追隨者 —— 改變游戲規(guī)則 —— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) —— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 挑戰(zhàn)者 —— 壟斷價(jià)格 —— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 —— 過河拆橋 領(lǐng)導(dǎo)者 根據(jù)本項(xiàng)目所在片區(qū)特點(diǎn)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 ,本項(xiàng)目的定位是濟(jì)南市小戶型社區(qū)的 領(lǐng)導(dǎo)者 . 111 價(jià)格策略 超值戰(zhàn)略 高價(jià)值戰(zhàn)略 溢價(jià)戰(zhàn)略 經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略 虛假經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略 騙取戰(zhàn)略 優(yōu)良價(jià)值戰(zhàn)略 中等價(jià)值戰(zhàn)略 高價(jià)戰(zhàn)略 產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)品質(zhì)量 高 中 低 低 中 高 本項(xiàng)目的價(jià)格策略采?。焊邇r(jià)值策略，即采取高產(chǎn)品品質(zhì)、中等價(jià)格組合，保證項(xiàng)目利潤(rùn)。 日式樣板間 每一個(gè)細(xì)節(jié)都體現(xiàn)著客戶的品味和高雅 121 樣板間包裝 在產(chǎn)品示范區(qū) ,根據(jù)戶型的不同，設(shè)置日本、韓國(guó)、法式等多種風(fēng)格的樣板間。 134 E時(shí)代 DIY生活體驗(yàn)秀 在 CONDO樣板間進(jìn)行 E時(shí)代 DIY生活體驗(yàn)秀 ,對(duì)人員選拔、體驗(yàn)過程、體驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)直播、新聞報(bào)道和現(xiàn)場(chǎng)參觀，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作。 15:59:1815:59:1815:593/27/2023 3:59:18 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , March 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 下午 3時(shí) 59分 18秒 下午 3時(shí) 59分 15:59: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 3時(shí) 59分 :59March 27, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 15:59:1815:59:1815:59Monday, March 27, 2023 1知人者智，自知者明。 :59:1815:59:18March 27, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 下午 3時(shí) 59分 18秒 15:59: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 服務(wù)創(chuàng)新 137 我公司引進(jìn)了 CRM房地產(chǎn)銷售管理軟件系統(tǒng)，能夠?qū)?xiàng)目準(zhǔn)備、市場(chǎng)營(yíng)銷、客戶跟進(jìn)、交易管理、售后服務(wù)以及財(cái)務(wù)過程管理等一系列流程進(jìn)行高效管理和嚴(yán)密控制，對(duì)目標(biāo)客戶信息進(jìn)行分析來有效地組織企業(yè)的相關(guān)資源，實(shí)施以客戶為中心的業(yè)務(wù)管理流程，提升客戶的滿意度，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化。 129 行動(dòng)策略 匡山周邊市場(chǎng)業(yè)主 必殺 張莊路各批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主 必殺 項(xiàng)目周邊私營(yíng)業(yè)主 必殺 個(gè)體生意者 必殺 投資客 必殺 周邊中、小型企業(yè)骨干 必殺 周邊大型企業(yè)中、基層干部 必殺 BRT輻射區(qū)域白領(lǐng)階層 必殺 八大客戶必殺 130 促銷策略