沈陽協(xié)和廣場策劃報告(完整版)
【正文】 化非常嚴(yán)重,跟風(fēng)現(xiàn)象 ?項(xiàng)目品質(zhì)良莠不齊 ?尋求差異化,拔升項(xiàng)目品質(zhì) ?市場環(huán)境運(yùn)行良好,增長趨勢緩慢 ?銷售增長,土地供應(yīng)富裕,供大于求 ?公寓總價過高, 面積以小戶型為主 ?公寓客戶投資為主, 價值觀念淡化 ?產(chǎn)品后期服務(wù)意識弱化,無法增值 ?銷售技巧,銷售特點(diǎn),銷售競爭 四、本案 一、地塊分析 ?和平區(qū)最好的商業(yè)黃金地段 ?規(guī)模龐大 ,三期面積 35萬平方米 ?交通便利 ,公共交通、地鐵輻射、私車出行便利 ?商務(wù)氛圍濃厚 ,周邊酒店寫字樓 ,高檔公寓林立 ?未來商場經(jīng)營定位高端符合目標(biāo)客戶品質(zhì) 二、戶型比例： 戶型配比示意圖3%7%22%48%5%15%3 6 平方米 4 5 4 8 平方米 5 5 5 8 平方米6 3 6 9 平方米 7 0 7 9 平方米 8 0 平方米以上 三、 SWOT分析 STRENGH分析 WORSE分析 優(yōu)越位置 開發(fā)商資源 市場環(huán)境 商業(yè)運(yùn)營 教育、交通 單體面積 戶型套數(shù)較多 入住周期 房屋采光 前期策劃 OPPORTUNITY 大環(huán)境良好、前景無限看好 資金運(yùn)行態(tài)勢基本無憂 產(chǎn)品依然具備可塑性 四、操作能力 協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司資金運(yùn)作能力 協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司實(shí)際操盤能力，控制局面的突然變化能力 協(xié)和房地產(chǎn)（沈陽）有限公司的政府資源和其他可利用資源 五、定位 一、定位原則 1. 銷售速度（快速回款計劃和資金回籠方案） 2. 銷售進(jìn)度（有效控制各銷售階段進(jìn)程） 3. 銷售節(jié)點(diǎn)（把握銷售過程中的可利用利好因素） 4. 銷售控制（控制戶型配比、放量、價格、樓層、購買心理） 5. 精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，切實(shí)可行的操作方法 6. 創(chuàng)造產(chǎn)品的利潤最大化和價值最大化 7. 務(wù)實(shí)的工作原則和逆向思維方法運(yùn)行（客戶） 二、客戶定位 潛在投資型客戶群體： 目前高檔公寓主力消費(fèi)群體，無論酒店式公寓、服務(wù)式公寓基本都將目標(biāo)鎖定此類客戶，主要客戶類型為：私企小業(yè)主、東北其他三、四線城市高收入人群、當(dāng)?shù)卣賳T、高收入家庭等 潛在自用型客戶群體： 高檔公寓次主力消費(fèi)群體，主要客戶類型為：小型服務(wù)行業(yè)企業(yè)，外省市駐沈陽辦事處，私企業(yè)主、其他三、四線城市人群教育使用，外來高收入人口、高級白領(lǐng)等 三、市場定位 市場環(huán)境法則 市場調(diào)研法則 市場機(jī)會法則 市場比較法則 市場競爭法則 四、產(chǎn)品定位１ 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓： 說明：符合目前產(chǎn)品本身的自然條件，可以增值擴(kuò)大銷售價格、銷售進(jìn)度； 分析：現(xiàn)有市場已經(jīng)有成功運(yùn)行案例，回報式房屋投資可以有效吸收投資性客戶興趣，只需在現(xiàn)有競爭產(chǎn)品中的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級，提供計算方式計算業(yè)主更大的收益 四、產(chǎn)品定位１ 酒店式公寓概論 優(yōu)勢： 品牌建立快，相對收益高 銷售進(jìn)度快，資金回收快 劣勢： 開發(fā)商需提供酒店全部裝修 法律糾紛多，北京已明令禁止，國際酒店管理集團(tuán)不愿涉足 日后若酒店經(jīng)營不善，對開發(fā)商聲譽(yù)有損傷 前提： 原則上全部公寓必須共同委托酒店管理集團(tuán)管理 基礎(chǔ)： 投資回報即興誘惑力大，經(jīng)不起事后推敲和品味 曼哈頓廣場－富麗華酒店分析 特點(diǎn)： 全部客戶強(qiáng)制自愿十年委托富麗華酒店 開發(fā)商全身而退 付款方式為一次性付款 年投資回報為 8% 每年 30天限制性免費(fèi)入住 回報期自交房之日起計算 若酒店經(jīng)營不善，客戶顆粒無收 富麗華酒店 財務(wù)分析 假定： 每套面積為 45平方米 銷售均價為 8,500元 /平方米 每月按 30天計算 物業(yè)管理費(fèi)為 3元 /月 /平方米 取暖費(fèi)為 24元 /取暖季 每套總房款 ＝面積單價＝ 45 8,500 ＝ 382,500 每套年投資回報＝總房款投資回報率＝ 382,500 8% ＝ 30,600 月投資回報＝年投資回報247。每套總價＝ 27,825 247。每套總價＝ 31,485 247。 43,7500 ＝ 6% 每套日成本＝每套月成本247。 30 ＝ 2, 247。 30 ＝ 2,780 247。 30 ＝ /天 /套 單價 合計 富麗華 95 7,000不貸款 7,000貸款 8,000貸款 (強(qiáng)行 ) 8,000不貸款 (強(qiáng)行 ) 8,000不貸款 (實(shí)際 ) 8,000貸款 (實(shí)際
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